Рынок недвижимости: есть ли у болота дно?

После майского роста цен на жилье нижнего ценового сегмента на 5-10% потенциальные покупали были всерьез озадачены, не пропустили ли они ценовое дно. Подлили масла в огонь и заявления риэлторов, мол, дно действительно пройдено, спешите покупать, пока цены не вернулись на докризисный уровень.

Как результат – нервы у многих покупателей сдали и они, отчасти, сами же и создали виток цен.

Так, оборот рынка недвижимости Украины в апреле вырос на 40%, а в мае — в 2 раза по сравнению с апрелем. По итогам июня ожидается двукратное увеличение сделок по покупке/продаже жилья. Активизация, ясное дело, повлекла за собой и рост стоимости жилья, пишет УГМК.

По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Андрея Шульги, это подорожание квартир отнюдь не является индикатором того, что ценовое дно пройдено, а просто носит сезонный характер. А по мнению гендиректора АН «Украинский дом» Руслана Безуглого, произошла всего-навсего иллюзия подорожания.

Дело в том, что начиная с мая месяца в базах данных агентств недвижимости появилось большое количество выставленных на продажу квартир с хорошими ремонтами, улучшенными планировками. И получилось, что квартиры аналогичного метража стали дороже. Еще один фактор, говорящий не в пользу «ценового дна» — стабилизация в мае курса гривни. Падение доллара также повлияло на увеличение стоимости квартир.

Многие эксперты ранее связывали начало «всплытия» со дна рынка недвижимости с возобновлением ипотечного кредитования. Однако, несмотря на то, что некоторые банки возобновили кредитование на покупку жилья (Ипотека: лето «разморозило» кредиты), заметных последствий для рынка жилья это не даст.

Дело в том, что возрожденная ипотека уже мало походит на ту, какой она была до кризиса. Условия, на которых можно взять кредиты, таковы, что желающих их взять – единицы. В частности, отпугивает размер первичного взноса – минимум половина стоимости жилья, а также значительное увеличение процентных ставок. Да и попросту нет уверенности в завтрашнем дне.

Однако если на вторичном рынке весной-летом «потеплело», то «первичка» по-прежнему остается замороженной. Если в докризисное время в месяц в среднем заключалось около 800 сделок, то сейчас – несколько десятков, причем только в домах с высокой степенью готовности.

Покупателей не привлекает даже снижение стоимость столичного жилья по сравнению с докризисными ценами. Застройщикам не удается заманить покупателей ни различными рассрочками, скидками, акциями.

Чтобы создать ажиотаж на этот сегмент жилья, чиновники, лоббирующие интересы застройщиков, выступили с довольно громкими заявлениями о выходе на рынок спекулянтов, массово скупающих квартиры по-дешевке с целью дальнейшего диктата цен после выхода из кризиса.

В частности, об этом сообщил зампредседателя парламентского Комитета по вопросам строительства, градостроения и ЖКХ Юрий Сербин.

Однако «перетянуть» и покупателей от вторички к первичке не дали риэлторы. С начала кризиса количество столичных агентств недвижимости с 1200-1300 сократилось до 60-70, а выжившим не остается ничего иного, как искусственно разогревать рынок.

Подобные заявления они назвали ни чем иным, как… приглашением спекулянтов на первичный рынок жилья, а также подогревом интереса и созданием ажиотажа. «Насчет спекулянтов – это миф. Рынок недвижимости сегодня – это рынок реального покупателя, который покупает квартиру для себя, — говорит гендиректор агентства недвижимости «Park Lane» Галина Мельникова.

Кроме того, по мнению аналитика компании SV Development Сергея Костецкого, спекулировать на первичном рынке недвижимости сейчас невыгодно, т.к. слишком велики риски, да и денег свободных на это нет. Вот и остается им не что иное, как искусственно разогревать ситуацию на рынке.

В то же время, не спешат воплощаться в жизнь и прогнозы некоторых риэлторов относительно «вливания» в рынок недвижимости денег населения, накопленных в «стеклянных банках». А это, по разным оценкам от $40 до $90 млрд. А накануне выборов население тем более не понесет свои «кубышки» на рынок жилья, сколько бы его не уверяли, что недвижимость – самый надежный вид капиталовложений. Кроме того, несмотря на внушительную цифру в целом, эти деньги рассредоточены по разным рукам.

Впрочем, осень – понятие растяжимое. Так, по мнению экспертов, в сентябре еще будет довольно «тепло» на рынке недвижимости. Незначительно «похолодает» в октябре. А настоящий застой наступит к декабрю-январю. На сезонное падение деловой активности (наибольшее снижение цен на жилье произошло как раз в ноябре-декабре 2008 г.) наслоятся еще и выборы президента.

Как результат – количество сделок значительно упадет, а за ней и стоимость квадратных метров. Впрочем, по мнению АШульги, в этом году цены на «вторичку» «откатятся» уже не так далеко, как в прошлом.

Согласен с этим прогнозом и президент Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Александр Рубанов. По его мнению, спад цен на «вторичку» составит не более 5%. Стабилизацию цен на нее большинство экспертов прогнозирует весной-летом 2010 г. А на первичном рынке состояние «глубокого кризиса» продолжится, а соответственно, и падение цен на квартиры в новостроях.

В целом же, по мнению АШульги, украинский рынок недвижимости будет развиваться по казахстанскому сценарию, где кризис на рынке жилья наступил на год раньше. Как показывает опыт этой страны, после достижения ценового дна рынок будет развиваться в горизонтальном направлении: количество сделок постепенно будет расти при стабилизации цен на низком уровне.