Земля или недвижимость: что выбрать для пассивного дохода

Почему земля способна обеспечить «иксы»

Эксперты рынка земли убеждены, что стоимость сельскохозяйственных гектаров все еще находится на стартовой позиции, что может обеспечить ей дальнейший стремительный рост.

«Если спросить коллег, представляющих рынок недвижимости, в каком году они хотели бы инвестировать в нее с высоты нынешнего опыта, наверное, они сказали бы, что с удовольствием купили бы квартиры где-то в 1995 году и продали бы в 2005 году. Земля сегодня фактически находится именно в этом периоде. Для недвижимости сегодня 2025 год, а для земли — 1995 год. Только что открылся рынок, и за относительно небольшой срок он стопроцентно сделает 2−3 „икса“, чего я не вижу ни в одном предложении по недвижимости», — отметил соучредитель «Первого земельного инвестиционного фонда», сервиса земельных инвестиций Zeminvest и рынка земли Доброзем Александр Черный.

По его мнению, земля сейчас — это стратегическая инвестиция, которая даст гарантированный результат, что подтверждается опытом всех стран, которые открывали рынок. По словам эксперта, можно привести реальные кейсы заработка в странах Европы на сельскохозяйственных участках. «Мои знакомые инвестировали в землю в странах Балтии, покупая ее по цене 500 евро за гектар, а вышли — 5 тыс. евро за га. Это реальные цифры, реальная статистика, которая есть на сайте Евростата и ее можно проверить», — отметил Александр Черный.

В то же время он считает, что пассивный доход при инвестиции в землю — это скорее бонус, чем заработок. «Сравнение процентов, где можно заработать 6, 8 или 12% годовых, для меня не является аргументом. Хотя, опираясь на опыт открытия рынка в других странах, мы можем ожидать роста и пассивного дохода. В других странах арендная плата по статистике в среднем росла в 1,8−2,4 раза за 10 лет. И такую тенденцию я сегодня вижу на собственном инвестиционном кейсе», — говорит эксперт.

Рост стоимости сельскохозяйственных участков в разы ожидает и эксперт по земельным инвестициям, инвестор Фонда ГРУНТОВНО и ZemliaUA Сергей Крамаренко. «Рынок земли находится в самом начале. Он открылся вроде бы в 2021 году, но мы только сейчас начали ощущать классический инвестиционный спрос на землю. И несмотря на то, что сегодня рынок активно развивается и цены растут, земля находится на самом дне своей стоимости. Она существенно недооценена», — отмечает эксперт.

Он отмечает, что опытные инвесторы помнят 90-е годы, эпоху приватизации, когда реальные активы стоили копейки. «Сегодня земля — это калька тех 90-х годов, когда есть возможность взять очень ценный актив по очень умеренной цене. Зато недвижимость вышла на свою рыночную цену уже давно. Теперь на нее влияют факторы войны, экономической, политической нестабильности», — отмечает Сергей Крамаренко.

Также, по его словам, инвестиции в недвижимость значительно более рискованны с точки зрения военных угроз. «Могу поделиться собственным кейсом. У меня был промышленный объект в Киеве, который я сдавал в аренду. Там были четыре крупных арендатора, которые давали гарантированный доход. Но я четко понимал, что мне нужно выходить из недвижимости и заходить в землю, потому что она гораздо более перспективна. И вот 20 июля прямо в здание прилетает „шахед“. Все, что не разрушено, сгорело. И у меня нет этого объекта недвижимости, нет рентного дохода, нет ничего. И поскольку владельцем было юрлицо, то и без компенсации в ближайшие 5−10 лет, а, возможно, и вообще. Объект недвижимости, который я собирал 10 лет, покупая по частям, исчез в один момент», — поделился Крамаренко.

По его мнению, часто в качестве преимущества недвижимости приводят более высокий арендный доход. Однако он отмечает, что в отличие от недвижимости, владелец земли не должен заниматься текущими ремонтами, решать проблемы с арендаторами, которые могут затопить соседей и так далее.

Недвижимость с низким порогом входа

Инвестировать в недвижимость можно и без решения огромного количества текущих проблем, убежден коммерческий директор S1 REIT Виктор Бойчук. «Я представляю не классическую инвестицию в квартиру, а инвестицию в недвижимость через фонды, которые самостоятельно занимаются решением всех вопросов. Они ищут арендатора, занимаются заселением и выселением, решают конфликтные вопросы. Кроме этого, они платят налоги. Инвестор получает на свой счет абсолютно „белые“ деньги, к которым у государства не будет никаких вопросов. И, на мой взгляд, такой формат — это будущее инвестиций в недвижимость», — подчеркнул эксперт.

Он отмечает, что, например, в Германии люди почти никогда не владеют квартирами, в которых живут. Жилье принадлежит огромным инвестиционным фондам, которые имеют десятки тысяч квартир, ведь недвижимость настолько дорогая, что проживать в собственной почти никто не может себе позволить. К тому же из-за гибкости жизни нельзя быть уверенным, что квартира в одном городе будет актуальна для владельца через 2−3 года.

«Несмотря на это, вся страна прекрасно живет. Недвижимостью владеют фонды. Косвенно ими владеют небольшие розничные инвесторы с небольшими чеками. А я, как арендатор, получаю профессионального, этичного арендодателя, с которым можно нормально общаться», — отмечает Виктор Бойчук.

По его словам, инвестиции в недвижимость через фонды подойдут разным категориям инвесторов. «Фонд может быть интересен для профессионального инвестора, у которого есть несколько квартир, ведь чем больше их становится, тем больше его вовлеченность. А инвестиции через фонд снимают эту проблему. Также он может быть интересен для новичка. Я так думаю, не каждый новичок-инвестор имеет $50−70 тыс., чтобы сразу приобрести отдельный юнит. Поэтому можно инвестировать в фонд от $3 тыс.», — отмечает эксперт.

Учитывая преимущества инвестиций в недвижимость через фонды, Бойчук убежден, что будущее именно за таким подходом.

Автор:

Журналист Олексій Писарев

Пишет на темы: Инвестиции, фондовый рынок, forex, макроэкономика