Как избежать рисков от банкротства застройщиков: три варианта

Какие существуют угрозы и как их минимизировать

По данным Госкомстата, только за первый квартал 2024 года было 18 дел о банкротстве компаний, непосредственно связанных со строительством, и 44 дела — о банкротстве компаний из смежных отраслей. Всего за этот период было 192 юридических лица, в отношении которых ведется судебное разбирательство о банкротстве.

Недострой жилья стал серьезной проблемой в Украине, оставляя тысячи инвесторов с пустыми обещаниями и незавершенными домами. Разница в стоимости квадратного метра в «котловане» и сданном в эксплуатацию жилье побуждает людей рисковать и инвестировать в недостроенные объекты недвижимости.

Это приводит не только к финансовым потерям, но и к подрыву доверия к строительным компаниям и рынку недвижимости в целом. Есть несколько механизмов инвестирования в новостройку.

Самый безопасный и удобный вариант для инвесторов — участие в Фонде финансирования строительства (ФФС). Это позволяет инвесторам передать средства управляющему ФФС, которые могут быть использованы лишь на строительство жилья. Руководителями фонда являются банки или финансовые компании с соответствующими лицензиями. Именно они берут на себя все риски, связанные с деятельностью строительной компании.

Второй вариант — инвестирование в целевые облигации застройщика. Базовым товаром выступает единица недвижимости (например, 0,01 кв м). После эмиссии весь объем ценных бумаг покупает денежный посредник (венчурный фонд или банк). Затем он продает бумаги будущим владельцам квартир лотами (на площадь одной квартиры).

После ввода дома в эксплуатацию эмитент выкупает свои облигации, а на вырученную сумму инвестор покупает квартиру. Для инвестора это выглядит так: когда дом сдается в эксплуатацию, инвестор обменивает свои облигации на квартиру.

При этом следует помнить о рисках, связанных с таким видом инвестирования. Эмиссия облигаций может быть признана недействительной в суде, особенно если застройщик объявляет дефолт по облигациям. Однако, в случае ввода объекта в эксплуатацию, инвесторы могут рассчитывать на частичный возврат инвестиций.

Еще один инструмент защиты интересов инвестора — предварительный договор купли-продажи. Его заключение предполагает обязательство сторон заключить основной договор на определенных условиях в будущем. Преимуществом таких сделок является их нотариальное удостоверение, что наделяет их правовой обязательностью.

Основной риск такого вида инвестирования — банкротство застройщика и перенос сроков завершения строительства. Предварительный договор также не дает права собственности. То есть если строительство не закончилось, покупатель лишен возможности требовать заключения договора купли-продажи.

В этом случае он сможет претендовать только на возврат уплаченных средств. Кроме того, спорным вопросом о законности такого договора является то, что на момент заключения предварительного договора его предмет (квартира) отсутствует.

Какие последствия банкротства застройщика

Несмотря на негативный подтекст слова «банкротство», его не стоит пугаться: в этом случае инвесторы могут вернуть хотя бы часть вложенных средств. Как правило, у должника есть строительные материалы или недостроенный объект. В случае избрания пути ликвидации, их продадут, а средства разделят между кредиторами.

Если в процессе ликвидации активов должника не хватит для расчета с кредиторами, то остаток кредиторских требований может быть удовлетворен за счет руководителя, участников, акционеров или бенефициаров при возложении на них субсидиарной и солидарной ответственности.

Более позитивный сценарий — санация. Это один из возможных сценариев процедуры банкротства. Именно в этой процедуре возможно привлечение инвестора.

Инвесторами могут быть другие застройщики, которым выгодно купить недострой, поскольку банкрот прошел значительный путь: получил землю, утвердил проектные документы и начал строительство. Выгода, как правило, состоит в переформатировании объекта (строительство дополнительных помещений коммерческого назначения).

Если строительство остановилось ближе к финишной стадии, то инвестировать в достройку могут и покупатели квартир. В этом случае капиталовложения не слишком большие, по сравнению с возможностью потерять все. К тому же, есть средства, полученные от взыскания дебиторской задолженности, если она реальная. Также существует субсидиарная и солидарная ответственность владельцев и руководителей предприятий.

Читайте также: Дефицит на пороге: почему в Киеве уменьшается предложение новых квартир

Хотя недострой является серьезной проблемой для инвесторов, банкротство может стать эффективным выходом из ситуации, поскольку оно позволяет частично восстановить утраченные инвестиции. Однако перед принятием любых инвестиционных решений человеку следует тщательно анализировать все возможные риски и консультироваться со специалистами.

Банкротство застройщика — это шанс для кредиторов вернуть свои средства, а при правильной стратегии — это возможность достроить объект и получить свое имущество.