Как выгодно приобрести помещение под малый бизнес через «Прозоро.Продажи»

До реформы государственные продажи воспринимались обществом как сфера «для избранных», недоступная простым гражданам.

Телеграм канал про предпринимательство «Чеки, тревогии единороги» пообщался с Евгенией Божко, управляющим партнером Национальной электронной биржи (НЕБ), которая является одной из аккредитованных торговых площадок, через которые осуществляются продажи в системе Прозорро.Продажі. Евгения рассказала нам, как сейчас работает система государственных продаж, какие преимущества она предоставляет малому и среднему бизнесу, какие уникальные лоты они могут приобрести на государственных аукционах, как принять участие в аукционе и выиграть его, даже без опыта.

Как функционирует рынок

НЕБ работает в системе «Прозорро.Продажи» с самого начала запуска открытых онлайн-торгов в конце 2016 года, рассказывает Евгения. Она вместе с партнерами еще в 2014 году запустила свою биржу для электронной торговли. После революции достоинства в Украине началась реформа системы госпродаж и госзакупок, что создало запрос на услуги бирж, позволяющих проводить честные открытые аукционы. Тогда партнеры решили пройти аккредитацию и стали активными участниками рынка продаж. Отдельно биржа предоставляет услуги по продажам и закупкам на коммерческом рынке.

По словам Евгении, участие коммерческих бирж в системе государственных продаж позволяет создать прозрачный, конкурентный рынок. «Предприятие „Прозоро.Продажі“, принадлежащее государству, не выступает продавцом объектов, оно только разрабатывает и поддерживает электронную платформу, на которой размещаются лоты, определяет правила игры через разработку нормативных документов. Продавцами выступают встроенные в систему коммерческие торговцы — электронные биржи, через которые клиент может прийти на торги, и торговец может опубликовать свои лоты в системе. То есть с клиентами „Прозорро.Продажі“ не работает, с ними работают как раз коммерческие биржи, которые туда подключены», — объясняет управляющая партнерша НЕБ.

На сегодняшний день, говорит наша собеседница, вместе с биржей, которую она представляет, в системе «Прозорро.Продажі» аккредитовано около 40 игроков — 10 из которых можно назвать системными (имеют большие отделы продаж, сетку клиентской базы и т. п.).

При этом НЕБ на сегодняшний день имеет наибольший рейтинг по объемам продаж среди остальных коммерческих площадок, представленных на «Прозорро.Продажі». За все время работы они продали имущество на 7,9 млрд грн. Украинская универсальная биржа, занимающая второе место в рейтинге, отстает от НЕБ более чем на 1 млрд грн.

Евгения объясняет, что роль бирж состоит в том, что они помогают искать желающих купить или арендовать имущество, предлагая его по своим клиентским базам. Биржи за свои услуги снимают комиссию, размер которой установлен постановлением Кабмина и составляет в среднем 2% стоимости объекта.

Что интересно в «Прозорро.Продажі» для малого и среднего бизнеса

«Система Прозорро.Продажі для среднего и крупного предпринимателя по сравнению с коммерческим рынком интересна тем, что в ней есть интересные уникальные объекты, которые никогда не найдешь на коммерческом рынке. Они принадлежат государству, вокруг нас. Есть предложения на разный вкус и бюджет — это какие-то небольшие подвальчики, части помещений на первых этажах многоэтажек, сарайчики, части технических помещений, именно то, что нужно для открытия магазина „у дома“, кафе, кафе, ремонта одежды или обуви и т. д.», — рассказывает Евгения.

По ее словам, система продаж «Прозорро.Продажі» особенно актуальна в отдаленных регионах, где государство часто выступает едва ли не единственным продавцом коммерческой недвижимости, потому что остальные объекты выкуплены или арендуются и уже используются под бизнес.

Она говорит, что таких объектов в системе под покупку и аренду гораздо больше крупных целостных имущественных комплексов — это соотношение составляет где-то 90% против 10%.

При этом средняя стоимость объектов, реализуемых в системе — около 500 тыс. грн, цена зависит от региона, где находится объект, от того, что это за объект, его размер, состояние и т. д.

«Это может быть сарай за 100 тыс. гривен или какое-то помещение за 700 тыс. гривен, где вы сделаете ремонт и откроете магазин. Или, например, можете купить квартиру за 1,9 млн., а не за 2 млн. на рынке. Объект можно подобрать любой ценой, единственное что не всегда этот объект будет соответствовать вашему желанию. Скажете найти что-то за 200 тыс. в Киеве — скажу нет, но за 200 тыс. в пгт Гайсин, спокойно что-нибудь себе купите», — говорит Евгения.

Евгения говорит, выгодно перекупить на OLX у кого-то имущество, купленное на госаукционе не получится, поскольку на торгах уже действуют рыночные цены и перепродавать, а соответственно и покупать, его почти всегда не выгодно, если только речь не идет о проблемных активах, которых сегодня в системе мало.

Как купить имущество через «Прозорро.Продажі»

Евгения объясняет, что принять участие в аукционе не сложно.

В начале покупатель должен определить, какой объект хочет приобрести. Отслеживать лоты можно по-разному: можно зайти на сайт Прозорро.Продажі и попытаться найти нужный лот с помощью фильтров. Кроме объявления можно искать на OLX, Lun.ua или других сайтах, их могут размещать аккредитованные биржи, которые таким образом пытаются найти клиентов.

Если нужный лот найден, на странице сайта Прозорро.Продажі нужно выбрать себе биржу, через которую вы будете работать. Определиться с биржей поможет их рейтинг на сайте Прозорро.Продажі.

Выбранная биржа откроет доступ к системе, где вы должны создать личный кабинет. После авторизации вы можете зарегистрироваться участником нужного аукциона, без личного кабинета можно только просматривать предложения, но не покупать.

Для участия в аукционе нужно подготовить и подать документы, которые потребуют система, затем нужно внести залог, который в среднем составляет от 5 до 10% стартовой стоимости объекта. В день аукциона участник делает ставки, побеждает самое высокое ценовое предложение. Ставки делаются через электронный кабинет дистанционно с любой точки мира.

Однако среди аккредитованных бирж, отмечает Евгения, к которым, в частности, относится и НЭБ, есть торговые площадки, которые не ограничиваются просто техническим предоставлением доступа к системе своим клиентам, а сопровождают их от начала регистрации в системе до получения права собственности на купленный объект.

«Есть разный принцип построения работы на разных аккредитованных торговых площадках. У нас, например, подход такой позвоните нам, и мы подберем вам объект по вашим пожеланиям и будем вести вас за руку, надо только давать нам документы, и мы все под ключ делаем, а есть площадки, которые этого не делают. Клиент приходит и сам на площадке регистрируется, подается на лот, все это делает сам», — отмечает Евгения.

При этом она подчеркивает, что любая аккредитованная биржа напрямую заинтересована в том, чтобы их клиент не просто принял участие в аукционе, но и выиграл его. Только тогда биржа получает свое вознаграждение.

В этой ситуации основные аспекты, на которые обращает внимание, в частности, НЕБ — это надлежащая подготовка документов клиента к торгам и консультирование по первоначальному ценовому предложению.

Дело в том, объясняет Евгения, что документы участников проверяются по окончании аукциона. Если победитель имеет ошибки в документах, результаты аукциона отменяются, и он теряет залог.

Другой аспект — это то, что начальная цена лотов часто не соответствует их рыночной стоимости. Торги проходят в три раунда, а каждый участник может выставить только одно ценовое предложение в каждом раунде. Участники, указавшие высшее стартовое ценовое предложение, голосуют в аукционе последними. Это дает им возможность выиграть аукцион в третьем раунде, добавив лишь одну гривну в предварительное предложение. По статистике, около 85% победителей аукционов на «Прозорро.Продажі» устанавливают правильное первоначальное ценовое предложение.

«Цель НЕБ — помочь клиентам победить на аукционах. Мы анализируем рынок и предоставляем рекомендации по первоначальному ценовому предложению, которое будет ближе к рыночной стоимости объекта. Это позволяет быть на лидирующей позиции во время торговой сессии и выиграть аукцион», — добавляет она.