Anton1975 Технический анализ и инвестиции

Зарегистрирован:
5 февраля 2015

Последний раз был на сайте:
14 августа 2024 в 21:59

Подписчики (533):

42 года, Ровно

52 года, Берестечко

zav87

Duk

Qwertyzxcvbnm

KKkkros

54 года

GRINOV

182238F1

все подписчики

Anton1975 — Технический анализ и инвестиции

24 июля 2024, 14:00

Недвижимость и стагфляция

На рынке США есть данные за большой период времени поведения индекса цен с учетом инфляции

Если в ближайшие годы вероятно повторение стангфляционного кризиса ( рецессия на фоне высокой инфляции) показательным будет пример 1970х годов. Что можно заметить из графика?

1. В стангфляцию реальные цены на недвижимость снижаются, т.е. защиты от инфляции нет или она минимальна. Это связанно с ростом ставок и не возможностью кретиторов оплачивать долги на фоне падения доходов. ( уже наблюдается в ряде стран). Так же, доходность облигаций в такие моменты выше, чем доход от аренды.

2. Тренды в недвижимости совпадают ( у нас примерно те же тенденции, что и в США)

1990е годы нежвижимость была ни кому особо не интересна, кто помнит, многие уезжали на ПМЖ и продавали свои квартиры за не дорого, ни какого пузыря не было.

В 2000е пузырь был везде, к 2012 он сдулся и пошел надуваться пузырь 2.0

3. За поседние 100 лет было 3 волны роста реальных цен на недвижимость, которые длились по 10 лет, после чего цены уходили в коррекцию. Последняя волна роста стартовала в 2012 и с большой вероятнгостью завершилась в 2022 году.

Инвесторы помнят прошлые периоды: дикий рост 2000х, более слабый ( у нас) но все таки рост 2010х, ни кто уже не помнит 1990 е и тем более 1970е годы, когда у нас ни какого рынка не было. Получается, инвесторы помнят хорошие времена в недвижимости, но про затяжные тренды вниз из прошлого они знать не могут, получается, заклин на недвижимости.

На сегодня недвижимость все еще актуальна в ряде регионов Украины не смотря на войну, что в рамках мировых тенденций — в мире пузырь все еще на пиках. Как пузырь пойдет сдуваться в США и мире, это затронет все рынки и регионы.

Кроме того, Украина на фоне остальных слабый рынок, до пиков 2008 года цены не вернулись даже в благополучный 2021 год ( с учетом инфляции).

Итог: совокупность факторов явно против инвестиций в любую недвижимость в ближайшие годы.

P.S. И это все без учета рекордной депопуляции в Украине и оттока населения. Зачем что-то строить если население уменьшается миллионами? Продолжают строить и покупать исключительно по инерции, потому, что так привыкли и нет других идей.

Просмотров: 1083, сегодня — 1

Следить за новыми комментариями

Комментарии - 16

+
+15: norma3; 24 июля 2024, 14:36; #

Живу в Днепре, застройка идет невиданными масштабами, в центре города застраивается любой свободный клаптик земли. Но и микрорайоны не отстают, строят даже рядом с разрушенными от взрывов и еще не разобранными строениями! Знакомые хотят купить новострой для своего проживания, говорят — обзванивали все приличные предложения на рынке — все выкуплено, кроме откровенного неликвида. Что происходит по вашему мнению?

+
+84: Anton1975; 24 июля 2024, 15:48; #

Думаю это сумасшедшие люди)
На счет Днепра не в курсе, думаю, повторяется ситуация 2015 года в Харькове, когда ехали из зоны АТО и покупали все подряд. Сейчас у нас новострои -50% от 2021 года и цены продолжают падать.
Происходит типичное поведение толпы — безумие. Электро кары бьют рекорды продаж у нас, при том, что к зиме обещают блек аут и свет по 2 часа в сутки.
22% территории потерянно, враг продолжает наступать, по 2−3 км в день.

+
+99: rydley3050; 24 июля 2024, 18:32; #

Приветствую Антон! На счет Днепра, сам отсюда. Идет достойка недостроев, причем многие стоят без движения все эти 2,5года войны, на многих идет имитация бурной стройки. Новые обьекты не закладываются. Достраивает местная мерская мафия, частные (вне орбиты) не заходят. Выкуплено было на этапе котлованов еще до войны, остальное с дисконтом со скрипом и с рекламой.
Уже сейчас по вторичке до -30%от довоенной цены, ожидаю просадку до -50%. Первичку даже не смотрю, т.к. вторичка с уже готовым ремонтом как инвест актив интереснее.
Не забываем, Днепр это 100 км до фронта с 2- х сторон.Никополь-Запорожье с юга и Покровск с востока…вторичка рынок стоит, кто хочет реально продать-делает хороший дисконт, остальные сидят на чупа-чупсах и смотрят моноэфир про победы за 2−3недели, кофе в Крыму и план Маршала после войны…те кто мыслят покритичнее либо выехали, либо сидят на кэше и ждут наступления стадии принятия неизбежного основной части толпы. Вот так-вот.

+
0: Anton1975; 24 июля 2024, 20:06; #

Я так и подумал, что идет достройка и втюхивание. Когда в 22 году народ побежал, доходность аренды резко выросла, я так понимаю, возник дополнительный спрос.
Еще остались, кто мноэфир смотрят? Должна же жизнь чему то учить.

+
+15: rydley3050; 31 июля 2024, 21:46; #

Https://misto.lun.ua/stat/dnipro#queues-status-chart

днепр статистика по новостроям…
на этапе котлована/подготовки сейчас 1!!!обьект
в продаже - 70
на этапе стройки — 45

+
+13: Anton1975; 24 июля 2024, 15:51; #

Была продажа элитного дома не давно, до войны цена 400 тыс $, в Казачьей Лопани (на границе село) за 10,000$
Умный на чужих ошибках учится, дурак вообще не учится.

+
+58: rydley3050; 24 июля 2024, 18:38; #

А что происходит?) 95%народа-клинические *** :)…в Никополе чуть южнее Днепра.город в 3-х км от линии фронта, обстрелы ежедневно, дроны по городу летают как мухи, света и воды регулярно нет.2/3 города выехало.предприятия фактически не работают…вы знаете, продают дома по 50−60тыс.у.е. квартиры 2−3к по 20−30тыс.уе. по ценам соразмерно Днепру…Ждут своего покупателя).

+
+26: Anton1975; 24 июля 2024, 20:10; #

Как оказалось, то, что у человека есть деньги на квартиру или дом это еще не показатель особого интеллекта, просто повезло или много пахал. К другой стороны и хорошо, хоть какой-то шанс есть продать в таких условиях, пока люди во что-то верят.

+
+15: Studen3; 24 июля 2024, 21:16; #

В Житомире новостройки расскупаются, как пирожки. Поинтересоваля покупкой 10 квартир , на фундаменте. Предложили скидку $50, на КВАРТИРЕ). Кто от власти, застроил спортплощадку Университета. За год построили. В др месте, поинтересовался коммерцией 1 этаж, цена на уровне Кинва, со скидкой предложили, первый этаж, с задней стороны), а подвалы (евроцоколь) дороже Киева. И стоят пустые и в др домах, от 10лет уже. Понемногу сдают, первые этвжи, у застройщика , нет желания и нужды, просто продать , если продавать, так с музыкой (премией)

+
+15: Studen3; 24 июля 2024, 21:35; #

В Виннице , период 1997—1998 года, до первого гривнего обвала, знакомая купила 3ку, кирпич, чешка, вся в паркете , за $50тыс. Уже в 2000—2002 года, в Житомире, хрущевки , панель 1ка $1500−2500, кирпич $3000, 2ка чешка, кирпич $7500, предлогал $5000, через 2года ее продали. 3−4 комнаты $8−10−12тыс, кирпич, чешка. В 2008 г , знакомый купил 1ку, за $50тыс , сремонтом и мебелью, на рн Полевая (он с каким то черным пендрсом в Киеве пирамиду строил, предлогал научить меня, двери все ногами открывать, ответил, что не интересно, я культурный) Есть в городе , кроме сталинок, несколько очень модных домов, обкомовский, для директоров. С 1998 года примерно, 5лет смотрел, кто продает квартиру, продаж не было, свои своим и продавали. Консъерж , центр тихий. Знакомому в 2008, когда доллар был «резаной бумагой» , знакомому за 2ку предлогали $100тыс, с хорошим ремонтом, паркет, лепнина на стенах, мебель. Сегодня деньги в новострой идут больше всего, от военных и заробитчан. Молодая семья работает в ЕС, в новострое уже купили несколько квартир. Родственники настаивают , сделать ремонт и сдавать в аренду, а то коммунальные большие))) Рвнее смотрел интервью инвестора , по Мочкве. Квартиры, как «консервы» , без ремонта, стояли от 10лет. Без головной боли и арендаторов. Он принял сам такое решение, хотя все его отговаривали

+
+15: Studen3; 24 июля 2024, 21:45; #

Если сравнивать пром и человеческий капитал 2007−2008 год и сейчас, сложно представить, на чем так можно расти. В 2008 году был «вертолет» , нельзя было в банк просто зайти, все предлогали займы , на авто, кирпич, ремонт, мебель, в «зелени» маленькие проценты. Авто 2 года, да выкинь его, купи себе любимому, новенькое авто. Потом осень 2008, второй запрет с 2005 года, на досрочное снятие денег. Крики, слезы, позже по направлению , на лечение даввли возможность , на снятие денег. И пошел пылесос в др сторону. Тогда все ждали кросс $\€ , был на моменте 1,6 , а все наслушались …, что будет 2. Что бы инвест банкира слушали, ему что-то нужно говорить. Хорошо, спустя время послушать и сравнить.

+
+15: Anton1975; 25 июля 2024, 1:19; #

Спустя время все полностью наоборот, как обычно.

+
0: Studen3; 24 июля 2024, 22:05; #

Был в 2007—2008 гг. в Староконстантинове, застройщик купил Консервный завод и начал застраивать. Дома с пенопластовых блоков, вставляется арматура и в пустоты заливается бетон. Дом не дышит, как и холодильник, окна должны быть всегда на проветривании. 2 этажа, короед, внутри черновой ремонт, все готово к чистовому. Цена , по памяти $160−180тыс. Спрашиваю, а кто покупает, местная элита интересуется, одна местная продала квартиру в Киеве, а купила целый новенький дом, , на малой родине и вернулась. Похожие домики продавали и под Житомиром , $240тыс. а с 2009 $185, потом покупатели свои цены предлогали. Многие новоселы по несколько раз, в течених 2−3годов делали ремонты. То холодно, обшили еще пенопластом, что-то не понравилось, на след.год сняли и утеплились мин.ватой , то цокаля утепляли. Стройку нужно самому выучить настолько, что бы самому контролировать работу строителей. Бывают чудеса , на ровном месте, от хороших специалистов, они то переделаюи, но за твои деньги. В Житомире модный рн в с.Заречаны, для меня , Псарни, старое название, до 1920 г полиция держала служебные псарни для собак, возможно и лошади. В 1940 годах немцев держали в лагере, там же иирастреляли и похоронили , при въезде в село, через лесок ставка Гимлера , военная часть. Водопровод, кабеля телефонные и электро еще немцы прокладывали, все работает. И там, также модные дома, но, через часть поселка, проходиттров с открытой канализацией, а рядом много пенопластовых домиков, не все риэлтеры и хозяева ,знают это

+
+15: Rusing; 25 июля 2024, 14:07; #

Дефіцит житла в західних областях

+
+15: Studen3; 25 июля 2024, 18:36; #

У нас было спокойно. Пока не приехала комиссия по энергобезопасности, что у нас есть эл.нергия и ее не отключают. Поставили город раком, что должно быть, как везде , где нет эл.энергии. Наше предприятие отключали 12 часов днем, по 2е суток, и через неделю , на 2−3дня. У меня и мамы, квартиры приписаны к налоговой и больнице, и отключали эл.энергию на очень долго, я на промзону к товарищам ехал с коньяком телефон заряжать. Сейчас норма уже, светодиодные светофоры, не работают целый день, по всему городу. *** , какая то диверсия с запоребрика, трамваи и тролейбусы , дольше стоят , чем работают. ТЦК, на улице с трех сторон с ДАИ, уже дежурят. Хромых, безглазых и безпальцевых , их декари оживляют, и заберать готовы. (у полиции, прокурорских и др, бронь, поднятие поборов/зарплаты)

+
+15: Studen3; 25 июля 2024, 18:39; #

Винница ближе к заподной части, много неликвида зависло у Директора Базара (знакомые с ним работали , по стройке, расходились ровно, слово держит) Распродадюл все, почти в 2 раза дороже, по этой причине его и не слышно))

Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться

Новости