Где брать деньги: 3 главных источника финансирования строительной отрасли

Плох тот застройщик, который строит свою финансовую модель, опираясь исключительно на деньги от продажей.

Платежеспособный спрос может заметно поубавиться, если на рынке появится достойные альтернативы в той же весовой категории, что и вы, да и от факторов риска, как показал опыт прошлогоднего карантина, никто не застрахован.

Идти в рынок жилья Украины, надеясь оседлать финансовый поток, вкладывая при этом мизер, — архаизм и такая же ошибка, как перекрестное финансирование, когда деньги из одного котлована тут же переливают в другой, пытаясь залатать дыры.

Создание и воплощение в жизнь конкурентоспособных форматов жизненной среды требует немалых ресурсов, причем постоянная борьба за покупателя и растущие требования у последнего только подстегивают гонку концепций. Тот, кто не понимает, что, зачем и кому он продает, просто пытается сбыть с рук неликвидные квадратные метры правдами и неправдами.

Девелоперский бизнес в Украине сам по себе непрост: отсутствие нормальной градостроительной политики с едиными и четкими правилами для всех, большие коррупционные риски, пока еще не проработанный до конца институт персональной ответственности за грубые нарушения строительных норм и финансовые аферы в отрасли, незащищенность инвесторов — это лишь малая часть вызовов и вопросов, которые тормозят становление рынка.

В девелопмент жилья стоит заходить лишь, когда имеешь четкое представление о том, как устроен отечественный рынок, понимаешь все риски и вызовы, которых не избежать. У нас нет ни эскроу счетов, ни крупных фондов, которые активно готовы включаться в проектное финансирование, а про развитый рынок страхования, которые мы мог обезопасить и компанию, и ее покупателей от многих вещей говорить вообще не приходится.

В финансировании жилого строительства, получается, остаются в большинстве своем два пути — личные инвестиции (обычно в складчину с партнерами) и деньги покупателя. Однако есть, как минимум, три дополнительных источника, которые могли бы помочь отрасли развиваться.

Рост инвестиционного спроса

С начала года уровень инвестиционного спроса в жилой недвижимости вырос в среднем на 20%, что связано непосредственно с восходящей ценовой динамикой, растущей инфляцией и желанием не только спасти деньги от обесценивания, но и заставить на себя работать.

Ликвидные форматы новостроек помогают за цикл строительства заработать от 25 до 40% на разнице в цене квадрата, в то время как единственная альтернатива — банковские депозиты — снижают ставки месяц к месяцу.

В условиях турбулентности вкладывать в бизнес опасаются, а недвижимость кажется такой вполне понятной, где-то даже предсказуемой гаванью для инвесторов. Как бы не так. Как и в любом другом виде инвестирования, здесь уйма подводных течений и нюансов, связанных как с выбором стратегии, так и самого лота.

Учитывая прогнозируемый рост себестоимости строительства цены в дальнейшем продолжат радовать инвестора, который нацелен на перепродажу. И вполне возможно, что объем инвестсделок увеличится, что вполне на руку строительному рынку.

Во-первых, это реальные деньги тут и сразу в оборот. С учетом, если девелопер не только спал и видел, как ему принесут гривны, которые помогут продолжить строительство, а разработал жизнеспособную финансовую модель, то ничего плохого в подобном вливании не вижу.

Напомню, что мультипликатор в жилом строительстве, даже по самым скромным оценкам, составляет 6,5 грн ВВП, а смежных отраслей, которые также задействованы в строительном процессе, больше сорока.

Во-вторых, инвесторы, особенно сегодня, неким образом воспитывают рынок. Они не бросаются на первое попавшееся объявление застройщика, а тщательно оценивают девелоперский продукт, его ликвидность, потенциальную доходность. Это позитивно сказывается на отрасли.

На данный момент главная угроза инвестиционного спроса — законопроект 5600 в той редакции, которую мы обсуждаем уже несколько недель к ряду. Новое налогообложение может минимум в два, а то и три раза сократить количество желающих проинвестировать в жилье.

Ипотека

Ипотечное кредитование действительно может стать мощным подспорьем для рынка, но при условии, что ежегодно к уже обещанному объему финансирования государство будет прибавлять не менее 30% сверху.

Необходимо также пересмотреть ограничения по площади лота. Проблема с неофициальными доходами — бич украинцев, который лишает их возможности обзавестись собственным жильем.

Вполне пониманию резонность подобных строгих правил банков. А ситуация с официальными зарплатами и конвертами, если что, с мертвой точки не двигается. Данные об объемах теневого рынка труда разнятся: от 30 до 50% занятого населения страны. А в Госстате посчитали, что каждый пятый украинец получает неофициально зарплату.

Учитывая нынешние ипотечные условия, желание банков лишний раз перебдеть в плане оценки платежеспособности кандидатов, то пока на ипотеку как мощный финпоток шибко рассчитывать не приходится. Но, мне кажется, со временем, если отладить механизм, у рынка реально появится вполне неплохой источник финансирования.

Государственно-частное партнерство

Частный бизнес и государство могут вполне быть полезны друг другу. Строительство социально-бытовых объектов, модернизация улично-дорожной сети и инженерных коммуникаций (трубы, котельные, подстанции, ливневая канализация и т.д), решение вопросов реновации устаревшего жилого фонда и, конечно же, вопрос долгостроев — это лишь часть вопросов, где строительные компании и власти могут посотрудничать на взаемовыгодных условиях.

Во всех этих нюансах не лишним будет активное, в том числе финансовое, участие местных органов властей или государства в целом в зависимости от масштаба проблемы.

Механизмы поддержки строительного бизнеса в решении острых социальных вопросов могут быть разными: от прямых государственных субсидий или выпуска инфраструктурных облигаций до льготных условий по аренде земельного участка.

Главное условие: юридическое обоснование этого инструмента и прозрачный, четкий протокол. Вот и все.