Верховный суд встал на сторону проблемного застройщика

Верховный суд (ВСУ) подтвердил, что при покупке инвестором строящегося жилья, которое перед этим застройщик передал банку в залог, покупатель квартиры не может снять с нее обременение. К такому выводу ВСУ пришел 30 октября в ходе разбирательства по иску инвестора к застройщику «Экобуд» и банку «Киев». Еще 12 сентября 2007 года строительная компания передала в ипотеку имущественные права на квартиру в недостроенном доме. 28 февраля 2008 года «Экобуд» заключил договор с инвестором, обязавшись передать ему в собственность квартиру после введения дома в эксплуатацию. В исполнении своих обязательств инвестор приобрел облигации номинальной стоимостью 396,9 тыс. грн. В 2011 году инвестор оспорил правомерность передачи принадлежащей ему квартиры в ипотеку банку. Святошинский районный суд, а вслед за ним и апелляционная инстанция удовлетворили его требование, ссылаясь на закон N898-IV «Об ипотеке», а также на ст. 583 Гражданского кодекса, согласно которой залогодателем является собственник имущества или лицо, которому принадлежат имущественные права. Однако Высший специализированный суд отменил данное решение, поскольку закон N979-IV разрешает договоры ипотеки на имущественные права на недостроенную недвижимость.

При этом «Экобуд» передавал в ипотеку недостроенное жилье как до его продажи инвесторам, так и после. В таком случае ВСУ становился на сторону инвестора, ведь застройщик не имеет права передавать банкам в залог недостроенное жилье, которое уже было продано инвестору посредством заключения договора купли-продажи ценных бумаг. «Банк не имеет права наложить взыскание на предмет залога и продать его, если инвесторы заключили договоры о приобретении имущественных прав на квартиры до передачи их банку в залог. Однако такое взыскание может быть осуществлено, если инвестор в судебном порядке не наложит арест на имущественные права и не внесет его в госреестр вещных прав на недвижимое имущество»,— отметил старший юрист международной юридической фирмы Integrites Алексей Палий.

В банке «Киев» подтвердили, что «Экобуд» до сих пор не погасил кредит — еще 19 сентября 2011 года Хозяйственный суд Киева принял решение взыскать с компании 93 млн грн и $3,9 млн. В ответ «Экобуд» пытался признать недействительным кредитный договор, однако суд отказал в рассмотрении иска. В январе 2012 года суд возбудил дело о банкротстве строительной компании, но по жалобе застройщика оно было прекращено.

Если договор с инвестором был заключен позже передачи имущества в ипотеку, оно остается в залоге. «Банк может обратить взыскание на предмет залога и продать эти квартиры, а у инвесторов есть право требовать возврата денег у компании, которой они платили. Однако если компания находится в процедуре банкротства, долг считается погашенным. Банк не обращает взыскание, потому что жилье еще не введено в эксплуатацию»,— объясняет старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Как обещают в банке, владельцы квартир не пострадают. «Банком принимаются меры по взысканию задолженности именно с заемщика — „Экобуда“. До сих пор не было подано ни одного иска о выселении физлиц-инвесторов, купивших квартиры в доме по ул. Ирпенская, 69-б»,— говорит директор юридического департамента банка «Киев» Виктор Ковалев. «Причина, по которой банк не обращает взыскание,— это суды инвесторов»,— считает Алексей Палий.

Проблемой подобных сделок является невозможность проверить, было ли имущество передано в залог или продано. «Часто бывает, что строительный адрес недвижимости один, и по нему нет никакого ареста. Однако когда дом вводится в эксплуатацию, адрес меняется, и оказывается, что эти квартиры уже находятся в залоге»,— сетует господин Кравец. При этом банк, который получает залоги, также может быть пострадавшей стороной. «Информации о реализации имущественных прав на квартиры третьим лицам банк не имел, равно как и способов для ее проверки»,— пояснили в банке «Киев».