Начало сезонных распродаж на рынке недвижимости

Но в этом году в разряд распродажных лотов попадут и объекты недвижимости. Мировой кризис, по данным одних экономистов, остался в прошлом, другие считают, что он еще продолжается и наступила его новая волна, а многие среди аналитиков полагают, что самый пик еще впереди. В связи с этим ситуация на рынке недвижимости также видоизменилась. Конечно, рекорды бьет Америка.

Недвижимость в США: дешевле только даром

Цены на жилье в Штатах достигли наивысшей точки в 2006 году, в 2007-м начали понемногу снижаться, в последующие годы были для Америки шоковыми, однако тогда они не достигли дна. В 2011-м цены продолжили снижаться и сейчас недвижимость в США до сих пор рекордно падает.

За 2010 год недвижимость в стране подешевела на 1,7 трлн долларов, а с 2006 года ее стоимость уменьшилась уже на 9 трлн долларов. За первые три месяца 2011 года цены на дома и квартиры в США снизились еще на 4,2%. Теперь средняя стоимость недвижимости в стране находится на уровне 2002 года.

Американцы, напуганные высоким уровнем безработицы и нестабильностью в экономике, откладывают покупку нового дома, в результате чего продавцы месяцами не могут найти на свою недвижимость покупателей и продолжают снижать цены. Нужно сказать, что сейчас ситуация на рынке недвижимости США какая-то нездоровая. Порой, арендовать дом на год дороже, чем его приобрести.

Особенно тяжелая ситуация на востоке США. Так, в Балтиморе (находится в 30 минутах езды от столицы США — Вашингтона), крупнейшем городе штата Мэриленд, добротный дом можно купить за 10 тысяч долларов и меньше. Для сравнения скажем, что в той же Америке примерно столько стоит машина экономкласса.

Особо острая ситуация сложилась в этой области, по словам агентов, из-за того, что рынок перенасыщен домами, которые потеряли собственники из-за неспособности платить взносы по ипотечному кредиту. Банки пытаются продать эту недвижимость как можно быстрее и готовы снижать цены.

Согласно данным статистики, количество проданных ультрадешевых домов увеличилось в этом году в несколько раз. Так, на каждую недвижимость, купленную за сумму выше 1 млн долларов, было продано 22 дома по цене менее 100 тысяч долларов. Но это еще не пик, предполагается, по данным банковской системы США: до конца нынешнего года еще более миллиона собственников могут потерять свои дома. Это спровоцирует еще один виток падения цен на американском рынке недвижимости.

Интересный факт — покупатели из России никогда не играли большой роли на рынке недвижимости США. Однако после наступления кризиса интерес наших соотечественников несколько вырос. В 2009-2010 годах 4% от всех продаж жилой недвижимости нерезидентам в США прошли с участием россиян, в то время как в 2007-2008 годах их доля не превышала 3%. Видимо, некоторые наши соотечественники уже успели оценить преимущества этого «лопнувшего пузыря», особенно когда цены упали на объекты в таких лакомых кусочках, как Гавайи, Калифорния, Флорида и других прибрежных районах.

Испания: строили, строят и будут строить… зачем и для кого?

Рынок недвижимости в Испании всегда считался ликвидным и привлекательным с точки зрения инвестиций. О его будущем и сейчас говорят с оптимизмом. Но насколько это здоровый и правдоподобный оптимизм, стоит разобраться. На самом деле, не все так радужно. На рынке недвижимости Испании действительно много проблем, но одна из главных — это переизбыток непроданных объектов.

Испанцы слишком активно строили дома в период так называемого «жилищного бума». Например, если между 1990 и 1996 годами в стране возводилось ежегодно 240 тыс. объектов, то в 2006 под влиянием интенсивного роста цен и усиленного интереса иностранных инвесторов — уже 760 тыс. В кризисные годы спрос резко сократился и «понастроенное» жилье осталось невостребованным. Сейчас испанские аналитики не могут даже точно подсчитать, сколько у них непроданных объектов: одни говорят, что 700 тыс., другие — что 2 миллиона. В любом случае, все эти предпосылки делают рынок неликвидным, и для восстановления ситуации понадобятся годы.

По официальным данным правительства Испании, жилье в стране со времен бума подешевело на 15,4%. Причем самое резкое падение цен наблюдалось в популярных туристических регионах на средиземноморском побережье: недвижимость в Малаге подешевела на 22,2%, в Мурсии — на 21,6%, а в провинции Аликанте — на 21,1%. Риелторы же утверждают, что в отдельных случаях падение цен было намного более серьезным — до 30-40%. В первом квартале 2011 года недвижимость в Испании потеряла еще 5% своей стоимости. В результате средняя цена квадратного метра в стране опустилась до 900 евро.

Сейчас, несмотря на сезон, двухкомнатную квартиру в центре курортного города Торревьеха можно купить за 30 тыс. евро, а виллу в том же городке можно найти за 100 тыс. евро, разумеется она меблированная, с участком-садом и бассейном.

Думается, не нужно напоминать, что Испания уже несколько лет подряд лидирует по количеству пляжей, отмеченных «голубым флагом». Лето-2011 славится тем, что 511 пляжей страны получили эту престижную награду. Этот фактор помогает немного улучшить ситуацию на рынке — любители отдыха на море являются потенциальными покупателями недвижимости.

Болгария: новостройки взлетают в цене, «вторичка» — падает на дно.

Известно, что до кризисного 2008 года недвижимость в Болгарии дорожала непропорционально развитию экономики. За десять лет стоимость домов и квартир в стране увеличилась в четыре раза. Такой феноменальный рост цен был обусловлен вступлением Болгарии в ЕС. Скачки цен сопровождались интенсивным строительством и многочисленными спекулятивными сделками. Потом грянул кризис, ряды покупателей поредели, и пузырь лопнул. С 2008 года объемы продаж жилой недвижимости в Болгарии сократились на 45%, количество разрешений на строительство уменьшилось на 56%, а цены на жилье снизились на 37%. В 2011 году в Болгарии ежемесячно проходит около 1,5 тыс. аукционов, в то время как в 2008-м их было лишь 40-50.

Но при этом рынок не утонул в стагнации, новостройки взлетают в цене, их покупают выходцы из бывшего СССР, которые нацелены на новые объекты и боятся «лохотронов».

Расчетливые немцы скупают квартиры и дома на вторичном рынке. Вторичный рынок испытывает трудности в связи с тем, что англичане, паникующие от переизбытка русскоязычного населения, кинулись в бегство и продают свои дачи задарма, например, на курорте Солнечный берег можно найти студию в современном жилом комплексе стоимостью 10 тыс. евро.

Что касается аукционов — переизбытка жилья нет, аукционные лоты скупают предприимчивые риелторы и продают их в 3-4 раза дороже русским… Почему русские покупают так дорого? Потому что хотят квартиру в зоне Шенген. Болгария уже давно пытается вступить в Шенгенскую зону, и сейчас переговоры по этому вопросу находятся в завершающей стадии. После того как это произойдет, собственники недвижимости в стране смогут рассчитывать на получение многократной Шенгенской визы. Риелторы уверяют, что в связи с этим цены вырастут. Агенты утверждают, что худшее время рынок недвижимости уже пережил. Сейчас квадратный метр недвижимости в среднем стоит 470 евро, свидетельствуют данные Национального института статистики Болгарии. Наибольшие цены зафиксированы в столице страны Софии (765 евро за кв. м) и крупнейших прибрежных городах — Варне (763 евро) и Бургасе (596 евро).

Греция: цены падают, но плавно

Грецию уже второй год трясут экономические вулканы, при том что основная зона сейсмологической неустойчивости — Афины и Салоники, на островах или в глубине материка вряд ли вы услышите о кризисе. Классический «пузырь» на рынке недвижимости Греции никогда не надувался. В размеренной Элладе не выдавали кредиты каждому желающему, как в США, не строили ежегодно сотни тысяч домов, как в Испании, не раздували искусственно цены на жилье, как в Болгарии. И, тем не менее, рынок обвалился. Сектор недвижимости Греции оказался в заложниках у общей экономической ситуации в стране, которую иначе как вулканом и не назовешь.

По итогам 2010 года Греция стала одним из мировых лидеров по уровню падения цен на недвижимость. Например, в Афинах за год жилье подешевело почти на 10%. В среднем квартиры и дома в Греции сейчас стоят на 20% дешевле, чем до начала кризиса. А некоторые элитные объекты, которые изначально были переоценены, подешевели даже на 50-70%.

Руководство Греции, пытаясь выбраться из кризиса и остаться в Шенгенской зоне, решило внести ряд поправок в процедуру приобретения недвижимости иностранцами в приграничных регионах страны. Например, префектуры города Салоники и региона Халкидики из списка приграничных территорий должны исключить. В тех регионах, которые сохранят свой особый статус (о. Родос, например), процедуру проведения сделки с недвижимостью обещают максимально упростить — теперь не нужно будет получать разрешение министра обороны страны, как это было раньше.

Чтобы не быть голословными, вот такие предложения можно найти на рынке недвижимости Греции: студию в Халкидиках 65 «квадратов» на расстоянии 450 метров от пляжа продают за 25 тыс. евро, а в самом дорогом регионе Греции — в Лутраках — небольшую виллу можно найти за 65 тыс. евро.

Страны Балтии: нужна ли вам Латвия?

Сколько бы не ходило разговоров о том, что в странах Прибалтики к русским относятся несправедливо, что нас там притесняют и не дают пользоваться гражданскими правами, тем не менее, почему-то большинство граждан, купивших дома и квартиры, например, в Латвии и получивших вид на жительство, — представители России.

После того, как Латвия в 2004 году вступила в Евросоюз, недвижимость этой страны начала дорожать очень быстрыми темпами. В 2004-2005 годах рост цен на квартиры в столице страны достиг 60%, а в 2006 году жилье в Риге каждый месяц становилось дороже еще на 5%.

Платежеспособный спрос поддерживали европейские банки, которые выдавали ипотечные кредиты фактически каждому желающему. К 2007 году поток заемных средств поуменьшился, а в 2008-м и вовсе прекратился. В период экономического кризиса на рынке недвижимости Латвии произошло следующее: многие компании обанкротились, строительные проекты закрылись, а стоимость недвижимости снизилась на 60-70%. Ситуация была настолько критичной, что собственники сдавали свою недвижимость в аренду фактически бесплатно — только за расчеты по коммунальным платежам.

На данный момент, стремясь преодолеть последствия кризиса, правительство Латвии пошло на беспрецедентный шаг — было принято решение выдавать вид на жительство каждому, кто приобретет недвижимость в стране на сумму свыше 100 тыс. евро, однако данная отметка варьируется в зависимости от личности подающего заявление. С начала действий новых правил было подано 242 заявления на получение ВНЖ (если учитывать членов семьи заявителя — 556), и выдано — 192 (вместе с членами семьи — 466) положительных ответа.

Настолько сокрушительный обвал цен, конечно же, не мог продолжаться слишком долго. В 2010 году ситуация на рынке стабилизировалась. Кроме того, Латвия стала мировым лидером по росту цен на жилье — за год недвижимость в стране подорожала на 19%. В первом квартале 2011 года квадратный метр жилья на вторичном рынке Латвии стоил в среднем 570 евро. А самые востребованные у российских покупателей новостройки бизнес-класса подорожали за квартал на 10-15%, до 1,5 тыс. евро за кв. м в Риге и 2,4 тыс. евро — в Юрмале. Но до цен 2007 года недвижимости в Латвии еще очень далеко, и поэтому, если вы хотите жить в чистой стране, с внятной экономикой, рядом с РФ, вы спокойно относитесь к латышам, — решайтесь пока не поздно.

Сегодня еще можно купить за 22,5 тыс. евро в центре Риги однокомнатную квартиру. А апартаменты площадью 38 «квадратов» в небольшом приморском поселке Латвии можно купить за 15,5 тыс. евро.

Германия и Ирландия

Во всех индексах цен на недвижимость, публикуемых международными аналитиками, среди аутсайдеров лидируют Ирландия и Германия. За два квартала 2011-го жилье здесь подешевело на 14%. Если же кого-то все-таки интересуют квартиры в Дублине или дома в графстве Уэксфорд, в Мюнхене и в Баварии, то присмотритесь повнимательнее к предложениям из этих стран. Именно сейчас там могут быть удивительно низкие для них цены. Однако напомним, что с жилищными вопросами в Германии и Ирландии все более чем хорошо и обыкновенную квартирку вряд ли кто-то будет брать в аренду, поэтому, если вы собрались там покупать недвижимость, должна быть цель иная, нежели получение прибыли от сдачи внаем.

Кризис принес на рынки недвижимости вышеперечисленных стран массу неприятных моментов. Собственники огорчаются, что их дома и квартиры стремительно обесцениваются, инвесторы «кусают локти» и подсчитывают потерянные капиталовложения, риэлторы и строители думают, как выжить в такой непростой ситуации, а банки не знают, как избавиться от изъятых по ипотеке объектов. Зато покупатели, казалось бы, могут снимать сливки… Но и здесь не все так гладко.

Во время кризиса на рынок выбрасывают не только подешевевшее качественное жилье, но и многочисленные «проблемные» объекты (с неоплаченными кредитами, различными юридическими обременениями, незаконными перепланировками и другими строительными недоработками). И именно на такой «неликвид» собственники сильнее всего снижают цену. Поэтому, охотясь за «распродажным товаром», не попадите в «стоковый магазин».