Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Послідовність дій при створенні ОСББ

В законі визначено, що більшість власників квартир приймає рішення щодо створення ОСББ. При чому не більшість власників як фіз.особи, а власники, які володіють більше половини загальної площі будинку (50% загальної площі+1 кв.м. Отже, голосують кв. метри за законом). Крім цього важливо, щоб всі власники були повідомлені про проведення установчих зборів (під підпис або листом з повідомленням), а потім під підпис про прийняте рішення «так» чи «ні». В законі про ОСББ все досить детально описано.

Для створення ОСББ співвласники будинку повинні дотримуватись такої послідовності дій:

1. Створити ініціативну групу з не менше трьох власників приміщень. Така група не обирається і не затверджується, а є самопризначеною.

2. Ініціативна група повинна опанувати теоретичну базу — вивчити у першу чергу:

Закони України:

• «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.01 р. № 2866-ІІІ;
• «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.04 р. № 1869-№;
• «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.92 р. N8 2482-ХІІ.

Постанови Кабінету Міністрів України:

• «Про затвердження Правил користування приміщеннями житлових будинків» від 24.01.2006 р. №45;
• «Про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і типового договору про надання послуг з утримання будинків і спору та прибудинкових територій» від 12.07.05 р. № 560;
• «Про затвердження Правил надання послуг з централізованого опалення постачання холодної та гарячої води і водовідведення та типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодно та гарячої води і водовідведення» від 21.07.05 р. №630;
• «Про реалізацію Закону України „Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку“ від 11.10.02 р. № 1521 зі змінами згідно постанови КМУ від 22.09.04 р. № 1242.

Накази Держжитлокомунгоспу України:

• »Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян" від 15.09.92 р. №56;
• «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» від 25.08.05 р. № 76;
• «Про затвердження Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя» від 27.08.03 р. № 141;
• «Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд» від 10.09.04 р. № 150.

3. Ініціативна група має з'ясувати технічний стан будинку та порахувати його економічні показники

• реальний технічний стан будинку, його інженерного обладнання, тепло- і водопровідних мереж, стан допоміжних приміщень (підвали, горища тощо);
• реальний економічний стан будинку. Для цього треба порівняти обсяг платежів, які сплачують мешканці за експлуатаційне обслуговування будинку (що дорівнює сумі загальної площі квартир, помноженої на тариф, визначений органом місцевого самоврядування) з реальною собівартістю обслуговування будинку ЖЕКом. Крім того, слід порівняти платежі, які сплачують мешканці за комунальне обслуговування за тарифами або за показниками будинкових лічильників з реальними витратами ЖЕКу за показниками теплогенеруючої кампанії — так званими табуляграмами. Якщо сальдо буде свідчити, що загальний обсяг платежів мешканців не менше, ніж витрати ЖЕКу, то це дає ініціативній групі підстави переконливо агітувати за створення ОСББ. Якщо — ні, то треба віднайти заходи економії коштів, яких ОСББ значно більше, ніж у ЖЕКу.

Також треба врахувати наявність хронічних боржників за житлово-комунальні послуги. Цей економічний аналіз, усвідомлення головних статей витрат майбутнього ОСББ, дасть змогу ініціативній групі скласти проект кошторису, який, як правило, вимагають мешканці на установчих зборах.

4. Ініціативна група розробляє статут ОСББ на основі Типового статуту. При цьому слід звернути увагу на частину 1 пункту 3.2.1 Типового статуту, де необхідно зазначити допоміжні приміщення, як об'єкти неподільного майна. У більшості випадків ці приміщення можна конкретно не перераховувати, задовільнившись загальними визначеннями, як вказано у Типовому статуті, у інших — виконавчий орган місцевої ради вимагає їх точно зазначити зі вказівкою площі і навіть за даними БТІ. Якщо керівництво ОСББ має намір вирішити питання у податковій інспекції про входження до Реєстру неприбуткових організацій, то пункт 14.3 слід викласти не так, як зазначено у Типовому статуті і у доповненні до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 03.11.05 р., а так, як зазначено у п.7.11.11 Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств»: «У разі ліквідації неприбуткової організації її активи повинні бути передані іншій неприбутковій організації відповідного виду або зараховані до доходу бюджету». Щоправда, можна вимагати включення ОСББ до реєстру неприбуткових організацій у судовому порядку, ґрунтуючи свої вимоги нормою п. 4.4.1 Закону України від 21.12.2000 р. № 2181 «Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетом та державними цільовими фондами» про те, що у раз неоднозначного трактування прав і обов'язків платників податків рішення приймається на користь платника.

5. Ініціативна група складає список власників (співвласників) квартир і нежитлових приміщень згідно їх правовстановлюючих документів на ці приміщення. Якщо попри всі зусилля не вдасться з'ясувати власників деяких квартир (з причин їх довгої відсутності, неможливості зв'язатися тощо), то, як виняток, можна скористатися даними паспортистки ЖЕКу.

6. Ініціативна група, на підставі отриманих знань і напрацьованих документів, проводить роз'яснювальну роботу серед власників приміщень, надає можливість ознайомитись з проектом статуту, при необхідності проводить попередні інформаційні збори.

7. Ініціативна група призначає дату, місце проведення установчих зборів і повідомляє про це власників приміщень не менш ніж за 14 днів. Також треба запросити повноважного представника органу місцевого самоврядування. Повідомити слід під розпис або надіслати рекомендованого листа.

8. Для проведення зборів не завадить заздалегідь підготувати «Порядок ведення зборів», тобто все те, що має говорити голова зборів на основі протоколу. Крім того: статут, пропозиції щодо обрання правління і ревізійної комісії, кандидатуру уповноваженого для надання установчих документів на державну реєстрацію, назви ОСББ.

9. Ініціативна група проводить реєстрацію учасників зборів. Важливо наголосити, що відповідно до статті 6 вищезгаданого Закону, кворум вираховується не за кількістю представників від квартир, а за кількістю їх співвласників. Необхідний показник — 50% + один голос. Якщо кворуму немає, то призначаються нові збори, але не раніше ніж через 14 діб.

Керівник ініціативної групи відкриває збори, пропонує кандидатури голови і секретаря. За кожне питання порядку денного голосується окремо, і також рекомендується засвідчити це особистим підписом на так званому «листі голосування» або на протоколі. Для прийняття рішення необхідно 2/3 голосів. Кожен учасник зборів має один голос незалежно від належної йому площі.

10. Новообране Правління готує пакет документів (згідно постанови КМУ № 1521 та Закону України «Про держреєстрацію юридичних осіб») для державної реєстрації, куди входить:

• протокол установчих зборів;
• статут з підписами членів ОСББ;
• реєстраційну форму Ф-І, затверджену Наказом Держкомпідприємництва № 67 від 09.06.04 р.;
• cписок членів згідно зразка, що встановлений Постановою КМУ № 1521.

В зв'язку з тим, що у Законі України «Про держреєстрацію юридичних осіб» використовується поняття «засновник», яке далеко не повністю відповідає поняттю «член ОСББ», то при реєстрації об'єднань виникають певні питання. Зокрема, правління ОСББ іноді стикається з такими проблемами:

• згідно Постанови КМУ № 1521 протокол надається у вигляді 2-х оригіналів і п'яти копій, а згідно Закону «Про державну реєстрацію юридичних осіб» протокол надається у двох примірниках. Це питання з'ясовується у відділі держреєстрації даного виконавчого органу місцевої ради;
• у деяких відділах держреєстраціТ у формі Ф-1 у якості «засновників» треба вказувати усіх членів ОСББ, а у інших — лише прізвище голови та вказувати кількість членів об'єднання;
• протокол і статут має бути посвідчені нотаріально. Часто нотаріус вимагає бути присутнім на зборах аби засвідчити підписи членів ОСББ на статуті, іноді він засвідчує тільки підписи голови зборів. Практика вимог по цьому питанню ще не усталена.

До нотаріального засвідчення установчих документів (аби не витрачати зайві кошти) слід зарезервувати найменування ОСББ у відділі реєстрації органу місцевого самоврядування. Установчі документи представник ОСББ подає особисто, орган реєстрації не має права вимагати будь-яких додаткових матеріалів. Для ОСББ держреєстрація безкоштовна. Консультативну допомогу можна отримати у певних підрозділах виконавчого органу місцевої ради, яким доручено цю справу.

Після отримання свідоцтва про держреєстрацію керівництво ОСББ має виготовити печатку, відкрити рахунок у банку, стати на облік у податковій інспекції, пенсійному та інших фондах соціального страхування. Ця робота проводиться у встановленому порядку, як для будь-якої юридичної особи.

Відповідно до статті 11 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» загальні збори ОСББ можуть прийняти рішення про прийняття свого будинку на баланс. Ця процедура проводиться згідно постанови КМУ № 1521, якою затверджена форма акту і порядок прийому-передачі будинку. Голова ОСББ звертається до виконавчого органу місцевої ради, який виносить це питання на сесію ради, далі голова виконавчого органу видає відповідне розпорядження, на підставі якого формується комісія по прийому-передачі будинку. Ті ГОЛОВОЮ Є голова ОСББ. Передача будинку проводиться разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом, іншою технічною документацією. Якщо вона некомплектна, то виготовити її має власник будинку своїм коштом. Головна проблема у цьому питанні є те, що доволі часто у акті не зазначаються істотні вади технічного стану будинку, непогоджені перепланування допоміжних приміщень, реальний процент зносу конструкцій будинку. Це зашкодить у майбутньому під час вирішення питання проведення першого капітального ремонту та визначення участі у ньому колишнього власника. В зв'язку з цим слід до підписання акту проводити обстеження будинку з залученням незалежної професійної будівельної організації.

ОСББ може звернутися до органів місцевого самоврядування для отримання прибудинкової ділянки у власність. Для цього необхідно надати (за максимальним обсягом):

• затверджений статут ОСББ; свідоцтво про держреєстрацію;
• довідку про включення до ЄДРПОУ;
• матеріали земельно-кадастрової інвентаризації;
• документ, що підтверджує передачу будинку об'єднанню у встановленому порядку (акт прийому на баланс);
• копія рішення місцевої ради про надання ділянки колишньому власнику та план відведення земельної ділянки згідно з цим рішенням;
• позитивні висновки міських служб: управління містобудування, архітектури та дизайну, головного санітарного лікаря, управління охорони навколишнього середовища, управління культури тощо.

У деяких містах цей перелік може бути меншим.

Ще інфо щодо ОСББ: http://dzki.kievcity.gov.ua/content/osbb.html