Иностранцы снова скупают украинскую недвижимость: как это изменит цены и аренду

«Появилось сразу несколько групп иностранных инвесторов. Одни ищут в Украине недвижимость под покупку — как жилую, так и коммерческую. Другие присматриваются к строительному бизнесу и сегменту восстановления поврежденных вследствие вражеских атак зданий», — рассказал «Минфину» руководитель агентства «КиевДомСервис» Андрей Романов.

По его словам, есть инвесторы с бюджетами по $1−2 млн, и они уже подыскивают недвижимость на эти деньги. «Расчет — чисто коммерческий. Планируют поднимать с наших квадратных метров 25% годовых или же продать в два раза дороже», — говорит Романов.

Киевский риелтор Ирина Луханина отметила, что иностранцы также активно арендуют жилье в столице, и это уже влияет на сегмент съемных квартир.

Ищут торговые помещения и квартиры в расчете на рекордные цены

До войны иностранные покупатели и арендаторы занимали, хоть и небольшой, но стабильно растущий сегмент рынков недвижимости крупных украинских городов — Киева, Харькова, Одессы и Львова.

После начала полномасштабного вторжения рф интерес к нашим квадратным метрам с их стороны, по понятным причинам, резко упал. А те, кто уже успел купить квартиры, дома и коммерческие помещения в нашей стране, стали распродавать свое имущество и нередко выходили из таких рисковых активов в минус.

Но с недавних пор иностранные претенденты на украинскую недвижимость неожиданно снова активизировались, несмотря на войну.

«Их пока не так много, но количество потенциальных покупателей-нерезидентов растет. К примеру, у нас есть несколько клиентов из Европы, Великобритании и США, которые хотят купить недвижимость в Украине. Они готовы вложить по 1−2 млн долларов и ищут торговые помещения на первых этажах столичных многоэтажек, чтобы сдавать их в аренду. Примечательно, что, к примеру, наши офисы их практически не интересуют, только торговые площади, спрос на которые со стороны потенциальных арендаторов стабильно высокий», — говорит Романов.

Также, по его словам, иностранные покупатели интересуются жильем в Киеве и других крупных городах Украины.

«Присматривают квартиры от 80 до 170 тысяч долларов. Сразу планируют сдавать квартиры в аренду, чтобы зря не простаивали. В дальнейшем планы разные — или аренда, или перепродажа. Потенциальные инвесторы считают, что цены на недвижимость в большинстве городов нашей страны сейчас на минимуме, и уже в скором времени начнут сильно расти. Это же касается и арендных ставок. К примеру, на аренде собственники-нерезиденты рассчитывают поднимать до 25% годовых. На перепродаже в ближайшие годы хотят получить не менее 100% прибыли», — рассказал «Минфину» Андрей Романов.

Сейчас средняя доходность вложений в жилье под аренду в том же Киеве — до 10% годовых. То есть иностранцы рассчитывают, то арендные ставки вырастут в 2−2,5 раза, таким образом, жилье средней ценовой категории, которое сейчас сдается по 20−25 тысяч гривен в месяц, будет стоить больше тысячи долларов. А самые дешевые квартиры в Киеве подорожают с нынешних 12−13 тысяч гривен до 24−30 тысяч в месяц.

Квартиры на продажу, по их расчетам, вырастут в цене в среднем в два раза. Если сейчас среднестатистическая однокомнатная квартира в столице, по данным ЛУН, стоит $67 тыс. (что на 11% дороже, чем в прошлом году), а двушка — $105 тыс. (за последний год — такая же динамика), то в ближайшие годы ценники составят порядка $135 тыс. и $210 тыс. соответственно.

«Такие расчеты инвесторы делают уже на послевоенное время. Они базируются на том, что, во-первых, с начала войны цены на недвижимость в Украине рухнули, и до сих пор не восстановились даже до уровня 2021 года. Во-вторых, учитывают уровень разрушений жилого фонда на фоне большого спроса как на аренду, так и на покупку квартир. В-третьих, руководствуются тенденциями рынков недвижимости в европейских странах, которые показывают ежегодный прирост цен», — пояснил Адрей Романов.

Помимо потенциальных покупателей, есть и другая категория иностранных инвесторов — те, кто хочет зайти на строительный рынок под строительство новых и восстановление поврежденных домов.

«Строительство с нуля интересует прежде всего инвесторов из Нидерландов, Германии и ОАЭ. Также среди наших клиентов есть британская компания, которая уже ищет офисное помещение в Киеве и планирует заниматься восстановлением объектов недвижимости», — говорит Романов.

Читайте также: Земля или недвижимость: что выбрать для пассивного дохода

Может ли украинская недвижимость «подорожать в два раза»?

Ирина Луханина говорит, что есть точечный интерес к нашей недвижимости со стороны иностранцев. Большинство из них ориентируются «на перспективу», рассчитывая, что после окончания войны цены на украинскую недвижимость резко пойдут вверх.

«К примеру, американский капитал практически не заходит на новые рынки на пике цен. Если бизнес из США действительно решит массово скупать нашу недвижимость, то ожидаем следующий сценарий — сначала „охлаждение“ цен (то есть еще больший их обвал — ред.), затем — коррекция, потом — сделки, после чего разгон ценников на рост. То есть изначально создается выгодная для бизнеса „точка входа“, а затем начинается игра на повышение». — поясняет Луханина.

Не исключено, что для реализации этого сценария в ход пойдут разного рода PR-технологии — от распространения информации, что, мол, «все пропало», квартиры нужно срочно продавать, пока они еще больше не упали в цене до обратного посыла в нужный момент — о том, что жилье будет только дорожать.

По словам Луханиной, пока «западные покупатели в своем большинстве стоят на пороге, ожидая, пока цифры выстроятся в идеальную формулу», и только немногие готовы рисковать прямо сейчас, в надежде, что в последующем это позволит им «сорвать куш».

Отметим, что расчеты украинских экспертов рынка недвижимости по динамике цен гораздо более скромные, чем «аппетиты» иностранцев. Так в АН Capital считают, что даже в случае оптимистического сценария, то есть окончания войны, можно ожидать подорожания первички на 10−15%, а вторички — на 5−10%. А если война затянется, ценники, наоборот, могут даже рухнуть на 7−10%. При этом рынок аренды даже сейчас — в плюсе, и в среднем по стране ставки в 2025 году вырастут на 5−10%.

Реальный сценарий, скорее всего, будет зависеть от множества факторов. Скажем, даже если война скоро закончится, будут ли деньги на восстановление, как станет развиваться экономика, что будет с курсом доллара и доходами населения, получат ли люди массовый доступ ко льготной ипотеке.

Рекордный рывок цен на недвижимость возможен, лишь когда «сойдутся все факторы». «Пока наш рынок недвижимости двигают сами украинцы — те, кто возвращается из-за границы, переезжает из одних регионов в другие, и вкладывают сбережения в квадратные метры», — говорит Луханина.

Вместе с тем эксперты признают: в отдельных городах, к примеру, в том же Киеве, действительно возможен «взрывной рост цен» на недвижимость определенного класса, за которой «выстроятся в очередь» иностранцы. Речь идет прежде всего о тех же торговых помещениях в центре Киева и квартирах комфорт- и бизнес-класса в относительно нестарых домах.

Читайте также: Новые жилищные ваучеры: кто может получить до 2 млн грн на покупку квартиры

Разогревают рынок аренды

Иностранцы активничают еще в одном сегменте отечественного рынка недвижимости — аренде жилья.

«Достаточно много иностранцев приезжает к нам по работе, и для них снимают квартиры. Мы не так давно нашли апартаменты специалистам по разминированию по 2 тысячи евро», — говорит Романов.

По словам Ирины Луханиной, на нашем рынке аренды с недавних пор появилась и новая группа квартиросъемщиков — молодые люди и пары из Турции и Азербайджана, которые работают у нас в сфере логистики и строительства. «Они ищут жилье в домах бизнес-класса, как правило, с двумя спальнями и санузлами, и обязательно — рядом с метро. Ориентируются на бюджеты от 800 до 2 000 долларов в месяц.

В целом иностранные арендаторы уже сейчас формируют регулярные спрос на квартиры в ЖК. Они не торгуются, пытаясь сбить ценник, поэтому собственники жилья любят иметь с ними дело. В отдельных районах наличие сегмента иностранных арендаторов уже позволяет собственникам держать цены (хотя, как уже писал «Минфин», со стороны украинских квартиросъемщиков спрос на аренду падает). Если эта тенденция получит продолжение, то может стать одним из факторов, который поддержит арендные ставки на квартиры в качественных домах, даже если внутренний спрос будет проседать", — отметила Луханина.

Все будет зависеть от того, много ли иностранных арендаторов станут претендовать на наши съемные квартиры. Сейчас спрос поддерживают преимущественно работники различных миссий и узкие специалисты, которых в Украину приезжает не так много.

Но в случае окончания войны и массового захода на наш рынок иностранного капитала, скорее всего, резко увеличится и «армия» потенциальных арендаторов жилья. И в этом случае, в отдельных сегментах рынка (прежде всего в комфорт- и бизнес-классе) действительно возможно даже повышение арендных ставок с прицелом на иностранных постояльцев.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки