Записки сумашедшего управдома (Ч.9)

Всё новое — это хорошо забытое или перечитанное старое

Цени, мой друг, того кто рядом

И не гонись за новизной.

Ты лучше добрым нежным взглядом

Согрей живущего с тобой (И. Евтеев)

ЗУ 417 преподнес много новинок.

В первую очередь он напомнил, что мы – соседи. И тут настоящему одесситу – просто бальзам на душу. Потому что жизнь одесского дворика – это легенда. Вы все могли к ней прикоснуться по произведениям одесских и не одесских авторов. Самое яркое современное – фильм, который нельзя называть:) с Давидом Марковичем, тетей Песей, ее сыном и многими другими обитателями дворика. Мне в этом смысле повезло дважды. С одной стороны я выросла и пожила во многих многоэтажках. С другой стороны, самые ближайшие родственники, к которым меня отводили в детстве (иногда на неопределенное количество дней) при постоянной занятости родителей, жили в одесских двориках. Так что оба уклада жизни мне близки и понятны. Но это, так сказать, прошлое.

Кроме того, ЗУ 417 напомнил, что мы люди с общим материальным интересом. А уж это – очень даже настоящее. Иногда, к сожалению, уродливое. Потому что наши люди массово живут по двум принципам: «як не з'їм, то понадкушую» и «нехорошо считать чужие деньги», которые искажают действительность до абсурда.

Итак, кроме уже нам известных.

Новинка первая. Схема управления домом кардинально менялась.

Согласно ЗУ 417 конторы, называемые народом ЖЭКами должны были кануть в лету. Закон определил три возможных схемы управления домом:

ОСМД;

собранием совладельцев;

управителем, назначенным органом местной власти.

Именно первый вариант, ОСМД, считаю самым оптимальным ибо он сразу переводит все в плоскость юридического лица, полноценного участника договорных отношений.

Другая схема – собрание совладельцев. Это забытый «домком» — орган самоорганизации населения. Тут нет юридического лица, мутное участие в договорных отношениях. Но юрик вполне возможен.

Отступление. После выхода ЗУ «Об самоорганизации населения», у органов СОН оказались полномочия представлять совместно с депутатами интересы жителей дома, улицы, микрорайона, села, поселка, города в соответствующем местном совете и его органах, местных органах исполнительной власти. После чего местные власти живенько взяли движение под свой контроль, организовав СОНы в тех масштабах, которые были выгодны только властям ( у нас СОН микрорайона) и прописали им в положения все полномочия, кроме указанного. А и в правду, не фиг депутатам конкуренцию составлять! Кроме прочих полномочий есть и «осуществлять контроль за качеством оказываемых гражданам, проживающим в жилых домах на территории деятельности органа самоорганизации населения, жилищно-коммунальных услуг и за качеством проведенных в указанных жилых домах ремонтных работ». Когда я пришла в свой СОН за поддержкой, то наличие этого пункта керуючим там бабулям 85-ти лет пришлось показывать. Потому что кроме раздачи «пайков» (кульков со снедью) от столика депутата к столам нуждающихся, бабули ничем не занимались, набивая свои закрома по самое не балуйся.

Третья схема, управитель, назначенный местной властью, — одно из наиболее спорных нововведений закона.

Новинка вторая. Управитель от власти и подводные камни

Управителя часто путают с управляющим. Поэтому сначала разберем кто есть управляющий.

Если председатель правления что-то на вроде председателя акционеров-учредителей, то управляющий – это директор. Его должность обязательно прописывается в штатном расписании с зарплатой. Если в штате есть управляющий, по председатель по полномочиям тогда — английская королева, и работает на общественных началах без зарплаты. Но, как часто у нас встречается в жизни, председатель желает сам быть управляющим и сам получать за исполнения этой функции зарплату. Скажу сразу, гнишники очень следят за тем, чтоб без з/п председатель не работал.

Делегированные управляющему полномочия во многом аналогичны тем, которыми обладает председатель, однако есть несколько принципиально важных моментов. Принять управляющего на работу может только председатель, то есть в любом случае без него не обойтись. При этом решение о создании должности управляющего может приниматься собранием. В частности, во время обсуждения и принятия сметы ОСМД, в которой указаны расходы на оплату труда. Некоторые из административных обязанностей управляющего являются полномочиями председателя. Другими словами, формально управляющий не может их выполнять, не нарушив при этом Устав. Должность управляющего – внутренняя должность для ОСМД.

Управителемже является юрик или физлицо-предприниматель, в соответствии с договором обслуживающий дом. Управитель –внешняя структура, это независимый субъект, которого с теми, кто управляет домом, связывают договорные отношения. При этом он не обычное физлицо, а именно предприниматель с соответствующим КВЕДом.

На определение с формой управления домом жильцам был отведен год. Если определенности нет — исполнительный орган местной власти назначает управителя. Важный нюанс: он назначается сроком на один год, и отказаться от его услуг совладельцы дома могли письменно в первоначальном варианте через 11 месяцев после его назначения, но потом приняли поправку, что можно и через 2 месяца. Если этого не сделать, то полномочия управителя автоматически продлеваются еще на год. Сразу всем стало понятно, что есть все основания полагать: если управителя назначат хоть раз, то он сможет блокировать последующие попытки совладельцев что-либо изменить и навсегда оставит у себя полномочия по управлению домом. А там и до злоупотреблений один шаг.

Новинка третья. Создать ОСМД стало проще

По закону, для организации этого объединения необходимо провести учредительное собрание и не менее 50% +1 сособственников должны поддержать создание ОСМД. Если на учредительном собрании «ЗА» не проголосует нужное количество совладельцев, то инициаторы могут в течение 15 дней со дня проведения встречи обойти тех собственников, которые не голосовали, и опросить их письменно. Если за 15 дней успеют набрать нужное количество голосов – Объединение создано.

Самой, казалось бы, приятной новинкой закона стала простота прощания с предыдущим балансодержателем дома после создания ОСМД. Закон обязал бывшего балансодержателя в течение трех месяцев после регистрации ОСМД передать собственникам всю документацию на здание: акт о вводе в эксплуатацию, техпаспорт, план инженерных сетей и т.п… Закон также обязал балансодержателя восстановить такие документы в течение шести месяцев, если они утеряны. В целом же с момента создания ОСМД дом считается перешедшим в управление этой организации.

Новинка четвертая. Больше прав жильцам дома

Закон закрепляет право собственности на придомовую территорию и участок земли, на котором стоит дом (пятно застройки), за его совладельцами. Теперь даже если дом будет разрушен, они все равно останутся владельцами земли и, возможно, смогут организоваться и построить новый.

Также закон определяет, что все имущество, которое приобрело ОСМД на деньги совладельцев, является совместной собственностью. Речь может идти, например, о детской площадке, которую покупали и устанавливали во дворе. Кроме того, ОСМД может дополнить свой устав какими угодно пунктами – на собственное усмотрение, что раскрывает возможности организации.

Из закона убрали членство в ОСМД. Теперь право голоса имеют все собственники дома, даже если они не были за создание ОСМД. К слову, учитываться голоса могут по схеме, выбранной самими совладельцами – либо пропорционально площади, либо по количеству объектов, которыми владеют, либо иным способом.

Новинка пятая. Отсутствие обязательно капремонта при прощании с ЖЭКами

Понятно, что «в наследство» ОСМД бывшие балансодержатели в большинстве случаев передают сильно изношенные коммуникации и требующие ремонта дома. Закон не предусматривает обязательства ЖЭКа передать здание в отремонтированном состоянии. Однако эта была дублирующая норма и о ней я расскажу отдельно.

Это не все моменты закона, но основные.

А тем временем, чуть ли не каждый день, я ходила на собрания подъездов: рассказывала, объясняла, уговаривала и ругалась.

Но все-таки настал день, когда мои соседи-совладельцы, созрели для проведения учредительного собрания. Для окончательного ответа: ДА или НЕТ