Вторичный или первичный рынок недвижимости: что выбрать? 2018 год, Киев

Покупка недвижимости — ответственный процесс, требующий взвешенного анализа предложений на рынке. Метраж, инфраструктура, район, цена — все это важно для покупателей всех классов жилья.

Однако прежде чем начинать просмотр предложенных объектов, необходимо определиться с главным — офисные помещения или жилого фонда, вторичный или первичный рынок. Все эти виды недвижимости имеют ряд преимуществ, и, в то же время, предусматривают определенные риски.

Какое вложение средств является более рациональным и эффективным?

Инвестиция или реальная недвижимость

Жилье покупают в разных случаях — для проживания или в качестве инвестиции (для сохранения средств, чтобы сдавать его в аренду и т.д.). В зависимости от цели приобретения, эксперты по недвижимости могут предложить различные варианты.

Тем, кто желает сразу после покупки заселиться, лучше подойдут варианты на вторичном рынке. Ведь квартиры здесь продаются уже готовыми для проживания — с ремонтом и всеми коммуникациями. Из всех возможных предложений человек может выбрать наиболее привлекательный и финансово, и визуально.

Стоит отдельно сказать и о коммерческой недвижимости, в частности инвестирования в офисные помещения. Осуществляется такое вложение средств с теми же целями, что и в жилье — для собственного использования, заработка на аренде или для продажи. В данном сегменте также возможны два варианта инвестиций — в первичную и вторичную недвижимость.

Если главное назначение недвижимости — создание или расширение бизнеса и заработок средств, рекомендуют инвестировать в первичный рынок, причем в новостройки, находятся на этапе строительства. При возведении нового дома застройщик продает не только квартиры, но и коммерческие объекты, под которые обычно отведен первый этаж здания.

Если сравнивать расходы на первичную недвижимость с ценой на аналогичное жилье на вторичном рынке, разница может достигать 10-20%. К тому же, некоторые застройщики дают возможность инвестору выплачивать деньги поэтапно, предлагают сделать покупку в кредит или по лизинговой схеме. Тогда как за готовую недвижимость придется отдать всю сумму сразу.

Цена на вторичном рынке устанавливается непосредственным владельцем, хотя и ограничивается рамками рыночной. И если застройщик заинтересован в том, чтобы продать как можно больше квартир, чтобы быстрее реализовать строительство, то для продавца это соглашение другого формата, которую он хочет осуществить с максимальной выгодой для себя. Поэтому «своего» покупателя владельцы вторичного жилья иногда ждут годами.

К недостаткам схемы инвестирования в первичную недвижимость чаще всего относят фактическое отсутствие жилья на момент приобретения. На самом деле опасностей, не менее и на вторичном рынке. Возможностей для реализации различных мошеннических схем здесь гораздо больше.

После подписания соглашения неожиданно может появиться совладелец квартиры, родственники, претендующие на наследство, или выяснится, что недвижимость вообще не принадлежит человеку, который забрал деньги. Чтобы избежать неприятных последствий и приобрести квартиру у добросовестного продавца придется пользоваться услугами юриста.

Арендодатели коммерческих помещений, кстати, зарабатывают на этом бизнесе хорошие деньги, ведь аренда одного кв. метра офиса в Киеве стоит от 5 до 100 у.е за квадратный метр. Однако здесь уже гораздо более важную роль играет местоположение.

Совершенно очевидно, что большей популярностью пользуются офисы в центральных районах столицы, рядом с главными бизнес-центрами города. Найти подходящие предложения можно и на вторичном рынке. Однако оценивать состояние и проверять документы на владение помещением, как и в случае с квартирой, нужно будет особенно внимательно.

Ремонт с нуля — так ли страшен волк?

Одним из недостатков «первички» часто называют отсутствие ремонта. Заселяясь в новую квартиру, покупатель фактически получает «голые стены». Все отделочные работы владельцу чаще всего приходится проводить самостоятельно, а это большой кусок работы, который требует немалых финансовых вложений.

Однако в последнее время ситуация меняется. Украинский рынок недвижимости развивается по примеру цивилизованных стран, так и у нас есть застройщики, которые сдают в эксплуатацию дом не только с чистовым ремонтом, но и могут сделать его по индивидуальному проекту.

С другой стороны, квартира на «вторичке» может потребовать полной замены инженерных коммуникаций. Косметический ремонт в большинстве случаев перед продажей проводят, чтобы скрыть мелкие внешние недостатки и привлечь покупателя приятной картинкой. Все остальное, что остается, условно говоря, «внутри» может впоследствии вылезти новому владельцу боком.

Чаще всего квартиры продаются еще со старыми трубами и проводкой. Минимум, чем может обернуться такой сюрприз от предыдущих владельцев, — перебои в поставках электричества, плохое отопление, низкое качество воды. Гораздо опаснее последствия — короткое замыкание, прорыв трубы, затопление соседей, устранение которых приведет к значительным финансовым затратам.

Свобода выбора или предложения «в рамках»

К достоинствам квартиры в новостройке можно отнести использование современных технологий строительства и высококачественных материалов. Утеплители шумо- и гидроизоляция позволят жить комфортно, и экономить на использовании тепла, воды и электричества.

В новых домах обычно используются продуманные удобные планировки, застройщики стараются максимально разнообразить предложения — выбор огромен. Поэтому человек может выбрать то, что ему по вкусу, а иногда, особенно в сегменте элит, инвестору дают возможность самостоятельно определять размер комнат и размещения межкомнатных стен в пределах приобретенного метража.

Застройки советских времен похожи друг на друга, да и проблемы имеют общие — крошечные санузлы, ненамного больше кухни, посторонние звуки из подъезда и соседских квартир, летом стены домов быстро нагреваются, а зимой — охлаждаются, и этот перечень можно долго продолжать.

Финансовые перспективы «первички» и «вторички»

Сдавать в аренду жилье со свеженьким ремонтом в новом доме и новыми коммуникациями можно за большую стоимость, чем аналогичную квартиру в старом доме. Даже если дизайн самого жилья там впечатляющий. Изношенность инженерных коммуникаций, проблемы с электричеством или поставкой воды тоже отражаются на стоимости. Тем более, срок годности старых домов уже приближается к своему концу.

Назвать конкретное время, после которого дом можно было бы считать непригодным для проживания, конечно, нельзя. Все зависит прежде всего от состояния помещения. Тем не менее, существуют определенные нормы, которые регулируют использовании различных элементов здания. Например, водопровод и канализация должны заменяться через 25 лет с начала эксплуатации, система отопления — каждые 30-40 лет.

Конечно, исключением можно считать новые дома, построенные по современным стандартам. В частности, монолитная и монолитно-каркасная технологии строительства считаются сейчас наиболее устойчивыми. Служат долго и старые здания из кирпича, оптимальный «возраст» которых около 125 лет.

В то же время, как «хрущевки», построенные из тонкостенных панелей, рассчитаны максимум на 40-50 лет службы. Учитывая, что строительство последних проходило еще в 50-70 годах прошлого века, времени на безопасное проживание в таких домах осталось немного.

Несмотря на все недостатки квартир старого жилого фонда, цена на квадратные метры на «вторичке» совпадает, а иногда даже превышает стоимость квартир в новостройках.