Жизнь после ипотеки: хотели как лучше, а вышло…

Мораторий на изъятие залоговой недвижимости, принятый депутатами в мае этого года, вызвал бурю негодования у финансистов.

Президентское вето на закон ублажило банкиров, но всколыхнуло общественность. Количество проблемных ипотекодержателей растет с каждым витком кризиса.

И только человек, измученный ипотекой, понадеялся на передышку — депутатский «реверанс» в сторону народа отменили и отправили на доработку. Впрочем, по мнению экспертов, закон №3459-1 — это полное юридическое недоразумение, принятие которого привело бы к краху финансово-кредитной системы Украины.

Хотя для семьи без жилья и работы персональный дефолт в ближайшей перспективе гораздо страшнее глобальных проблем страны.

К принятию закона №3459-1 депутаты шли с осени прошлого года. Еще в ноябре говорилось о том, что в Украине может сложиться критическая ситуация с проблемными кредитами. Тогда же законодатели высказали здравую мысль, что крайний предел, за которым наступают проблемы с выплатой кредита, должен привязываться к уровню дохода семьи и учитывать ее прожиточный минимум. К сожалению, мысль так и осталась мыслью.

Однако были разработаны два законопроекта, один из которых предполагал запретить любое отчуждение имущества, другой — недвижимости, являющейся единственным жильем заемщика и членов его семьи. В конце декабря последний вариант был принят депутатами в первом чтении, а по истечении пяти месяцев проголосован в целом и подан на подпись Президенту.

Этот поразительный по глубине и объему законодательный акт, несмотря на почти полгода, прошедшие после первого чтения, содержал всего три статьи. Первая вводила сам мораторий: «На период выхода экономики Украины из финансового кризиса вводится мораторий на приобретение залогодержателем или ипотекодержателем права на обращение взыскания на предмет залога либо ипотеки, если предметом залога является жилая недвижимость, в которой постоянно проживают граждане».

Так как запрет по закону действовал «до конца кризиса», вторая статья поясняла: завершение выхода экономики из состояния финансового кризиса по каким-то специфическим критериям определяется Верховной Радой. И, наконец, в третьей статье говорилось о том, что закон вступит в силу со дня опубликования.

Парадокс заключался еще и в том, что спустя несколько дней после принятия закона официально было заявлено о нарушении регламента при голосовании. Как выяснилось, законопроект первоначально рассматривался Комитетом по налоговой и таможенной политике, а далее был передан на рассмотрение Комитету по финансам и банковской деятельности, который попросту не успел представить свои выводы.

Банкиры сразу же окрестили депутатскую инициативу чистой воды демагогией: «Решение парламента о невозможности конфискации залогового жилья было предвыборным популизмом, который поддерживал безответственность некоторых заемщиков и при этом делал невозможным кредитование жилья в Украине, — категорично заявил председатель правления ОАО “Эрсте Банк» Йозеф Сикела.

— Ретроспективно изменяя правила кредитования, украинские депутаты могли разрушить банковскую систему, подорвать доверие международных инвесторов к Украине и забрать возможность у многих украинских семей в будущем купить жилье в кредит.

Закон в том виде, в котором был принят депутатами, оставлял множество вопросов: как оценить, на самом ли деле живет заемщик в залоговой квартире, необходимо ли одному человеку 300 кв. м жилья, из каких средств банкам возвращать депозиты, если им не выплачивают кредиты?”.

В принципе, возмущение банков понятно, ведь единственное положение данного документа население могло истолковать по-своему и умышленно не погашать кредиты, ссылаясь на действие моратория. Были высказаны предположения, что доля плохих ипотечных кредитов (задержка платежа свыше 90 дней) вырастет до 35—40% вместо 20% сегодня. Ведь, осознав отсутствие глобальной ответственности по погашению ипотечных кредитов, многие просто прекратят по ним платить.

Однако юристы тоже согласились с нецелесообразностью подобной категоричной меры: “Согласно прогнозу социально-экономических последствий принятия закона №3459-1, такие действия привели бы к усилению социальной защиты жизни граждан Украины и обеспечению конституционного права граждан на жилье. Однако такая защита весьма спорная, — высказала свое мнение управляющий партнер ЮК «Центр права» Оксана Чернобук.

— Закон создавал иллюзию защиты должников и оставлял абсолютно незащищенными банковские депозиты граждан. Ведь для банков установление моратория на реализацию залогового имущества означает, что весь портфель ипотечных кредитов на период действия моратория становится необеспеченным. По сути, он делает ипотечные кредиты беззалоговыми, а следовательно — требующими 100-процентного резервирования”.

По подсчетам Ассоциации украинских банков, подобное резервирование обошлось бы в сумму свыше 100 млрд. грн. и фактически означало бы полную декапитализацию банковской системы.

«Если бы мораторий был принят в такой жесткой запретительной форме, то банки, безусловно, оказались бы в очень тяжелом положении. Здесь действуют простые законы экономики — возврат долга необходим для нормального функционирования системы», — отметил директор агентства недвижимости (АН) Zagorod realty Андрей Гончаров.

По мнению эксперта, мораторий привел бы к остановке ипотечного кредитования, а значит, стал бы ударом для программы правительства, направленной на возобновление строительства с высокой степенью готовности. Приобрести квартиры без банковского кредита сегодня практически невозможно, а банки отказались бы работать с необеспеченной гарантиями ипотекой, поэтому дома после сдачи в эксплуатацию оказались бы наполовину пустыми.

Некоторые эксперты вообще сомневаются в необходимости установления подобного запрета.

“До появления законопроекта банки и так не выселяли заемщиков из своих квартир, если эта недвижимость была их единственным жильем, — прокомментировала Оксана Чернобук. — Это противоречит действующему Жилищному кодексу, который не позволяет выселять физических лиц из собственного жилья, даже заложенного, если им не предоставляется другая жилплощадь.

Для того чтобы обратить взыскание на недвижимость должника, банкам необходимо пройти достаточно сложные процедуры, которые могут длиться на протяжении нескольких лет. Кроме того, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, взыскать залоговую недвижимость практически невозможно”. Да и сами банкиры утверждают, что классические операции по изъятию и продаже заложенной недвижимости очень редки и являются в большей степени исключением, чем правилом.

Чаще всего банк пытается подобрать оптимальный вариант решения проблемы, например, с помощью реструктуризации или пролонгации кредита. Много сделок связано с перекредитованием заложенной недвижимости, когда кредит выдается новому заемщику на условиях покупки заложенной недвижимости по цене залога.

Однако у каждой медали есть две стороны. Так и в случае с отмененным мораторием. “Призвав к ветированию закона №3459-1, банки сыграли в одни ворота, — убежден генеральный директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк. — Требовать своевременного погашения кредитов либо отчуждать квартиру в ипотеке и при этом отказываться возвращать депозиты населению — это нонсенс.

В проблеме, которая сложилась, виноваты три стороны: заемщик, который не рассчитал свои возможности, банк, который выдал ему кредит, и государство, которое не смогло обеспечить стабильность гривни и валютного курса. Поэтому ответственность за риски нужно разделить между всеми тремя.

Государство частично пошло навстречу гражданам, начав продажу валюты по льготному курсу. Банки же хотят всю ответственность переложить на клиента, который, по сути, не виноват в том, что вырос курс, уменьшили зарплату или закрыли предприятие, на котором он работал.

Мораторий — это абсолютно оправданная и правильная мера, которая позволит уравнять позиции банковских учреждений и их клиентов. Точечные меры — такие, как кредитные каникулы или реструктуризация долга, — в данной ситуации не будут эффективными, потому что каждый банк найдет обходные пути, чтобы не соблюдать предписаний по ослаблению кредитной ответственности”.

С этим мнением сложно не согласиться, ведь даже реструктуризация кредитной задолженности, которую банки сейчас наперебой предлагают должникам, имеет подводные камни. Так, традиционно заемщики продолжают платить проценты, при этом тело кредита не уменьшается, а деньги «капают» регулярно.

В некоторых случаях за такой «шаг навстречу клиенту» банки еще и взимают оплату, которая колеблется в пределах от 0,5 до 1% задолженности. А продажа залоговой квартиры, если кто-то на это все-таки идет, чаще всего не покрывает остаток долга, и заемщику приходится платить уже за то, что его имуществом, собственно, не является.

Так что понятно, что закон под названием «О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса» необходим. И более чем ясно, что у этого закона должно быть хорошо продуманное и экономически эффективное содержание.

Мнение эксперта

Светлана Языкова — старший юрист ЮК Jurimex :

— В целом идея — в контексте социальной защиты граждан — неплохая. Когда человека, потерявшего работу, могут выбросить на улицу из заложенной квартиры, можно сказать: хорошо, что законодатели наконец-то обратили внимание на граждан и защищают их права.

Однако то, каким образом попытались воплотить в жизнь эту идею, вызвало массу вопросов уже на стадии прочтения документа. Причем несоответствие можно заметить даже при анализе пояснительной записки к законопроекту. В ней акцент делается на тот факт, что данным нормативным актом власть хотела защитить граждан от своеволия банков, которые могут забрать у людей последнее.

С юридической точки зрения с этим можно не согласиться. Во-первых, в самом законе нигде не упоминались конкретно банки. Мораторий вводился на взыскание залоговой недвижимости, в которой постоянно проживают граждане, не для банков, а для ипотеко- или залогодержателей.

При этом у нас в законодательстве нет ограничений, что передавать недвижимость в залог можно только банку. Это может быть и предприятие, и даже физическое лицо, предоставившее ссуду под залог недвижимости, чтобы таким образом обеспечить выполнение обязательства. И, согласно данному проекту, в подобных ситуациях теперь тоже ничего сделать нельзя.

Помимо этого, если в пояснительной записке речь шла о том, что мораторий вводится на взыскание ипотечного залога для граждан, которые таким образом обеспечили свое выполнение по кредитным договорам и постоянно проживают в этой же жилой недвижимости, то в законе этого не оказалось. Проще говоря, человек мог взять ссуду, жить в одной квартире, при этом иметь другую квартиру, которую он мог отдать в залог, предварительно зарегистрировав там несколько родственников.

В таком случае он — не такое уж и пострадавшее лицо, которому как заемщику есть где жить. Но та недвижимость, которую он отдал в залог, тоже формально подпадала под действие закона, так как она жилая и в ней постоянно проживают граждане. Ведь факт проживания, скорее всего, будет устанавливаться просто по факту наличия или отсутствия регистрации.

Таким образом, мы получили ситуацию, когда хорошая инициатива — не дать у граждан забрать последнее — превратилась в абсолютно сырой и нецелесообразный закон. И при разработке нового акта необходимо учесть все просчеты ветированного закона.

Во-первых, его нельзя принимать без конкретизации категорий кредиторов, которым нельзя обращаться с взысканием залогового имущества. Во-вторых, без каких бы то ни было уточнений того, что это за гражданин, который постоянно проживает в данной недвижимости. Кроме того, закон №3459-1 не запрещает и не оговаривает условий начисления штрафных санкций за неплатежи по соответствующим кредитным обязательствам, что будет увеличивать долг залогодателя (ипотекодателя), пока кредитор не сможет в силу моратория удовлетворить свои требования путем наложения взыскания на заложенную жилую недвижимость.

Поэтому, если речь идет о защите интересов граждан, то любая законодательная инициатива, любой нормативный акт должны приниматься таким образом, чтобы их можно было достаточно беспроблемно воплощать в жизнь, и чтобы был здоровый баланс между интересами всех участников процесса.

Кстати, любопытны еще несколько моментов. Через месяц после закона о моратории на отчуждение залоговой недвижимости был проголосован другой нормативный акт — о моратории на выдачу кредитов в иностранной валюте.

В контексте нашего вопроса этот законопроект интересен тем, что пунктом 1 в переходных положениях к нему вводится норма, которая тоже регулирует взыскание залоговой недвижимости. Только звучит она уже не как «мораторий», а как «запрет банкам выселять заемщика в том случае, если он идет на реструктуризацию долга и исправно платит проценты».

То есть 21 мая был принят закон о том, что отчуждать залоговое имущество вообще нельзя, а 23 июня депутаты голосуют за проект, в котором указано, что выселять запрещено только в конкретных случаях. Возникает вопрос — зачем законодатели сразу создают коллизии?

Не верят в то, что закон о тотальном моратории будет подписан? Вдобавок ко всему тут же принимается нормативный акт, вносящий изменения в закон об НДС.

Согласно этим изменениям, из-под объектов обложения НДС выводятся операции по реализации банками залоговой жилой недвижимости. О чем это говорит? О том, что законодатели все-таки полагают, что, раньше или позже, но реализация этой недвижимости все равно пойдет.