Как инвестировать в землю: почему не стоит покупать надел на 2-3 года

Перспективность украинской земли

«Украина занимает 6 место в мире по количеству пахотных земель и 4-е — по количеству черноземов. В 2021 году, когда открыли рынок земли, мы получили уникальный шанс воспользоваться им. Поэтому я очень хотел бы, чтобы украинцы инвестировали в украинскую землю», — говорит соучредитель сервиса земельных инвестиций Zeminvest Александр Черный.

Он убежден в том, что сейчас самый подходящий момент, чтобы инвестировать в гектары, поскольку пока цена украинской сельхозземли находится на минимальных значениях. Уже через 10 лет произойдет необычайный рост стоимости гектара. Об этом свидетельствует опыт других стран — Чехии, Польши, Эстонии, Румынии и других.

«Такие цифры ожидают и Украину. Конечно, у нас есть свои особенности. Во-первых, мы самая крупная аграрная страна в Европе. Так, в Украине есть 37 млн га пахотной земли, для сравнения: в Польше — это 15 млн га. Во-вторых, мы отличаемся по рынкам. Аграрный рынок Украины ориентирован на Азию и Африку, а не на Европу, в отличие от наших европейских соседей. Но мы открыли самый большой рынок», — объясняет Александр Черный.

Точно ответить на вопрос, сколько будет стоить украинская земля через 10−15 лет, по словам эксперта, не просто. По мнению оптимистов, цена гектар будет составлять €15 тыс., пессимисты называют цифру €6 тыс. Соучредитель сервиса земельных инвестиций Zeminvest считает, что можно говорить о €7−8 тыс.

«Это динамика, которая была в каждой стране. Говорить, что у нас произойдет „чудо“, которое не позволит этого сделать — абсолютный миф. Это будет, и вот почему мы имеем очень недооцененный актив, который стоит покупать сегодня», — подчеркнул эксперт.

Читайте также: Куда инвестировать в 2024 году в Украине: «падшие ангелы», стартапы, ОВГЗ и недвижимость

Что нужно знать инвестору

Каждый инвестор, интересующийся инвестициями в землю, должен ответить себе на базовые вопросы: буду ли я владельцем, какие у меня есть гарантии, что я буду делать, если завтра эта инвестиция перестанет мне приносить пассивный доход, то есть, если вдруг арендатор перестанет выплачивать арендную плату.

«Все эти моменты мы пытались упаковать в продукт, которым сегодня занимается Zeminvest. Поэтому вы сразу становитесь владельцем, получаете прямой договор, и мы берем на себя дополнительные гарантии по управлению указанным инвестиционным активом, а именно гарантии доходности, гарантии обратного выкупа, гарантии цены первые три года», — проинформировал Александр Черный.

Эксперт пояснил, что на момент подписания договора инвестор получает предложение приобрести тот или иной участок, который будет приносить конкретную доходность — 7−8% годовых. Эту доходность Zeminvest гарантирует в том случае, если арендатор по какой-либо причине не сможет ее обеспечить.

Таким образом, если инвестор принял решение купить землю, он получает право собственности на актив, находящийся в нижнем ценовом диапазоне. Теперь он может обеспечивать своему владельцу пассивный доход. Но больше всего, на что стоит делать ставку инвестору в землю, это капитализация. Поэтому вложение в с/х землю — это долгосрочная инвестиция, рассматривать ее в разрезе 2−3 лет не логично.

В целом для определения инвестиционной стратегии инвестору нужно учесть следующие показатели:

• срок инвестирования;
• сумма инвестиции;
• ожидаемый размер сложившегося земельного инвестиционного актива и требования по его консолидации;
• ожидания по размеру пассивного дохода и готовности им жертвовать в пользу будущей капитализации.

«Следует учесть, что рынок достаточно молод, поэтому чтобы инвестировать в него, нужна компетенция. Она базируется на понимании того, как правильно приобрести землю, кто ее обрабатывает и сколько она стоит, каков размер арендной ставки и что делать, если арендатор завтра не выплатит вам арендную плату. Если соответствующих знаний и опыта нет, то я советовал бы воспользоваться услугами управляющей компании», — обратил внимание эксперт.

Читайте также: С нового года с/х земли смогут покупать украинские компании: как это повлияет на цены

Ближайшие перспективы

С 1 января 2024 г. стартует второй этап земельной реформы, в частности, на рынок земли выйдут юридические лица. Александр Черный считает, что это оживит рынок, но больших изменений сразу не произойдет. Ведь фермеры несут из-за войны огромные убытки и аграрный сектор переживает не лучшие времена.

Впрочем, изменения все-таки будут. Главным образом они будут состоять:

• переформатирование аграрного рынка в течение двух-трех лет после войны;
• появление новых игроков и укрепление имеющихся;
• улучшение агропоказателей через доступ к новейшим технологиям;
• появление новых финансовых механизмов кредитования под сельскохозяйственную землю;
• не исключен допуск иностранцев.

Если вы пропустили конференцию «Жить на проценты», записи докладов можно приобрести по ссылке: https://www.zhyty-na-vidsotky.com.ua/