Как инвестировать в украинскую недвижимость с бюджетом до $3 тыс.

Что такое REIT

REIT (Real Estate Investment Trust) переводится как «инвестиционный фонд недвижимости». «По факту это объединение розничных инвесторов и их капиталов с целью совместной покупки объектов недвижимости, и с последующей целью получения пассивных доходов», — рассказал во время онлайн-конференции InvestFest 2025 коммерческий директор S1 REIT Виктор Бойчук.

По его словам, идея объединения вокруг общей цели присуща нашему обществу. В то же время REIT нашел широкое распространение в западных странах. К примеру, в США рыночная капитализация всех таких фондов достигает $1,425 трлн. Только в прошлом году инвесторам REIT в США были выплачены дивиденды на $70 млрд.

Ключевые американские REIT-компании представлены на фондовом рынке и инвестировать в них можно, покупая акции. Самая крупная такая компания в США — Prologis Inc, которая специализируется на инвестициях в логистические объекты. Ее капитализация превышает $105 млрд. Этот фонд выплачивает 3,55% дивидендов в год. Правда, на фоне длительного периода высоких процентных ставок и политической неопределенности, его акции за год подешевели на 9,2%.

Другой лидер американского рынка — REIT-компания American Tower Corp. — специализируется на достаточно необычном типе недвижимости. Она владеет большой сетью вышек для мобильной связи как в США, так и во многих других странах мира, и сдает их в аренду мобильным операторам. Это обеспечивает компании капитализацию в $96 млрд, а инвесторы получают 3,34% дивидендов. Правда, акции фонда, как и в прошлом году, за год ушли в минус, подешевев на 11,5%.

В Европе инвесторы могут купить, в частности, акции крупнейшего в ЕС владельца коммерческой недвижимости — Unibail-Rodamco-Westfield. Фонд выплачивает почти такие же дивиденды, как его американские коллеги, — 3,94%, но его акции на рынке чувствуют себя гораздо лучше — за год подорожали на 17%.

Как REIT работают в Украине

В украинском законодательстве отсутствует понятие «REIT». В то же время, как рассказал Виктор Бойчук, есть Институты совместного инвестирования (ИСИ). Они бывают паевыми (ПИФ) и корпоративными (КИФ). По сравнению с американским REIT, ближайший украинский аналог — это ПИФ.

По факту ПИФ — это совокупность активов, которые принадлежат инвесторам на правах общей долевой собственности и управляются компанией по управлению активами (КУА). Инвестор покупает инвестиционные сертификаты, подтверждающие его долю в фонде, и получает пассивный доход.

«Как это работает на практике? — Сначала инвестор выбирает сегмент недвижимости, которым хочет владеть. Это может быть жилье, коммерческая, складская недвижимость и т. д. После этого покупает сертификаты выбранного фонда. И именно количество купленных сертификатов определяет размер доли инвестора во всех активах фонда», — объясняет Бойчук.

Функцию регулирования аналогов REIT в Украине выполняет Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовым рынкам. Она контролирует и регламентирует создание и регистрацию фондов. Также осуществляет надзор за их деятельностью и защищает права инвесторов.

Сколько нужно денег для начала инвестиций

Минимальная сумма инвестиций в квалификационный паевой инвестиционный фонд регулируется законодательством и составляет 10 минимальных зарплат. Сейчас это 122 тыс. грн. «Если на рынке есть предложение инвестировать меньше этой суммы, то речь идет о каком-то другом типе фонда.

Это не обязательно будет скам, но указывает на то, что в фонде не предусмотрено владение исключительно реальными объектами недвижимости", — отмечает Бойчук.

Какие преимущества REIT для инвесторов

Для инвестора без опыта основные преимущества вложения средств в REIT, считает Бойчук, следующие:

Доступность. REIT позволяет стать владельцем недвижимости с относительно небольшой суммой средств.

Простота. От инвестора не требуется дополнительных специальных знаний или навыков. Управлением недвижимостью занимается профессиональная команда. К тому же инвестиции, получение дивидендов и даже выход из инвестиций происходят онлайн.

Легкое масштабирование. Начинать инвестировать в REIT можно со 122 тыс. грн, а увеличивать инвестиции можно, покупая от одного сертификата. К примеру, у S1 REIT один сертификат стоит около 1 тыс. грн.

Контроль за фондами со стороны государства.

Для опытных инвесторов, говорит Бойчук, кроме указанных, есть и дополнительные преимущества:

Диверсификация. Возможность наполнить свой портфель качественными активами, которые приносят стабильный доход.

Отсутствие потребности управлять активом. Если у инвестора крупный портфель жилой недвижимости, каждый такой объект требует привлечения — поиск покупателя, арендатора и т. д. При этом REIT обеспечивает источник пассивного стабильного дохода.

Сколько можно заработать в Украине

Для инвестора в REIT есть два источника дохода. Это дивиденды и рост капитализации. Дивиденды выплачиваются регулярно, например, раз в месяц, квартал или год. А капитализация формируется на протяжении всего времени существования фонда. По факту это разница между стоимостью недвижимости в момент инвестирования и в момент выхода из сделки, или на момент завершения срока деятельности фонда и распродажи им своих активов по рыночной цене.

Читайте также: От земли к доходу: пошаговая стратегия девелопмента курортной недвижимости в Испании

Например, S1 REIT предлагает инвесторам два фонда: S1 ВДНХ и S1 Obolon. В первом варианте инвесторы вкладывают средства в уже сданное в эксплуатацию и заселенное арендаторами здание. Планируемая прибыль этого фонда составляет 8,2% годовых в долларах.

У S1 Obolon запланированная доходность составляет 10% годовых в долларах. Более высокая доходность объясняется тем, что объект еще находится на стадии строительства и стоимость квадратного метра растет, по мере приближения к строительной готовности.

Автор:

Журналист Олексій Писарев

Пишет на темы: Инвестиции, фондовый рынок, forex, макроэкономика