12 декабря 2017, 12:32 Читати українською

Рынок жилья: когда лопнет «пузырь»

Упадут ли цены на первичном рынке жилья. Чем грозит застройщикам рост цен на стройматериалы и отсутствие платежеспособного спроса покупателей квартир. А также о том, стоит ли ожидать резкого падения «вторички», в эксклюзивном комментарии «Минфину» рассказала руководитель сектора «Строительство» Офиса эффективного регулирования (BRDO) Елена Шуляк. 

Упадут ли цены на первичном рынке жилья.
Фото: "Минфин"

За январь-сентябрь 2017 в Украине принято в эксплуатацию 6889,3 тыс. квадратных метров общей площади жилья, 58,6% из которой — в многоквартирных домах. За эти же 3 квартала за счет строительства новых жилых домов и реконструкции существующего жилого фонда в Киеве принято в эксплуатацию 1093,4 тыс. квадратных метров общей площади жилья. Это на 56,3% больше, чем в январе-сентябре 2016.

А был ли пузырь?

Сейчас только и слышно, что на рынке появился «кризисный мыльный пузырь». По моему мнению, говорить о таком явлении оснований мало. Кризисное перенасыщение на рынке недвижимости возникает в большинстве случаев тогда, когда в строительство поступают большие объемы необеспеченных кредитных ресурсов. Сейчас в Украине ситуация другая. За период с 2013 года доля средств, которые инвестируют именно граждане в недвижимость, выросла более чем в 3 раза — с 0,42% до 1,49%. В пересчете на живые деньги — с 6,6 млрд гривен до 29,9 млрд грн. В долларовом эквиваленте прирост не такой значительный — с $0,8 до $1,2 миллиарда, но тренд — тот же. Проблема отсутствия недорогих кредитных ресурсов переформатировала рынок. Теперь на него больше поступают собственные, «живые» деньги граждан.

Таким образом, говорить, что в ближайшее время «пузырь» на рынке недвижимости лопнет, оснований недостаточно. Скорее — рынок дошел до ценового предела, который ограничен уровнем доходов.

От чего зависит цена

Что касается цен на первичное жилье, они практически достигли порога рентабельности. Темпы роста строительных работ и вложений в строительную отрасль сформировали повышение спроса на строительные материалы. В первую очередь на группы основных: цемент, бетон, металлоконструкции, которые используются и в жилом строительстве, и в инфраструктурном.

Также, благодаря государственной политике, растёт потребление энергоэффективных  материалов и материалов для термомодернизации сооружений. Колебания курсов валют также влияют на цену стройматериалов. Все эти факторы абсолютно логично воздействуют на цены конечных объектов.

Однако продажи жилой недвижимости и большинства сегментов коммерческой, в первую очередь, зависят от уровня доходов населения и предприятий малого и среднего бизнеса. А сейчас он остаётся на крайне низком уровне. Только в Киеве, по данным экспертов, почти 60 тысяч квартир в новостройках не проданы и имеют мало шансов быть реализованными в ближайшее время. Фактор низкой покупательской способности не позволяет ожидать значительного роста цен на первичную жилую недвижимость, а уровень затрат на организацию строительства, в свою очередь, не способствует возможности снижения.

Вторичка сильно не упадет

Рынок вторичной недвижимости также зависит от многих факторов. Ожидать снижения цен на «вторичку» в престижных районах с хорошо развитой инфраструктурой в 2018 году не стоит. Но при этом возможны колебания цен на жильё так называемого среднего класса и эконом класса, самого востребованного на данный момент в Украине. На конечную стоимость будет влиять несколько факторов. Например, рост спроса будет способствовать повышению цены, а рост затрат на содержание такой недвижимости (повышение стоимости коммунальных услуг и платежей за энергоносители) – напротив, будет подталкивать к ее снижению.

Средний возраст жилой недвижимости в Украине составляет 42 года. Это говорит о низкой энергоэффективности таких зданий и высоких затратах на его содержание.

Таким образом, высокий спрос несколько нивелируется новыми запросами покупателей.

Можно подытожить – колебания цен на «вторичку» возможны, но в пределах 5% в годовом выражении.

В обоих случаях — и на первичном, и на вторичном рынках — инвестиционная привлекательность зависит от того, какую экономическую добавленную стоимость могут создать инвестиции с учетом рисков. На данном этапе горизонт прогнозирования будущих денежных потоков, которые может генерировать объект недвижимости, практически не превышает срок более года. Поэтому привлекательность на вторичном рынке в большей степени определяется «уровнем дешевизны» объекта. Учитывая это, вне конкуренции в этом смысле — «стрессовые» активы (имущество банкротов, например).

Имущественный риск в строительстве объектов более зависим от регуляторных процедур, чем от технологии строительства. Строительная сфера больше всего влияет на первичный рынок. Сейчас мы наблюдаем положительные изменения в регуляторной политике государства относительно процесса организации строительства, и они будут продолжаться дальше. Это однозначно пойдет на пользу рынку. 

Комментарии - 47

+
+86
AleksandrBank
AleksandrBank
12 декабря 2017, 12:48
#
Хороший обзор, со многим согласен.
+
+15
vitaliy17
vitaliy17
13 декабря 2017, 10:10
#
Согласен с Вами, наконец-то хороший обзор с правильным анализом и выводами.
+
+57
Ostap Kucheruk
Ostap Kucheruk
12 декабря 2017, 17:02
#
Себестоимость строительства квадратного метра жилья, с инженерными коммуникациями, стяжкой и машинной штукатуркой — до 8000 гривен. Поэтому новые квартиры в городах-спутниках Киева стоят 10000-12000 за квадратный метр. С отделкой и прибылью застройщика цена квадратного метра нового жилья 15000 гривен. Все что выше — сверхприбыль застройщика. Это я вам как «иксперт» сообщаю, покруче афтора. Запасаемся попкорном, и устраиваемся поудобнее…
+
+57
ballistic
ballistic
12 декабря 2017, 18:39
#
«Себестоимость… до 8000 гривен»
— собівартість залежить від вартості прибудинкової землі і її площі, проекту, якості матеріалів та робіт, етажності будинку, стану інфраструктури,…
Тому собівартість може відрізнятися кратно.
+
+26
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
12 декабря 2017, 23:57
#
Не спорьте с «икспертом»
+
+29
Свободный экономист
Свободный экономист
13 декабря 2017, 0:53
#
Пока вторичка падала из-за избытка предложения первички, оттока «на занедбаних тракторах до Європи» и низкой покупательной способности. За год получилось в среднем по палате минус 12%, некоторые регионы по 450 долларов за метр уже.

Автор говорит, что будут только колебания. А что же за год из перечисленных факторов поменялось? Девелоперы продолжают строить, потому что это единственное, что они умеют делать, покупательная способность не растет, занедбані трактори едут и дальше. Мантры про окончание кризиса шли уже третий год, а кризис еще реально даже не начинался. Все подсказывает, что сейчас явно не дно.
+
+15
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
13 декабря 2017, 12:15
#
Ничего не поменялось, и цены в том числе с 14года
+
0
Свободный экономист
Свободный экономист
13 декабря 2017, 17:03
#
До зимы 15-ого просто всем больше запомнилось. Но плавное падение по 10% в год в долларах на вторичку сейчас во всех регионах.

Тем временем вторичный рынок недвижимости столицы, который традиционно номинирован в американской валюте, в следующем году продолжит дешеветь.
Так, по данным консалтинговой компании SV Development, только за этот год средние цены упали на 10%. «И такая же тенденция сохранится в следующем», — говорит аналитик компании Сергей Костецкий. https://www.zagorodna.com/ru/analitika/kak-izmeniatsia-ceny-na-zhile-v-kive-v-2018-godu.html
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
13 декабря 2017, 17:13
#
«В этом году цены на дешевое жилье все-таки нащупали «дно» и могут пойти в рост уже в следующем году. В то же время вторичка продолжит дешеветь. Первичка: ниже падать некуда»- выше пример с Болгарией: ценам падать есть куда.
+
0
ballistic
ballistic
13 декабря 2017, 21:06
#
«только за этот год средние цены упали на 10%»
— а на порталі realt.ua статистика фіксує навіть зростання ціни «хотєлок» за 2017-й рік.
Я реалту більше довіряю, ніж мутним SV Development.
+
0
Саша Ник
Саша Ник
13 декабря 2017, 12:19
#
Пока что есть города, с дефицитом первички, Днепр в их числе.
Имеется ввиду бюджетная первичка, до 13000 грн. за квадрат.
Как только народ напьётся и наестся такой первички, за свои сбережения (именно сбережения, не доходы), тогда и возможен коллапс.
Пока что, всё хорошо, все плывут по течению (девелоперы, клиенты), воду бортами не черпают.
Со вторичкой всё сложнее, тут играют роль состояние дома и инфраструктурные объекты рядом.
Но в среднем по сравнению с 2013-м, на осень 2017-го, цены упали на 30-35%.
+
0
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
13 декабря 2017, 13:33
#
Но тем не менее самые сильные распродажи были в 2014м на фоне экскалации, потом рынок замер по сегодняшний день.
+
+15
Ukrmercy
Ukrmercy
13 декабря 2017, 16:27
#
Я вам просто сюда скину ссылочку- в почти неевропейской Болгарии, да с их достатком, себестоимость стройки в разы ниже, и это с учетом того что там таки утеплителем пользуются и стандарты EU по эко материалам. https://www.propertyunder20k.com/property-details/bright-and-sunny-apartment-46-sq-m-in-the-center-of-byala-7218#
итого- 12800грн/квм выходит. При этом контора-застройщик уже довольна, заплатила зарплату рабочим- выше чем у нас, да и город не самый паршивый- Варна, и с налогами и наценкой- выходит дешевле чем у нас. Может быть просто конкуренции недостаточно?
+
+11
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
14 декабря 2017, 12:26
#
А что там делать в той Варне или вообще Болгарии вцелом, кроме как работать каменщиков за 400 ывра?
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 декабря 2017, 13:19
#
Логика железная, даже обидная, сказанная в лицо болгарину. Проведу аналогию: шо там в Киеве то делать? киевские торты продавать и всьо? идите погулите дэиндэ =)
+
0
Свободный экономист
Свободный экономист
14 декабря 2017, 15:25
#
Правильно Андрей говорит — ведь стоимость прямо коррелирует с возможными доходами населения и доступностью кредитных денег под недвижку.
+
+11
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
14 декабря 2017, 15:33
#
Может мне еще извиниться за болгарскую безработицу и миграцию болгар на запад? идите сами… погуглите
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 декабря 2017, 15:46
#
Болгарская безработица… ну да =) укладчик кирпича, 8 часов 5 дней- 14к левов, очень не плохо. Вы должны извиняться не за безработицу, вами выдуманную, а за свинское отношение.
+
+15
Свободный экономист
Свободный экономист
14 декабря 2017, 15:51
#
В месяц? Это на какой кнопке телевидения вы это услышали?
+
+26
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
14 декабря 2017, 16:25
#
Я извиняюсь, вы болгарин — которого насильно заставляют жить в Украине? откуда столько болгарского патриотизма? Или вы только сейчас узнали, что в Болгарии не самым лучшим образом идут дела, и это самая бедная страна еврозоны? Или вам лишь бы Украины сравнить с кем-угодно? К вашему сведенью за 800 левов (12400грн) хороший каменьщик и в Украине может найти работу, а вот про то, что едут на заработки в Болгарию я не слышал (в Польшу едут, но Польша это не Болгария).
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 декабря 2017, 18:54
#
Вы знаете, есть такая штука- интернет и поисковик. у них даже в захудалой провинции в ларечке сидит бабка- и та получает до 1к левов брутто. наши гастера на укладку плитки- лично ребяток знаю- едут на 3-3.5к левов. так что рассказы про бедную Болгарию и прочее- то вы ресурс с рамблером перепутали, вам туда)
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 декабря 2017, 18:55
#
Дело не в патриотизме, дело в воспитании. Вам это чуждо, я вижу.
+
+15
Свободный экономист
Свободный экономист
14 декабря 2017, 19:31
#
14000 левов в месяц, как выше написали, можно ссылку или балабол?
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 декабря 2017, 22:09
#
Там 1.4к, точка не поставилась. тем не менее- у них минималка для строителей без опыта и навыков- выше чем в Киеве у норм спеца. а если руки прямые, то норм зп 3-3.5 для гастера, 4-4.2 для местного. Т.е. если вы назвали Болгарию бедной, с проблемами итд итп, то что вы можете о нас тогда сказать?) Над Гондурасом тоже когда-то потешались, а потом у них ВВП оказался выше украинского. И не отходя от темы: зп у них выше, стройматериалы дороже, земля тоже, а на выходе- метр квадратный дешевле. В чем секрет то?
+
+30
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
15 декабря 2017, 11:47
#
В 21м веке большинство заблуждений начинаются с фразы «Вы знаете, есть такая штука- интернет и поисковик», например такие как: «Над Гондурасом тоже когда-то потешались, а потом у них ВВП оказался выше украинского», «бабка- и та получает до 1к левов брутто» и т.д. И в результате этих интернет исследований получается такое умозаключение «И не отходя от темы: зп у них выше, стройматериалы дороже, земля тоже, а на выходе- метр квадратный дешевле. В чем секрет то?» — секрет в том, что в интернете как и на заборе могут писать много чего, им еще нужно уметь пользоваться, а еще лучше 1 раз увидеть, чем 100 раз услышать. Вы наверное сильно удивитесь, когда узнаете, что нам до сих пор едут работать монолитчики из богатой и процветающей Турции (ВВП больше украинского в 10 раз, в т.ч. и на душу населения). И пусть я буду свиньей или кем то еще в ваших глазах, но я не буду сравнить свою страну с какими-то «великими республиками», где грущику платят на 15 бутылок водки больше. И наконец — недвижимость в Болгарии, Батуми, дешевая, потому, что не востребована.
+
0
Саша Ник
Саша Ник
15 декабря 2017, 12:25
#
Это так всегда кажется, когда нигде не бываешь и смотришь на мир исключительно через призму «там — лучше чем здесь».
Но это до первой встречи с румынско-болгарско-цыганской реальностью
Потом понимаешь, на сколько же Украина хорошая страна.
Только проблема в глупости и отсутствии самоуважения, как у наших граждан, так и у наших политиков.
Одни думают что верх земного счастья, это 1000 долл. за грязную работу в Польше, другие считают что с ломом в ж… пе и розыском Интерпола, на островах в океане хорошо живётся…
А ведь можно построить достойную жизнь в собственном гос-ве.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
15 декабря 2017, 13:27
#
Все смотрится через призму: работает-не работает. общая температура для больницы- это для пустомель, и для тех кто на бюджете.
+
+27
VladMe
VladMe
13 декабря 2017, 2:43
#
Может я ошибаюсь, но застройщики, по крайней мере у нас, в Тернополе, землю не покупают а берут в аренду, вешая в виде дорогой коммуналки жителям, по-этому она почти нулевая везде. А состояние инфраструктуры тут каким боком???
+
0
SergS7
SergS7
13 декабря 2017, 20:05
#
Те саме у приміській зоні біля Вінниці. ЖК «Софія». На початку будівництва ціна 7800 грн. кв. м. Земля в оренді, якимось чином домовились з головою сільради. Собівартість квартир від вартості землі не залежить, тому що землю забудовники не купують. Собівартість швидше залежить від корупційного податку, який платять забудовники за отримання земельної ділянки
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
14 декабря 2017, 9:20
#
Правильно мысль глаголись, точнее сказать — сколько квартир пойдет сельскому голове, совету в сельраде и им семьям.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 декабря 2017, 9:35
#
Больше бы переживать не о себестоимости стройматериалов, а сколько надо покашлять. Вот это уже- жыты по-новому, новая версия «карюпции нэма».
+
0
denismobil
denismobil
13 декабря 2017, 14:50
#
Доходы населния вырастут в 2018 на 30%, что вызовет рост цен на 10-20% на жилую недвижимость
+
+15
ballistic
ballistic
13 декабря 2017, 15:00
#
«Доходы населния вырастут в 2018 на 30%»
— якщо таке станеться, то курс бакса значно виросте, що призведе до просідання цін на нерухомість в баксах.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 декабря 2017, 11:54
#
Доходы в грн вырастут, вместе с инфляцией, так что стоимость останется прежней
+
0
ballistic
ballistic
14 декабря 2017, 13:49
#
Якщо вже прогнозувати, то в наступному передвиборчому році чекаю незначного просідання ціни в баксах.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 декабря 2017, 15:48
#
Хехе) у нас такие выборы, что спрогнозировать что-то очень даже сложно. кофейнаяы гуща- и то больший помощник в этом деле
+
0
seaman
seaman
14 декабря 2017, 13:30
#
Кто не свалит на Запад, пойдет в армию на Восток. Рост +3% экономики только у Гройсмана в методичке.
+
+11
ballistic
ballistic
14 декабря 2017, 13:47
#
А Ви вже на Заході чи на Сході?
+
+15
Ukrmercy
Ukrmercy
14 декабря 2017, 15:47
#
И чо, бабы и старики с пулеметом максима тоже пойдут в бой, да? чучело, сгинь к себе в свой Салехард и там бакс обрушай.
+
0
seaman
seaman
16 декабря 2017, 14:39
#
Бабы и старики спасут КРЖН. Полезно послушать для самокритики — Альфред Кох: Глубокое разочарование от всей Украины https://www.youtube.com/watch?v=Vdehy9HZ_-c
+
+26
Саша Ник
Саша Ник
16 декабря 2017, 17:18
#
Кох? Не смешите. Опальный чинуша, ограбивший собственную страну «кинувший» народ, и живущий фейсбуке / в эмиграции, учит жизни украинцев Ничего комичнее не найти.
+
+11
seaman
seaman
16 декабря 2017, 18:10
#
Комично, когда правители вместо реальных дел живут в фейсбуке. Если отойти от личностей, Коха, Гордона, кто сколько наворовал, итд, скажите что он не прав?
+
+15
Саша Ник
Саша Ник
16 декабря 2017, 18:49
#
Отойти от личности Коха? Это невозможно
Это «имперское полупопие» всплывало в украинском инфопространстве сразу после майдана.
Ничего дельного от него услышано не было.
Вопрос: чтобы говорить, прав Кох или нет, нужно знать его реноме.
У него есть успешный опыт строительства государства? Экономики?
Нет.
Это мелкий жулик, возомнивший себя великомучеником.

+
0
seaman
seaman
16 декабря 2017, 20:01
#
Вам повестка приходили или вы с белым? «Всех поведут на убой. На то особый отдел, На то особый режим, На то особый резон.»© А кто-то о КРЖН и баксе переживает
+
+15
Саша Ник
Саша Ник
16 декабря 2017, 20:47
#
Все мы когда-то умрем (с). Приходила.
Так Вы и переживаете о баксе больше всех. И о кохе, точнее его опусах.
И чего ради?
У нас всё будет хорошо, а эта мимикрия и истерические припадки — ни к чему.
+
0
seaman
seaman
16 декабря 2017, 21:46
#
У Вас несомненно… Что общего у Украины и Чечни https://www.youtube.com/watch?v=opFXVrJcW4w&feature=youtu.be&t=265
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
16 декабря 2017, 17:37
#
Я бы послушал кого-нибудь кто в СССР жил. А так- слушать забугорное чучело, то не моё =)
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться