Как и за сколько можно купить залоговое имущество

По словам Андрея Половченко, сегодня проще всего продать небольшое нежилое помещение (до 100 кв. м) под магазин, кафе, бар, химчистку и тому подобное, расположенное в центральной части крупного города. Наиболее ходовые комплексы те, чья цена не превышает 200 тыс долларов.

Новым собственником такой недвижимости становится, как правило, тот, кто хотел купить ее до кризиса, но не мог из-за непомерно высоких цен. И хотя чаще всего залоговые объекты недвижимости продают по рыночной стоимости, их все равно раскупают.

«Сейчас многие понимают, что купить необходимое помещение по таким ценам они уже никогда не смогут: с окончанием кризиса стоимость коммерческой недвижимости снова взлетит», — считает Андрей Половченко. По его словам, объектами коммерческой недвижимости стоимостью более 200 тыс долларов потенциальные покупатели интересуются в основном в спекулятивных целях. Такие помещения, как правило, приобретаются в расчете на будущий рост цен на недвижимость и ее аренду. Значительно реже такие объекты покупают для организации или развития собственного бизнеса.

Другой вид корпоративного залогового имущества, пользующегося высоким спросом, — сельхозтехника (косилки, сеялки, тракторы), оборудование для пищевой промышленности (фасовочные линии, хлебопекарни), а также стройоборудование (подъемные краны, бетономешалки, вибростанки, насосы). До кризиса купить такое оборудование было проблематично: новая техника стоила дорого, старая являлась нерабочей. Теперь приобрести ее еще сложнее — из-за значительного подорожания импортных товаров. Выход — покупка почти нового залогового имущества. И чем оно универсальнее, тем быстрее находит покупателя.

Имеются в продаже целые производственные комплексы: семенные станции, СТО и даже свинофермы. Но поиск желающих на такие объекты затруднен. В Райффайзен Банке Аваль, например, многие имущественные комплексы были выставлены на продажу еще в конце прошлого года. По словам сотрудника финучреждения, покупатели периодически интересуются имуществом, но то цена их не устраивает, то профиль деятельности не подходит.

Есть и необычные предложения: контейнеры с товарами, зерновыми, пищевой продукцией. Например, в середине октября Мегабанк продавал 35 тонн моркови. Объяснение простое: ранее финструктуры кредитовали промышленные предприятия под выпускаемую продукцию, а фермеров — под будущий урожай. Теперь, когда компании оказались не в состоянии платить по кредитам, банки получили залоговое «наследство» и вынуждены самостоятельно искать на него покупателей.

Рынок залогов вырастет

Во многих финорганизациях считают, что расцвет рынка банковских залогов только начинается. «Сегодня наблюдается тенденция к снижению стоимости залогов. Осенью финучреждения и заемщики предлагали объекты к продаже по договорной цене», — говорит Денис Дрозд. Ситуация с проблемными долгами банков усугубляется.

По данным НБУ, в начале года проблемные кредиты составляли около двух процентов кредитного портфеля украинских финструктур, теперь — более шести. По неофициальной информации, объемы проблемных долгов в банковской системе выше: в большинстве финучреждений «проблемка» достигает 10–15% кредитного портфеля, в банках с временной администрацией — 40–50%.

«Некоторые финорганизации соглашаются на переуступку долга: заемщик отдает залог (машину или квартиру) другому человеку, и тот погашает остаток кредита. При этом условия кредитования не меняются, то есть остаются на уровне докризисных», — рассказывает начальник отдела исполнительного производства ОТП Банка Алексей Поляков.

И такой вариант популярен, поскольку за последний год ставки по кредитам выросли примерно в полтора раза, а сумма первого взноса — в два-пять. Финструктуры кредитуют покупку авто под 25–30% годовых в гривне сроком на три-пять лет. При этом первый взнос — не менее 30%.

Условия получения ипотеки еще сложнее. Например, ПриватБанк, согласен выдать гривневую ссуду на жилье сроком до 20 лет; первоначальный взнос — 30%, ставка по кредиту — 26,64% годовых. Единственное условие: клиент должен купить залоговую квартиру у ПриватБанка.

По словам члена правления Индэкс-банка Алексея Волчкова, в Украине вот-вот начнется массовый выброс залогового имущества на рынок. "В начале этого года многие потенциально проблемные заемщики реструктуризировали кредиты. Теперь они в основном исправно платят по таким ссудам.

Но если реструктуризация была временной (например, на год), то совсем скоро проблема погашения долгов вновь обострится", — считает Алексей Волчков. Проблемы с возвратом ссуд возникнут и в том случае, если доходы населения снизятся или гривня девальвирует еще существеннее.

По прогнозам директора по работе с проблемными активами VAB Банка Станислава Людкевича, выброс залогов на украинский рынок возможен уже в 2009-м: к концу года будут рассмотрены и, вероятно, удовлетворены многие судебные иски об отчуждении залогов, поданных финучреждениям весной и летом текущего года.

Что необходимо заложить в банке для получения кредита:

Чтобы получить кредит сегодня, недостаточно положительной кредитной истории, высокого постоянного дохода и возможности осуществить первый взнос по ссуде, заплатив 50% стоимости покупки. Необходим еще и ликвидный залог.

«Требования банков к залогам по кредитам физлиц изменились мало. Население, как и раньше, закладывает автомобили и недвижимость. Разве что финучреждения стали намного строже оценивать стоимость залогового имущества», — говорит финансовый директор компании «Простобанк Консалтинг» Александр Седых. Впрочем, многие финструктуры предпочитают кредитовать под залог депозитов, а вовсе не под залог движимого или недвижимого имущества.

Куда больше изменений в сегменте корпоративного кредитования. Получить ссуду под залог автопарка или грузовиков практически нереально из-за их невысокой рыночной стоимости. Банки больше не выдают займы под залог оборудования или товаров в обороте — эти залоги считаются неликвидными. К тому же поиск покупателя на объекты может затянуться на год-полтора.

Кроме того, кредиты под залог товаров в обороте считаются ссудами на развитие бизнеса. Для финучреждения такой заем ненадежный: в условиях кризиса за короткий период бизнесмен может и не отбить вложенные в предприятие инвестиции, а значит, под вопросом окажется выданный кредит.

Зато банки охотно кредитуют корпоративных клиентов под залог депозитов. Такие займы выдаются на любые цели и называются микрокредитами — стандартная сумма микрокредита от 50 до 200 тыс долларов. Однако в редких случаях финструктуры предоставляют и более крупные займы — до 3 млн долларов. Кроме того, банки кредитуют под залог коммерческой недвижимости. Правда, оцениваются такие залоги довольно консервативно — как минимум на 5% дешевле их рыночной стоимости.

Антикризисная стратегия финучреждений — кредитовать под такой залог, с которым заем щик не хотел бы расстаться. «Нередко мы кредитуем бизнес под залог личного имущества главного акционера компании», — рассказывает член правления Индэкс-Банка Алексей Волчков. К тому же финорганизации выдают корпоративные кредиты под залог основных производственных мощностей компании.

«Требуя такие залоги, мы в определенной степени психологически давим на заемщика: одно дело отдать банку ненужный заемщику кусок земли в счет погашения кредита, другое — расстаться с собственной квартирой или производственным оборудованием, без которого бизнес заемщика заглохнет», — объясняет Алексей Волчков. Пусть даже сами по себе такие залоги малоликвидны и банк нисколько не заинтересован в отчуждении имущества, зато заемщик постарается сделать все, чтобы расплатиться по ссуде.