Так сколько стоит ВАША недвижимость?

Многие друзья, зная мой род деятельности, обращаются ко мне и членам моей семьи с просьбой оценить их недвижимость. Вопрос звучит примерно так: «На какую сумму я могу рассчитывать?». Понятно, что для оценки реальной стоимости продажи надо хорошо понимать о каком объекте идет речь: его состояние, история, сроки продажи и т.д. И делать поправки на погоду рынка.

Пару дней назад Гай Кавасаки в своем Твиттере сделал ссылку на статью сайта How it works (Discovery company) с названием «10 способов оценить недвижимость». Часть из этих способов неприменима на нашем рынке. Например, совет изучить стоимость аналогов, по которым недавно были закрыты сделки. Для украинских профессиональных участников рынка недвижимости такой метод оценки на уровне мечты. Но есть и вполне действенные рекомендации. Одним словом, вдохновившись статьей с Discovery и желанием помочь всем друзьям, предлагаю свои способы оценить недвижимость.

1.Обратиться к профессиональному продавцу недвижимости

Да, для меня это на первом месте. Специалист по недвижимости на основе сравнительного маркетингового анализа и понимания реальной ситуации на рынке, обозначит для вас вилку: от стартовой цены продажи до той стоимости, за которую возможно он продаст объект. Метод этот хорош в том случае, если у Вас есть вполне реальная потребность продать объект для того, чтобы …. (Вы четко понимаете для чего именно). Во всех остальных случаях сопряжен с ненужной тратой времени – Вашей и специалиста по недвижимости.

2. Заказать оценку у профессионального оценщика. Не менее, а порою даже и более точный метод оценки объекта. Если в первом случае оценку делает человек, который будет отвечать за продажу своим рублем, то в данном случае –профессиональной репутацией. Например, когда Ваш специалист по недвижимости ошибется, его поправит рынок в лице контрагента во время переговоров о сумме сделки. В ситуации с оценщиком никаких поправок быть не может – цифра, выведенная на бумаге – залог его репутации. Правда, до недавнего времени этот метод был довольно затратный – и по времени и по стоимости. Теперь нет – порталы по недвижимости предлагают услуги своих партнеров-оценщиков, в бюджетом варианте – за 300 грн. (именно такую услугу по такой стоимости я недавно нашел на Address.ua). Считаю, что к этому методу оценки можно обращаться, когда вы продаете или покупаете квартиру (дом) и у Вас или Вашего агента уже не хватает аргументов для на повышения или понижения стоимости объекта. В таком случае цена вопроса в 300 грн. вполне себя оправдывает.

3. Изучить цену предложения аналогов по внешним источникам: газетам и сайтам недвижимости, найти аналоги и экстраполировать полученные выводы на свой объект.

Это метод, да. Но есть нюансы. Цена предложения в объявлении и реальная стоимость сделки — это две большие разницы и погрешность может доходить до 30%. В лучшем случае, в объявлениях о продаже будет указана желаемая продавцом стоимость объекта. И довольно высока вероятность, что это будет объявление о несуществующем объекте, которое горе-продавец вывесил или с целью «поймать» покупателя или неэтичными методами регулировать стоимость предложения на рынке (подробнее описано в статье «Тайный язык листингов»). Тем самым он (они?) поддерживает на нужном уровне «среднюю температуру» по ценам в районе. (Меня, кстати, очень удивляет гордость порталов, с которой они эту «среднюю температуру» констатируют в своих информационных рассылках, но это уже предмет совсем другой беседы). Плюсы данного метода в том, что он занимает наименьшее количество времени, практически ничего не стоят и вселяют повод для оптимизма. Я бы рекомендовал его использовать тем, кому просто интересно: в квартире какой стоимости он живет. Или в комплексе с другими методами оценки.

4. Изучить аналитику рынка.

Тут тоже легко наткнуться на «среднюю температуру по госпиталю». Например, в последнем, 100-страничном отчете АСНУ «Обзор рынка недвижимости Украины за 2010 год», в выводах так и написано, что для анализа рынка недвижимости Украины «использование наработанных как за рубежом, так и в отечественной науке и практике методов экономического анализа мало возможно в условиях переходной экономики», в котором до сих пор находится наша страна. «По этой причине возникла настоятельная потребность в создании методологии анализа рынка недвижимости, опирающейся на опыт стран с многолетними рыночными традициями и приспособленной к специфике современного состояния отечественной экономики и отечественного рынка недвижимости». Проще говоря, действительно реальная аналитика по рынку – дело будущего, очень желаемого, но пока не достигнутого. И еще проще говоря: среди всех исследований, которые я видел в Украине за последнее время, данные, которые предоставляет АСНУ – наиболее близки к той реальности, которую наблюдаю в своей работе. Применение данного метода в оценке недвижимости полезно для понимания общих тенденций рынка, его закономерностей, а также праздного «По чем же квадрат в моем районе?». Но с поправкой на то, что строятся эти исследования на цене предложения плюс «мусорные объявления».

5. Поговорить с соседом (другом или родственником), который недавно продали аналогичный объект.

Для всех и каждого. Если друг откровенен, вероятность точности близка к 100%.

Автор: Михаил АРТЮХОВ

Опубликовано в блоге ARPA Real Estate