Подготовка квартиры к продаже: оставайтесь реалистом

Существует два подхода в подготовке квартиры к продаже: идеальный и реальный. Идеальный вариант требует больше времени и усилий, но и результат, выраженный в деньгах, тоже будет выше. Реальный – это «обрезание» идеального, в зависимости от ситуации, целей, задач и ресурсов конкретно взятого продавца и его объекта.  

Основное направление мысли при подготовки квартиры к продаже – это ответ на вопрос: «Что надо сделать, чтобы потенциальный покупатель увидел все лучшие стороны моей квартиры, захотел ее купить и ничто бы ему в этом не помешало?». Ответы могут лежать как в хозяйственной плоскости (например, вынести хлам), так и в юридической, финансовой и даже психологической. 

В идеальном варианте, лучше всего выехать из квартиры (например, арендовать другое место для жизни), вывезти из нее максимум вещей и самую громоздкую мебель, снять со стен все картины и полки, сделать генеральную уборку (и потом проводить ее регулярно, до продажи). Это даст квартире дополнительный простор и свет, поскольку помещение при показе должно быть хорошо освещено.

Немаловажное значение для покупателей имеет состояние кухни и санузлов. А вот бронированные двери и металлопластиковые окна не так и важны, особенно, если квартира продается без ремонта. Практика продаж показывает, что входные двери покупатели ставят самостоятельно.

Кроме того, нужно учесть, что покупатель обращает внимание на состояние лестничной клетки и подъезда. И тут даже не столько важна их чистота и ремонт, сколько порядочность соседей. 

Что касается юридической подготовки, из квартиры необходимо выписаться всем, кто там когда-либо проживал. Если были прописаны дети — обязательно прописать детей у родственников или на новом месте жительства. Кроме того, необходимо взять справки БТИ о готовности квартиры к продаже, погасить все задолженности по квартплате (если такие есть), подготовить другие необходимые документы (документы, удостоверяющие личность владельца, справку о составе семьи, документы, подтверждающие право собственности и т.д.) (см. Дополнение).  

Совсем идеальный вариант – пообщаться с ипотечным центром одного или двух банков на предмет определения граничных условий кредитования потенциального покупателя этой квартиры: сотрудники банков рассчитают, исходя из ваших условий, каков может быть максимальный размер кредита на покупку вашей квартиры. Это очень удобный момент для покупателя, ведь квартира, по которой уже есть конкретные кредитные предложения, в любой момент будет готова к показу и моментальной продаже новым хозяевам.  

У квартиры могут быть явные повреждения, которые могут привести не только к снижению цены, но и в целом поставить под вопрос возможность продажи. Среди наиболее распространенных – следы затопления или пожара, грибок на стенах и т.п. В таком случае лучше сделать ремонт, который удалит эти недостатки. Или снизить цену продажи до уровня ниже рыночного.

В остальных случаях делать ремонт рекомендуется только в том случае, если Ваша задача — заработать больше, то есть не просто быстро продать квартиру, а подойти к этому, как к своему небольшому бизнесу: вкладываешь, создаешь добавленную стоимость, продаешь. 

Если же цель владельца квартиры, например, быстро переехать на новое место, решив тем самым некую жизненную задачу, лучше квартиру продавать в том виде, в каком она есть. Вы в любом случае найдете своего покупателя: кому-то нужна квартира с ремонтом, чтобы сразу въехать и жить. А у кого-то не хватает денежных ресурсов, но есть большая семья, поэтому он готов купить квартиру в скромном состоянии, но больше площадью, а потом своими силами сделать ремонт.

Вместе с тем, на рынке есть посредники, которые скупают квартиры для ремонта и перепродажи. Бизнес «купил — сделал ремонт — продал», процветавший до кризиса, все еще существует, хотя таких покупателей стало в десятки раз меньше, чем до кризиса. Как правило, этим занимаются люди, у которых есть знакомые ремонтные бригады и сразу несколько квартир в обороте.

Следует также учесть, что квартира с ремонтом ближе к центру города или в престижном районе будет более ликвидной, чем квартира с хорошим евро-ремонтом на окраине. Логика простая: стоимость адекватного ремонта для новостроек – это $200-300 за метр квадратный (в этот ремонт входит готовые к использованию санузлы и кухня с необходимой техникой).  

Для квартиры, например, в Буче, стоимость ремонта может составить 30% от цены квартиры, а для квартиры на Печерске, где цены на порядок выше, это не более 10%. То есть в первом случае продавцу придется повысить стоимость продажи более чем на 30%, что очень чувствительно для покупателя жилья эконом-класса, а во втором — достаточно будет и 10%.

Итак, готовя квартиру к продаже, рекомендую обязательно: убрать из нее лишние вещи и сделать генеральную уборку, позаботиться о хорошем освещении как в квартире, так и в подъезде, а также о хорошем, в крайнем случае – нейтральном запахе. Все остальное – от ремонта до консультации с ипотечным центром — следует выбирать, исходя из вашей жизненной ситуации.  

Подготавливая квартиру к продаже, можно параллельно заниматься рекламой объекта. Для этого следует сделать несколько фото помещения и разместить их в рекламных изданиях. Сейчас рекламодатели отдают предпочтение on-line изданиям, выбирают их просто – первые 10-20 сайтов в рейтинге посещаемости. Зачастую разместить объявление в Сети можно бесплатно, но его продвижение (вынос и удержание в верхней строчке списка и т.д.) может стоить дополнительных, хотя и небольших, средств. Кроме того, некоторые сайты предлагают услуги размещения объявлений на нескольких порталах сразу, что также повысит эффективность рекламы. 

Если Вам требуется еще более конкретный план действий, в Сети достаточно информации. В Дополнении 1 предлагаю ссылки на некоторые, наиболее интересные с моей точки зрения, материалы на  тему. подготовке квартиры к продаже. А в Дополнении 2 — Список документов, необходимых продавцу для заключения договора купли-продажи квартиры, который подготовила юрист нашей компании Инна Онищенко (обращаю Ваше внимание, что список может варьироваться в зависимости от ситуации, предложенный вариант — это базовый перечень документов, от которого стоит отталкиваться).        

Дополнение 1. Любопытное видео, подготовленное Ассоциацией специалистов по недвижимости «Подготовка квартиры к продаже»  

И как это делается «у них»:     

How To Prepare Your House For Sale

Property Sale Preparation Tips

Глава из книги «Руководство как самому продать свою недвижимость»:   Preparing Your Property for Salе    

Дополнение 2. Список документов, необходимых продавцу для заключения договора купли-продажи квартиры (список может варьироваться в зависимости от ситуации, предложенный вариант — базовый перечень документов):

1. Документы на объект недвижимости:  

— Документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости с отметкой БТИ о регистрации права собственности;  

— Технический паспорт объекта недвижимости; 

— Выписка (Витяг) из Реестра прав собственности на недвижимое имущество на отчуждаемый объект недвижимости;

— Выписка (Витяг) из Реестра о регистрации права собственности на недвижимое имущество.   

Также при заключении сделки необходимо предоставить:

— Форму 3 о составе зарегистрированных лиц в квартире;

— Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. 

2. Основные документы на каждого из собственников:  

— Паспорт, а также копии 1-3 стр., всех страниц с вклеенными фотографиями, страниц с данными о семейном положении, о прописке. Обязательно наличие вклеенных фотографий при достижении 25-ти и 45-ти лет.  

— Идентификационный номер (если физическое лицо в силу своих религиозных или других убеждений отказалась от идентификационного номера, должна быть сделана соответствующая отметка в паспорте).    Дополнительные документы на собственника (в зависимости от обстоятельств):

— Если продавец состоит в браке на день совершения сделки, необходимо письменное согласие супруга на отчуждение недвижимости (если супруг (га) отсутствует на подписании договора), Свидетельство о браке, паспорт и идентификационный номер супруги (-га). Согласие необходимо только на имущество, которое находится в общей совместной собственности. В случае, когда имущество было приобретено до заключения брака, или же если имущество было унаследовано или приобретено по договору дарения, или на деньги, которые принадлежат продавцу лично, согласие не требуется, если иное не предусмотрено брачным договором, договором о правовом режиме использования имущества либо же другими договорами, заключенными между супругами.   — Если продавец состоял в браке

— Свидетельство о расторжении брака, Свидетельство о смерти супруга (ги). Если имущество находится в общей собственности — паспорт и идентификационный номер бывшей супруги (-га), и Согласие бывшего (-ей) мужа/жены на отчуждение недвижимости.

— При наличии несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно способных граждан – собственников объекта недвижимости — разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости родителями, опекуном или попечителем, Свидетельство о рождении, согласие родителей.

— В случае, если от имени продавца действует представитель – Доверенность (доверенность должна быть заверена нотариально и должна быть выдана на совершение необходимых для осуществления сделки юридических действий; необходимо обратить внимание на строк действия доверенности), а также паспорт и идентификационный номер представителя.  

Автор: Михаил АРТЮХОВ  

Опубликовано ARPA Real Estate