Элитная недвижимость Киева: тенденции, особенности

Рынок недвижимости никогда не бывает стабильным. Он переживает свои взлеты и падения – это касается всех сегментов недвижимости, включая коммерческую и элитную. С 2014 года рынок пребывал в упадке. Сегодня же наблюдается тенденция роста, поэтому вложения в дома и квартиры класса премиум являются выгодными инвестициями. Это связанно с многими факторами, включая цикличность рынка, политическую ситуацию, вход на рынок зарубежных инвесторов и др.

Элитное жилье имеет свою специфику, считается ценным активом в наше время. Ожидается, что в ближайшем будущем стоимость жилья будет расти вверх. Украинский рынок в целом отличается от европейской большой конкуренции. Если в странах ЕС ЖК сдают объекты в порядке очереди, то в Киеве владельцы ЖК не привязаны к очереди и законам местной власти.

Это одновременно и хорошо, и плохо. Хорошо, потому что большое количество застройщиков диктует снижение цен, что в свою очередь увеличивает целевую аудиторию. Плохо, потому что в условиях такой рыночной конкуренции часто страдает качество любого жилья, даже из сегмента премиум.

Уже сейчас себестоимость недвижимости увеличилась на 15%, из них 8% — повышение цен на стройматериалы, 7.3% на монтажно-строительные работы. Ожидается что в 2020 году этот процент будет равен 20%. Одной из причин подорожания является увеличение спроса среди покупателей. Сегодня смело можно заявить, что рынок выходит из стадии упадка, и вкладываться в приобретение апартаментов становится очень выгодно.

Основные предпочтения покупателей элитного жилья

Покупатели «элитки» в своих предпочтениях остаются неизменными. В приоритете на первом месте квартиры, дома, усадьбы и РЕЗИДЕНЦИИ раскупаются медленнее. Инвестировать в частный дом с целью перепродажи до сих пор не актуально, а вот в участок в «хорошем месте» вполне можно. Число малогабариток продолжает уменьшаться. В соответствии с запросами и предпочтениями покупателей минимальная площадь «элитки» равна 60 м2 с площадью кухни 20 м2. Также жилье должно соответствовать критериям «элитного класса». Сегодня к этому сегменту рынка относятся объекты недвижимости, которые:

• находятся в историческом центре Киева;
• построены по уникальному эксклюзивному архитектурному проекту;
• соответствуют стандартам современного строительства, выполнены из качественных материалов по новым технологиям;
• всё обслуживание дома осуществляется профессиональными службами;
• имеют развитую социальную инфраструктуру, включая паркинги, фитнесс-центры, рестораны и другие объекты.

Отдельного внимания заслуживают пентхаусы – особняки, которые расположены на верхних этажах, часто обустроены лифтами, не имеют соседей. Из пентхауса открывается вид на 3600, поэтому такие апартаменты сегодня являются самыми дорогими среди элитного жилья.

Что касается застройщиков и риэлторов на рынке, то Мы условно делим все объекты по классам. В каждом классе есть несколько важных параметров (АА, А, В). К первому классу АА относят квартиры, расположенные в историческом центре. Место характеризуется развитой инфраструктурой, современными инженерными решениями, высоким уровнем безопасности и др. Естественно многие критерии могут быть относительными, и ранжируются в соответствии с предпочтениями покупателей. Более точно «элитку» можно сегментировать на комфортную, премиальную, эксклюзивную.

«Комфорт-класс» — это недвижимость с высотой потолков не выше 3м. Этот сегмент новостроек ограничен в перепланировке, и размещен в большинстве случаев в малопривлекательных местах. Также к этому сегменту относятся старые дома после реставрации и капитального ремонта. «Премиальная элитка» — находится в престижных районах столицы рядом с другими новостройками. Рядом с ними расположены парки и скверы, видно памятники архитектуры. «Премиум-Эксклюзив» — сегодня представляет собой единичные объекты в сфере недвижимости. В Киеве эксклюзивные апартаменты расположены вблизи Михайловского собора, на Крещатике и др.

Топ-престижных районов

Сегодня самым престижным и дорогим районом столицы по-прежнему считается Печерский. На его территории расположена Верховная рада, Кабинет Министров, музеи, дом офицеров… Именно здесь по данным полиции происходит меньше всего преступлений. Печерский район отделен от шумных улиц, имеет удобную транспортную развязку и развитую инфраструктуру.

Шевченковский район стоит на втором месте по стоимости элитной недвижимости и замыкает тройку лидеров Оболонский. На Оболони проживает большинство украинских «селебрити», политиков, спортсменов и др.

Анализ спроса на «элитку» в Киеве

После крымских событий Украина находится в непростом положении, критическое экономическое положение страны привело в упадок рынок недвижимости в целом. Сегодня застройщики и риэлторы элитной недвижимости сходятся на мнении, что спрос и тенденции медленно начали расти вверх.

Перемена власти, падение курса доллара привели к повышению спроса более чем на 20% в сегменте элитной недвижимости. В столице наблюдается высокая плотность застройки в самых престижных районах. Это приведет к тому, что вскоре «элитка» начнет появляться в менее привлекательных локациях и стоимость видовых квартир существенно возрастет.

Также стоит отметить ужесточение строительных норм, касательно плотности застройки. Уже сейчас действуют новые законы, согласно которым на 1 га не может проживать более 540 человек. Нормой по-прежнему считается плотность 450 чел./га. И если ранее действующий закон привел к тому, что в некоторых районах этот показатель увеличился до 2000 чел./га, было введено ограничение на увеличение плотности не более чем на 20%. Этот закон действует на территории столицы и областных центров. Ограничение влияет на возможности застройщиков, ведь лакомых кусочков земли для постройки элитного жилья в центре осталось не много. Выводы следующие: спрос начинает расти и пока что показатели стабильные, в следствии растет и предложение, но это может снизить качество квартир.

Анализ доходности и перспектив «элитки»

Первое полугодие показало следующие результаты: аренда элитного жилья стала выше на 1 %, среднегодовой показатель равен 1,3%. Это свидетельствует о наступлении долгожданной стабильности. Нынешнее повышение цен на аренду положительно влияет на стоимость жилья. Поэтому вкладывать деньги в дорогое жилье выгодное и доходное дело.

Владельцы элитных апартаментов начали интересоваться загородными объектами. Сегодня в рейтинге лучших коттеджных поселков класса премиум расположены следующие объекты:

• Riviera Villas – клубный поселок в 20 км от Киева, тянется вдоль с. Лебедевка;
• Коттеджный городок «Лелечій Хутір» с. Колоншина;
• Элитный комплекс «Белгравия» с. Дмитровка Киево-Святошинский район, 7 км от города;
• Коттеджный городок «Золоче Клуб», поселок Вишенки, Бориспольский райн, 9 км от Киева;
• Загородная резиденция «Villago» с. Белгородка, 4 км от Киева;
• «Новая *** -Заспа De Lux» — коттеджный городок, расположенный в 15 минутах езды от Печерска.

Вкладывают деньги в загородные объекты, покупают земельные участки под застройку и для перепродажи. За городом жизнь протекает свободнее, спокойнее. Люди устают от ритма мегаполиса, в такие поселки и резиденции переезжают семьи с детьми, поэтому очень выгодна долгосрочная аренда.

Элитные ЖК Киева, резиденции особенности продажи

Элитарный класс жилья имеет особенности в продаже. Во-первых, это ограниченный круг покупателей. Во-вторых, из-за высоких цен сделка может не состояться из-за таких факторов, как вид из окна, соседние дома и др. В-третьих, премиум сегмент чаще всего реализуется через эксклюзивные продажи на первичном рынке или закрытые на вторичном.

Эксклюзивная продажа – договор, который заключается между двумя сторонами (риэлтор и продавец). Согласно условиям, застройщики элитных ЖК или владельцы дорогой недвижимости сотрудничают только с одним риэлтором. В таком случае посредники прилагают максимум усилий, чтобы состоялась сделка.

Закрытая продажа исключает рекламу. Поскольку круг покупателей престижного жилья невелик, то рекламировать его нет необходимости. Большинству покупателей не нравится, когда недвижимость выносится «на показ». Эксклюзив должен оставаться эксклюзивом, и недоступным для широкой аудитории.

Осторожно мошенники

Стоит отметить один важный момент – из-за исключительной закрытости рынка дорогой недвижимости растет изобретательность мошенников. Это характерно для первичного рынка. Представители ЖК затягивают время сдачи квартир в эксплуатацию, замораживают строительство, объявляют себя банкротами.

Любителей легкой наживы по-прежнему много. Чтобы обезопасить себя, нужно обязательно выбирать надежных застройщиков. Рекомендуется ознакомиться с предыдущими объектами компании. Также избежать махинаций можно если:

• Осторожно относится к тем, кто старается побыстрее продать жилье;
• Запрашивать документацию на законность постройки;
• Избегать махинаций с уплатой налогов при покупке жилья;
• Заключать договор напрямую с застройщиком, без третьих лиц.

Подведем итоги

Рынок элитного жилья вышел на стадию роста. Сейчас выгодно вкладываться в такие объекты с целью перепродажи или для аренды. Украина становится привлекательной для зарубежных инвесторов и застройщиков, что вскоре сделает этот сегмент более дорогим и востребованным. Уже сейчас, ужесточаются требования к дорогому жилью по планировке, размещению и инфраструктуре.

Резко увеличилось количество загородных элитных комплексов, что свидетельствует о росте спроса на частные дома класса премиум. Сложно давать конкретные прогнозы, но положительная динамика за последние полгода обнадеживает многих застройщиков и ценителей эксклюзива.