Украинская земля дорожает: что происходит с рынком после 4 лет работы

Несмотря на войну, земельный рынок демонстрирует устойчивость. Гектар остается активом, стоимость которого растет не только в гривне, но и в пересчете на доллары, особенно в регионах с меньшими рисками. Для многих фермеров и агрокомпаний покупка земли — это долгосрочная стратегия, которая выглядит более надежной, нежели валюты или другие инструменты сохранения активов.

Рынок нестабильный, но цены уверенно растут

Напомним, мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения был отменен в Украине 31 марта 2020 года, а рынок полноценно заработал в июле 2021-го. Сначала покупать землю могли только физические лица — до 100 гектаров. С начала 2024 года стартовал второй этап земельной реформы: к рынку допустили юридических лиц с лимитом до 10 тыс. га. Это стало новым катализатором роста стоимости: с декабря 2023 по май 2025 года средняя цена выросла почти в два раза — до 59 051 грн за гектар (данные Опендатабот).

«На момент открытия рынка средняя цена за 1 гектар составляла от $1 200 до $1 600. По состоянию на декабрь 2024 года, гектар земли в среднем в Украине стоил $1 600−2 300. В долларовом эквиваленте за 3 года цена выросла на 25−30%», — отмечает сооснователь Zeminvest Александр Черный.

Цена продолжает расти и дальше, но неравномерно. Например, весной 2025-го, после умеренного спроса в январе-марте, средняя стоимость подскочила до рекордных 86 655 грн за гектар, но уже в мае корректировалась до 59 051 грн. На ценообразование влияют плодородие почв, логистика, риски боевых действий и спрос со стороны агробизнеса.

По данным на май 2025 года, самая дорогая земля — в Ивано-Франковской области (184 650 грн/га), а самая дешевая — в Донецкой (31 574 грн/га). Несмотря на это, украинские гектары остаются самыми дешевыми в Европе. Например, в Польше гектар земли стоит в среднем €11 000, в Италии — €43 000, в Нидерландах — €74 000. Это делает их привлекательными как для украинских, так и для потенциальных иностранных инвесторов.

«Стоимость земли будет продолжать расти. Мы это связываем с тем, что рынок открылся в своем нижнем ценовом значении. На темпы роста земли сильно влияет война. Со сдержанным оптимизмом после окончания военных действий предполагаем более активную динамику роста стоимости. Для этого есть четко определенные основания», — считает Черный.

Основаниями для роста, по его мнению, является отложенный спрос, который сформировался за время войны, а также мощная информационная кампания, через которую все больше людей узнали, что такое рынок земли и каковы его перспективы (именно война дала возможность посмотреть на украинскую землю под другим углом, увидеть, насколько это надежный актив).

«Мы уже видим тенденцию, что спрос начинает превышать предложение. А это также влияет на удорожание стоимости», — добавляет сооснователь Zeminvest.

Кто покупает землю и как изменился спрос

На старте рынка основными покупателями были фермеры, которые часто формализовали владение участками, купленными ранее через серые схемы, и первые инвесторы — склонные к риску, которые вкладывали средства, несмотря на отсутствие детальной аналитики. С начала 2024 года на рынок вышли юридические лица — и именно они начали играть все более весомую роль, создавая дополнительное давление на спрос.

Александр Черный, сооснователь Zeminvest

«На сегодняшний день все эти категории продолжают инвестировать, однако у них разные инвестиционные стратегии», — отмечает Черный.

По данным Минагрополитики, только в 2024 году было заключено более 100 тысяч сделок — больше, чем за все предыдущие годы вместе взятые. Всего с момента запуска рынка продано более 600 тыс. га сельскохозяйственной земли.

Аналитика показывает, что интерес к земле, как к инвестактиву, постоянно растет. По данным Минюста, в 2024 году украинцы в полтора раза чаще инвестировали в землю, чем в недвижимость. По словам Черного, это результат как роста осведомленности, так и работы компаний, которые профессионально сопровождают инвесторов.

Как именно инвестируют в землю

Сегодня самая распространенная стратегия — покупка земли с последующей передачей в аренду. Это позволяет получать пассивный доход (в среднем 5−8% годовых), а в перспективе — капитализировать актив путем перепродажи.

«В 2024 году я зафиксировал около 15% роста арендной платы, по сравнению с предыдущим годом», — делится наблюдениями Черный. По его оценкам, за 10 лет арендная ставка вырастет еще в два раза.

Среди других подходов — консолидация нескольких участков в рамках одного кластера или региональная диверсификация. Например, некоторые инвесторы выбирают участки в Черниговской, Сумской, Харьковской областях — подальше от границы, но по сниженной цене из-за близости к зоне риска.

Zeminvest активно помогает с реализацией таких стратегий: команда компании анализирует потребности инвестора (сумма, срок, региональность, готовность к риску), а затем подбирает оптимальный актив. Как итог — четкая стратегия с прогнозируемым доходом и минимизированными рисками.

Zeminvest: полное сопровождение и репутация лидера

Компания Zeminvest работает на рынке с момента его открытия в 2021 году и стала лидером в своей нише. Она дважды получила серебро на FinAwards (2024, 2025), а также была признана сервисом земельных инвестиций года, по версии «Выбор Года» в 2024—2025 гг.

«Мы с первых дней делали ставку на прозрачность, простоту и четкость в работе с инвестором. Это и понятные условия, и гарантии, и прозрачное право собственности. Наша задача — дать клиенту инструмент, с которым он может зарабатывать на любом этапе», — объясняет сооснователь Zeminvest.

Компания предлагает полный цикл: от поиска земли до оформления сделки, арендного менеджмента, управления активом и подготовки к перепродаже. Именно благодаря комплексному подходу Zeminvest получила доверие инвесторов и признание экспертного сообщества.

Что дальше?

По словам Черного, тренды на ближайший год очевидны:

• спрос и в дальнейшем будет преобладать над предложением;
• активизируется отложенный спрос, сформированный во время войны;
• стоимость земли будет расти — и после завершения боевых действий этот рост может быть резким.

Инвесторы, которые войдут в рынок сегодня, могут получить преимущество не только в виде стабильного дохода, но и благодаря правильному таймингу. Украинская земля, несмотря на все риски, постепенно превращается в ключевой актив — стратегический и защищенный.