Риски в инвестициях в недвижимость

Доход от недвижимости складывается из 2х составляющих: арендная доходность и рост цены.

Рост цен не является гарантированным: в ряде стран недвижимость уже перешла к снижению, кое где рост все еще продолжается .

(Рост цен в Испании напоминает пузырь) Будущее, как обычно, в тумане, но с арендой ситуация более понятная.

Арендная доходность в Европе крайне низкая, от 3 до 6%, и это грязными, нужно еще отнять стоимость услуг тем, кто будет следить за квартирой, если инвестор проживает далеко и местные налоги, в среднем, 20%. И еще амортизация. На фоне инфляции такая инвестиция убыточна, если исключить потенциальный рост цены объекта.

Так же, существут риск того, что арендаторы перестанут платить и выселить их будет проблемой. Это пытаются решить страховкой или взятием огромного залога. Но, в случае кризиса и массовой безработицы правительства могут принять репрессивные меры к арендодателям в угоду изберателей. ( уже есть в Испании и Германии и др). В Германии проводят митинги и есть движения, что бы отобрать квартиры ( особенно у крупных инвест фондов) и передать их местным властям. И чем хуже будет в экономике тем больше будет подобных безумных идей.

Вариант тут один: покупать объекты в туристичесих местах с возможностью краткосрочной аренды, с последующей отдачей их управляющей компании. В чем тут прикол?

1. Обычно доходность таких объектов выше на 30-50% чем сумма от постоянной аренды ( с учетом всех расходов)

2. Амортизация квартиры меньше ( как не странно). Во первых, за ней следят и чинят поломки по ходу работы. Во вторых, туристы заежают обычно на несколько дней и не успевают все убить как это могут сделать за годы не адекватные жильцы. В третьих, ремонты таких объектов делаются специально простыми и функциональными. Если хочется сдать квартиру дорого и на постоянно, там должен быть и соотвествующий ремонт, более дорогой.

3. Главный плюс — не возможность вселения аккупасов, это фактически отельный номер, из которого легко полиция выгонит кого угодно очень быстро, законы для арендаторов тут не действуют.

Плюс такой инвестиции — возможность маневра., объект можно сдать и долгосрочно в случае чего или продать как готовый бизнес.

Потенциальныую заполняемость и доход можно посмотреть тут .

Я бы не рассматривал места с менее чем 70% заполняемостью по году.