4 декабря 2025, 15:01 Читати українською

Отказ от покупки жилья в пользу аренды и покупки акций стоит инвестору потери капитала — исследование

Устоявшийся аксиоматический принцип личных финансов, который пропагандировали экономисты, включая нобелевского лауреата Роберта Шиллера, — «снимай жилье, а разницу инвестируй в акции» — поставлен под сомнение. Новое академическое исследование показало, что отказ от покупки собственного жилья является финансовой ошибкой, которая в долгосрочной перспективе приводит к потере капитала и снижению благосостояния.

► Читайте «Минфин» в Instagram: главные новости об инвестициях и финансах

Экономисты из США и Гонконга, проанализировав данные по 16 развитым странам за 150 лет (1870−2020 гг.), сравнили две жизненные стратегии: арендатор-инвестор против домовладельца с ипотекой.

Инвестиция в недвижимость

Результаты моделирования оказались однозначными:

Богатство (Life Cycle Wealth): Накопленное богатство у домовладельцев к концу жизни было в среднем на 9,6% больше, чем у арендаторов-инвесторов.
Благосостояние (Welfare): По показателю качества жизненного пути (стабильности потребления и уровня жизни) домовладельцы опережают арендаторов сразу на 23%.

Жилье, согласно исследованию, выступает в качестве стабилизатора, снижая максимальные просадки совокупного портфеля семьи на 10−13%.

Три причины победы недвижимости над акциями

Исследование объясняет парадокс, почему жилье выигрывает, несмотря на более высокую номинальную доходность акций:

Вынужденная дисциплина: Жесткий график ипотечных платежей превращает абстрактное желание сберегать в обязательное регулярное действие, принудительно формируя капитал.

Выгодное кредитное плечо: Ипотека предоставляет кредит 1:4 или 1:5 на 30 лет под низкий процент и без риска принудительного закрытия позиции при просадке. Это позволяет фиксировать стоимость актива сегодня, расплачиваясь обесценивающимися деньгами завтра.

Психологическая защита: Недвижимость спасает инвестора от его собственных эмоций. Поскольку цена дома не меняется ежесекундно в торговом терминале, домовладельцы не поддаются соблазну продать актив во время паники, что часто случается на фондовом рынке.

Игра против корпораций

Отказ от покупки жилья означает, что частный инвестор вступает в игру против корпоративных лендлордов, чей бизнес процветает за счет хронического дефицита жилья и роста арендных ставок.

Таким образом, включение недвижимости в личный портфель — это математически обоснованное решение. Авторы исследования приходят к выводу, что выбор акции или недвижимость является ложным.

Оптимальной стратегией является совмещение: диверсифицированный портфель акций лучше всего работает в паре с надежным «якорем» в виде собственного дома, который обеспечивает стабильность и выступает страховкой от бедности в старости.

Ограничения и риски, которые важно учитывать при покупке жилья

Несмотря на долгосрочные преимущества домовладения, инвестиции в недвижимость сопряжены с рядом существенных рисков, о которых необходимо помнить:

Риск стагнации и падения цен: Стоимость жилья может надолго «застрять» в боковом тренде или даже падать в реальном выражении, как это наблюдалось в США во второй половине 2000-х или в Китае и Германии после 2022 года.

Низкая ликвидность и концентрация: Недвижимость — это актив с пониженной ликвидностью. Более того, покупка дома или квартиры часто представляет собой риск опасной концентрации: это один дорогостоящий актив, чья стоимость критически зависит от конкретной локации и состояния местного рынка труда.

Скрытые расходы: Значительную часть потенциального дохода «съедают» дополнительные расходы, такие как ремонт, страховка, налоги на имущество и неизбежные простои при сдаче жилья в аренду.

Высокая финансовая нагрузка: Критически важна цена входа: переплата на «горячем» рынке в сочетании с высокой ипотечной ставкой может превратить покупку жилья в тяжелое бремя для личного бюджета.