В последнее время эксперты все чаще говорят, что «львовский пузырь недвижимости» вот-вот лопнет, а цены на квартиры «посыпятся». Впрочем, пока этого не произошло, хотя некоторые изменения на львовском рынке жилья все же есть.
10 октября 2025, 7:30
Читати українською
Рейтинг застройщиков Львова: кто строит больше и за сколько продает
«Минфин» регулярно составляет рейтинги застройщиков, в том числе Львова и пригорода. Представляем обновленный рейтинг и анализируем происходящее на местном рынке недвижимости.
Текущая ситуация: спрос растет, покупатели ищут «особенное» жилье
Львовский рынок недвижимости всегда считался «особенным» для девелоперов.
«Здесь своя атмосфера. Большое значение имеет община, доверие и чувство, что тебя, как застройщика, рекомендуют „свои“ — работает так называемое „сарафанное радио“. Решающим может стать даже слово соседа или знакомого, ведь именно личные отзывы формируют доверие. Поэтому репутация застройщика во Львове весит больше, чем любые презентации или рекламные кампании», — говорят в компании РИЕЛ.
Присоединиться к этому «львовскому вайбу» в последнее время не прочь и жители других регионов.
Иван Кошевой, коммерческий директор западного региона компании Интергал-Буд, объяснил такое желание тем, что спрос на жилье во Львове и в пригороде остается стабильно высоким.
«Значительную долю (около 35−45%) составляют покупатели из других регионов (в первую очередь — с востока, севера и центра Украины). Остальные — местные жители, и здесь есть интересный момент: многие возвращаются, покупая уже вторую или даже третью квартиру. За последний год спрос не снизился, а, наоборот, вырос — главным образом из-за факторов безопасности и миграции», — говорит Кошевой.
Аналитики РИЕЛ отмечают, что все больше покупателей предпочитают готовое жилье — его доля в продажах выросла до 30%. В то же время процент тех, кто готов ждать больше года, упал на 13%.
«Это означает, что покупатели ценят быстрый результат и уверенность в своем выборе», — отметили в РИЕЛ. Там также обратили внимание на смену настроений покупателей.
«Времена, когда люди покупали просто квартиру, закончились. Сегодня речь идет не о жилье как таковом, а о необходимости создать жизненное пространство, действительно резонирующее с ценностями и потребностями жителей.
Именно поэтому мы внедряем новый формат в рамках комфорт-класса — RIEL Family Style. Он — о семейных ценностях и возможностях иметь все в пределах жилого пространства: от свежеиспеченной булочки на завтрак до коворкингов, спортзалов, аптек, медицинских услуг, уборки
По словам Кошевого, в продажах традиционно лидирует жилье комфорт-класса. «Но и бизнес-класс тоже активно покупают благодаря расположению и использованию топовых строительных материалов. Новое в спросе — это рост интереса к квартирам на первых этажах домов из-за удобства доступа к укрытиям. Инвесторы стали более требовательными к техническим характеристикам жилья (материалы, утепление, окна, шумоизоляция)», — добавляют в Интергал-Буд.
Девелоперы фиксируют рост спроса на жилье по программам рассрочки и «єОселя».
«Во Львове около 40% сделок заключаются на условиях рассрочки. В то же время сохраняется тенденция покупки жилья через государственную программу «єОселя». Если в 2022 году в Киеве и Львове вместе мы имели 5% сделок по «єОселі», то в 2025-м эта цифра выросла до 13%», — приводят статистику в РИЕЛ.
Сценарии для инвесторов
Отдельная тема — инвестиционная привлекательность жилья во Львове. Ведь с началом войны именно инвесторы спровоцировали настоящий ажиотаж на местном рынке недвижимости.
В РИЕЛ говорят, что сейчас инвесторы стали более осторожными. «Они чаще рассматривают готовые или максимально приближенные к завершению объекты, где риски минимальные. Самый большой интерес — к квартирам с небольшой площадью.
Бюджеты в среднем увеличились на 27% из-за курса доллара и общей ситуации на рынке недвижимости. Если в 2021 году были готовы платить более 2 млн гривен за жилье 21−23% клиентов, то в 2025 году — 50,7%", — рассказывают в РИЕЛ.
По словам Ивана Кошевого из Интергал-Буд, инвестиционные покупки есть, но их доля уменьшилась. «Сейчас больший фокус — на жилье „для себя“. Классический сценарий для инвестора: покупка на старте по цене около $1 500/м² и выход из проекта на уровне $2 100/м². Больше всего инвестиций — в проекты ближе к центру, в частности, ЖК Milltown», — говорит эксперт.
При этом, по словам аналитиков компании РИЕЛ, инвестиции в первичную недвижимость во Львове и области остаются выгодными.
«Спрос на жилье здесь стабильно высокий, а предложение ограничено, что создает предпосылки для роста цен в долгосрочной перспективе. Можно рассматривать несколько сценариев окупаемости.
Краткосрочный сценарий предполагает вход на старте продаж, удержание актива 6−12 месяцев и выход до или непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию. В таком случае прирост стоимости может составлять от 30%, в зависимости от момента входа и уникальности объекта. Долгосрочный сценарий рассчитан на полный цикл строительства (24−30 месяцев) плюс время на ремонт. Дальше инвестор может либо продать готовую квартиру, либо сдавать ее в аренду.
Окупаемость арендных инвестиций обычно составляет 8−12 лет и зависит от района, качества ремонта, уровня спроса и инфраструктуры комплекса", — отметили в РИЕЛ.
В Интергал-Буд также считают, что инвестиции во львовскую первичку остаются выгодными, особенно в дома на старте строительства. «Потенциальная доходность — 30−40% за счет роста стоимости квадратного метра. Окупаемость зависит от локации: ближе к центру она более быстрая, в окрестностях — более медленная, но более стабильная», — добавляют в компании.
Рейтинг «Минфина»: кто и как строит жилье во Львове и пригороде
В прошлом году во Львове ввели в эксплуатацию 419,8 тысяч квадратных метров жилья — это чуть больше половины (около 55%) от киевских объемов (762 тысячи квадратов) и гораздо больше, чем в других крупных городах страны.
В 2024 году во Львове вводили в эксплуатацию жилье 49 застройщиков и физических лиц, которые сдали дома и секции в 62 жилых комплексах. Всего в эксплуатацию ввели 95 домов и 9 секций на 7 630 квартир, средняя площадь которых составляла около 54,8 квадратных метров. По состоянию на третий квартал 2025 года попавшие в рейтинг «Минфина» компании строят еще около 300 домов.
Лидеры местного рынка — крупные девелоперские компании: РИЕЛ, Avalon, Интергал-Буд, Continent и другие, которые строят десятки тысяч квадратных метров жилья. К примеру, только РИЕЛ сдает более 1 200 квартир в год.
В топовый список попали также компании Эко-Дом и Greenville благодаря крупным комплексным проектам. Но средние по размеру компании вводят в эксплуатацию меньше жилья, чем лидеры рынка, — по 100−300 квартир в год.
На львовском рынке есть и отдельный сегмент нишевых ЖК, которые отличаются камерным форматом и небольшим количеством квартир (до 50). Среди таких проектов — два клубных дома от Интергал-Буд: «Резиденция Бойковская» на 17 квартир и URBAN Residence на 16 квартир, продажи которых стартовали в этом году. Также, в качестве подобных проектов, можно отметить Auroom Forest в Винниках, Гринвуд-4 в Брюховичах и Гиацинт-Люкс во Львове. Для инвесторов покупка квартиры в таком доме означает более приватную атмосферу и меньшее сообщество жильцов, по сравнению с большими комплексами.
Места в рейтинге застройщиков Львова и пригород от «Минфина» распределились следующим образом:
На первой позиции — девелопер РИЕЛ, который в прошлом году получил 12 сертификатов о вводе объектов в эксплуатацию и сдавл 15 домов общей площадью почти 73 тысячи квадратных метров (на 1 244 квартиры). Крупнейшие проекты — «Америка», «Шенген» и «Городок Пидзамче». Кстати, в работе у этого застройщика сейчас еще более 50 домов.
На втором месте в рейтинге — Continent, который получил 4 сертификата и ввел в эксплуатацию 4 дома общей площадью 28,4 тысячи квадратов (492 квартиры). Этот девелопер активно реализует комплексы в Сокольниках и проекты в самом Львове. Сейчас компания строит еще 9 домов.
Замыкает тройку лидеров компания Auroom с четырьмя сертификатами и двумя сданными в 2024 году домами общей площадью чуть более 27 тысяч квадратных метров (405 квартир). Девелопер делает акцент на многосекционных домах бизнес- и комфорт-класса. Еще шесть домов продолжают строить в 2025 году.
В пятерку в рейтинге «Минфина» попали также компании «Новый Львов» (4 сертификата на 4 сданных дома площадью 25,1 тысячи квадратных метров на 452 квартиры) и «Галжитлобуд» (2 сертификата на 2 дома площадью 19,9 тысячи квадратов на 401 квартиру). Кстати, последняя отличается достаточно высокими темпами ввода жилья в эксплуатацию.
Всего в рейтинге от Минфина 49 компаний, которые реализуют проекты во Львове и пригороде. При составлении рейтинга мы учитывали количество сертификатов, сданных домов и проектов, находящихся в работе по состоянию на третий квартал 2025 года. Отдельно обращали внимание на юридические нюансы проектов и доступность для покупателей программы «єОселя».
По сравнению с рейтингом-2023, лидер изменился. Тогда на первом месте была компания Avalon с результатом 33 тысячи квадратных метров жилья, сейчас РИЕЛ — с 72 тысячами.
За год резко нарастили активность компании Continent, Auroom, Новый Львов, Интергал-Буд, а ВБС Эстейт, ГрандДом, Креатор-Буд выбыли из топового списка.
Более детально с результатами рейтинга можно ознакомиться здесь, а с методикой — здесь.
Отметим, что больше всего новых ЖК построено во Франковском и Зализнычном районах Львова. В южной части пригорода (Сокольники-Пустомыты) формируется новый жилищный пояс, а на востоке (Винники, Лисиничи) реализуют все большее количество проектов «возле природы».
Север и запад (Брюховичи, Городок, Запытив) отличаются прежде всего загородным доступным жильем.
Что касается классов комфортности, то в массовом сегменте (комфорт, комфорт плюс) больше всего предложений от компаний РИЕЛ, Continent, Эко-Дом. В бизнес-классе строят Greenville, Avalon, Auroom. При этом жилье экономкласса преобладает в пригороде.
Сегмент самого дорогого — премиального — жилья во Львове небольшой, а ценники там стартуют от 49 800 гривен за квадрат, хотя есть и объекты с ценой свыше 126 000 гривен.
В бизнес-классе (Greenville, Avalon) бюджет на квартиру стартует от $80−100 тысяч (от 35 300 до 88 200 гривен за квадратный метр)
Квартиры комфорт-класса предлагают по $40−60 тысяч (от 29 350 до 69 300 гривен за квадрат), а минимальные бюджеты на квартиры в пригороде — до $30−35 тысяч.
14 жилых комплексов во Львове и пригороде доступны покупателям по программе «єОселя». В программу включены большинство крупных ЖК («Шенген», «Городок Пидзамче», Yard, «Фруктовая Аллея», «Садовая Аллея», Skyfall
Около 40 из 62 жилых комплексов могут предложить новым жильцам укрытие (обычно это подземные паркинги), а некоторые — еще и резервное питание (генераторы или инверторы). Хотя наличие резервного питания — это пока не рыночный стандарт для львовских застройщиков.
Вражеские атаки, десятки квартир в одни руки и судебные запреты
Война вносит свои коррективы и здесь. Так, во время вражеской атаки получил повреждения ЖК «Шенген». Застройщик (компания РИЕЛ) подтвердил разрушение и заявил о намерении восстановить комплекс. Но сам прецедент важен для покупателей и требует отдельных юридических объяснений, ведь вопрос, на кого ложатся убытки в случае военных рисков и повреждения недостроенного объекта, остается неоднозначным.
Есть и риски, не связанные с войной. К примеру, компания «Эко-дом» оспаривает решение Печерского суда Киева об аресте участка под ЖК «Стрыйский парк» во Львове (в настоящее время подана апелляция). Речь идет о конфликте между городом и застройщиком из-за землеотвода. И это еще один пример юридического риска для покупателей, даже в топовых локациях могут быть судебные запреты для застройщиков.
Интересен и кейс по долгам паевым взноса.
Сам прецедент эксперты считают негативной практикой для рынка, ведь компании не выполняют свои обязательства перед городом и последствия могут быть непредсказуемыми, что следует учитывать инвесторам, выбирая девелопера.
Остаются и другие риски, которые были присущи нашему рынку еще до войны. К примеру, жильцы жалуются, что в ЖК Avalon Yard десятки квартир выкупили «пакетом», а теперь сдают их посуточно. Это создает конфликт интересов в доме: шум, нагрузка на инфраструктуру, недовольство жильцов.
Во Львове суд признал незаконным и уже построенный жилой комплекс «Озера Йозефа» на улице Гординских возле Песковых озер, что ставит его правовой статус под сомнение.
Сами застройщики говорят, что у них множество проблем.
«Кроме военных рисков, это рост стоимости стройматериалов, дефицит кадров, сложные разрешительные процедуры», — пояснили в РИЕЛ.
«В целом они схожи по всей Украине: нехватка квалифицированной рабочей силы, рост стоимости стройматериалов и энергоресурсов, а также осторожность инвесторов в военное время с его экономическими и юридическими рисками.
Во Львове в этот список добавляются нюансы, связанные с культурным наследием и градостроительными ограничениями. Однако и у других городов с историческими центрами есть подобные ограничения, поэтому, скорее, речь идет не об уникальных «львовских проблемах», а об особенностях, формирующих стиль и характер застройки", — добавил Кошевой.
Как избежать рисков: советы юристов
Учитывая немалые юридические риски покупки жилья на львовской первичке, «Минфин» спросил у юристов, какие нюансы следует учитывать покупателям.
Адвокат, партнер ЮК ASA GROUP Максим Колдоба обратил внимание на кейс со «Стрийским парком», где был наложен арест на земельный участок.
«Для инвестора арест земельного участка или наличие судебного спора в отношении него имеет исключительно эмоционально-отрицательные последствия, поскольку ни арест земельного участка, ни наличие судебного спора не лишает права заказчика строительства (застройщика) продолжать сооружение объекта недвижимости и ввод его в эксплуатацию», — пояснил юрист. Но, по его словам, более серьезные последствия могут быть впоследствии — после рассмотрения дела по существу.
«В случае вынесения судом решения о незаконности передачи земельного участка в собственность или пользования застройщику, или нарушения застройщиком его целевого использования
В таком случае возможна даже остановка строительства (при условии вынесения судом решения об обеспечении иска в рамках судебного дела).
Для проверки земельного участка перед принятием решения об инвестировании в строительство Колдоба советует проверять процесс создания земельного участка и первую передачу его в собственность или пользование от территориального общества, поскольку обычно проблема кроется именно там.
«Большинство проблем возникают на этапе разработки проекта землеустройства и его утверждении органом местного самоуправления, поскольку очень частые случаи, когда проект был разработан неполно, или не было соответствующих согласований, или разработчиками умышленно закрывались глаза на то, что земельный участок частично накладывается на земли лесного или водного фонда
Он также прокомментировал историю с признанием незаконным уже готового дома.
«Вопрос о признании незаконным дома, введенного в эксплуатацию, регулируется прежде всего положением статьи 376 Гражданского кодекса. Она предусматривает, что жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа, дающего право выполнять строительные работы, или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил. Исходя из этого, если объект подпадает под признаки, указанные в данной статье, он может быть признан судом самовольным строительством. Следствием этого является в том числе его снос», — пояснил Колдоба.
Инвесторы, вкладывая денежные средства в строительство объекта, имеют право на получение в собственность квадратных метров в построенном и введенном в эксплуатацию доме.
«Если из-за обстоятельств, зависевших от застройщика, инвестор не получил свои квадратные метры, он имеет право обратиться в суд с иском о взыскании с застройщика размера инвестированных средств.
В настоящее время в Украине принят ряд законов, направленных на усиление защиты прав инвесторов строительства, но этого еще недостаточно для того, чтобы люди могли спать спокойно, поэтому советую тщательно проверять объект перед принятием решения об инвестировании в его строительство", — объяснил юрист.
Перед инвестированием в ЖК на этапе строительства он советует проверить четыре ключевых блока: застройщика, разрешительные документы, земельный участок и схему покупки.
Застройщик. Проверяем именно заказчика строительства (он указан в договорах и разрешительных документах). Если продает другой человек, проверяем его правовые основания для такой продажи. Дополнительно анализируем реестры юрлиц, должников, судебных решений, а также на помощь придут сервисы, вроде YouControl.
Разрешительная документация. ГСУ (градостроительные условия и ограничения), проектная документация и экспертиза проекта, разрешение на выполнение строительных работ, технические условия на подключения. Статус всех документов можно проверить сегодня в публичном Реестре строительной деятельности.
Земельный участок. Проверяем целевое назначение, порядок обретения, возможные споры и обременения.
Схема покупки. После принятия Закона Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», продажа будущих квадратных метров возможна только после регистрации объекта недвижимости и через нотариальный договор купли-продажи будущего объекта недвижимости. Это гарантирует право собственности на будущий объект, а не только на мнимые «имущественные права».
Если разрешение на строительство получено до нового закона, квартиры могут продавать по разным схемам — от имущественных прав до деривативов. В таких случаях проверка документов критически важна во избежание рисков, вроде «Элита-Центр».
Роман Титикало, партнер ЮК МОРИС, говорит, что в Украине нередки случаи, когда многоэтажка построена, квартиры проданы, часть жителей уже заселились, а суд признает строительство незаконным. Для инвесторов это становится настоящим шоком. Он напоминает о ключевых правах инвесторов в следующих случаях:
Иски к застройщику — требование вернуть инвестированные средства или возместить ущерб, но зачастую есть сложности с этим способом защиты, поскольку застройщик может не иметь активов.
Признание права собственности на квартиры или имущественные права на них — если есть шанс узаконить объект (при условии соответствия строительным нормам).
Уголовно-правовая защита — обращение в правоохранительные органы по статье «мошенничество».
Андрей Сало, старший юрист юридической компании ARZINGER, обращает внимание на военные риски.
«В общем порядке, определенном законодательством, восстановление дома происходит по заявлению ОСМД, коммунального предприятия, управляющей компании или уполномоченного лица сожителей, которое подается через ЦНАП, к которому прилагаются документы (фотографии, видео
Возможны три формы компенсации: выполнение строительных работ и/или закупка материалов непосредственно органом местного самоуправления (через официальные тендерные процедуры); выплата денежных средств с целевым назначением на осуществление восстановления; компенсация стоимости самостоятельно купленных строительных материалов и выполненных работ.
Денежные средства перечисляются непосредственно на счет заявителя. В то время как само здание восстанавливается по заявлению, как описано выше, владельцы (совладельцы) отдельных квартир должны подавать заявления о компенсации самостоятельно (через «Дію» или ЦНАП/нотариуса). Личность заявителя и перечень документов — единственное отличие, ведь порядок рассмотрения и выплаты компенсации в таком случае аналогичный", — пояснил Сало.
Повреждение квартиры никак не влияет на право собственности, которое подтверждается надлежащими документами. В частности, документы на право принадлежности являются непосредственным основанием для подачи заявления, так как в отношении частного имущества таковая подается конкретно собственником (совладельцем). Любые работы, совершенные в процессе восстановления, за собственные или компенсированные средства, никак не ограничивают законные права собственника на принадлежащее ему имущество.
Адвокат Дмитрий Ткаченко, представитель компании DT Partners, объяснил, что значит для покупателей неуплата застройщиками паевых взносов.
«Паевое участие в развитии инфраструктуры — это обязательный взнос, который должны платить застройщики в местный бюджет перед вводом объекта в эксплуатацию. Эти средства уходили на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта.
По закону договор о долевом участии нужно было заключать до принятия дома в эксплуатацию. Но с 1 января 2021 года долевое участие отменили законом — теперь застройщики не обязаны платить такой взнос по новым проектам.
Впрочем, отмена не освободила от уплаты тех, у кого долг возник раньше. Договоры, заключенные до 01.01.2020, остаются в силе до полного выполнения. То есть накопившиеся до 2021 года долги по паевым взносам нужно платить на общих основаниях.
Важно понимать: неуплата застройщиком взноса не отменяет факт ввода дома в эксплуатацию и не делает его «нелегитимным». Если объект получил сертификат готовности (или декларацию) и был официально принят в эксплуатацию уполномоченным органом, его правовой статус, как жилого дома, действует", — говорит юрист.
Прямых дополнительных обязательств на жильцов дома по долгам застройщика закон не возлагает. Паевое участие было обязанностью заказчика строительства — юридического лица-застройщика, и только его.
Читайте также: Недвижимость на Prozorro: стоит ли ее покупать и действительно ли можно сэкономить
И все же, если вы покупаете квартиру в доме, введенном в эксплуатацию до 2021 года, выясните у застройщика или горсовета, выполнены ли паевые обязательства.
«Небольшой остаток долга не должен вас отпугивать, но важно понимать репутацию компании. Системная неуплата взносов может свидетельствовать о финансовой ненадежности или конфликтности застройщика». — объяснил Ткаченко.
Автор:
При участии:
Комментарии - 9