Покупаем квартиру «в наследство»

Из-за дороговизны квартир и плохо развитого банковского кредитования городское жилье сейчас мало кому по карману. Решить проблему крыши над головой может договор пожизненного содержания. Он заключается с пенсионером, готовым отдать вам квартиру после смерти при условии, что до этой самой смерти вы будете его материально обеспечивать. Мы узнали, как подписать договор правильно и избежать мошенничества со стороны пенсионеров. В этом нам помог киевский юрист Юрий Андрощук.

Оцениваем выгоду

Прежде чем подписывать договор пожизненного содержания, подумайте, насколько выгодны для вас его условия.

• Во-первых, узнайте у риелторов рыночную стоимость предлагаемой квартиры, ее расположение и нынешнее состояние.
• Во-вторых, сразу уточните, какой первоначальный платеж от вас требуется и какую сумму придется выплачивать ежемесячно.
• В-третьих, поинтересуйтесь возрастом и состоянием здоровья пенсионера.

Прикинув, сколько он еще может прожить, посчитайте, во сколько вам обойдется эта квартира — возможно, овчинка не стоит выделки. По словам людей, заключавших подобные договоры с пенсионерами, они соглашались на сделку, если видели, что в целом квартира обойдется им в 30—40% от рыночной стоимости. Хотя у вас могут быть свои предпочтения. К сожалению, крепость здоровья старика можно оценить только «на глаз» — вы не имеете права потребовать у него пройти медосмотр.

А вот пригласить психиатра для осмотра можно и даже нужно. Он должен подтвердить, что пенсионер дееспособен, и выдать соответствующую справку.

Оформляем документы

У договора пожизненного содержания есть несколько обязательных условий, определенных в ст. 744—758 Гражданского кодекса Украины (ГКУ). Во-первых, там должно быть закреплено право хозяина квартиры жить в ней до смерти. Во-вторых, указана стоимость квартиры согласно договоренности. В-третьих, прописана сумма вашего первого платежа и размер ежемесячной помощи хозяину квартиры до самой его смерти в денежном выражении. Обычно там также указывается, что ежемесячная сумма должна ежегодно расти на размер официальной инфляции в стране. В-четвертых, в договоре нужно указать, что квартира не находится в залоге. И, наконец, прописать, что случайная утрата квартиры (пожар, разрушение и т.п.) не освобождает вас от необходимости выплачивать старику ежемесячное содержание.

Но в договоре могут присутствовать и другие пункты. Например, еженедельная уборка квартиры, оплата санаторно-курортного отдыха и др. Советуем вам не убирать квартиру самому, а воспользоваться услугами клининговой фирмы — тогда у вас на руках будут квитанции, подтверждающие оказание услуги.

К слову, такой договор всегда заключается в письменной форме. Его должен заверить нотариус и зарегистрировать БТИ. Иначе его признают недействительным. При этом за нотариальное удостоверение нужно заплатить госпошлину — 1% от стоимости квартиры. Услуги БТИ тоже платные.

Защищаемся от аферистов

Пенсионер, подписавший договор, всегда может изменить свое решение и потребовать его расторжения. Один из таких случаев недавно произошел в Киеве. В один из центров по социальной защите пенсионеров обратилась 86-летняя пенсионерка. Она попросила найти ей инвестора для заключения договора пожизненного содержания.

«Все это время она очень часто общалась с работниками центра, — рассказывает Юрий Андрущенко случай из своей практики. — Есть записи всех ее телефонных звонков. Ей направляли сиделок и приносили необходимые продукты».

В результате инвестора женщине нашли. Она подписала с ним договор, где была указана первая сумма проплаты в размере 40 тыс. грн и ежемесячное содержание — 800 грн. Но через некоторое время бабушка неожиданно написала жалобу в КГГА и заявление в прокуратуру. Она утверждала, что ее обманули и отняли квартиру мошенническим образом.

«Судья разжалобилась и стала на сторону бабушки, — рассказывает Юрий Андрущенко. — По решению суда договор признали недействительным. Хотя его заверяла государственный нотариус, которая тоже присутствовала на суде. Нотариус подтвердила, что бабушка была в полном сознании и трезвой памяти, и ее договор устраивал. На мой взгляд, давление на суд оказали телесюжеты об этой истории, которые транслировали несколько каналов, а также преклонный возраст бабушки. В результате она получила право не возвращать полученные ею деньги».

Обезопасить себя от таких судебных решений можно несколькими способами. Во-первых, нужно собирать все возможные доказательства того, что вы выполняли условия договора. Возьмите расписку о получении первой суммы, а потом выплачивайте ежемесячные платежи через банк, сохраняя квитанции. Во-вторых, процесс подписания договора лучше снимать на камеру. В-третьих, обязательно оформите договор в БТИ и Собесе (государственной социальной службе района). Ведь после того как пенсионер подписывает договор пожизненного содержания, Собес должен снять его с учета.

Нездравая память

Согласно ст. 746 ГКУ, передавать свою квартиру другому человеку по договору пожизненного содержания может любой гражданин, независимо от возраста, трудоспособности, состояния здоровья. Однако не забывайте, что здесь имеется в виду только физическое здоровье. К примеру, в судебной практике был случай, когда после смерти хозяина квартиры его родственник смог отсудить себе квартиру, а инвестор ничего не получил. В этом случае родственник принес в суд справки из психоневродиспансера о том, что бабушка, подписавшая договор пожизненного содержания, неоднократно проходила там лечение. И, подписывая договор, она вполне могла быть не в своем уме. Совет тут может быть только один: обязательно пригласите психиатра для оценки здоровья старика перед подписанием с ним договора.

Два жильца

Потерять квартиру, которую вы должны унаследовать, можете и в том случае, если будете ухаживать за двумя владельцами жилья, а договор подпишете только с одним из них. К примеру, это могут быть престарелые супруги. Ведь человек, завещавший вам свою долю в квартире, может умереть, а его супруг — расторгнуть подписанный договор. Чтобы избежать проблем, можно подписать договор с обоими собственниками квартиры. Или, если вы заключаете договор только с одним из них, заранее выделите его долю в общем имуществе в натуре. Впрочем, во втором случае у вас все равно могут возникнуть проблемы с выкупом оставшейся части квартиры у ее владельцев.

Ранняя смерть

Возможны и случаи, когда человек, который заботится о пенсионере (инвестор), умирает раньше хозяина квартиры. В этом случае право получить квартиру переходит к наследникам инвестора. Единственный способ забрать у них квартиру в таком случае — доказать, что они перестали исполнять условия договора. Если это произошло, их можно лишить права на жилье. Причем расходы умершего инвестора на содержание пенсионера не подлежат возврату, то есть оказываются потраченными впустую.