Как сейчас получить выгодный кредит на квартиру?

В связи с накрывшем украинскую финансовую систему кризисом ликвидности, по рынку пошли слухи о том, что многие из тех банков, кто было начал выдавать ипотеку, снова «закрыли краник».Однако эксперимент показал — кредитные программы не закрыты. Обзвонив с десяток coll-центров ведущих банков и обойдя несколько отделений, мы убедились — банки по-прежнему принимают заявки на оформление ипотеки. Правда, очень немногим готовы заявку довести до получения займа.

Менеджеры продолжают консультировать клиентов и не высказывают никаких опасений, что заявка может быть отклонена. Конечно, при соответствии доходов оформляемому займу. Вот только утверждать, что кредиты активно выдаются, мы бы не стали. Во-первых, наши читатели жалуются, что банки снова начали сильно затягивать рассмотрение заявок. Иногда срок ожидания длится несколько месяцев, из-за чего сделки срываются и клиенты уже сами отказываются от кредита.

Во-вторых, банки снова повысили кредитные ставки. У некоторых из них номинальные ставки взлетели до 24-25%. К примеру, в кредитном отделе «Укрэксимбанка» нам так и сказали «да, ставки кусаются».

В-третьих, некоторые банки повысили величину собственного взноса по ипотеке. К примеру, в ВТБ Банке, где уже были анонсированы программы кредитования с 20% собственным взносом, нам сообщили, что оформить ипотеку можно, лишь имея на руках половину стоимости жилья.

Ситуация выглядит так, будто банкиры вместо того, чтобы публично признаться в приостановке ипотечных программ, просто делают их менее доступными для клиента. При этом, продолжая принимать заявки, они выдают кредиты лишь избранным заемщикам — на небольшую сумму, с большим официальным доходом и идеальной кредитной историей.

Что предлагают?

Размах ставок по ипотеке сейчас очень большой — от 15% до 25% годовых. Причем, банки продолжают их оперативно пересматривать — буквально, на лету. Собирая данные по условиям ипотечных программ, корреспонденты «Денег» отметили несоответствие информации на сайтах банков реальным кредитным предложениям. Ответ сотрудников банков всегда один: «Условия изменились недавно, на сайте еще не успели обновить».

«Повышение ставок по кредитам связано с недостаточной ликвидностью в банковской системе, и, как следствие, с повышением ставок по депозитам. Рост ставок не будет значительным, так как существует определенный порог — на рынке просто нет клиентов, готовых обслуживать кредит с высокими ставками», — объяснил «Деньгам» заместитель председателя правления «Ощадбанка» Антон Тютюн.

Средний уровень эффективных ставок по ипотеке растет — с сентября до начала ноября публикуемый агентством «Интерфакс-Украина» индекс «Кредит Маркет ипотечный» поднялся почти на 2,5 процентных пункта — до 22,83%.

Необходимый собственный взнос колеблется от 30% до 50%. Встречаются предложения и с более низким «порогом», но, по словам сотрудников банков, получить такой кредит довольно сложно. Традиционно, чем больше собственный взнос, тем меньше кредитная ставка. Максимальный срок оформления кредита остается прежним — 20 лет.

Куда плывем

Все большее количество банков — около 10 — предлагают ипотеку под плавающую ставку.

«Основная причина заключается в том, что плавающая ставка отражает тенденции рынка. Клиентам предоставляется возможность выигрывать за счет долгосрочной тенденции снижения ставок по ипотеке, а не зависеть от временных рыночных колебаний», — отмечает директор департамента розничного кредитования Universal Bank Димитрис Эфтимиоу.

Плавающая ставка на дату оформления кредита всегда будет ниже фиксированной. «Ведь по кредитам с фиксированной ставкой банки вынуждены учитывать возможные риски ликвидности в перспективе, а плавающая учитывает только стоимость ресурсов на данный момент», — объясняет заместитель директора департамента розничного кредитования Пиреус Банка в Украине Александр Гниленко.

Банки не спешат официально закрывать ипотечные программы, надеясь, что кризис ликвидности вскоре закончится. Вот только ставки пока не радуют.

Чтобы привлечь клиентов, многие банки устанавливают фиксированную ставку на год-два, после чего она трансформируется в плавающую. Причем, в данном случае фиксированная ставка оказывается на 1-3 п. п. ниже, чем плавающая, которая ее сменит. К примеру, в Universal Bank на первый год обслуживания кредита ставка устанавливается на уровне 12,95% годовых, плавающая же (согласно нынешнему показателю индикатора) достигает 15%.

Кстати, банки, наконец, начали отходит от порочной тенденции привязывания плавающей ставки к депозитной внутри банка. Все больше финучреждений стараются привязаться к показателям, которые публикует НБУ. Лидирует показатель процентной ставки по депозитам, привлеченным на счета дохозяйств в гривне (публикуется на сайте НБУ п.4.1.2.11, колонка 9). Его используют UniCredit (оба), «Кредобанк», «Сбербанк России». А вот украинский индекс депозитов физлиц (UIRD), который для НБУ специально с этой целью рассчитывает агентство Thomson Reuters, пока не так популярен. Его применяют «Пиреус», Erste Bank, OTP Bank.

Берем «первичку»

Несмотря на послекризисные клятвы банкиров, что они никогда не будут кредитовать «первичку», такие предложения вновь появились на рынке. Речь идет не о партнерский программах с застройщиком и не о кредитах, когда заемщик обязан предоставить дополнительный залог (фактически, это нецелевой заем под залог недвижимости). Нет, банки вновь готовы кредитовать «первичку» под залог ее же (точнее имущественных прав) и без ограничения по застройщику. Такие программы есть у Erste Bank, «Сбербанка России», «Кредобанка», «Хрещатика» и УПБ.

«Несомненно, риски незавершения строительства есть. Но банк осуществляет ряд дополнительных проверок застройщика. При этом, те строительные компании, которые устояли после кризисных толчков и продолжают функционировать — заслуживают доверия», — объясняет наличие в арсенале банка таких кредитов начальник отдела розничных кредитных продуктов банка «Хрещатик» Андрей Осипов.

То есть, фактически свободного выбора застройщика все еще нет. «Так или иначе, все банки оценивают объект инвестирования, в который заемщик хочет вложить кредитные деньги. Банки очень избирательно относятся к объектам первичного рынка ипотеки», — отмечает начальник Управления состоятельных клиентов UniCredit Bank (ПАО «Укрсоцбанк») Ольга Шостак. И добавляет, что количество кредитов на первичном рынке, безусловно, будет расти, но не слишком стремительно.

Ставки кредитования на такую «свободную» «первичку», естественно, несколько выше — от 18% до 26% годовых. Остальные условия аналогичны кредитованию покупки жилья на вторичном рынке.

Сергей Гришковец, военнослужащий:

«В начале октябре 2011 года меняли квартиру. Продали свою однокомнатную и купили «трешку». За свою выручили 40 тыс. долларов. Не хватало совсем немного — 30 тыс. долларов, за ними жена и пошла в банк («Киевская Русь»).

Около недели «мучил» сотрудников банка — просчитывал варианты, графики погашения и т.д. В итоге остановились на варианте получения кредита на текущие расходы под залог квартиры. Кредитная ставка 16% годовых плюс 3% комиссия за выдачу.

Написали заявление, получили список документов. Часть из них предоставили сразу, часть подносили по мере оформления. Сбор документов занял около недели.

Три дня делали оценку объекта. Я позвонил в аккредитованную компанию, приехала девочка осмотрела квартиру, сделала фото. Перезвонила на третий день — оценка готова. Заехал к ним в офис, рассчитался. Оценку, правда, на руки не дали — в банк занесли сами, но в тот же день. Уже в банке узнали, что оценочная стоимость получилась несколько ниже — 65 тыс. грн, при реальной в 70 тыс. грн.

Еще неделю банк рассматривал заявку. Служба безопасности уточнила пару нюансов и пропустила без замечаний. А вот юристы написали «пожеланий» на 2 листа: в ксерокопиях паспорта одна страница плохо вышла, необходимо справка из ЖЭКа именно по ф. 3, не устроила моя справка с места работы (госпредприятие, дает справку госформы, никаких вольностей типа «гарантируем, что сотрудник не находится в стадии увольнения»). Устранили все недочеты за два дня.

К концу недели кредитный комитет принял позитивное решение. Правда, под 17% годовых. Зато комиссию снизили с 3% до 1,5%. Учли наше предыдущее сотрудничество с банком — у нас там были депозиты. О принятом решении уведомили в тот же день, определили дату и время сделки, полностью с учетом моих интересов. Так что, в целом, мы остались довольны».

Что должен знать заемщик, оформляя кредит с плавающей ставкой

• Индикатор, к которому привязана ставка

• Точное место публикации индикатора

• Размер маржи банка

• Периодчность пересмотра ставки (точные даты)

• Минимально возможный размер ставки

• Максимально возможный размер ставки

• Проверить, чтобы вся эта информация была указана в договоре

Государство поможет?

Ипотека — пожалуй, единственный вид кредитования населения, который наше правительство не планирует сокращать, а, напротив, пытается стимулировать. Ведь развитие ипотеки стимулирует строительную отрасль, а за ней — смежные бизнесы.

Увы, воспользоваться льготными программами ипотечного кредитования может далеко не каждый украинец. Доступ к ним зачастую получают не те, кто реально нуждается в улучшении жилищных условий, а те, у кого есть нужные связи. Журналисты «Денег» не смогли найти ни одного человека, который реально воспользовался бы государственными льготами ни среди своих знакомых, ни среди знакомых своих знакомых.

Однако в 2011 году стартовали сразу несколько новых программ государственной поддержки ипотечного кредитования. Возможно, они окажутся более доступными для простых украинцев.

70% в кредит

Программа «Доступное жилье» Госфонда содействия молодежному жилищному строительству создана довольно давно, еще в ноябре 2009 года. Суть ее заключается в том, что государство возмещает 30% стоимости жилья (согласно нормативам 21 кв. м на человека, плюс 10,5 кв. м на семью) в строящемся доме. Остальную сумму покупатель должен внести самостоятельно. Субсидия выдается только при покупке квартиры в одном из домов, утвержденных Минрегионстроем для участия в данной программе. Перечень домов можно посмотреть на molod-kredit.gov.ua. Средняя стоимость квадратного метра в этих домах составляет 8,2 тыс. грн.  

Долгое время программа не пользовалась особой популярностью. Так как семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, как правило, не имеют возможности сразу внести 70% стоимости квартиры. Теперь они смогут взять недостающие деньги в кредит.

1 ноября 2011 года Фонд объявил о начале совместной программы со «Сбербанком России». На каких условиях будет осуществляться кредитование по программе «Доступное жилье», пока неизвестно. Но руководство банка заверило нас, что условия будут «более лояльные», чем по обычным ипотечным займам. Сейчас «Сбербанк России» выдает кредиты на строящееся жилье под 20,5% годовых.

Чтобы стать участником программы, надо находиться на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий, и иметь среднемесячный совокупный доход в расчете на одно лицо не более 4-кратного размера среднемесячной зарплаты в регионе согласно Госкомстату. К примеру, для Киева этот показатель составляет 3900 грн. То есть, официальный доход семьи на человека не должен быть больше 11600 грн.

В банке утверждают, что такого дохода, и даже меньшего, вполне достаточно для обслуживания кредита. Причем, отмечают, что заемщики по таким программам обычно очень дисциплинированы. Поэтому значительных просрочек не ожидают.

Кредит для молодежи

Сейчас в Фонде работает еще одна программа -  «Льготный кредит». Суть ее заключается в действительно льготной ставке кредитования — всего3%. А если в семье есть ребенок, то предоставляется беспроцентный кредит. Если детей больше, то государство субсидирует 25-50% стоимости жилья.

Условия крайне заманчивые, именно поэтому стать участником программы не так легко. Во-первых, возраст заемщика должен быть меньше 35 лет. И по достижению им этого возраста ставка возрастает до уровня коммерческой ипотеки.

Во-вторых, семья должна находиться на учете, как нуждающаяся в улучшении жилищных условий. В-третьих, максимальная сумма кредита ограничивается нормативами — 21 кв. м на человека, плюс 20 кв. м на семью. Все, что сверх, придется оплачивать самостоятельно.

Но даже соответствие всем этим требованиям не является гарантией участия в программе. На данный момент в Фонд подано около 18 тыс. анкет, из них участниками программы станут не более 2%. К примеру, в 2010 году было выдано всего 297 кредитов по этой программе.

Государство рефинансирует

Программа рефинансирования ипотечных кредитов через Государственное ипотечное учреждение возобновила свою работу с 1 июля 2011 года и на данный момент такие кредиты предлагают шесть банков («Кредитпромбанк», «Финансы и Кредит», «Кредобанк», «Хрещатик», «Индустриалбанк» и «Терра Банк»).

После возвращения к активным операциям, ГИУ выкупила у банков 128 кредитов на сумму свыше 60 млн грн. Общий портфель рефинансированных кредитов по состоянию на 27.10.2011 составляет 4 900 кредитов на сумму порядка 800 млн грн, сообщили нам в Ипотечном учреждении.

До конца года ГИУ готово дополнительно направить на рефинансирование ипотечных кредитов до 500 млн грн. А в 2012 году планируется двести объем выкупленных кредитов до 2,8 млрд грн.

Сейчас кредиты по программе ГИУ выдаются под номинальную ставку 14-15% годовых. При ставке рефинансирования 11%. Плюс, каждый банк устанавливает комиссии за оформление и выдачу кредита — от 1% до 4%. Поэтому средняя стоимость такого кредита получается дешевле максимум на 1-3 п.п. обычной ипотеки, оформленной в коммерческом банке.

Важное преимущество — заем от ГИУ можно оформить на рекордно длинный срок — 30 лет. Кредитов на такой срок сейчас не выдает никто.

Воспользоваться этим предложением может любой человек, имеющий на руках необходимый собственный взнос. То есть, стоять в очереди на жилье или доказывать необходимость расширения жилой площади, в данном случае, необходимости нет.

Однако у ГИУ традиционно высокие требования к платежеспособности клиентов. И хотя сейчас банки и сами учитывают только официальный доход клиента. Все же, при самостоятельной выдаче кредита у них есть возможность пойти на уступки клиенту, если у него, допустим, хорошая кредитная история. При выдаче партнерского займа с ГИУ банк такой возможности лишен. 

Ипотечные облигации

Еще летом 2011 года «Ощадбанк» при поддержке НБУ объявил о создании Агентства для рефинансирования ипотечных кредитов, которое будет заниматься выпуском ипотечных облигаций. Соучредителями станут еще три государственных банка: «Укрэксим», «Киев» и «Укргаз». Привлеченные средства будут выдаваться в виде ипотечных кредитов населению.

«Желаемая стоимость ипотечного кредита — 14% годовых. В 2012-2013 годах планируем снизить ее до 12-12,5%», — сообщил председатель правления «Ощадбанка» Сергей Подрезов.

На данный момент параметры ипотечных кредитов, которые будут выдаваться из средств, привлеченных Агентством, еще не обнародованы. Однако, по словам г-на Подрезова, требуемый собственный взнос не будет превышать 30%, а срок кредитования не должен превышать период времени до достижения заемщиком пенсионного возраста. Никаких дополнительных требований, кроме платежеспособности, к заемщикам предъявляться не будет.

Первый выпуск облигаций учредители Агентства планировали провести уже в августе 2011 года. Но пока никаких новостей о его деятельности нет. Участники рынка сомневаются в эффективности данной программы. Ведь, чтобы кредитовать под 14% годовых, облигации должны продаваться с доходностью не более 8-10%. А привлечь средства с такой доходностью даже под облигации с обеспечением в виде недвижимости сейчас в Украине крайне нелегко. 

Резюме: Ипотечные программы у большинства банков стали дороже. А вот льготная ипотека, субсидируемая государством, становится доступнее. Но сэкономить на ней удастся не более 2-3 процентных пунктов.