Недвижимость больше не «голубая фишка»: что будет с ценами на квартиры

Депрессивные тенденции

Более двух десятилетий рынок недвижимости Украины привлекал капиталы и частные инвестиции. Он был своеобразным якорем стабильности, надежности, уверенности в будущем, страховкой для сбережений и едва ли не основной целью накопления и вложения собственных сбережений и доходов.

При этом считалось, что практически любая квартира для собственного пользования или сдачи в аренду — это актив, который может лишь улучшаться и приобретать вес. Даже финиш эпохи финансового пузыря на рынке недвижимости в 2008—2009 годах (в то время произошел глобальный обвал цен) ничего не изменил во взглядах украинцев и иностранных инвесторов на отечественную недвижимость.

Тогда ушли на дно рынки недвижимости большинства стран планеты. Но уже через несколько лет все вернулось на круги своя — инвесторы жадно скупали квартиры в новостройках целыми этажами и даже подъездами для перепродажи и сдачи в аренду.

Стоимость особо востребованных в Украине piece of cake (лакомых кусков) подскочила втрое. $300 или $500 тыс. и даже миллион за 100-метровую квартиру перестали считаться чем-то невероятным. А за $100 тыс. можно было приобрести посредственное жилье в очень сомнительных районах. Собственная квартира снова стала фетишем, мечтой и соблазном.

Но, похоже, линейное развитие украинской недвижимости достигло точки бифуркации (лат. bifurcus — раздвоенный). И теперь как минимум в среднесрочном периоде на украинском рынке определяющими факторами будут:

• нисходящий тренд;
• депрессивные тенденции;
• незначительная активность даже в условно безопасных зонах;
• основным ценообразователем и лидером (в отличие от довоенных времен) станет именно вторичный рынок.

Кризис ликвидности

Начало войны напомнило, что недвижимость — это не мобильный актив, а ее ликвидность (если, конечно, не реализовать ее даром) очень низкая и зависит от ряда обстоятельств.

2022-й на рынке украинской недвижимости был катастрофическим. Количество соглашений по купле-продаже б/у квартир и новостроек «с рук» упало минимум втрое. Инвестиции в новостройки провалились порой в десять раз.

Да и 2023-й не принес оптимизма на рынок, хотя шоковое состояние и прошло. Рынок аренды более-менее восстановился, но только в гривневом эквиваленте. Правительственная жилищная программа и потребности переселенцев несколько повысили заинтересованность, посещаемость интернет-сайтов по продаже недвижимости выросла, но все еще в несколько раз ниже, чем в спокойном 2021 году.

Инвестиции в недвижимость от застройщиков растаяли, как сон, — с 10 млрд долл. в год (четверть из них раньше приходилась на столицу) до 2 млрд долл. При этом эксперты подчеркивают, что 70% из остатка поглотили: Ужгород, Львов, Ивано-Франковск, Луцк и Тернополь. Днепр и Одесса получили лишь точечные эпизодические вливания.

Зато страну накрыла волна долларизации. Вообще-то покупали валюту и раньше, да и рынок недвижимости у нас традиционно долларовый, но еще никогда отрицательное сальдо НБУ не составляло 2−3 млрд долл. в месяц.

Не секрет, что финансовая поддержка нашей экономической стабильности вряд ли со временем будет расти. При этом Украина так и не создала финансовую подушку безопасности, хотя такая возможность была.

Будем откровенны, в такой ситуации:

• популярность инвестиций в недвижимость будет оставаться на низком уровне;
• валютная стоимость квадратного метра будет падать одновременно и со скоростью девальвационных процессов. При этом скупка долларов и евро населением и бизнесом продолжится по любому курсу, люди будут держать гривню только для неотложных текущих потребностей.

Читайте также: Деньги под матрас вместо квартиры: как заинтересовать людей снова вкладывать в недвижимость

В Европе тоже охлаждение рынка

Рынок квартир перестал быть «голубой фишкой» и в западном мире. В последние годы застройщики большинства стран, избегая чрезмерных рисков, держали предложение нового жилья на уровне, близком к историческому минимуму. А свои прибыли поддерживали большей маржой и сверхвысокими ценами на квадратные метры.

Повышение учетной ставки ФРС США (а это анонсирует больший процент по ипотеке) привело к кризису на рынке недвижимости в этом году, падению предложения и сокращению темпов строительства нового жилья.

Ситуация в Европе опаздывает относительно американской с небольшим лагом в несколько месяцев. Но уже летом стало очевидно, что в 2023-м, после почти десяти лет активного роста, резко затормозили рынки недвижимости многих европейских стран, ведь Европейский центробанк поднял учетную ставку до самого высокого за 24 года уровня.

В результате непрекращавшийся рост цен в большинстве европейских стран (за исключением недооцененных рынков) приостановлен. А наиболее перегретые рынки падают уже сегодня.

Итоги Евростата за второй квартал 2023 года: цены на квартиры в Европе в большинстве стран демонстрируют тенденцию к снижению. Локомотивом охлаждения и падения цен на квартиры стала Германия. Немецкий рынок новостроек за два квартала этого года потерял 4,8% цены и 10,7% — на рынке вторичного жилья.

В целом Евросоюз показал минус 1,1%, еврозона — минус 1,8%. И это при том, что с 2015 года квартиры в Евросоюзе подорожали в среднем почти вдвое.

Подорожание догнало все, кроме недвижимости

Что подтолкнуло к изменению восходящей тенденции на европейском рынке недвижимости?

1. Высокие ставки по ипотечным кредитам и инфляция.
2. Высокая закредитованность жилья.
3. Тотальное удорожание коммуналки, особенно электроэнергии.

Вместе с тем чем дешевле недвижимость, тем легче ее купить. Так что у потенциальных покупателей в Европе обнадеживающие перспективы.

В Украине цены на квартиры не опускаются. При этом становятся нормой соглашения купли-продажи, когда продавец сбрасывает (а покупатель получает скидку) иногда десятки тысяч долларов от рекламной стоимости квартиры.

То есть продавцы недвижимости все еще надеются на экономический рост и повышение благосостояния населения за счет средств, которыми весь текущий год Америка с Европой накачивали Украину.

Однако их ожидания напрасны. Свежие осенние макроиндикаторы рисуют мрачную картину. Украине до уровня нынешней Польши как минимум 30 лет. И это при оптимистичном сценарии экономического развития.

Между тем даже сейчас, после сумасшедшего роста цен на квартиры в Польше, средняя стоимость польского квадратного метра — одна из самых низких в Европе и все еще находится на уровне менее 2 тыс. евро.

Читайте также: Бюджетные инвестиции в недвижимость: как стать владельцем 3 кв м и получить доход от 8% годовых

Покупать нельзя арендовать

Более 100 млрд долл. — именно такую сумму называют эксперты, когда оценивают сбережения украинцев (из них по меньшей мере 65 млрд долл. — это валютная наличность). Одну четверть сбережений составляют гривневые и валютные депозиты — эквивалент 25 млрд долл.

Но эти деньги не спешат на рынок украинских квартир. Люди понимают: экономика Украины не самодостаточная, ее зависимость от внешнего финансирования критична. В будущем в случае форс-мажорных сценариев (например, при уменьшении объемов грантов и кредитов) могут возникнуть значительные риски для курса национальной валюты и, соответственно, для рынка недвижимости.

Ключевыми вызовами для стабильности рынка недвижимости являются демографический и миграционный. Кроме того, европейские нисходящие тенденции могут подтолкнуть отечественный рынок.

Некоторые квартиры на украинском рынке недвижимости (за исключением особо удачных и ликвидных) уже сегодня стали, по сути, distress-активами (в английском языке — то, что продается со значительным дисконтом).

В наших реалиях дистресс-активы — это проблемные активы, которые имеют ценность, но резко сократили свою стоимость и увеличили риски вследствие форс-мажорных факторов, в данном случае — войны и мегаэкономических проблем.

Именно поэтому в дилемме «покупать нельзя арендовать» все больше потенциальных клиентов рынка недвижимости принимают решение поставить запятую перед словом «арендовать».