Рейтинг забудовників Івано-Франківська та Західних регіонів України. Методика

Основна мета рейтингу — допомогти потенційним покупцям зробити обґрунтований вибір, враховуючи особливості місцевого ринку та репутацію забудовників.

Таблиця та сторінки забудовників — це потужний інструмент для орієнтації на ринку первинної нерухомості західних областей. Редакція Мінфіну зробила все, щоб Інформація була подана чітко, зібрані дані максимально прозорі, а можливість перейти на сторінки ЖК додає зручності для порівнянь.

Даний рейтинг сформовано за 2023 рік. Він охоплює забудовників Івано-Франківська та інших міст Західної України: Луцьк, Чернівці, Тернопіль, Ужгород, Мукачево та інші.

Основні принципи складання рейтингу

Рейтинг базується на аналізі інформації про будівельні компанії, які завершили житлові об'єкти та отримали офіційні сертифікати чи декларації про введення в експлуатацію за звітний період.

Перший етап: Збір офіційної інформації

На першому етапі редакція збирає дані про всі об'єкти житлової нерухомості, введені в експлуатацію протягом року. Підтвердженням готовності об'єкта є отримання забудовником сертифіката або декларації від Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ). Ці документи містяться в базі Порталу єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ).

Сертифікати або декларації про готовність об'єкта можуть бути переглянуті інвесторами через посилання у рейтинговій таблиці. Посилання на кожного забудовника відкриває детальну інформацію про ЖК, здані в експлуатацію у 2023 році. Це дає глибину та можливість інвестору вивчити конкретні проєкти. Прозорість даних: вказано інформацію про здану площу, кількість квартир, кількість ЖК. Клікнувши на забудовника, ви знайдете інформацію про введені в експлуатацію будинки, зокрема:

• доступне житло;
• вартість квадратного метру;
• умови придбання житла через державні програми (наприклад, «єОселя»).

Деталізація ЖК:

На сторінці кожного забудовника вказано конкретні об'єкти, що були здані в 2023 році. Це дозволяє потенційному інвестору побачити географію проєктів, їхній масштаб і навіть специфіку забудови.

Другий етап: Перевірка та ідентифікація забудовників

Оскільки дозвільні документи не завжди містять комерційні назви житлових об'єктів, а в сертифікатах часто бракує даних про забудовників та девелоперів, редакція самостійно ідентифікує будівельні компанії. Для цього використовується адреса об'єкта, а додаткова інформація береться з відкритих джерел:

• офіційних сайтів забудовників;
• спеціалізованих порталів про нерухомість;
• зібраних даних від компанії CityScale;
• пошукових систем.

Також редакція збирає дані про замовників будівництва, адже відповідальність замовника та забудовника відрізняється. Інвесторам важливо знати, з ким вирішувати можливі питання в майбутньому.

Забудовники, які виявили помилки у зібраній інформації або хочуть надати додаткові дані про введені в експлуатацію будинки, можуть звернутися до редакції, надіславши підтверджувальні документи на адресу realty@minfin.com.ua.

Третій етап: Ранжування компаній

На основі зібраної інформації формується підсумковий рейтинг. Вищі місця займають забудовники, які за звітний період здали в експлуатацію найбільшу кількість квадратних метрів: Загальна площа квартир, м². У разі однакового обсягу будівництва враховуються додаткові показники:

1. Кількість введених в експлуатацію квартир.
2. Кількість отриманих сертифікатів на будинки.

До рейтингу включаються всі об'єкти, введені в експлуатацію протягом року, від малоповерхових будинків (3 і більше поверхів) до висотних житлових комплексів. Реконструкція чи коригування існуючих об'єктів не враховуються.

Особливості врахування даних

1. Спільні проекти: Якщо житловий комплекс будується кількома компаніями, загальна площа та кількість квартир розподіляються між ними. Якщо розподіл не вказано, площа враховується основному забудовнику, при цьому ми вказуємо за участі яких компаній було зведено той чи інший ЖК.
2. Черговість здачі: Один будинок може мати кілька сертифікатів на різні черги будівництва. У таких випадках враховуються всі сертифікати, видані протягом звітного періоду, в нашому випадку суто за 2023 рік.
3. Виключення: Не враховуються сертифікати на об'єкти, які не належать до житлової нерухомості (парковки, комерційні приміщення, трансформаторні підстанції).

Важливі нюанси:

1. Клас комфортності: У таблицях зазначено заявлений клас комфортності житлових комплексів. Ця інформація допомагає інвесторам оцінити вартість квадратного метру та наявність квартир у продажу від забудовника.
2. Паркінг: Дані про тип і наявність паркінгу додаються до рейтингу, враховуючи їхню актуальність у сучасних умовах.
3. Цільове призначення земель: У рейтингу наведено коди цільового призначення земельних ділянок, відведених під будівництво (напр., 02.03 — «Для будівництва багатоквартирного житлового будинку»).

Оновлення рейтингу: Що нового цього разу?

Загалом «Мінфін» представив досить повну картину того, що нині відбувається на ринку первинної нерухомості в західних областях — Івано-Франківській, Тернопільській, Волинській, Закарпатській, Чернівецькій. Ось кілька ключових моментів, на які варто звернути увагу, якщо ви замислюєтесь над покупкою житла у цьому регіоні:

1. Адреса ЖК (згідно з сертифікатом) У рейтингу вказано адреси житлових комплексів відповідно до даних у сертифікатах.
2. Замовники Додано інформацію про замовників будівництва, включно з назвою організацій та їхніми ролями у проєкті.
3. Код ЄДРПОУ Включено унікальні коди ЄДРПОУ для кожного об'єкта.
4. Цільове призначення Вказано коди цільового призначення земельних ділянок, що забезпечує прозорість щодо законності забудови.
5. Сертифікати Додано посилання на сертифікати про введення об'єктів в експлуатацію.
6. Терміни будівництва Вказані конкретні дати початку та завершення будівництва для кожного ЖК.
7. Заявлений клас комфортності Додано клас комфортності кожного житлового комплексу, заявлений забудовником.
8. Мінімальний бюджет на квартиру У рейтингу є інформація про мінімальний бюджет для придбання квартири в кожному ЖК.
9. Вартість квадратного метра Вказана актуальна вартість квадратного метра для кожного комплексу.
10. Іпотека «єОселя» Додано інформацію про можливість придбання квартири за державною програмою «єОселя».
11. Поверховість будинку Вказано кількість поверхів у кожному об'єкті.
12. Паркінг та бомбосховище Деталізовано інформацію про тип паркінгу (гостьовий, підземний, багаторівневий) та наявність укриттів.
13. Мінімальна та максимальна площа квартир Вказані мінімальні та максимальні площі квартир у кожному ЖК.

Джерела даних

• Державний портал ЄДЕССБ;
• офіційні сайти забудовників;
• спеціалізовані портали з нерухомості.

Ми також створили карту, на якій відображені всі житлові комплекси учасників рейтингу. Інформація в рейтингу актуальна станом на 1 квартал 2024 року.

Приналежність ЖК до конкретних забудовників і кількість проектів, дає можливість побачити, які забудовники ввели по кілька проєктів, у яких містах вони переважно працюють і який клас нерухомості домінує в їх портфелі. Наприклад:

• Blago: переважно Івано-Франківськ, клас комфорт-бізнес, наявність «єОселя», широкий діапазон цін.
• Vambud: також Івано-Франківськ і передмістя, комфорт-клас.
• Матла: Тернопіль, економ-клас, доступніші ціни.
• Єврохолдінг: Луцьк, Зміїнець, декілька проєктів комфорт і преміум.
• Ярковиця: Івано-Франківськ, комфорт-клас, досить широкі пропозиції.

За класом житла:

• Економ: Матла (ЖК Київський), ТернопільБуд (окремі проєкти), Житлобуд-2 (Зелений масив), Tercom Construction (ЖК на вул. Пирогова)
• Комфорт: Blago (більшість проєктів), Vambud, Франківський Дім, Меркурій (ЖК на вул. Чернівецька), Авангард, Інвестор, Інвестбуд, Svaya, IDM Group тощо.
• Бізнес: Blago (Manhattan), Інвестор (Супернова),Креатор-Буд (Метрополь), Gazda (Park Land), ЛДБК (Карамель Резіденс)
• Преміум: Vambud (Клубне Містечко 12), Єврохолдінг (ЖК Київ Скай), Престижний дім (ЖК Престижний дім), Gazda (Sherwood), TSM Group (ЖК Паннонія)

За ціновою категорією (за м²):

• Найдоступніші варіанти (~23 000−30 000 грн/м²): наприклад, Меркурій (від 23 000 грн/м²), Авангард (від 23 000 грн/м²), Матла (30 000 грн/м²) — це переважно економ-комфорт сегмент у Тернополі та сусідніх містах.
• Середня ціна (~30 000−40 000 грн/м²): значна частина комфорт-класу в Івано-Франківську, Луцьку.
• Дорогі проєкти (понад 40 000 грн/м²): бізнес та преміум сегмент, наприклад Gazda (Sherwood до 70 950 грн/м²), TSM Group (Паннонія ~56 400 грн/м²), Креатор-Буд (Метрополь ~40 000 грн/м²).

За наявністю іпотеки «єОселя»:

• Можна вибрати й згрупувати всі ЖК, де в полі зазначено «Так» по «єОселя». Наприклад, у Blago деякі проєкти, у Матла (ЖК Київський), Меркурій, Креатор-Буд, Новий Дім Буд (Millennium), ЛДБК, Франківський Дім (Діброва Парк), Gazda (Park Land) тощо. Цей аналіз покаже, які забудовники найбільше орієнтовані на програми з доступним кредитуванням.

Ми розглянули ЖК в містах та селах, які розташовані в Івано-Франківській, Тернопільській, Волинській, Закарпатській та Чернівецькій областях, які традиційно відносяться до західного регіону України.

За локацією (містом):

• Івано-Франківськ та передмістя: Blago, Франківський Дім, Спілка забудівників, Новий Дім Буд, Креатор-Буд (деякі проекти), Паркова Алея (Blago), Manhattan (Blago), Comfort Park (Blago), Житловий район «Княгинин» (Спілка забудівників).
• Тернопіль: ТернопільБуд, Матла, Добробуд, Меркурій, Креатор-Буд, ПрестижБуд, Tercom Construction та ін.
• Луцьк та Волинь: Єврохолдінг (U Home, Dream Town), Інвестор (Супернова, Парковий Квартал у Ковелі), Житлобуд-2 (Зелений Масив), Орбіта (Крила), Новий Львів (Щасливий), Казкова Оселя (Оселя Парк), ЛДБК (Карамель Резіденс)
• Ужгород та Закарпаття: Gazda (Sherwood, Park Land), ЖК Comfort City, Ж К Мала Прага, Європейський квартал, City Line, Корпорація новобудов Ужгород, Голдіс Буд, TSM Group (Паннонія), West Dream Development тощо.
• Чернівці: Чернівціжитлобуд, Престижний дім, Ромтісбуд, Інвестиційна Будівельна Компанія (Віденський квартал).

Такий розподіл дає можливість зрозуміти, який сегмент домінує в кожному регіоні, які забудовники там найактивніші, які цінові категорії переважають.

Нижче перелічені всі міста та селища, згадані в наданому документі.
(Зверніть увагу, що деякі адреси містять лише назву вулиці та область, інколи не вказано чітко населений пункт; нижче наведено тільки ті, де населений пункт ідентифіковано.)

Міста:

• Івано-Франківськ
• Тернопіль
• Луцьк
• Ужгород
• Чернівці
• Ковель (Волинська область)
• Мукачево (Закарпатська область)
• Чортків (Тернопільська область)
• Свалява (Закарпатська область)
• Долина (Івано-Франківська область)
• Тячів (Закарпатська область)

Села та селища:

• с. Вовчинець (Івано-Франківська область)
• с. Зміїнець (Волинська область)
• с. Минай (Закарпатська область)
• с. Загвіздя (Івано-Франківська область)
• с. Рованці (Волинська область)
• с. Струмівка (Волинська область)
• с. Байківці (Тернопільська область)
• с. Годилів (Чернівецька область)
• с. Чагор (Чернівецька область)
• с. Поляна (Закарпатська область)

Увага: Рейтинг не є абсолютним показником надійності забудовників. Ми рекомендуємо читачам додатково враховувати інші фактори для ухвалення інвестиційних рішень. Інформація допомагає зрозуміти, в яких регіонах забудовник активний, чи є у нього акцент на житло економ-класу, бізнес чи преміум-сегмент. Також є можливість переглянути декілька ЖК від одного забудовника.

Отже, матеріал від «Мінфіну» допомагає зробити грунтовний «зріз» ситуації і може слугувати відправною точкою, якщо ви плануєте інвестицію в нерухомість на заході України. Проте, ухвалюючи остаточне рішення, не забувайте про юридичну перевірку, аналіз надійності забудовника та власну фінансову стратегію.

Поради

Перевіряйте актуальність документів і історію землі

• Статус земельної ділянки. Іноді забудовники у західних регіонах отримують у власність чи користування ділянки, що раніше мали сільськогосподарське призначення. Потрібно впевнитися, що цільове призначення вже змінено під житлове будівництво.
• Наявність історико-культурного значення. У деяких частинах Івано-Франківська, Чернівців чи Тернополя можуть діяти додаткові обмеження через статус історичного ареалу. Якщо будівництво ведеться у такій зоні, забудовник повинен мати погодження з органами охорони культурної спадщини.

Перевірка боргів та арештів

Зайдіть у Єдиний реєстр боржників, перевірте наявність виконавчих проваджень щодо забудовника. Це не автоматично означає, що проєкт «проблемний», але велика кількість проваджень чи великий податковий борг може свідчити про нестабільний фінансовий стан.

Робіть «бенчмарк» між пропозиціями

Порівняння з іншими регіонами. Якщо розглядаєте квартиру на заході через дешевшу ціну, порівняйте бюджет не лише з Києвом чи Львовом, а й із пропозиціями у столиці чи передмісті в контексті якісних характеристик (зручність розташування, інфраструктура, вартість комунальних послуг). Іноді різниця в ціні «з'їдається» дорожчим транспортом, меншим вибором шкіл/садків чи медичних закладів тощо.