Проблемні новобудови Києва: хто винен і що робити?

У столиці налічується 232 ризикових об'єкти будівництва, що становить 53,3% від загальної кількості будинків, що зводяться. Найбільша кількість ризикових новобудов зосереджена в Деснянському районі, потім Голосіївський і Шевченківський, найменш проблемний Оболонський район. Такі дані дослідження Monitor.Estate, яке ми проводили на початку вересня.

Розберемося, що таке проблемна новобудова?

Ознак, за якими визначають проблемний об'єкт, може бути досить багато, але далеко не всі з них призводять до серйозних наслідків. В досліджені ми виокремлюємо такі критерії ризиковості: відсутність ліцензій на виконання будівельних робіт, зведення на землях без відповідного цільового призначення або без сформованої земельної ділянки, будівництво без повного пакету дозвільних документів. Новобудови, які починають зводити без цих документів ризикують мати проблеми в майбутньому.

Ліцензія на будівництво — це інструмент забезпечення контролю з боку держави, щоб її отримати компанія має відповідати певним критеріям та вимогам. Якщо вимоги не дотримані забудовники не отримують ліцензій, отже не мають права будувати, а якщо будують, то роблять це не законно і якість таких робіт ніхто не може гарантувати.

Цільове призначення земельної ділянки – це її використання за призначенням, яке визначене документацією із землеустрою у встановленому законом порядку. Тобто, будівництво на землях які не відповідають цільовому призначенню, а саме для житлової та громадської забудови — заборонено законом. Земля з правильним цільовим призначенням закінчується, але забудовників це не зупиняє, вони шукають підходящі ділянки для забудови, не дивлячись на її цільове та функціональне призначення і починають зводити багатоповерхівки.

Ще одна поширена проблема це будівництво без документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт. В деяких компаній ці документи були, але після перевірок контролюючим органом вони були анульовані. Та недобросовісних забудовників це не лякає, вони і далі продають квартири.

Хто винен в появі проблемних новобудов?

В першу чергу недосконалість містобудівної системи провокує появу нових проблемних будівництв. Доволі часто контролюючі органи не виконують своїх функцій, або виконують їх не в повній мірі. Є вина і забудовників, які свідомо порушують закон і будують без документів. Їх не лякають штрафні санкції, бо ще є структури з якими можна домовитись. Не всі забудовники зло, умовно надійна компанія, що отримала всі документи, має всі дозволи не застрахована від змін влади і зміни політики, яку ведуть чиновники в своїх кабінетах. В процесі будівництва, може трапитись, що завгодно — палиці в колеса буде ставити міська чи районна адміністрація, підведе підрядник чи раптові зміни погоди. Фінансові або правові складнощі виникають навіть у найдосвідченіших і, здавалося б, надійних девелоперів.

За нашим дослідженням, всього до процесу будівництва залучено 712 компаній: замовники будівництва, проектувальники об’єкту, підрядні організації та девелопери, під брендом якого новобудова рекламується. З них: 96 зареєстровані за адресами масової реєстрації – це 13,48% від всіх компаній, 178 компаній мають податковий борг – 25%. Також зафіксовано сотні кримінальних справ, в яких фігурують 389 компаній. Більшість кримінальних справ стосуються використання схем фінансування будівництва та залучення фіктивних компаній, за допомогою яких забудовники занижують базу оподаткування. Ще один сегмент справ — не правомірність передачі земельних ділянок державної власності у користування юридичних осіб.

Існують проекти, які з самого початку ніхто навіть не збирався будувати, ці комплекси одразу задумувались як «продаж повітря» от тільки інвестори цього не знали. Кажуть, що в проблемах інвесторів винні самі інвестори і це теж правильно, адже незнання всієї інформації про забудовника не звільняє інвестро від карколомних наслідків.

Що робити з проблемними об’єктами?

Найпростіше рішення — не допускати їх появу, а ті що вже є притягнути до відповідальності. Знести ряд незаконних об’єктів, виплатити компенсації інвесторам — але це варіант якоїсь утопії. В реальності ж за проблемні об’єкти відповідає місцева влада. Якою б жахливо не здавалась проблема її можна вирішити. Для цього потрібна згуртованість інвесторів і воля місцевих органів самоврядування.

Якщо чиновники не хочуть брати відповідальність за проблемні новобудови — їх потрібно змусити це робити. Це можуть бути публічність проблем — мітинги, протести, розголос в соціальних мережах та медіа, а також судові спори. Важливим є також постійний моніторинг нового будівництва та швидке реагування органів влади на дзвіночки про наявність порушень з боку забудовників. Якщо перші варіанти в багато чому не залежать від нас, то з моніторингом можемо допомогти. Була б на то воля чиновників та народних обранців.