5 событий на рынке жилой недвижимости в 2017 году

1. Застройщики продают жилье по цене близкой к себестоимости.

В отчете Нацбанка о финансовой стабильности, которые были опубликованы во второй декаде декабря, регулятор привел данные Минрегионстроя, что в апреле себестоимость строительства жилья составляла 12 128 грн/кв.м., а с нового года она достигнет 14 340 грн/кв.м. Речь идет о предельном показателе, то есть себестоимость может быть и выше, но не ниже установленного министерством.

Касательно цен на квартиры на первичном рынке, то в сентябре минимальная стоимость квадратного метра составляла 14 500 грн, говорится в отчете регулятора со ссылкой на данные поискового сайта lun.ua. Речь идет о жилье с неудачной планировкой или с большой площадью. Могут быть случаи, когда такая цена предлагается на квартиры в строящихся объектах, но которые находятся на ранней стадии строительства. Однако, как застройщики, так и эксперты рынка подчеркивают, что строительные компании работают с минимальной рентабельностью.

2. Вступили в силу законы, которые должны снизить количество незаконных строек жилья.

10 июня вступил в силу закон, которым отменяется категоризация (I-V) объектов, а вместо них теперь будут присваиваться классы последствий (С1-С3). В свое время чиновники заявляли, что категоризация позволяла некоторым недобросовестным застройщикам начинать строительство по упрощенной процедуре путем подачи декларации, вместо полной процедуры и получения разрешения на строительство. Для этого строительные компании разбивали жилой комплекс на отдельные дома, а дома на подъезды. Таким образом, они смогли избежать полной проверки строительной документации. Если следовать логике чиновников, то в результате таких действий и появились незаконные стройки. К примеру, возводили многоквартирный дом на земельном участке, который выделялся под частную застройку, отмечали чиновники.

Застройщики не отрицают, что есть компании, которые сознательно занижали категории сложности. Однако, по словам независимого эксперта на рынке недвижимости Сергей Овчинникова, бороться с нарушениями строительных норм можно было гораздо проще, прописав, к примеру, что к III категории строительства относятся объекты не выше трех этажей. Для этого не нужно было снова менять правила игры.

Чиновники подчеркивают, что с 10 июня, согласно новому закону, полномочия ГАСИ были усилены. Инспекция получила право на внеплановые проверки, по указанию (требованию) главного инспектора стройнадзора, а также по заявлению физического или юридического лица. Помимо этого, ГАСИ сможет теперь аннулировать разрешение на строительство при систематическом препятствии проверок инспекцией.

3. На рынке первичной недвижимости переизбыток непроданных квартир.

Национальный банк в июне этого года заявил об избытке квартир на первичном рынке жилой недвижимости. Это может привести к увеличению сроков строительства и уходу с рынка некоторых застройщиков. Такое заявление со стороны представителей власти прозвучало впервые, начиная с 2015 года, когда было построено рекордное количество квартир в Украине. В Нацбанке отмечают, что количество новых квартир несоразмерно с числом сделок на первичном рынке.

Сами застройщики поясняют, что рекордные объемы строительства были прогнозируемы из-за высокого спроса жилья в 2014-2015 годах, когда люди спасали свои гривневые сбережения вкладывая их в квартиры. В строительных компаниях подчеркивают, что ни о каком избытке квартир речи не идет, что спрос соответствует новому предложению на рынке жилья. Дно достигнуто, и рынок планомерно начинает показывать рост, отмечали представители отрасли.

4. Вход на рынок первичного жилья стал дешевле.

Порог входа на первичный рынок жилой недвижимости ощутимо снизился с 350 тыс. грн до 216 тыс. грн. Жилье площадью меньше 20 кв.м. продается только в трех объектах, один из которых – это реконструированное коммерческое здание, а два – еще строятся. Как раз квартира 18 кв.м. за 216 тыс. грн находится в одном из таких объектов возле аэропорта «Киев» (Жуляны). В прошлом году минимальная стоимость квартиры на первичном рынке была на уровне 350 тыс. грн.

Площадь таких малометражек для однокомнатных составляет 26-31 кв.м., для двухкомнатных – 45-50 кв.м, а трехкомнатных – 70 кв.м. Сокращение площадей – вынужденная мера, вызванная снижением покупательской способности и отсутствием ипотечного кредитования. Но строить квартиры меньше 18 кв.м. невозможно – это предел.

5. Вторичное жилье падает в цене.

Цены на жилье на вторичном рынке по итогам года снизятся в среднем на 12%, а на первичном – на 7%, прогнозируют в компании «Олимп-Консалтинг». В Нацбанке отмечают, что вероятней всего стоимость жилья продолжит незначительно снижаться и в следующем году.

Собственники снижают цены, конкурируя не только между собой, но и с первичным рынком, на котором число новых квартир в последние годы било рекорды. Согласно отчету, в сентябре по сравнению с аналогичным периодом прошлого года долларовые цены снизились на 11%.