Новые жилищные ваучеры: кто может получить до 2 млн грн на покупку квартиры

Кто сможет получить жилищный ваучер?

Получателями такой помощи являются физические лица — граждане Украины, которые:

• имеют статус ВПЛ — состоят на учете в соответствующей единой информационной базе данных;
• переместились из ТОТ, включенных в соответствующий перечень территорий, в частности, с тех, которые были аннексированы или захвачены россией еще в 2014 году;
• являются участниками боевых действий, лицами с инвалидностью в результате войны.

Ключевые условия для получения ваучера — отсутствие санкционных оговорок, других ограничительных мер и судимости за совершение уголовных правонарушений против основ национальной безопасности Украины и мира, безопасности человечества и международного правопорядка, а также — нерешенный «квартирный» вопрос.

О последнем условии — об отсутствии жилья — расскажу поподробнее. Получатель помощи и члены его семьи (один из супругов и дети до достижения ими совершеннолетия) не должны иметь в собственности объектов жилой недвижимости.

Лица, которые уже были обеспечены помещениями для постоянного проживания органами государственной власти в течение периода пребывания на учете ВПЛ, или же получали денежную компенсацию за надлежащее для получения жилое помещение (такие выплаты ранее выплачивали, скажем, ВПЛ, которые участвовали в антитеррористической операции), или подали заявление о предоставлении компенсации за уничтоженный объект/компенсации — не смогут получить специальный платежный документ номиналом 2 млн грн.

Простыми словами, жилищный ваучер получат только те, кто не имеет какого-либо объекта жилой недвижимости, как собственного, так и государственного (предоставленного для постоянного проживания). Под объектом жилой недвижимости подразумевается: квартира, другое жилое помещение, дом усадебного типа, садовый или дачный дом (в частности, построенные в будущем), земельный участок, на котором расположен такой объект, доля в праве собственности на такое имущество.

Из такого общего правила есть два исключения. К таким объектам недвижимости получателя помощи и членов их семей не относятся:

• «ипотечная» недвижимость, кредит на приобретение которой не погашен;
• имущество, расположенное на территориях активных боевых действий или на ТОТ.

Проверка имеющегося права собственности на такие объекты будет проводиться на основании сведений Государственного реестра прав на недвижимое имущество (ГРРП). Такая проверка возлагается на государство в лице соответствующих комиссий (такие функции смогут выполнять существующие «компенсационные» комиссии) и Министерство финансов Украины.

Последнее должно обеспечить верификацию информации, указанной в заявлении о предоставлении помощи и прилагаемых к ней документов. Такая верификация среди прочего предполагает проверку по данным ГРРП информации о праве собственности или прекращении права собственности на объекты жилой недвижимости.

Логику имеющихся в Порядке № 1176 жилищных и компенсационных оговорок проиллюстрирую на конкретных примерах.

Если получатель пособия имеет жилье (или долю в праве собственности на такое жилье), расположенное на ТОТ или в зоне боевых действий, это не будет обстоятельством, исключающим возможность получения ваучера.

Если лицу принадлежит жилая недвижимость (или только ее часть, даже незначительная, скажем, 1/10) в относительно безопасном регионе Украины, это может стать препятствием для получения такого ваучера.

Еще один пример. Жена военного, которой принадлежит квартира, скажем, в Киеве, уже получила жилищный сертификат за разрушенный дом по программе «єВідновлення» и прекратила право собственности на уничтоженную квартиру, но не использовала сертификат на рынке недвижимости, или даже подала заявление о выплате, и не дожидаясь решения о предоставлении компенсации, осуществила соответствующее государство пройдет верификацию для получения жилищного ваучера, даже несмотря на формальное соответствие обязательному условию отсутствия какого-либо жилья у него и у членов его семьи.

Как получить ваучер и продать его на рынке недвижимости?

Заявления о предоставлении помощи в виде жилых ваучеров будут подаваться по выбору получателя в электронной форме (самостоятельно или его представителем): через Дию или через ЦНАП или нотариуса. Соответствующая техническая возможность в Дии должна появиться в течение 4 месяцев со дня вступления в силу Порядка № 1176, то есть не сразу, а ориентировочно в конце марта 2026 года.

В отличие от процедур государственной программы «єВідновлення», где автоматически «подтягивается» информация о поврежденной или уничтоженной недвижимости с ГРРП, алгоритм подачи заявления на получение жилого ваучера предусматривает взаимодействие с целым рядом информационных систем (кроме ГРРП), а именно: Государственным реестром актов гражданского состояния граждан, Единым государственным реестром и Единой информационной базой данных о ВПЛ, информационной системой перечня территорий, на которых ведутся боевые действия или временно оккупированных рф.

Какие сведения будут получаться автоматически, а какие — будут требоваться документального подтверждения, — станет ясно после запуска технического интерфейса для подачи заявления, которым будут пользоваться пользователи: как граждане, так и государственные регистраторы и нотариусы, которые будут подавать заявления от имени получателей помощи.

Алгоритм использования ваучеров для приобретения недвижимости очень похож на процедуру реализации жилищных сертификатов. Общей чертой этих двух специальных платежных документов является то, что они направляются на финансирование приобретения объекта жилой недвижимости (в том числе инвестирование/финансирование его строительства), земельного участка, на котором расположен объект, доли в праве собственности на такое имущество. Ключевая особенность ваучера состоит в том, что он может направляться не только на уплату первого взноса по ипотечному кредиту, но и на погашение платежа по ранее оформленной ипотеке.

За жилой ваучер, как и за сертификат «єВідновлення», можно будет приобрести недвижимость в любом относительно безопасном регионе Украины. Обязательный этап для использования — подтверждение бронирования средств от Укрпочты. Ключевое отличие от жилищных сертификатов — это срок действия резерва средств — для ваучеров он вдвое больше — составляет 60 дней.

Договор о приобретении объекта жилой недвижимости с использованием жилого ваучера, ипотечный договор и договор о внесении изменений в ипотечный договор с использованием ваучера, как и в случае реализации сертификатов, подлежит нотариальному удостоверению. Если договор касается недвижимости на первичном рынке, нотариус должен убедиться в надежности деловой репутации застройщика и проверить юридическую чистоту квадратных метров в будущей новостройке. Нотариус будет осуществлять и проверку соблюдения требований по расположению жилья в относительно безопасном регионе Украины.

В то же время такой обязательный для использования сертификатов этап, как проверка наличия факта прекращения права собственности получателя компенсации за уничтоженный дом, для ваучеров не будет применяться. Порядок № 1176 содержит императивную норму — запрет использовать жилищный ваучер для приобретения объекта недвижимости у родственников: родителей, мужа или жены, детей, в частности усыновленных, родных братьев и сестер, бабы и деда со стороны матери и со стороны отца, внуков.

Очевидно, что соблюдение такого условия также будет проверять нотариус, хотя прямого указания на то, что осуществление соответствующей функции возлагается именно на нотариуса, Порядок № 1176 не содержит. Замечу, что запрета на приобретение жилья с использованием сертификатов «єВідновлення» у родственников профильное компенсационное законодательство не предусматривает.

Однако, как свидетельствует анализ судебной практики, органами досудебного расследования уже фиксируются случаи заключения договоров купли-продажи между физическими лицами, связанными родственными связями, а также факты искусственного завышения стоимости объектов недвижимого имущества, покупаемого за компенсационные средства, которые могут свидетельствовать о фиктивном характере таких прав. Такие действия в основном квалифицируются как мошенничество.

Если говорить о специфике договоров о приобретении жилья с использованием сертификатов и ваучеров, то требования к ним практически идентичны. Такие договоры будут содержать 2 обязательных условия. Первая — наложение запрета на отчуждение приобретенной недвижимости сроком на пять лет. Второе условие предусматривает, что перечисление средств на счет продавца или кредитора осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня внесения данных о договоре нотариусом в Реестр поврежденного и уничтоженного имущества.

Является ли жилищный ваучер альтернативой компенсационному сертификату?

За последние два года почти 28 тысяч украинских семей получили сертификаты по программе «єВідновлення» для приобретения нового жилья на общую сумму около 40 миллиардов гривен.

Эти цифры, конечно, далеки от реальных потребностей пострадавших ввиду масштабных разрушений жилищного фонда (согласно текущей оценке, 13% жилищного фонда Украины были повреждены или разрушены, пострадали более 2,5 млн домохозяйств), но они достаточно существенны.

Самым сложным компонентом программы «єВідновлення» остается механизм дистанционного обследования разрушений на ТОТ, который призван обеспечить право владельцев уничтоженной недвижимости, расположенной в таких регионах, на получение жилищных сертификатов. Старт этого компонента до сих пор не состоялся, 22 сентября 2025 года правительство утвердило Порядок № 1176.

Несмотря на то, что многие алгоритмы, предусмотренные Порядком № 1176, очень похожи на программу «єВідновлення», ваучер нельзя считать жилищной компенсацией, которая предоставляется адресно: каждому собственнику/совладельцу за конкретный уничтоженный объект/долю в праве собственности на такой объект. Размер компенсации также определяется индивидуально для конкретного уничтоженного дома: рассчитывается по определенной формуле, в зависимости от типа недвижимости (квартира или частный дом), региона ее расположения, технических параметров и т. п. В то время как механизм получения ваучера — это административная услуга, помощь от государства, которая предоставляется один раз в расчете на одного получателя в сумме 2 млн. гривен, путем выдачи специального платежного документа.

В то же время получатель помощи должен отступить государству право требования к рф по возмещению вреда, причиненного в связи с внутренним перемещением с временно оккупированных территорий, в объеме полученной помощи. В то время как владелец жилищного сертификата является стороной договора об уступке государству/территориальной общине права требования к россии по возмещению ущерба за уничтоженный объект недвижимого имущества в объеме полученной компенсации.

Итак, жилищный ваучер по своей правовой природе не является компенсацией за уничтоженное жилье, это скорее возмещение за внутреннее перемещение лица.

Следовательно, получение жилого ваучера не должно быть препятствием для того, чтобы в дальнейшем владелец разрушенной недвижимости на ВОТ мог реализовать право на получение компенсации за уничтоженное жилье в рамках программы «єВідновлення».