- 21 октября 2015, 17:05
Покупка недвижимости
Уважаемые форумчане. Передо мной начал становится вопрос сохранения и приумножения накопленных сбережений путём покупки недвижимости с последующей сдачей в аренду. Бюджет: 70-80 тыс. у.е. Выбор не простой т.к купить недвижимость можно как в Украине так и за границей, а при высокой волатильности цен можно ошибиться с временем покупки. В 2016 году я нацелен на поступление в магистратуру польского вуза с дальнейшим трудоустройством в ЕС.
Итак мои соображения и наблюдения по поводу покупки недвижимости:
1. Выбор страны покупки недвижимости. Мой выбор пал на Украину, город Киев так как:
— я являюсь гражданином Украины и возможность постоянного проживания за границей достаточно туманна;
— отсутствует знание иностранных законов и обычаев;
— есть возможность купить недвижимость когда она достигнет дна, с последующим увеличением её стоимости;
— часть сбережений находится на оккупированной территории Украины, а часть в ячейке привата (даже не знаю что надёжнее) и транспортировать их за границу тоже не легко.
2. Первичный или вторичный рынок? Два года назад стоимость квадратного метра на первичном рынке в размере 700-800$ в Киеве считалась чудом, так как в отдаленных районах на вторичке квадрат начинался от 1300$ с ужасным ремонтом в уродливом доме. Но времена поменялись и теперь на первичке предлагают квадрат за пределами Киева (с. петропавловская борщаговка) 13-17 тыс. грн. в недостроенном доме, а на окраине Киева в 2 км от метро Позняки 13-18 тыс. В то же время (октябрь 2015 г.) на вторичке квадрат начинается от 600-700$. То есть, как мы видим, цена на первичном рынке практически не изменилась, но на вторичке в жилье эконом класса упала на 40-50%. Кроме того VIP жилье подешевело на 70%. Почему же произошло колоссальное изменение соотношения цен? Вероятнее всего из-за того, что инвесторы, построившие новые здания, знают цену своим квартирам, не имеют намерений получать убытки и могут выжидать лучших времен для продажи недвижимости. А население, которое массово уезжает за границу или продает квартиры по другим причинам не может бесконечно ждать и вынужденно опускает цены.
В общем получается что цена м2 в недостроенном новострое с голыми стенами сейчас примерно равна цене м2 в квартире на вторичке в доме, находящемся в том же районе. Поэтому мой выбор — квартира на вторичном рынке.
3. Выбор района Киева. Так как почти все офисы, правительственные органы и т.д. находятся на правом берегу Киева, то сомнений нет — нужен правый берег. Также желательна близость метро и центра города, удобная транспортная развязка. По моим критериям подходят Шевченковский и Печерский районы, которые являются наиболее престижными, цена двухкомнатных квартир уже стартует от 50-55 тыс.$.
Вопросы к форумчанам:
1. Я проанализировал стоимость квартир по объявлениям на сайте olx и получил следующее:
Интересно, что практически половина объявлений находится в диапазоне 30-60 тыс.$. что для Киева ну очень мало. Возможно ли, регулярно проводя такой анализ, оценивать общую динамику цен на недвижимость и определить дно?
2. Когда наступит стабилизация обстановки чтобы можно было говорить о стабилизации цен? Я думаю что к окончанию отопительного сезона. Станет ясна ситуация с долгами, с наличием ГСМ для отопления и т.д. И когда наступит дно экономики и соответственно рынка недвижимости? По версии всех агентств, органов и стран такой момент уже настал, но возможно цена недвижимости будет продолжать падать из-за того, что население уже потратило свои накопления сделанные во времена Януковича, а доходы не позволяют собрать денег на квартиру вновь.
3. Не ошибаюсь ли я, считая что в Украине есть смысл покупать недвижимость? Может быть стоит обратить внимание на Польшу, Болгарию, Литву и т.д.?
Также интересна статистика объявлений по стоимости аренды в Киеве
Тут мы видим что до 5 тыс. гривен вариантов практически нет, всего 12.9%. Зато элитных квартир по 15-20 тыс. хоть отбавляй. Возникает вопрос, неужели киевляне стали такими богатыми и все поголовно арендуют жилье от 500$ в месяц? Нет. Всё нормальное бюджетное жилье уже занято и спрос на него очень большой. Зато собственники элитных квартир поуезжали за границу (многие квартиры сдаются первый раз в новостройках от 2010х) и пытаются хоть как-то вернуть свои вложения, но вряд ли у них это получится сделать в ближайшие 20 лет.
|
0
|
- 16:03 Основателя Binance освободили из-под стражи в США
- 15:06 Robinhood и Revolut рассматривают возможность запуска собственных стейблкоинов — Bloomberg
- 11:14 Оформить базовую социальную помощь можно будет в «Дие»
- 10:17 НБУ за неделю уменьшил продажу валюты на межбанке более чем на $44 миллиона
- 27.09.2024
- 17:35 Курс валют на вечер 27 сентября: евро выросло на межбанке на 18 копеек
- 12:13 Биткоин вырос до $65 500, криптовалюты стали доступны для бизнес-счетов в PayPal: что нового на рынке
- 10:32 Курс валют на 27 сентября: доллар и евро подешевели в банках на 15 копеек
- 08:02 Официальный курс: НБУ продолжает укреплять гривну
- 26.09.2024
- 19:07 Hamster Kombat провел листинг HMSTR. Сколько стоит криптовалюта
- 17:36 Курс валют на вечер 26 сентября: доллар и евро продолжают дешеветь на межбанке
Комментарии - 33
— я не настроен заводить семью в Украине;
— я не настроен жить в Украине;
— я скорее всего буду квартиру сдавать в аренду (жить в ней не буду точно), а для арендодателя не выгодно иметь новый ремонт и расположение квартиры за городом;
— ликвидность такой квартиры тоже под вопросом, не каждый покупатель захочет ездить 15-20 км до работы в условиях постоянного украинского кризиса;
— стоимость квадрата, как я понимаю, около 25 тыс. грн. И 2х комнатная без ремонта около 65 тыс$. А за эти деньги уже на печерске (3-4 км до Хрещатика) продают квартиру с ремонтом;
— надежность коммуникаций и самого здания неизвестна, так как украина — страна с самым высоким уровнем коррупции и обычно дают взятку а не соблюдают технические требования.
В общем много минусов, но комплекс действительно понравился, не знал раньше о таком :)
Я только в этом году понял что ошибся, начав учиться в украинском вузе 6 лет назад. В этой стране хорошо себя чувствуют люди, которые могут работать на иностранные компании (программисты, переводчики...) или те, у кого есть связи…
И мне вообще непонятна статья, которую вы скинули. Написано «ломают стереотипы городского жилья» и «в 99 метровом доме на природе». Природа и городское жилье — понятия не совместимые. В городе земля будет стоить дороже дома. В общем какие-то дешевые посредники :)
А по статистике 80% американцев живут в частных домах и 90% в них хотят жить. Вот кто ломает стереотипы :)
В среднем раз в 8,5 лет происходит глобальный спад, который непосредственно отражается на Украине. Если ни чего не происходит больше 10 лет ( такое было пару раз за 100 лет), то следующий обвал все наверстает.
опять же я боюсь больше что деньги из ячейки привата пропадут (а больше мне их хранить негде) чем квартиры ещё на пару тысяч обесценятся. но если они обесценятся в два раза то это уже не порядок :)
Я абсолютно согласен что это хорошее жильё для обеспеченных людей, но я сразу уточнил что скорее всего буду сдавать квартиру в аренду, а арендаторы снимают жильё потому что у них нет денег на своё собственное и им не место в таком районе и таком доме.
У наших людей не европейский менталитет и поселок в европейском стиле с этим менталитетом не сочетается. И всегда будет легче продать квартиру в 500 метрах от метро печерская, чем в 500 метрах от окружной. Это называется ликвидность.
Во первых если мне не нравится эта страна это не значит что в ней нельзя зарабатывать.
Во вторых цена не может падать бесконечно. Не думаю что цены опустятся к уровню 90х. Украинский рынок становится все больше интегрирован в международный и спрос будет поддерживаться за счет людей работающих на иностранные компании, появляются толпы всяких фрилансеров, доход которых привязан к доллару. Можно купить квартиру и за 40 тыс. В случае падения цен потери будут меньше, а цена аренды не пропорциональна стоимости квартиры и доход будет не намного ниже. Но она будет менее ликвидна
В третьих я как минимум 2-3 месяца буду следить за рынком, смотреть варианты и сделаю определенные выводы.
И наконец я специально написал эту статью чтобы узнать мнения людей. У меня есть определённая позиция, но она меняется.