Налог на недвижимость. Два способа собрать больше

«Минфин» публикует сокращенный текст статьи.

В Украине доля налога на недвижимость, уплаченного физическими лицами в местные бюджеты, очень мала. В 2015 году она составила лишь 0.05% всех налоговых поступлений местных бюджетов, в 2016 году - 0.15%, в 2017 году - 0.22%.Тогда как в развитых странах мира этот показатель составляет в среднем 27%.

Понятно, что не стоит сразу сравнивать Украину с богатыми странами, однако их опыт показывает направление, в котором постепенно, по мере развития экономики, будет двигаться Украина.

Мизерная доля налога в доходах местных бюджетов в Украине связана с тремя вероятными причинами:

Во-первых, формирование государственного реестра прав на недвижимое имущество — процесс трудоемкий и постепенный, и пока далек от завершения. Поэтому налог часто просто не начисляют из-за отсутствия информации в реестре.

Вторая причина — льготы по уплате налога в виде уменьшения базы налогообложения (на 60 кв.м - для квартир, независимо от их количества, на 120 кв. м — для жилых домов, независимо от их количества, на 180 кв. м — для разных типов  объектов жилой недвижимости, в том числе и их долей (в случае одновременного нахождения в собственности налогоплательщика квартиры/квартир и жилого дома/ домов, в том числе их частей).

«Наличие льгот создает предпосылки для уклонения от уплаты налога. Например, если квартира находится в общей собственности в равных частях, то каждый совладелец имеет право применить льготу в полном объеме. Таким образом, с квартиры, площадью 120 кв. м, которая находится в собственности двух лиц, сумма налога на недвижимость составит ноль», — констатируется в исследовании.

Читайте также: Налог на недвижимость. Когда, сколько и за что платить

Третья причина — нежелание местных властей повышать налоговую нагрузку на членов общины, поскольку это может вызвать недовольство.

Хотя органы местного самоуправления имеют весь необходимый инструментарий для повышения поступлений от налога на недвижимое имущество. У них есть полномочия по установлению ставок налога. При этом базу налогообложения в данном случае скрыть сложно.  

Как у других? 

В развитых странах мира, в отличие от Украины, налог на недвижимость рассчитывают исходя не из площади жилья и минимальной заработной платы, а из стоимости недвижимости. Обычно эта стоимость максимально приближена к рыночной (оценочная, реже — кадастровая). Ее определяют аккредитованные государством профессиональные оценщики.

Как увеличить сборы 

Чтобы повысить поступления в местные бюджеты от налогообложения недвижимости физических лиц, и не вызвать при этом увеличение социальной напряженности (в т.ч. не спровоцировать процессы, связанные с изменением домохозяйствами места жительства), можно рассматривать два возможных сценария.

Вариант первый. Установить невысокую ставку налога (например, 0.1% стоимости жилья) и отменить все льготы. Тогда для домохозяйства, которое, например, проживает в квартире комфорт-класса стоимостью 1,5 млн грн, среднемесячная сумма налога составит 125 грн. Это вполне приемлемая плата за владение имуществом. Наличие любых категорий льготников всегда будет вызывать к появлению схем уменьшения или уклонения от налогообложения.

Вариант второй. Установить сравнительно высокие ставки налогов (например, в пределах 0.5-1% стоимости недвижимости) и ввести льготы для наиболее уязвимых категорий плательщиков (пенсионеров, малообеспеченных подобных и др.).

В Грузии, например, ставки налога на недвижимость дифференцированы в зависимости от уровня доходов домохозяйства (для домохозяйств с годовым доходом от $15.5 тыс. до $38.8 тыс. ставка налога составляет от 0.05-0.2% рыночной стоимости недвижимости (дифференцированная по районам ), а для домохозяйств с годовым доходом более $38.8 тыс. - 0.8-1% рыночной стоимости недвижимости).

Если установить ставку налога в размере 1% стоимости недвижимости, домохозяйству, проживающему в квартире комфорт-класса стоимостью 1,5 млн грн, придется в год заплатить 15 000 грн налога на недвижимость. На ноябрь 2017 эта сумма была равна двум среднемесячным заработным платам в Украине.

Установление высоких ставок налога и введение льгот действительно могут повлечь рост бюджетных поступлений в отдельных районах. Но одновременно это может привести к появлению схем уклонения от налогообложения и усложнить администрирования налога.

Поэтому именно первый сценарий (установление невысокой ставки при одновременной отмене льгот) можно условно считать более социально справедливым. Ведь в этом случае налог максимально нейтральный и соответствует принципам равенства и справедливости: платят его все владельцы, а тот, кто богаче, и владеет более дорогой недвижимостью, сделает больший вклад в бюджет общины.

Автор: Андрей Дуб, экономист CASE Украина