Новый порядок определения оценочной стоимости недвижимости и ОНС

1 ноября вступил в действие Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются или обмениваются (далее – ВП). Этот порядок закреплен постановлением правительства №1103 от 26 октября 2011 года. В свою очередь, ФГИУ  обязан утвердить в двухмесячный срок форму подачи субъектами оценочной деятельности информации об объекте с оценочной ценой, а также информацию о степени строительной готовности для объекта незавершенного строительства. Кроме того, Фонд должен в течение полугода  внести на рассмотрение правительства законопроект по определению органа, который будет проводить оценку недвижимости, а также вместе с Минрегионстроем разработать и утвердить порядок определения стоимости воссоздания или замещения домов, зданий и сооружений.

Данный нормативный акт имеет прямое отношение к профессиональным оценщикам и порождает ряд весьма существенных вопросов. Итак, даже при прочтении, еще до проведения работ по оценке,  возникают следующие вопросы:

1. Какой новый орган предполагается создать для проведения оценки объектов недвижимости с целью налогообложения и почему недостаточно существующей инфраструктуры рынка оценки для проведения таких работ?
2. п. 1 постановления указывается необходимость принятия в двухмесячный срок особой формы представления субъектами оценочной деятельности, уполномоченных проводить оценку земельных улучшений, информацию о таких улучшениях, а также для объекта незавершенного строительства — информацию о степени строительной готовности. Зачем нужна особая форма, почему недостаточно требований к отчету по НСО? Фактически, имеем ненужное усложнение.
3. Каким образом оценщик будет определять степень готовности незавершенных строительством объектов? Для этого, как минимум, нужна определенная профподготовка.
4. Пункт 3 ВП закрепляет, что  определения оценочной стоимости осуществляется субъектами оценочной деятельности. А именно,  для земельных участков — юридическими лицами — субъектами хозяйствования и физическими лицами — субъектами предпринимательской деятельности, которые согласно Закону Украины «Об оценке земель» получили соответствующие лицензии, а также Госземагентством. Но с каких  пор Госземагентство выполняет экспертную оценку земельных участков или это расширение функций? есть ли для этого необходимые специалисты? Каким образом и с какой целью планируется сочетание функций госрегулятора в сфере оценки земельных участков и оценщика этих же объектов? Что это: просто небрежность написания документа и непонимание компетенций госорганов?
5. Пункт 4 ВП: «Оценочная стоимость объектов малоэтажного жилищного строительства, в том числе дачного и садового типа, определяется путем применения затратного и сравнительного методических подходов. Сравнительный подход применяется в соответствии с Национальным стандартом № 2 в случае наличия информации о продаже или предложение подобных объектов недвижимости, проданных или выставленных на продажу за шесть месяцев до даты проведения оценки». Почему определяется срок именно 6 месяцев и почему не может быть использован в расчетах объект, выставленный на продажу менее 6 месяцев назад? Как тогда быть с положениями НСО об актуальности предложений именно на дату оценки? Предлагаемый вариант определения стоимости объектов налогообложения («определяется путем применения затратного и сравнительного методических подходов») не имеет ничего общего с оценочной стоимостью, ибо не содержит алгоритм ее определения. Как результат: у разных оценщиков будут разные результаты, а это принципиально неправильно и чревато конфликтом.
6. Пункт  5 указывает, что объекты многоэтажного жилищного строительства, а также их части оцениваются путем применения сравнительного подхода и с учетом информации о продаже или предложение подобных объектов недвижимости, проданных или выставленных на продажу за шесть месяцев до даты проведения оценки, которой владеет субъект оценочной деятельности, проводящий такую оценку. В случае отсутствия указанной информации оценочная стоимость объектов недвижимости определяется в последовательности, определенной пунктом 7 Национального стандарта № 2, и с учетом укрупненных показателей стоимости воссоздания многоэтажных жилых домов. Фактически, предлагается применять два альтернативных варианта — сравнительный поход или затратный с использованием  укрупненных показателей стоимости воссоздания. Однако это два принципиально разных подхода, первый даст рыночную стоимость, второй – нет. Разные базы оценки – разные результаты.
7. Пункт 8 ВП: «Определения оценочной стоимости объекта незавершенного строительства путем применения нескольких методических подходов осуществляется в соответствии с абзацем вторым пункта 26 Национального стандарта № 2 при условии, что объект имеет следующие признаки: его строительная готовность составляет более 70; показатели прочности конструкции объекта позволяют завершить строительство; объект начат строительством не более пяти лет назад; в случае временного прекращения строительства объекта работы по его консервации выполнены своевременно; объемно-планировочные характеристики объекта соответствуют современным требованиям строительных норм и правил». Но каким образом оценщик сможет объективно определить степень готовности и показатели прочности конструкций? Как знать, своевременно ли выполнены работы по консервации и что он вообще может знать о порядке проведения таких работ? Вышеперечисленные требования объективно невыполнимы, следовательно, вынудят оценщика фантазировать на предложенные темы. Экстремальное занятие, учитывая, что за результаты своей работы он несет уголовную ответственность.
8. Пункт 12 ВП «субъекты оценочной деятельности подают ежемесячно в ФГИ информацию о результатах проведения оценки по форме, установленной Фондом». Снова ненужное усложнение работы оценщика ибо непонятно, в связи с чем ФГИУ вдруг стал субъектом администрирования налогообложения и финмониторинга. Другое дело, если ФГИУ сам планирует выполнять такие работы, т.е. и является тем загадочным  органом, о котором говорится в Постановлении.
9. Пункт 13 ВП обязывает оценщиков хранить такие отчеты не менее 5 лет. Таким образом, Временный порядок противоречит вышестоящему нормативному акту – Закону об оценке, в котором указано, что хранение отчетов оговаривается в договоре на оценку, в том числе, и право не хранить их вообще. Поэтому законодательно и не установлено требование к оценщикам о наличии помещения под архив.
10. Мину замедленного действия несет в себе и пункт 14 документа, который указывает, что  «в случае несогласия налогоплательщика с определенной субъектом оценочной деятельности оценочной стоимостью объекта недвижимости, отчет об оценке  может быть обжалован в судебном порядке». Подозреваю, что несогласная сторона будет почти во всех случаях, поскольку процедура оценки выписана таким образом, что у разных исполнителей будет разный результат.

Нельзя не сказать о том, что в документе почему-то земельные улучшения отождествляются с недвижимостью, оценочная стоимость с рыночной, чем полностью игнорируется определение данных понятий по НСО. Получилась странная, но взрывоопасная, смесь независимой оценки, с обязательным включением нормативов, и стандартизированной, с полным отсутствием алгоритма.

Сомнительна сама целесообразность использования рыночной стоимости как таковой для целей налогообложения. Ибо рыночная стоимость есть вероятностная величина, характеризующаяся неким интервалом неопределенности. Источниками неопределенности при оценке объектов недвижимости есть свобода в выборе базовых объектов для оценки, неоднозначность в установлении величины износа, нечеткость методов расчета внешнего и функционального износов и т. п. Как результат — значения рыночной стоимости имущества, полученные в результате оценки различными оценщиками, могут существенно различаться между собой. Это связано с тем, что каждый оценщик имеет свободу в выборе конкретных методов оценки, он использует собственные статистические данные и, кроме того, сама процедура оценки допускает значительную субъективную компоненту. Это приводит к тому, что результаты оценки становятся несопоставимыми, а стоимость имущества может существенно занижаться или завышаться, что недопустимо при расчете базы для исчисления налогов. Поэтому, пока отсутствуют структуры, которые бы проводили систематический мониторинг рынка, статистический анализ рыночной информации и расчеты интегральных параметров, необходимых для оценочной деятельности, говорить о рыночной стоимости для целей налогообложения, как минимум,  преждевременно.

В целом,  обеспечить строгое соответствие требованиям постановления №1103  на практике будет весьма затруднительно. Столь долгожданный и необходимый нормативный акт, при разработке проекта которого изначально привлекалось множество экспертов, в том числе международного уровня, в итоге получился некачественным, непродуманным, базирующийся на весьма шаткой методологической основе. Непонятно, чем вызвано такое легкомысленное отношение к нормативному документу, ведь предложенный порядок хоть и временный, да принят на неопределенный срок, следовательно, де-факто может стать постоянным.

«Building»