Ипотечные новации

В последнее время в украинском законотворчестве прослеживается интересный тренд – уход от крайностей и компромиссное регулирование правоотношений.

Ярким примером такого подхода является многообещающий, но при этом лишенный во многом практического смысла Закон №3795 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по урегулированию отношений  между кредиторами и потребителями финансовых услуг»

Закон №3795 – это документ, который одновременно направлен на защиту прав кредиторов и потребителей финансовых услуг.

Как и любой закон, закон №3795 не имеет обратной силы, и его нормы не распространяются на отношения, возникшие между кредиторами и потребителями финансовых услуг до его вступления в силу – до 16 октября 2011 года. Частично об этом содержится оговорка в  пункте 2 заключительных положений закона, однако она касается исключительно кредитных договоров, в то время как закон также регулирует особенности обращения взыскания по ипотечным договорам. Соответственно ипотечные договоры для целей применения закона №3795  должны быть датированы, начиная с 16 октября 2011 года.

На практике вопрос правоприменения норм закона к отношениям, которые возникли до его вступления в силу, однако носят продолжительный характер остается открытым и приобретает прикладное толкование в процессе разрешения возникающих споров в судебном порядке.

Ярким примером, подтверждающим актуальность этого вопроса, является позиция Высшего хозяйственного суда  Украины, изложенная в постановлении по делу №5023/4165/11 от 19 октября 2011 года. Опираясь на положения статьи 35 закона Украины «Об ипотеки» ВХСУ пришел к выводу  о недопустимости  внесудебного обращения взыскания на заложенную недвижимость на основании ипотечного договора (с оговоркой о внесудебном обращении взыскания)  в случае, если ипотечный договор был заключен до 14 января 2009 года (дата вступления в силу закона №800, изменения которого позволили рассматривать договор ипотеки в качестве правоустанавливающего документа).

Вопросы ипотеки недвижимости и внесудебного обращения взыскания на нее нашли свое отражение и в законе №3795. В частности закон конкретизирует процедуру выселения должников в случае внесудебного обращения взыскания на жилую недвижимость. При этом, должнику и членом его семьи предоставляется один месяц для целей добровольного освобождения помещения. В случае же принудительного обращения взыскания на основании решения суда выселяемым гражданам предоставляется постоянное жилое помещение, которое подлежит указанию в решении суда. Таким образом, законодатель завуалировано рекомендует должникам добровольно не выселяться, а ждать предоставления на основании решения суда постоянного жилого помещения.

Однако, воспользоваться многообещающей новацией смогут лишь те должники, выселение которых будет производиться на основании ипотечных договоров, заключенных после 16.10.2011 года.

Начиная с 16 октября 2011 года, уважаемым должникам, попавшим в кредитный тупик и желающим спасти свою недвижимость путем ее отягощения самовольными реконструкциями или даже части частичного уничтожения (сноса), этого делать не рекомендуется. К числу незаконных действий с заложенным и арестованным имуществом с принятием закона  относятся растрата, отчуждение, сокрытие, подмена, повреждение и уничтожение имущества и прочие виды незаконных действий, запрет на осуществление которых может быть установлен кредитным договором. За осуществление указанных действий виновное лицо может быть привлечено к уголовной ответственности, состав преступления которого регламентирован статье 388 Уголовного кодекса Украины.

В целях борьбы с недобросовестными заемщиками законодатель предусмотрел нормативные барьеры для осуществления реорганизации любого юридического лица. Если ранее исключительно реорганизация акционерного общества путем его деления и выделения предполагала распространение на выделенное лицо субсидиарной ответственности по обязательствам материнской компании (компании, из которой было произведено выделение), то  со вступлением в силу закона любое выделяемое хозяйственное общество будет нести субсидиарную ответственность по обязательствам материнской компании. Таким образом, достаточно распространенный маневр, выведения активов на другую структуру в связи с реорганизацией хозяйственного общества через выделения новой компании, который в частности сулит выгоду НДС –освобождения (пункт 196.1.7. Налогового кодекса Украины), потерпит крах, поскольку кредитор сможет предъявить свои требования не только к материнской компании. А если материнская компания окажется не способной погасить требования кредитора, тогда отвечать будет выделенная компания.

Кроме того, закон предусматривает устранение существующей коллизии между нормами закона о залоге, который предусматривает взыскание залогового имущества на основе исполнительной надписи нотариуса, и закона об обеспечении требований кредиторов, нормы которого не указывают на исполнительную надпись нотариуса как основание для обращения о взыскании движимого имуществ должника.

Если же говорить о сбалансированной защите прав заемщиков, то законодатель наделает их правом знать совокупный размер кредитных обязательств перед банком, возлагая на последних обязательства расшифровывать все составляющие кредитной суммы. При этом заемщик имеет право не оплачивать кредитору дополнительные комиссии и сборы, которые не были указаны в договоре, если речь не идет о предоставлении дополнительных услуг, которыми, конечно же, останутся страхование и некоторые виды дополнительного обеспечения предоставляемого кредита. Поэтому заемщику, принявшему на себя обязательства оплатить некоторые виды дополнительных платежей рекомендуется осторожно отнестись к отказу от их оплату, поскольку подобные действия могут повлечь к возложению на заемщика финансовых санкций, указанных в договоре, если все-таки будет установлено, что речь шла не о банковской комиссии, а о дополнительных услугах. В любом случае право на отказ от дополнительных платежей получат лишь те заемщики, кредитные договоры которых будут заключены после 16 октября 2011 года. Среди мер защиты заемщиков, долгожданным событием станет законодательное закрепления права заемщика на досрочный возврат кредита, вне зависимости от фактического срока пользования кредитом. В то же время, такие нормы могут нанести урон по ипотечному кредитованию, которое является долгосрочным и ориентировано на предоставление более низких процентных ставок. Получается, взяв кредит на 15 лет под более низкий процент, заемщик сможет его возвратить, например,  через три года, заплатив проценты только за этот период. В результате банк не может использовать нестабильные обязательства заемщика по кредитному договору для целей рефинансирования выданного кредита посредством выпуска ипотечных ценных бумаг, которые предполагают формирование ипотечного пула из кредитных обязательств  и из предоставленных ипотек. В связи с принятием закона ограничивается право банка на досрочное прекращение кредитного договора в случае нарушения должников принятых обязательств по оплате процентов или частичном погашении. Так, указанным правом банк сможет воспользоваться спустя три месяца с момента фиксации нарушения, если потребительский кредит был обеспечен ипотекой или выдан для приобретения жилья.

Возможно, предусмотренные новеллы, которые явно не способствуют ипотечному кредитованию, являются мерами, направленными на предотвращения второй волны кризиса. Об этом в частности свидетельствует состоявшийся запрет на потребительское  валютное кредитование (статья 11 закона Украины «О защите прав потребителей»).

Запрещая валютное потребительское кредитование, и прямо предусматривая нераспространение норм закона на ранее заключенные кредитные договоры, законодатель тем не менее определяет способы реструктуризации потребительских кредитов, выданных в иностранной валюте (п.12 статья 11 закона Украины  «О защите прав потребителей»). Вероятно, норма останется не реализованной, хотя проблема реструктуризация валютных кредитов является одной из актуальных для банковской системы, во многом именно эта проблема провоцирует незаконные действия должников с приобретенными товарами, в частности с недвижимостью.

Несмотря на то, что проблема реструктуризации задолженности по кредитным договорам является острой именно по договорам, заключенным до 16 октября 2011 года, впервые на законодательном уровне регламентировано право банка на реструктуризацию потребительских кредитов, полученных на основании договоров, заключенных после 16.10.2011 года.

До принятия закона не у кого не возникало сомнения, что реструктуризация кредитных обязательств является процессом договорным и двусторонним, не предполагающим государственного или административного вмешательства. Закон не обязал банки к осуществлению реструктуризации потребительских кредитов, однако ограничил допустимые способы ее проведения.

Среди допустимых способов реструктуризации потребительских кредитов, законодатель выделил следующие:

(а) предоставление должнику рассрочки по оплате суммы основного долга на срок не более трех лет;

(б) продление срока действия договора с учетом применяемых в банке ограничений и финансового состояния заемщика;

(в) изменения механизма начисления процентов таким образом, чтобы часть ежемесячных платежей по обслуживанию кредита не превышала 35% совокупного месячного дохода семьи;

(г) деление существующего кредитного обязательства в иностранной валюте – способ реструктуризации, который невозможно будет применить для договоров, заключаемых как после, так и до 16 октября 2011 года.

Из перечисленных способов реструктуризации потребительских кредитов наиболее реальным и прогнозируемым по своим правовым последствиям для потребителя является вариант рассрочки, однако законодатель ограничил ее срок.  Если же стороны готовы рассмотреть альтернативные варианты реструктуризации потребительского кредита и при этом не нарушить законодательные требования, то в этом случае банку рекомендуется переуступить права на кредит третьему лицу (как правила, факторинговые компании или компании по управлению активами, действующие в интересах фонда). Отношения по кредитным обязательствам претерпят новацию обязательства, которая позволит предусмотреть и более длительную рассрочку, и компенсационную поставку в счет покрытия имеющейся задолженности. Фактически именно этот алгоритм действия на сегодня является наименее зарегулированным и соответственно наиболее востребованным для банков и их должников.

Таким образом, Закон №3795 подтверждает устоявшееся мнение,  что балансируя административными методами интересы заемщиков и кредиторов, можно разбалансировать определенные сегменты банковской системы.