Деньги есть — ипотеки нет: как украинцам получить кредит на жилье в Польше

После 2022 года Польша для многих украинцев перестала быть страной временного пребывания. Часть людей перевезли сюда семьи, легализовали работу, открыли бизнес или интегрировались в европейский рынок труда. Вместе с этим закономерно вырос интерес к покупке собственного жилья. По данным польского Министерства внутренних дел, в 2024 году украинцы купили в Польше более 9 тыс. квартир. Это больше половины всех объектов жилья, купленных иностранцами.

По данным AMRON-SARFiN, только за первый квартал 2024 года польские банки выдали более 64,5 тыс. новых ипотечных кредитов на сумму почти 26,9 млрд злотых. Несмотря на активный рынок кредитования, условия для заемщиков остаются достаточно сложными. В начале 2025 года ставки по 5-летней фиксированной ипотеке колебались примерно от 7,1% до 7,9%, а большинство банков ожидали первый взнос на уровне 10−20% стоимости жилья.

Однако на практике получить ипотеку в Польше для украинцев часто оказывается гораздо сложнее, чем ожидают заемщики. И проблема далеко не всегда в уровне дохода или в размере первого взноса.

Польские банки значительно более жестко оценивают происхождение средств, структуру доходов, налоговую историю и финансовую дисциплину клиента. Особенно внимательно банки анализируют клиентов с международными источниками дохода, которые поступают из нескольких стран, фрилансом или нестандартной структурой финансовых потоков.

Отдельным вызовом стали кредиты, которые часть украинцев прекратили обслуживать после начала полномасштабной войны. Многие были убеждены, что после переезда в ЕС эти обязательства больше не будут влиять на возможность получить финансирование. На практике кредитная история и финансовая дисциплина остаются важными факторами оценки заемщика.

В результате возникает ситуация, которая удивляет многих украинцев: у человека может быть достаточный доход, накопления и первый взнос, но он получит отказ из-за невозможности подтвердить происхождение средств, особенности структуры доходов или вопросов к финансовой истории.

Именно поэтому ипотека в Польше сегодня — не только вопрос платежеспособности. Для многих украинцев это еще и проверка того, насколько их финансовая модель отвечает требованиям европейской банковской системы.

Как польские банки оценивают украинских заемщиков

Многие украинцы ошибочно полагают, что решение банка зависит в первую очередь от уровня дохода. На самом деле при рассмотрении ипотечной заявки банк формирует комплексный финансовый профиль заемщика, оценивая источники доходов, кредитную нагрузку, налоговую историю и структуру ежемесячных расходов.

Самые лучшие шансы на получение ипотеки у клиентов с официальным трудоустройством в Польше, стабильной зарплатой, налоговой историей и регулярными поступлениями на счет. Проблемы обычно возникают тогда, когда модель получения доходов выходит за рамки стандартной.

Наибольшее количество дополнительных вопросов при проверке обычно возникает к клиентам, которые получают доход от иностранных работодателей, работают в международной среде или имеют сложную структуру финансовых поступлений из нескольких стран.

Даже высокий доход сам по себе не гарантирует положительного решения. Банк должен понимать источник средств, их стабильность и возможность документального подтверждения. Если финансовая картина выглядит непоследовательной или спорной, риск отказа существенно возрастает.

Отдельно оценивается и финансовая дисциплина клиента: наличие других кредитов, регулярность платежей, кредитная нагрузка, расходы по аренде жилья, содержание детей и общая структура ежемесячных расходов.

По факту, банк оценивает не только способность клиента платить кредит сегодня, но и прогнозирует его финансовую стабильность на годы вперед.

Проблема неподтвержденных доходов

Для банка важно видеть понятную финансовую модель: кто платит клиенту, как поступают средства, где они декларируются и соответствуют ли доходы налоговой отчетности. Если целостной картины нет, риск отказа резко растет.

По словам кредитного специалиста в Польше Инны Алийник, именно неподтвержденные доходы остаются одной из самых распространенных причин отказов в кредитовании. Часто люди соглашаются работать неофициально или официально получают только минимальную зарплату, а остальные средства — наличными или неформальными выплатами. В итоге фактический доход может быть достаточным для обслуживания ипотеки, но у банка нет возможности его учесть при оценке платежеспособности.

Чаще всего трудности возникают у клиентов, которые получают доход от иностранных работодателей или работают в международной среде. После 2022 года многие украинцы открыли предпринимательскую деятельность в Польше и перевели сюда свою налоговую историю. Однако даже в таких случаях банк оценивает не только сам факт ведения деятельности, но и структуру доходов, валюту поступлений и возможность их официального учета при оценке платежеспособности.

«Многие люди по факту хорошо зарабатывают, но работают неофициально, получают часть денег наличными или не могут подтвердить свои доходы документально. Для банка такой доход по факту не существует», — объясняет эксперт.

Типичная ситуация выглядит следующим образом. Украинский IT-специалист проживает в Польше, открыл предпринимательскую деятельность в Польше, работает с иностранными заказчиками и выставляет счета за свои услуги. Формально его доход достаточный для обслуживания ипотеки. Однако при оценке заявки банк анализирует не только размер дохода, но и его стабильность, валюту поступлений, налоговую историю и продолжительность ведения деятельности в Польше.

Дополнительные вопросы также возникают в случаях крупных наличных взносов, регулярных переводов от родственников или поступлений без понятного экономического содержания. После 2022 года банки гораздо более внимательно относятся к проверке международных финансовых потоков, поэтому привычная для многих украинцев модель получения средств через несколько стран или различные платежные системы часто требует дополнительного документального подтверждения.

Почему международные переводы вызывают вопросы

Для многих украинцев международные переводы давно стали частью привычной финансовой жизни. Работа на иностранные компании, доходы из нескольких стран, P2P-платежи, криптовалюта или переводы между родственниками — после 2022 года такая модель стала массовой.

Однако именно это часто становится проблемой при оформлении ипотеки в Польше.

Для банка вопрос заключается не только в том, сколько денег у клиента, но и в том, может ли он документально объяснить их происхождение. Именно поэтому при рассмотрении ипотечной заявки часто возникают дополнительные вопросы о крупных переводах, наличных накоплениях или средствах, полученных из-за границы.

Особенно много вопросов возникает в случаях, когда официальный доход клиента заметно ниже фактического уровня затрат или накопленных сбережений. Для банка это сигнал, что часть финансовых потоков может быть недостаточно прозрачной или не подтверждена налоговой.

Отдельная зона риска — крупные суммы наличных денег. Для многих украинцев подобная модель хранения средств годами была нормальной практикой. Однако в польской банковской системе значительные наличные сбережения без четко подтвержденного происхождения почти всегда означают дополнительную проверку.

Проблемы чаще всего возникают не из-за самого факта международных переводов, а из-за отсутствия документов, позволяющих объяснить их природу. Если клиент может подтвердить источник средств контрактами, налоговыми декларациями или банковскими выписками, то шансы на положительное решение существенно возрастают.

Для украинцев, планирующих покупку жилья в Польше, это означает необходимость заранее готовить не только первый взнос, но и пакет документов, который позволяет банку отследить происхождение основных финансовых поступлений.

Просрочки и кредиты в Украине

После начала полномасштабной войны часть украинцев прекратили обслуживать кредиты в Украине — из-за потери работы, выезда за границу или резкого падения доходов. Многие были уверены, что эти долги останутся «внутри» украинской банковской системы и не будут влиять на возможность получить ипотеку в ЕС.

«Люди были уверены, что из-за войны погашать кредиты уже не нужно или что об этих обязательствах никто не узнает. На самом деле кредитная дисциплина остается важной составляющей общего финансового профиля клиента», — отмечает Инна Алийник.

При выдаче долгосрочных кредитов банки уделяют значительное внимание общей финансовой истории и кредитной дисциплине заемщика. И хотя подходы могут отличаться, в зависимости от банка, проблемы с кредитной дисциплиной почти всегда негативно влияют на оценку заемщика.

Наибольшее количество вопросов в банке обычно возникает к клиентам, которые:

• имеют активные долги в Украине;
• скрывают действующие кредитные обязательства;
• допускали длительные просрочки;
• имеют судебные или исполнительные производства;
• не могут объяснить текущий статус старых кредитов.

Для банка проблема заключается не только в самом факте задолженности. Значительно более важно — как человек обращается со своими финансовыми обязательствами в целом. Ипотека — это кредит на 20−30 лет, поэтому любые признаки финансовой нестабильности или попытки скрыть информацию воспринимаются очень негативно.

Отдельного внимания требуют случаи, когда у клиента неурегулированные кредитные обязательства в Украине. В таких ситуациях банк может дополнительно оценивать общую долговую погрузку и проверять, насколько новый кредит будет соответствовать реальным финансовым возможностям заемщика.

Для украинцев, у которых есть проблемные кредиты или длительные просрочки в прошлом, важно заранее подготовить объяснения причин возникновения задолженности и ее текущего статуса. Во многих случаях открытость и готовность предоставить полную информацию работают гораздо лучше, чем попытки скрыть старые финансовые проблемы.

Какие ошибки украинцы совершают чаще всего

Одна из главных проблем в том, что украинцы часто оценивают требования польского банка через призму собственного финансового опыта. То, что годами считалось нормальной практикой в Украине, может вызвать дополнительные вопросы в Польше или стать фактором риска для банка.

Самая распространенная ошибка — подача заявки без подготовленной финансовой истории. Часть заемщиков уверены, что для банка достаточно высокого дохода или крупного взноса. На самом деле, банк оценивает значительно глубже — структуру доходов, налоговую отчетность, движение средств и их происхождение.

Многие украинцы также недооценивают роль налоговой истории. Человек может фактически зарабатывать гораздо больше, чем официально декларирует, однако для банка неподтвержденный доход по факту не существует.

Еще одна серьезная ошибка — попытка скрыть проблемные кредиты, старые долги или нестабильные источники дохода. В долгосрочном кредитовании банки гораздо хуже реагируют не на саму проблему, а на непрозрачность клиента.

Многие украинцы также недооценивают значение финансового мониторинга. Дополнительные вопросы происхождения средств часто воспринимаются как лишняя бюрократия, хотя для банка это стандартная часть проверки заемщика.

В итоге даже заемщики с хорошим доходом и достаточным первым взносом могут получить отказ из-за финансовой неподготовленности к требованиям европейского банка.

Что следует сделать перед подачей на ипотеку в Польше

Подготовка к ипотеке в Польше часто начинается не с выбора квартиры, а с наведения порядка в собственных финансах. И именно этот этап многие украинцы недооценивают.

Первое, на что смотрит банк, — стабильность и понятность доходов. Поэтому перед подачей заявки следует максимально «очистить» финансовую картину: минимизировать сложные или трудно объяснимые переводы между счетами, крупные наличные взносы и другие операции, происхождение которых сложно подтвердить документально.

В зависимости от ситуации, банк может запросить:

• налоговые декларации;
• выписки из счетов;
• подтверждение контрактов;
• документы о предпринимательской деятельности;
• историю поступления основных средств

Если часть дохода поступает из-за границы, важно заранее подготовить объяснения по структуре этих финансовых потоков: кто платит, за какие услуги и как именно декларируются доходы.

Не менее важный вопрос — старые кредиты и долги. Даже если проблемы возникли еще после начала войны, лучше сразу подготовить объяснения по поводу текущего статуса задолженности. В долгосрочном кредитовании попытка скрыть проблему почти всегда выглядит для банка хуже, чем сама проблема.

Инна Алийник обращает внимание, что большинство потенциальных проблем можно выявить еще на этапе первоначальной консультации. По ее словам, опытный кредитный специалист часто во время предварительного анализа документов может оценить перспективы получения финансирования и обратить внимание на риски, которые следует устранить до подачи заявки.

Важную роль играет и финансовая история в Польше. Банки гораздо более спокойно относятся к клиентам, которые уже некоторое время живут в стране, имеют стабильную работу, регулярное движение средств и модель доходов.

По словам Инны Алийник, если человек работает через украинский ФОП или получает доход от иностранного работодателя, готовиться к ипотеке следует заранее. На практике многие клиенты открывают предпринимательскую деятельность в Польше, переводят сюда свою финансовую деятельность и формируют историю доходов, которую банк может оценить при рассмотрении кредитной заявки.

Читайте также: Украинцы покидают Польшу: кто занимает их рабочие места и будет ли путь назад

В итоге шансы на получение ипотеки часто зависят не только от уровня заработка, но и от того, насколько прозрачно и структурированно выглядят финансы клиента для банка.

В целом польские банки остаются достаточно открытыми для кредитования украинцев. По словам Инны Алийник, ипотеку могут получать даже находящиеся в Польше лица на основании временной защиты без вида на постоянное проживание. Ключевыми факторами остаются официальный доход, уплата налогов в Польше и подтвержденная платежеспособность заемщика.

Автор:

Анастасия Мостова