Продажа недвижимости за рубежом: украинцам придется платить 23% от всей суммы

► Читайте страницу «Минфина» в фейсбуке: главные финансовые новости

Налог на зарубежную недвижимость

В индивидуальной налоговой консультации четко отмечено, что зарубежная недвижимость не подпадает под привычные освобождения от налогов. Ставка — 23% от всей суммы. Без вычета расходов на покупку.

Откуда взялось ожидание «нулевого» налога

Корень недоразумения — в статье 172 Налогового кодекса. Она устанавливает привлекательную для продавцов норму: первая продажа недвижимости за календарный год, при условии, что объект находился в собственности более трех лет, освобождается от НДФЛ и военного сбора. Для квартир и домов на территории Украины это правило работает безупречно.

Но статья 172 НКУ не содержит прямого указания на то, что речь идет исключительно об украинской недвижимости. Эта правовая неоднозначность годами давала владельцам зарубежного имущества надежду: мол, правило универсальное — главное, что я резидент и держал квартиру довольно долго. К сожалению, налоговая читает кодекс по-другому.

Читайте также: Цены на аренду взлетели: как изменился рынок недвижимости за год

Официальная позиция ГНС

ГНС сформулировала свой ответ предельно четко. Когда физическое лицо — резидент Украины продает недвижимость в другой стране, полученный доход классифицируется как иностранный. Иностранные же доходы регулируются отдельным блоком норм кодекса, не статьей 172.

Практическое последствие однозначно: три года, пять, десять — неважно, сколько времени вы были владельцем. Зарубежный объект выпадает из-под действия льготы полностью. Никаких исключений или переходных периодов ИПК не предполагает.

Для тысяч украинцев, после 2022 года купивших жилье в Европе, эта позиция стала холодным душем. Но это официальная налоговая позиция, с которой нужно считаться.

23% от полной суммы: как считается налог

Финансовые последствия для продавца достаточно жесткие. Общая нагрузка состоит из двух платежей: НДФЛ по ставке 18% и военного сбора — 5%. Итого это 23%, и считаются они от полной суммы, за которую вы продали объект.

Здесь кроется нюанс, шокирующий большинство людей. Налоговая в своей консультации прямо отмечает: расходы на приобретение недвижимости не уменьшают налогооблагаемую базу. Представьте ситуацию — вы приобрели квартиру за 100 000 евро, а через несколько лет продали за 120 000 евро. Здравый смысл подсказывает: ваш реальный заработок — 20 000 евро, из них и нужно платить. Но нет. Налог начисляется на 120 000 евро.

Пересчет суммы в гривне производится по официальному курсу НБУ. Ключевой момент — курс берется на дату фактического поступления средств от продаж. Не на дату нотариального оформления сделки, не на день покупки. В это время, когда деньги реально попали к вам. От этой даты зависит финальная цифра в вашей декларации.

Декларирование: сроки и порядок действий

Некоторые ошибочно считают, что в декларации нужно отражать саму недвижимость — записывать квартиру или дом как актив. Это не так. Декларируется доход, полученный от продаж. Этот доход включается в годовую декларацию об имущественном положении и доходах за тот год, когда состоялась продажа.

Календарь для продавца выглядит следующим образом: декларация подается до 1 мая года, следующего за годом продажи. На уплату начисленных обязательств есть время до 1 августа. Эти сроки жесткие, и игнорировать их — значит подвергаться штрафным санкциям.

Важно зафиксировать дату получения дохода еще до заполнения декларации. Именно эта дата определит курс НБУ для пересчета и соответственно размер вашего обязательства в гривнах.

Выбрать проверенный объект недвижимости можно с помощью специализированных платформ, таких как InvestMarket от Минфина. Перейдите в каталог InvestMarket и инвестируйте уверенно.

Автор:

Редактор ленты новостей Роман Мирончук

Пишет на темы: Экономика, финансы, банки, криптовалюты, инвестиции, технологии