torka2009
Зарегистрирован:
10 января 2020

Последний раз был на сайте:
26 июня 2020 в 16:12
Подписчики (20):
Venedikta1
Venedikta1
34170323
Serhii Kyrychenko
29 лет, Kyiv
dvded
dvded .
33 года, Киев
GENADIY26
Геннадий Олейник
51 год, Винница
davik
davik
ievguenii
ievguenii
Swetlanka7
Swetlanka7
GenaZag
GenaZag
33 года, Днепр
piyrwq
piyrwq
kosdie
Космас Диегезис
volger
volger
Mishutka21
Mishutka21
все подписчики
Виктория Берещак — Все о рынке недвижимости в Украине
обозреватель рынка недвижимости
26 июня 2020, 10:19

Три ключевые угрозы для рынка новостроек сейчас

Мы уже привыкли говорить о трендах, перспективах, вызовах и угрозах с позиции коронавируса и гибридного кризиса, который он повлек за собой.

Для рынка первичной недвижимости весенние месяцы вылились, прежде всего, в существенное падение спроса, которое, по очень скромным оценкам НБУ достигает 40%, а на деле, если проанализировать данные компаний из первой десятки киевских застройщиков, вылились в 60-75% в самый пиковый период. Были и те, кто провел карантин совсем без сделок. Как правило, в категории масс-маркета.

И если спрос — дело поправимое, ведь можно его наращивать, генерировать и управлять, когда закладываешь ценность в свой продукт (инвестиционную или создаешь полноценную экосистему для жизни с мультифакторной инфраструктурой), то есть несколько открытых вопросов, которые незаслуженно на данный момент попали в тень коронавирусной эпопеи. От них, как и от последствий коронакризиса, зависит многое для рынка недвижимости.

Во-первых, это будущее государственного регулирования строительного рынка. Вместо ГАСИ у нас появилось три новых органа, а также поменялась несколько процедура получения разрешительной документации. Вводятся чек-листы для выдачи разрешения и на ввод в эксплуатацию, на основе которых принимают решение соответственные органы.

При этом проверка на выполнение государственных строительных норм и градостроительным ограничениям заложена уже на стадии ввода в эксплуатацию. То есть, когда дом уже построен, готов и инвесторы и покупателю на низком старте ждут ключи. Честно говоря, сомнительное решение, учитывая человеческий фактор на всех этапах.

Однако, допустим, что все это домыслы и количество жаждущих читерить застройщиков и хапуг-чиновников у нас уже на нуле. Нужно тогда запускать новую процедуру и смотреть, как пойдет.

И вот тут, к слову, самое интересное. Новая инспекция градостроительства, судя по всему, на стадии обкатывания. Потому что процесс выдачи и согласований разрешений и ввода домов сейчас затянулся не на один месяц. Об это говорят не только по рынку, но и свидетельствуют цифры. К примеру, согласно данным URBANDATA.online, которые попали в мое распоряжение, с января по июнь нынешнего года в Киеве и области ввели в эксплуатацию на 40% меньше жилья в новостройках, чем за аналогичный период предыдущего года.

За период с 1 января по 1 июня 2020 года в Киеве и Киевской области застройщики получили разрешительные документы на строительство многоквартирных домов общей площадью свыше 765 тыс. кв. м, в то время как в прошлом году — 1,27 млн кв. м.

Да, часть отслоилась, потому что не достроили, перенесли сдачу из-за карантина, просели. Однако есть и абсолютно готовые дома, где затянулся процесс выдачи сертификата

Если не отладить работу в скором времени и умножить все на последствия карантина, когда треть объема рынка за счет наследия Укрбуда и простоев некоторых компаний сдвинули сроки, получим реальную угрозу в виде раздосадованных инвесторов/покупателей, которые праведным гневом обрушатся сначала на застройщика, потом на местные органы власти, а потом как пойдет.

Во-вторых, вопрос доступной ипотеки. Сложно с точностью сказать, какое количество реальных покупателей может получить рынок благодаря кредитованию жилья, звучат цифры от 300 тыс. до 500 тыс. человек, которые тут же возьмут и воспользуются программой для покупки жилья.

Думаю, в действительности, сначала количество будет меньше, ведь людям тоже требуется время, чтобы поверить, проверить на чужом опыте и принять реальность механизма. Однако то, что ипотека способна стать спасательным кругом для рынка, это факт. Это драйвер роста с мультипликативным эффектом на экономики страны. Последние подсчеты говорили об 11,5 грн ипотечного мультипликатора в ВВП страны.

Но давайте откровенно? Нет здоровых предпосылок для дешевого кредитования жилья прям здесь и сразу в масштабах страны. Снижение ключевой ставки Нацбанка, конечно, хорошо. Ряд банков уже отреагировали на решение и пошли на понижение ставки по ипотеке.

Однако вопрос, где брать дешевые ресурсы вдолгую, а также как снизить коэффициенты риска по ипотечным кредитам остаются открытыми. Я уже не говорю о том, кого кредитовать, а с кем быть поосторожней. Можно, конечно, обезопасить банку себя и кредитовать только готовые новостройки или вторичку, но цены на подобную недвижимость как раз оказываются неподъемными для ипотекозанимателей. Напомню, что разница в среднем для сегмента комфорт+ составляет 30% от цены на котловане до ввода в эксплуатацию.

Нереальным часто оказывается и первоначальный взнос в 30% для тех, кто мог бы воспользоваться банковским займом. Чтобы простимулировать ипотеку, его стоит снизить до 10-15%. А доступной ипотека для большего количества украинцев станет, когда ставка по ней опустится до 4,5-5%.

В-третьих, вопрос защиты прав инвесторов. Чтобы проблемных долгостроев и обманутых инвесторов было меньше, нужно принимать меры, а не бороться с последствиями, когда 90-100% квартир построено, а дама нет или он не готов.

Это не о том, как сделать всем хорошо и найти волшебную пилюлю. Создание резерва квартир как страховки, которую можно продать и отбить деньги только после завершению дома, страхование договоров купли-продажи или переход на эскроу-счета — пока вопрос с моделью защиты в нашей стране открыт.

Обязать продавать все 100% квартир по завершению строительства — это лишить львиную долю покупателей возможности обзавестись жильем. В идеале, разумеется, иметь пропорцию 70/30 или 80/20 в зависимости от категории или формата комплекса. Большая часть сделок на ранних этапах, часть — продажа готовых квартир. Строить с расчетом 70% — собственные средства, 30% — привлеченные.

Просмотров: 83
Следить за новыми комментариями

Комментарии - 32

+
+15
vladymyrkiev
vladymyrkiev
29 июня 2020, 10:32
#
''… Однако есть и абсолютно готовые дома, где затянулся процесс выдачи сертификата… ". Готовый дом и дом, который построен согласно ДБН и СНиП, имеет все разрешительные документы это разные вещи. В Киеве на Левом берегу есть один большой комплекс. В нём даже есть один готовый дом и ещё 4 где-то на разных этапах строительства. Только в суде у них отобрали разрешение на строительные работы и есть проблема с землёй. Вот и всё… И они сейчас включают дурачка мол вам нечего волноваться, мы всё порешаем. На вопрос почему не порешали уже сейчас (строительство идёт с 2017) в ответ только мычат и рассказывают что у них идут хорошо продажи.

Льготная ипотека, вроде бы касается только тех, кто участвует в программе «Доступне житло». Кстати, как там льготное кредитование бизнеса 5-7-9%? У льготной ипотеки те-же исполнители.

+
+76
AleksandrBank
AleksandrBank
29 июня 2020, 10:40
#
Ооооо неужели признали, что спрос упал и порой даже «ноль» сделок.
Какая это-система? Застройщики рисуют красивые комплексы, а на деле половины нет или вид ужастный, негде погулять или даже пройтись.

10-15%  аванс? Не мечтайте, риски выше. Отказ от оплат Клиентом через 3-6 мес и вы можете эту квартиру не продать за 85-90%, а с учетом карантина-вируса уйти в минус. На деле будет не менее 35% аванса и хорошие финансы.

ставки до 5%? Догоним Польшу после этого можно что-то говорить, а  пока ставка это профанация Президента.


ждем осени, выборы, цены еше упадут и продажи станут.
+
+39
bonv
bonv
29 июня 2020, 11:36
#
Ринок нерухомості став ринком нерухомості:)) Опускайте активно ціни..
+
+22
bonv
bonv
29 июня 2020, 11:39
#
Рассрочка от застройщика… — Разделим тяготы стройки по-честному… Мы пока не строим дом, а Вы — платите частями!:)
https://minfin.com.ua/ua/blogs/bonv/125944/
+
+30
Lamo
Lamo
29 июня 2020, 12:01
#
«если проанализировать данные компаний из первой десятки киевских застройщиков» - какие-какие данные проанилизировать? Стесняюсь спросить - а кто эти данные когда-либо предоставлял?
+
+15
Lamo
Lamo
29 июня 2020, 12:09
#
«строить с расчетом 70% — собственные средства, 30% — привлеченные» — это повлечет значительное удорожание жилья. Крутая идея (нет)!
и тоже — смысл давать кредит/рассрочку тому, кто не смог накопить даже 30% от стоимости?
Никогда квартиры в деловом центре страны не будут доступны людям со средними зарплатами — это нормально и так везде.
+
+24
Shamshir87
Shamshir87
29 июня 2020, 12:19
#
В Болгарии, Чехии, Венгрии- цены на квартиры дешевле чем у нас, даже если отбросить тот факт, что у них строители просят бОльшую зп, и земля у них стоит дороже, и стройматериалы- дороже. Хотелки застройщиков уменьшать надо, и коррупционную себестоимость.
+
+30
Lamo
Lamo
30 июня 2020, 9:05
#
Брешешь ведь - в Будапеште жилье в 2 раза дороже, чем в Киеве; в Праге вообще в 3,5 раза дороже...
Откуда вы все такие брехливые выползаете, из Ольгино?
+
0
Shamshir87
Shamshir87
30 июня 2020, 9:25
#
Посмотрел на тронио и товере- 1к в Будапеште от 28к евро. То что вы не умеете искать- это не проблема других людей, а ваша. Всего хорошего.
+
+30
Lamo
Lamo
30 июня 2020, 9:32
#
Есть нормальный ресурс numbeo.com — в нем показывается СРЕДНЯЯ цена на недвижимость.
ты совсем *** МИНИМАЛЬНЫЕ цены сравнивать?
+
0
Shamshir87
Shamshir87
30 июня 2020, 11:53
#
Во-первых, кто вам сказал что в Украине есть квартиры только в Киеве, во-вторых, аналогично, что квартиры есть только в Будапеште? Какая средняя цена? Откуда у вас вообще появилась идея смотреть не на локальных сайтах, а на сайтах перекупов? Странно что вы не линканули сайты элитки, мол- цэ ж Эуропа, там всё элитное :D Так что- если в теме не разбираетесь, и не хотите обо***- просто не комментируйте, и не потеряете ничего.
+
0
Lamo
Lamo
30 июня 2020, 12:31
#
1. сравнивал столицу со столицей. 
2. сравнивать надо сравнимые вещи - если не столицы, то какой город с каким сравнивать?
3. указанный мной сайт - это на сегодняшний день самый адекватный международный ресурс статистики по стоимости жизни.
4. при чем здесь «элитка»? Вы не в теме и какую-то чушь пишите.
+
0
Shamshir87
Shamshir87
30 июня 2020, 13:40
#
«указанный мной сайт - это на сегодняшний день самый адекватный международный ресурс статистики по стоимости жизни.»-рукалицо
+
0
mega5
mega5
30 июня 2020, 11:33
#
Если человек из Будапешта не понимая реалии киевского рынка недвижимости захочет купить квартиру в Киеве, ему Интернет выдаст, что цены стартуют с 175 тысяч гривен на новые квартиры (объекты Войцеховского), на т.называемые гостинки со своим с/узлом и общей кухней от 10-12 тыс. долларов. 
А когда я реально заходил в АН в Будапеште, там цены в 1,5-2,5 раза выше Киева.
+
0
Shamshir87
Shamshir87
30 июня 2020, 11:55
#
Вот плюсую. И да, странно что никто Болгарию не прокомментировал. Отсебятина: Варны, ЗП- оч. классно отдыхать сейчас, летом, т.е. Одесса загруженна отдыхающими, а оттуда паром работает, пара часиков и вы в Болгарии. И да, там и для аренды дешевле квартирки, и для покупки.
+
0
Lamo
Lamo
30 июня 2020, 12:35
#
В Софии на 10% дороже Киева — т.е. условно одинаковые цены покупки.
При этом аренда в Софии дешевле на 20% — т.е. в Киеве покупка жилья под сдачу в аренду ЗНАЧИТЕЛЬНО выгоднее — соответственно цены на жилье в Киеве привлекательные.
Еще будут попытки перевода стрелок?
+
0
Shamshir87
Shamshir87
1 июля 2020, 16:51
#
Рукалицо. Классно втюхивают инфу и % всяким недалеким =) пожалуйста, не пишите больше ничего, я все-таки хотел бы читать серьезные комментарии, а не анекдоты. Спасибо.
+
+86
bublik
bublik
29 июня 2020, 13:15
#
Основная угроза для рынка новостроек это, как ни странно, сами застройщики :) Новостройки построенные не качественно, без какой либо адекватной инфраструктуры, плана развития и т.д. оказались никому не нужны.
+
+6
Nedvigapro777
Nedvigapro777
29 июня 2020, 23:29
#
Строительная сфера была и остается одним из самых коррумпированных бизнесов в Украине. Не занес кому надо - не примут дом в эксплуатацию. Поэтому все предельно просто: должен быть кнут (большие штрафы для компаний и посадки руководства) и пряник (дерегуляция и упрощение получения документации на строительство).
+
0
mega5
mega5
30 июня 2020, 7:48
#
Если слуги народа введут норматив, что без риэлтора застройщик не имеет право продавать квартиры в новостройках и делать переуступки, то это будет драйвером для рынка.
+
+30
Lamo
Lamo
30 июня 2020, 9:06
#
А зачем там риэлтор нужен? это бесполезная прослойка, которая будет ни за что отжирать еще несколько %.
+
0
mega5
mega5
30 июня 2020, 11:38
#
Так в этом и весь смысл законодательных инициатив новой власти. А как сейчас проходит учёт переуступок и налогов с них? А риэлтор щепетильно занесёт объект недвижимости в базу, взяв за это 5%, затем проведёт пару переуступок, ещё по 5% два раза, а потом продаст ещё пару раз на вторичке в первые 2-3 года (5%+5%).
Но это всё налогами обложится. А иначе сделки эти идут, а налоги не платятся.
+
+15
Finansisstes
Finansisstes
30 июня 2020, 11:33
#
Оказывается спрос просел на 40%!!!
А не так давно я читал, что у застройщиков дела идут в гору. И что ни коронавирус ни фактор Укрбуда на покупателей не повлиял и квартиры улетают, как горячие пирожки!
Ну а если серьезно, то для привлечения инвесторов требуется принять правила игры на законодательном уровне, тем самым исключить фактор кидка. По принципу ФГВЛ в банковской системе. Лег банк - до 200тыс. грн ФГВЛ выплачивает вкладчику.
+
0
igor75
igor75
30 июня 2020, 15:26
#
Тут на форумі є баришня з ніком mary27, зараз вона напише, що так і потрібно лохів кидати, мол раз інвестор в нерухомість, то тебе не жалко, сам приймаєш риски... Десь в цьому дусі, а Ви про захист від кидків...
+
0
Shamshir87
Shamshir87
30 июня 2020, 21:06
#
В Украине есть законодательство, и вот отталкиваясь от него, люди и строят схемы. Когда вкладываются в квартиры-дома на уровне котлована, то люди должны понимать, какие риски они на себя берут, и что законом они не защищены. Например в тех же США, точно также как и в Украине, нету таких норм, что могут физ лица на уровне котлована и отсутствии проекта- вкладывать деньги в недвигу, или банально делать переуступку. И в ЕС такого нет...может тогда суть проблемы кроется в том, что есть богатые буратины, которые решили кого-то поиметь на бабки, а в итоге имеют их? Как думаете?
+
+15
igor75
igor75
1 июля 2020, 1:09
#
Думаю, коли в людини визиває радість, що когось, як ви виразились поїмели, значить ця людина квартиру сама не купляла...
+
0
Shamshir87
Shamshir87
1 июля 2020, 9:28
#
Скорее это не радость, а понимание что человек хотел схитрить и рубануть бабла, а на деле оказался тем кого обхитрили и с кого рубанули бабла. Это как люди, которые серьезно рассматривают вариант заработка на всяких альпари и казино. =)
+
+15
igor75
igor75
1 июля 2020, 15:57
#
Ми похоже з вами про різне думаємо! Ви про зрубити бабла, а я про те, що людина пів життя копила гроші, щоб купити собі житло, і жити скажем окремо від батьків, чи купити більш комфортне житло і т.д., а її просто киданули… А в вашому розумінні, люди які купляють житло це все хитрожопі бариги, яких не жалко киданути, це говорить, що ви житло собі не купляли, в противному разі притримувались б іншої точки зору…
+
+8
Lamo
Lamo
1 июля 2020, 16:13
#
Да он угол в 180 градусов - куда ему жилье покупать? он какой-то бред про недвижимость несет
+
0
Shamshir87
Shamshir87
1 июля 2020, 16:49
#
Это вы, наверное, не поняли: вот копил человек деньги пол жизни и все такое, значит он не богатый. Это означает что нужно делать все наверняка. Его никто не заставлял силой, не принуждал, вкладываться в квартиру дома, на стадии котлована, у него было много времени, чтобы нормы закона узнать итд итп. Но нет, он решил сделать все быстрее, чем другие, ведь он умный и успешный. В результате, другие, кто был беден и копил, через 5 лет покупают квартиру и заселяются, а товарищ который бога за бороду решил поймать- так и продолжает жить в родительском хруще.
+
0
igor75
igor75
1 июля 2020, 17:23
#
Похоже ви молода людина, і вам потрібно ще пожити, щоб зрозуміти, чим часто обертається «наверніка». Дальше думаю дискусія марна...
+
0
Shamshir87
Shamshir87
1 июля 2020, 17:25
#
Я когда покупал себе первое жилье, то я так и делал: покупал вторичку, потому что у меня есть мозги, и я четко представлял себе, что я, в тот момент- не мог рисковать сбережениями своими. Ну а тэлэпни- это не то, что зависит от возраста.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама