Кредиты под жилье «комфорт+» и прочее: как и для чего нужно поменять «єОселю»

Как недвижимость влияет на экономику

Главный вопрос сегодня состоит в том, что 70% ипотек было выдано на квартиры вторичного рынка. Поэтому сейчас одна из неотложных целей — оптимизировать этот процент в сторону первичного жилья. И это логично, поскольку экономический эффект работает только при покупке строящегося жилья. При таких условиях у строительства самый высокий мультипликатор для экономики.

Сектор строительства является движущей силой роста экономики. В США сфера составляет 4% от общего ВВП, в некоторых странах достигает 10−11%. В Украине этот показатель, по данным Минэкономики, находится на уровне 2,3%, что в два раза меньше, чем у европейских соседей. В то же время, несмотря на относительно небольшую долю на данный момент, этот показатель свидетельствует о высоком потенциале сектора, который может стать тем двигателем экономического роста. И все может начаться с грамотной реализации программы «єОселя».

Факторы, которые влияют на экономику, — уровень инфляции, безработица, процентная ставка НБУ, доступность кредитования. Активное строительство нового, востребованного жилья прямо или частично могло бы стабилизировать указанные показатели.

Во-первых, сдерживается рост инфляции. Субсидирование идет не за счет напечатанных средств, что влияет на инфляцию, а из доходов из государственных облигаций, то есть налогов. Расходы населения на недвижимость увеличиваются, соответственно, государство получает больше налогов — живые средства, которые можно инвестировать в строительство.

Во-вторых, падает уровень безработицы, поскольку привлекается большое количество рабочей силы. Это достаточно кадроемкая сфера: строители, проектировщики, инженеры, архитекторы, менеджеры по продажам, маркетологи и многие другие профильные специалисты. В настоящее время в стране остро стоит проблема квалифицированной рабочей силы.

В Конфедерации работодателей Украины сообщают, что за последние два года строительная сфера потеряла более 100 тыс. специалистов, которые перешли в ряды ВСУ или к волонтерам. Поэтому сейчас наблюдаем тенденцию к увеличению женщин в штате, которые составляют по компании 70%, до войны было ровно наоборот.

В-третьих, для строительства необходимы материалы, что, в свою очередь, стимулирует их производство и опять-таки оказывает непосредственное влияние на рост экономики.

При увеличении инвестиций в строительство происходит эффект мультипликатора, когда каждая гривна в котловане дает 7 грн экономике.

Недостатки программы «єОселя»

Как у любого относительно нового продукта, у программы «єОселя» есть несколько зон для роста. В частности, это увеличение цены квадратного метра и снижение требования к стадии готовности объекта для вхождения в программу.

Стоимость жилья, которое может реализовываться по программе, ограничена. В Киеве она не должна превышать 50 тыс. грн/м2, в области — 37 тыс. грн/м2. Это существенно ограничивает возможности киевлян воспользоваться «єОселею».

Увеличение верхней планки стоимости позволит привлечь потребителей среднего класса и расширит действие программы на жилье сегмента «комфорт+», у которого ряд преимуществ. Как инвестиционный актив оно выгодно для клиента-инвестора, ведь дорожает со временем, в отличие от бюджетного эконома. Такой актив выгоден банку как менее рискованный в залоге, по сравнению с жильем эконом-класса с «мокрыми» недолговечными фасадами.

Также сейчас большое количество жилья находится в стадии готовности до 50%. Программа же распространяется на объекты жилищного строительства на стадии готовности от 50% и выше. И это значительно замедляет темпы привлечения инвестиций в жилищное строительство, следовательно, пролонгирует сроки сдачи домов в эксплуатацию.

Снижение требования к стадии готовности дома на этапе строительства до 30% позволит девелоперам запустить гораздо большее количество проектов под данную программу. Такой шаг увеличит спрос на рынке, станет драйвером строительства действительно качественного и доступного жилья в сегменте «комфорт+» и будет стимулировать развитие экономики страны.

Влияние на рынок: сценарии

Сценарий оптимистичный. Государство сфокусируется на первичном рынке, доля аккредитованных проектов будет расти, банки начнут работать с девелоперами с ранних стадий строительства, застройщики, в свою очередь, будут адаптировать свой продукт под условия «єОселі».

Читайте также: Первый военный рейтинг застройщиков Львова и пригорода от «Минфина»

Сценарий пессимистический. Если не пересмотреть требования к программе, украинский рынок жилья столкнется с рядом рисков. Девелоперы либо снизят количество строительства новых объектов, либо переориентируются на строительство максимально дешевого жилья с минимальными требованиями к комфорту. Последнее оказывает непосредственное влияние на качество застройки и, как следствие, долговечность проектов и архитектуру города. Или строители предпочтут проекты с высокой оборачиваемостью, в частности, низкоэтажное строительство — коттеджи и таунхаусы.

Автор:

Младший партнер группы компаний DIM Насиковский Арсений