Рынок жилья: когда лопнет «пузырь»

За январь-сентябрь 2017 в Украине принято в эксплуатацию 6889,3 тыс. квадратных метров общей площади жилья, 58,6% из которой — в многоквартирных домах. За эти же 3 квартала за счет строительства новых жилых домов и реконструкции существующего жилого фонда в Киеве принято в эксплуатацию 1093,4 тыс. квадратных метров общей площади жилья. Это на 56,3% больше, чем в январе-сентябре 2016.

А был ли пузырь?

Сейчас только и слышно, что на рынке появился «кризисный мыльный пузырь». По моему мнению, говорить о таком явлении оснований мало. Кризисное перенасыщение на рынке недвижимости возникает в большинстве случаев тогда, когда в строительство поступают большие объемы необеспеченных кредитных ресурсов. Сейчас в Украине ситуация другая. За период с 2013 года доля средств, которые инвестируют именно граждане в недвижимость, выросла более чем в 3 раза — с 0,42% до 1,49%. В пересчете на живые деньги — с 6,6 млрд гривен до 29,9 млрд грн. В долларовом эквиваленте прирост не такой значительный — с $0,8 до $1,2 миллиарда, но тренд — тот же. Проблема отсутствия недорогих кредитных ресурсов переформатировала рынок. Теперь на него больше поступают собственные, «живые» деньги граждан.

Таким образом, говорить, что в ближайшее время «пузырь» на рынке недвижимости лопнет, оснований недостаточно. Скорее — рынок дошел до ценового предела, который ограничен уровнем доходов.

От чего зависит цена

Что касается цен на первичное жилье, они практически достигли порога рентабельности. Темпы роста строительных работ и вложений в строительную отрасль сформировали повышение спроса на строительные материалы. В первую очередь на группы основных: цемент, бетон, металлоконструкции, которые используются и в жилом строительстве, и в инфраструктурном.

Также, благодаря государственной политике, растёт потребление энергоэффективных  материалов и материалов для термомодернизации сооружений. Колебания курсов валют также влияют на цену стройматериалов. Все эти факторы абсолютно логично воздействуют на цены конечных объектов.

Однако продажи жилой недвижимости и большинства сегментов коммерческой, в первую очередь, зависят от уровня доходов населения и предприятий малого и среднего бизнеса. А сейчас он остаётся на крайне низком уровне. Только в Киеве, по данным экспертов, почти 60 тысяч квартир в новостройках не проданы и имеют мало шансов быть реализованными в ближайшее время. Фактор низкой покупательской способности не позволяет ожидать значительного роста цен на первичную жилую недвижимость, а уровень затрат на организацию строительства, в свою очередь, не способствует возможности снижения.

Вторичка сильно не упадет

Рынок вторичной недвижимости также зависит от многих факторов. Ожидать снижения цен на «вторичку» в престижных районах с хорошо развитой инфраструктурой в 2018 году не стоит. Но при этом возможны колебания цен на жильё так называемого среднего класса и эконом класса, самого востребованного на данный момент в Украине. На конечную стоимость будет влиять несколько факторов. Например, рост спроса будет способствовать повышению цены, а рост затрат на содержание такой недвижимости (повышение стоимости коммунальных услуг и платежей за энергоносители) – напротив, будет подталкивать к ее снижению.

Средний возраст жилой недвижимости в Украине составляет 42 года. Это говорит о низкой энергоэффективности таких зданий и высоких затратах на его содержание.

Таким образом, высокий спрос несколько нивелируется новыми запросами покупателей.

Можно подытожить – колебания цен на «вторичку» возможны, но в пределах 5% в годовом выражении.

В обоих случаях — и на первичном, и на вторичном рынках — инвестиционная привлекательность зависит от того, какую экономическую добавленную стоимость могут создать инвестиции с учетом рисков. На данном этапе горизонт прогнозирования будущих денежных потоков, которые может генерировать объект недвижимости, практически не превышает срок более года. Поэтому привлекательность на вторичном рынке в большей степени определяется «уровнем дешевизны» объекта. Учитывая это, вне конкуренции в этом смысле — «стрессовые» активы (имущество банкротов, например).

Имущественный риск в строительстве объектов более зависим от регуляторных процедур, чем от технологии строительства. Строительная сфера больше всего влияет на первичный рынок. Сейчас мы наблюдаем положительные изменения в регуляторной политике государства относительно процесса организации строительства, и они будут продолжаться дальше. Это однозначно пойдет на пользу рынку.