Рынок жилой недвижимости в регионах не развивается – эксперты

В рамках мероприятия эксперты рынка недвижимости обсудили динамику продаж объектов жилой недвижимости за последние пару лет, ценовые колебания, дополнительные возможности для покупателя, предоставляемые застройщиком (рассрочка, ипотека), а также предоставили прогноз развития рынка жилой и загородной недвижимости с точки зрения спроса, предложения, цен на объекты в краткосрочной перспективе, сообщили организаторы мероприятия.

Как рассказали организаторы, мероприятие посетили представители следующих компаний: «А.В.С.», НБК, DIO Group, Rustler Property Services, Vercon Development, KPD Consulting, Контакт-Инвест, ЮЗТС, ТММ, Ektornet Management Company, Tiko Construction, ФСК Пагода, Укрсоцб анк.

Модератором бизнес-завтрака выступил Владимир Бандура, директор по развитию компании «Интергалбуд».

В рамках обсуждения тенденций на рынке жилой и загородной недвижимости все эксперты сошлись во мнении, что покупательная способность населения значительно сократилась во время кризиса. Изменились портрет, психология и география покупателя. Если раньше существенную прослойку потребителей составлял так называемый средний класс, то сейчас покупатели подобной категории практически отсутствуют. Изменился и портрет покупателя. Если до кризиса 90% жилья в столице покупали киевляне, а 10% — иногородние, то сейчас 80% покупок совершают иногородние граждане, а 20% покупок формируют киевляне. Также эксперты отметили, что современный покупатель стал более осторожным. Если раньше в приоритетах покупателях была стадия строительства дома и его ввод в эксплуатацию, то сейчас он желает получить полный пакет документов, чтобы застраховать себя от непредвиденных ситуаций.

Современный покупатель, рассказал Олег Дунда, директор проекта «Престиж Холл», компания «А.В.С.», сегодня выдвигает требования более высокого уровня к проектам жилой недвижимости, чем, например в 2007 г. «Современным покупателям необходимо минимальное количество жильцов на площадке, максимум лифтов со спуском в подвал, хорошая входная группа, охрана, качественная инженерия и хорошая придомовая территория. Жильцы хотят жить в просторном и светлом помещение с большими окнами, как в Европе. Низкая освещенность уже не подходит», — поделился своими наблюдениями Олег Дунда.

Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу, компания ТММ, озвучил интересный момент в отношении покупателей эконом-жилья, с которыми работает компания: «Если в 2009 соотношение продаж построенного жилья и строящегося было приблизительно 70% на 30%, то в 2010 г. 60% продавалось в строящихся домах и 40% в уже построенных. Интересно идет освоение жилья эконом-класса в пригороде Киева, особенно на правом берегу. Очень высокая конкуренция на первичном рынке среди покупателей квартир в 4-5 этажных зданиях в окрестностях Киева (Ирпень, Вишневое и т.д.)».

Спрос на объекты жилой недвижимости отличается в зависимости от целевой аудитории и классности объекта. В эконом-сегменте однокомнатные и двухкомнатные квартиры пользуются большим спросом, в бизнес-классе предпочитают приобретать многокомнатные квартиры и строительство однокомнатных квартир нерентабельно.

Острую дискуссию вызвал вопрос о продаже жилья в рассрочку. Большинство экспертов рынка используют этот инструмент продаж. Для одних компаний рассрочка помогла выжить в условиях кризиса. Рассказал Олег Хомко, генеральный директор DIO Group, коттеджный городок «Севериновка»: «Мы стали предоставлять рассрочку с первых дней работы с 2006 года сроком на два-три года. Сейчас мы предоставляем рассрочку и на 10 лет. Из более чем 200 проданных домов, только около 10% выкупались сразу и со 100% оплатой. Если бы мы не заключили договоров с рассрочкой платежей в 2006 – 2007 годы, существование многих наших проектов оказалось бы под вопросом. Безусловно, часть рассрочек (но не критическая масса) оказалась проблемной. Тем не менее, за последние три года количество продаж со 100% оплатой снизилась до нуля. Сегодняшние клиенты, приобретающие дома в рассрочку, в состоянии обеспечивать платежи».

В компании ТММ рассрочку предлагают покупателям, но при этом очень осторожны при выборе клиента, которому можно предоставить подобную услугу: «Я знаю компании, которые ориентированы на кредитование, но при этом за полтора года имеют 10 проблемных договоров по рассрочке. У застройщика существует стоимость денег, поэтому рассрочка не всегда успешный путь развития для застройщика».

Также разошлись мнения экспертов рынка и относительно сдачи помещений с полной отделкой. Многие покупатели предпочитают делать индивидуальный ремонт, а уровень подготовки современных архитекторов-дизайнеров оставляет желать лучшего. Поэтому часто выходом для покупателя является заказ индивидуального проекта у застройщика, который сделает его согласно техническим требованиям и возьмет на себя необходимое согласование.

Важным вопросом оказался и вопрос управления готовыми объектами. ЖЕКи уже не удовлетворяют потребности жильцов и не предоставляют необходимое качество обслуживания зданий. В компании ТММ это одно из приоритетных направлений деятельности.

«Этому вопросу было посвящено два совета директоров, на которых обсуждались тарифы, объемы услуг. У нас существует проблема с покупателями. Они требуют снижения тарифов. Мы снизили тарифы, но, соответственно, снизили объем услуг. Чудес не бывает. В нашей стране нет понимания собственности и заинтересованности в ее эксплуатации. Покупатель часто не понимает преимуществ того, что его охраняют, обеспечивают бесперебойное функционирование инженерных коммуникаций и т.д.», — подчеркнул Алексей Говорун. 

Сергей Буханец, директор департамента управления недвижимостью, компания Rustler Property Services, поделился опытом управления готовыми жилыми объектами: «В создании ЖЕКов мы брали пример с австрийских управляющих компаний. На сегодняшний день обслуживаем дома по системе почасовых работ. Нет смысла держать многих специалистов в штате. Почасовая оплата удешевляет тарифы на обслуживание и организовывает наших сотрудников. Такой подход и экономически оправдан для жильцов.

С новым жильем мы тоже работаем по подобной схеме. Когда формируем штат на объекте, то предусматриваем наличие такой штатной единицы, как техник, который находится постоянно на объекте и может осуществлять ряд мелких работ. Мобильная бригада востребована для более квалифицированных проблем и решает их по требованию. На каждом объекте формируется штат в зависимости от потребностей. Тариф фиксированный и разрабатывается индивидуально для каждого объекта. Тариф колеблется в районе от 4 до 6 гривен за кв. м и согласовывается с девелоперам, застройщиком. В конечном итоге мы обязаны согласовать тариф с каждым жильцом, и отчитываемся за каждую копейку».

Подводя итоги дискуссии, все эксперты сошлись во мнении, что рынок жилой недвижимости переживает этап стагнации. 2011 год может стать показательным – если не будет экономических катаклизмов, есть шанс, что увеличится продажа жилья, вплоть до того, что рынок может ощутить недостаток качественного предложения.

Застройщики предпочитают развивать небольшие проекты из-за отсутствия спроса, инвестиций и нормальной системы банковского финансирования. «Реально компания заявляет о строительстве, но это небольшие проекты или объекты инфраструктуры. Реализация более-менее значимого жилого комплекса требует десятков миллионов доллар ов, которые банки готовы предоставлять под тот кредит, где зарабатывает не застройщик, а акционерный капитал. К тому же стоимость инфраструктуры не уменьшается в любых новых проектах особенно центральной части города», — высказал мнение Алексей Говорун.

По мнению экспертов рынка жилой и загородной недвижимости на сегодняшний момент возможно сформировать следующие прогнозы:

•          Продолжение стагнации, несущественный рост продаж.

•          Улучшение восприятия первичного рынка жилой недвижимости конечными потребителями.

•          Отсутствие развития жилой недвижимости в регионах.

•          Отсутствие роста цен в краткосрочной перспективе.

•          Увеличение спроса на жилую недвижимость в пригородах с развитой инфраструктурой.

•          Четкое позиционирование объектов в зависимости от целевой аудитории покупателей.

•          Открытое и более целостное общение между игроками рынка.