Внедрение рынка земель сельхозназначения в Украине: перспективы для аграриев

Несмотря на то, что Кабинет министров Украины 20 июня одобрил законопроект «О рынке земель», о чем сообщил министр аграрной политики и продовольствия Украины Николай Присяжнюк, создание полноценного рынка земли остается в Украине нерешенным и законодательно неурегулированным вопросом.  

Для начала в данном направлении необходимо проделать серьезную подготовительную работу. Нужно доработать законодательную и техническую базу, принять законы о государственном земельном кадастре, о плодородии сельскохозяйственных земель, произвести переоценку качества земель, разработать систему консолидации земли в рамках одного поля, провести инвентаризацию, продумать механизм компенсации арендаторам, которые вкладывали ресурсы в улучшение качества арендованной земли, а также провести просветительскую работу среди владельцев паев, чтобы не было неосмотрительной продажи земли по низким ценам.

Крайне трудно оценить в денежном эквиваленте такой стратегический ресурс, как земля, и спешить в этом деле нельзя. Не так давно Кабинет министров Украины объявил о повышении нормативной денежной оценки украинской земли в 1,7 раза, то есть с нынешних 12 тыс. до 20 тыс. грн за гектар.

В среде аграрных экспертов существует мнение, что данная оценка является необоснованной. Кроме того, неизвестно, будет ли эта цифра стартовой ценой после отмены моратория, как поведут себя цены сразу после отмены моратория, через полгода, через год. Безусловно, это все вопросы времени, которые, как мы полагаем, будет трудно решить в ближайшие 2-3 года.

Споры относительно необходимости отмены моратория ведутся давно. Есть как сторонники, так и противники такого решения.  В силу определенных причин, включая давление Международного валютного фонда, В.Янукович и Н.Азаров склоняются к отмене моратория.

На мой взгляд, существуют 5 возможных вариантов дальнейшего развития  событий.

Вариант 1. Пахотная земля  продается без ограничений любым собственникам (украинским и иностранным).

Вариант II… Пахотная земля  продается с ограничениями по количеству (к примеру, не более 500 га в одни руки)  любым собственникам (украинским и иностранным).

Вариант III.  Пахотная земля  продается без ограничений только украинским физическим и юридическим лицам, без участия иностранного капитала.

Вариант IV.  Пахотная земля  продается с  ограничениями  только украинским физическим и юридическим лицам, без участия иностранного капитала (допустим на срок 10-15 лет).

Вариант V.  Пахотная земля продается только украинским физическим лицам, государственным органам, территориальным громадам и фермерским хозяйствам с ограничениями. Украинские и иностранные юридические лица к покупке земель не допускаются.  Как я упоминала, 20 июня этот вариант был одобрен Кабинетом министров Украины и будет передан на регистрацию в Верховную раду.

Какой из этих вариантов будет выбран и каков будет путь реализации – сказать сложно. Есть разные точки зрения на этот счет. На аграрном рынке существуют слухи, что будет создан единый земельный банк, куда будут переданы пахотные земли сельсоветов, невостребованные паи. И этот банк будет обезличенно скупать и продавать землю.

Как бы то ни было, большинство агрохолдингов не смогут выкупить свои земли в аренде в полном объеме, что непременно приведет к спаду производства.

Рассмотрим более подробно первый вариант, при котором пахотная земля  будет продаваться без ограничений любым собственникам (украинским и иностранным).

Это путь может иметь такие последствия:

            — в течение года-двух крупный украинский и, в первую очередь, иностранный капитал дешево скупит всю землю у крестьянства. Практически не останется фермеров и национальных средних производителей — они не выдержат конкуренции с крупными аграрными холдингами;

            — в исторически короткий период времени целый социальный класс, составляющий до одной трети всех граждан Украины, лишится собственности;

            — средний крестьянский надел (пай) составляет по стране 2,2-2,7 га на семью. Те средства, которые семьи получат за продажу своих паев, стратегически никак не повлияют на рост их благосостояния, наоборот, средства в большинстве случаев быстро закончатся;

            — по мнению социологов, целый социальный слой, мгновенно лишившийся собственности,  несет в себе угрозу появления в стране политических движений с лозунгами типа «Вернуть землю крестьянам»;

            — маргинализация в таких масштабах сопровождается также всплеском преступности и эмиграции;

            — в Украине резко возрастают риски прихода к власти крайне левых или крайне правых политических сил, что будет сопровождаться отходом от существующих демократических принципов, потерей страной своей инвестиционной привлекательности,

            — государство в значительной степени утратит контроль над севооборотами и производством сельскохозяйственной продукции. Аграрный сектор может оказаться перепрофилированным на производство сырья для биотоплива с его последующим экспортом в Европу.

            — в рамках современных глобальных трендов отдавать главное богатство Украины, пахотную землю, в руки транснационального капитала – это все равно, что, во-первых, отдавать в наднациональную собственность недра, а во-вторых, вручать в зарубежные руки часть суверенитета Украины.

            В целом вариант I, который может быть навязан только «сверху»,  несет высокие риски социального неспокойствия и дестабилизации общества и, почти наверняка, вызовет жесткую критику будущих поколений.

Вариант II (Пахотная земля  продается с ограничениями по количеству   любым собственникам, украинским и иностранным.) Второй вариант приведет практически к тем же последствиям, но через более продолжительный промежуток времени.

Варианты III и IV  (Пахотная земля продается  без ограничений (вариант III) или с ограничениям (вариант IV) только украинским юридическим и физическим лицам без участия иностранного  капитала.) 

Это более плавный путь, который существенно смягчит негативные социальные и политические последствия обезземеливания крестьян, при этом открывая возможности медленной эволюции, не мешая развитию села и укреплению позиций крепких национальных собственников-середняков.  При этом государство не утратит контроля над севооборотом, инструменты активной аграрной политики останутся в его руках;

            — процесс обезземеливания крестьянства пройдет значительно медленнее и более плавно, поскольку в нем сможет принять участие только рисковый венчурный (venture) иностранный капитал и национальные украинские предприниматели. Публичный западный капитал не пойдет на участие в различных «схемных» проектах в аграрном секторе Украины;  

            — появятся большие земельные образования  (банки земли) с оформлением земли на подставных лиц для дальнейшей перепродажи. Однако их инвестиционная привлекательность будет невысокой, а после одного-двух скандалов, которые обязательно последуют, еще больше понизится;

            — снизится привлекательность спекуляции пахотной землей, что  в значительной степени позволит сохранить сегодняшнюю картину, когда большинство пашни находится в аренде у аграрных компаний и фермеров – реальных деятелей экономики;

            — пашня будет менять собственность плавно и постепенно, социально-политические последствия спрогнозировать сложнее, но они будут управляемыми. В любом случае в селах появятся крепкий средний класс национальных агарных собственников (скажем, 500 га – в собственности, еще тысяча-полторы – в аренде);

            — иностранные инвестиции придут не к спекулянтам, создающим крупные земельные образования, а к компаниям, реально обрабатывающим землю. Препятствием для прихода иностранных инвестиций в село варианты III и IV не станут.

Вместе с тем, вариант IV (пахотная земля продается с ограничениями украинским юридическим и физическим лицам) наиболее соответствует положениям европейской и мировой политики в области собственности на пахотную землю.

Земельное законодательство в странах Европы сегодня строится на следующих базовых факторах:

— недопущение создания крупных земельных банков в собственности;

— ограничение как свободного обращения (купли-продажи) пашни, так и концентрации больших массивов земли в одних руках;

— сохранение государственного контроля над земельным ресурсом. 

Вариант V  Пахотная земля продается только украинским физическим лицам, государственным органам, территориальным громадам и фермерским хозяйствам с ограничениями. Украинские и иностранные юридические лица к покупке земель не допускаются. 

Этот вариант предполагает также следующие ограничения по количеству земли:

— для Полесья максимальное количество земли, которое может приобрести физлицо, составит 1500 га;

— для Лесостепи – 1750 га;

— для Степи – 2100 га;

— для Карпатской горной области – 900 га;

-  для Крымской горной области – 1100 га.

Кроме того, в законопроекте остался десятилетний запрет на изменение целевого назначения земли и налог на перепродажу: 100% от нормативной оценки земли в первый год, 90% — второй год, 80%- третий, 70% — четвертый и 60% — пятый.

Такие ограничения, по мнению экспертов, приведут к тому, что после принятия Закона основным методом владения землей останется аренда, а не частная собственность.

В то же время фермерские хозяйства, являющиеся юридическими лицами, могут получить право покупать землю. Что это означает? Кроме содействия фермерскому движению, это также означает, что зажиточные граждане Украины таки смогут создавать большие земельные банки. Ведь одновременно с разрешением покупать землю фермерские хозяйства получат и разрешение покупать другие фермерские хозяйства, вместе с землей. Соответственно, ограничение площади земель в собственности одного лица довольно условно, ведь считается лишь прямое владение, а опосредствованное, через третьих юридических лиц, учитываться не будет.

Ст. 18 данного законопроекта предусматривает внедрение многоуровневой системы преимущественного права. Преимущественное право — это право определенных законом лиц первыми приобрести землю, предложенную к продаже, на объявленных владельцем условиях; остальные лица могут такую землю купить только в том случае, если субъект преимущественного права откажется.

Отличие украинского преимущественного права заключается в следующем: государство и местные общины получают его без каких-либо ограничений. При осуществлении этого права государство и местные советы не связаны ни зонированием, ни территориальным планированием, ни инфраструктурными проектами. Им предоставлено право покупать любой предложенный к продаже участок. Соответственно, реализация такого права полностью отдана на усмотрение чиновников.

Это является базой для коррупции: чиновники смогут торговать отказом от преимущественного права. Также чиновники смогут формировать массивы земли для передачи в аренду таким лицам. Доступ к земле значительно усложняется, особенно для новых игроков аграрного бизнеса.

Следует также отметить, что законопроект предоставляет значительные полномочия Госземагентству. Этот регулятор наделяется сугубо рыночными функциями (купля-продажа земли, предоставление земель в аренду). Кроме того, имея преимущественное право на приобретение земельных участков сельхозназначения, находящихся за пределами населенных пунктов, этот орган рискует превратиться в настоящего теневого дельца земельного рынка. Это вовсе не будет способствовать свободным рыночным отношениям и равенству сторон аграрного рынка.

Можно практически уверенно утверждать, что вопрос введения рынка сельхозземель не будет решен до парламентских выборов в 2012 году. После выборов же все будет зависеть от расстановки сил в парламенте и от концентрации сил, лоббирующих отмену моратория. В случае сохранения существующей расстановки сил аграриям не стоит ждать ничего хорошего. Все будет решено в интересах той лоббистской группы, в которую входит министр сельского хозяйства и продовольствия Украины Присяжнюк.

Ясно одно: всем участникам рынка нужно будет серьезно подойти к обсуждению вопросов, касающихся отмены моратория на продажу земли, чтобы прийти к правильным решениям как для аграрного сектора, так и для страны в целом.

Продление моратория на продажу земли является еще одним вариантом. Он хорош тем, что при отсутствии общественного согласия по данному вопросу будет реально провести тщательную подготовку реформы земельных отношений, серьезно и публично обсудить все последствия ограниченной купли-продажи земли для будущего Украины. Как результат, удастся получить если не общественное согласие, то его видимость. 

Недавнее квотирование экспорта, нынешнее введение пошлин на экспорт сельхозпродукции,  рост цен на удобрения, средства защиты растений, горюче-смазочные материалы — все это ведет к тому, что сельхозпроизводитель в итоге существенно теряет прибыль. А теряя  прибыль, он, соответственно, не может внедрять новые технологии, заниматься интенсивным производством, покупать землю.

Как итог, можно сказать, что сегодня основной задачей государства должно стать возрождение сельского хозяйства и повышение эффективности производства аграрной продукции. Однако, по моему мнению, введение открытого рынка сельскохозяйственных земель в Украине в 2012 году не будет способствовать указанным целям, а только усугубит и без того напряженную ситуацию в сельском хозяйстве, чем еще больше снизит привлекательность отечественного  агропроизводства.