torka2009
Зарегистрирован:
10 января 2020

Последний раз был на сайте:
16 ноября 2020 в 10:03
Подписчики (23):
126053818603
126053818603
Sergio1963
Sergio1963
Alexeykiev
Alexeykiev
Venedikta1
Venedikta1
34170323
Serhii Kyrychenko
29 лет, Kyiv
dvded
dvded .
34 года, Киев
GENADIY26
Геннадий Олейник
51 год, Винница
davik
davik
ievguenii
ievguenii
Swetlanka7
Swetlanka7
GenaZag
GenaZag
33 года, Днепр
piyrwq
piyrwq
все подписчики
Виктория Берещак — Все о рынке недвижимости в Украине
обозреватель рынка недвижимости
26 июня 2020, 10:19

Три ключевые угрозы для рынка новостроек сейчас

Мы уже привыкли говорить о трендах, перспективах, вызовах и угрозах с позиции коронавируса и гибридного кризиса, который он повлек за собой.

Для рынка первичной недвижимости весенние месяцы вылились, прежде всего, в существенное падение спроса, которое, по очень скромным оценкам НБУ достигает 40%, а на деле, если проанализировать данные компаний из первой десятки киевских застройщиков, вылились в 60-75% в самый пиковый период. Были и те, кто провел карантин совсем без сделок. Как правило, в категории масс-маркета.

И если спрос — дело поправимое, ведь можно его наращивать, генерировать и управлять, когда закладываешь ценность в свой продукт (инвестиционную или создаешь полноценную экосистему для жизни с мультифакторной инфраструктурой), то есть несколько открытых вопросов, которые незаслуженно на данный момент попали в тень коронавирусной эпопеи. От них, как и от последствий коронакризиса, зависит многое для рынка недвижимости.

Во-первых, это будущее государственного регулирования строительного рынка. Вместо ГАСИ у нас появилось три новых органа, а также поменялась несколько процедура получения разрешительной документации. Вводятся чек-листы для выдачи разрешения и на ввод в эксплуатацию, на основе которых принимают решение соответственные органы.

При этом проверка на выполнение государственных строительных норм и градостроительным ограничениям заложена уже на стадии ввода в эксплуатацию. То есть, когда дом уже построен, готов и инвесторы и покупателю на низком старте ждут ключи. Честно говоря, сомнительное решение, учитывая человеческий фактор на всех этапах.

Однако, допустим, что все это домыслы и количество жаждущих читерить застройщиков и хапуг-чиновников у нас уже на нуле. Нужно тогда запускать новую процедуру и смотреть, как пойдет.

И вот тут, к слову, самое интересное. Новая инспекция градостроительства, судя по всему, на стадии обкатывания. Потому что процесс выдачи и согласований разрешений и ввода домов сейчас затянулся не на один месяц. Об это говорят не только по рынку, но и свидетельствуют цифры. К примеру, согласно данным URBANDATA.online, которые попали в мое распоряжение, с января по июнь нынешнего года в Киеве и области ввели в эксплуатацию на 40% меньше жилья в новостройках, чем за аналогичный период предыдущего года.

За период с 1 января по 1 июня 2020 года в Киеве и Киевской области застройщики получили разрешительные документы на строительство многоквартирных домов общей площадью свыше 765 тыс. кв. м, в то время как в прошлом году — 1,27 млн кв. м.

Да, часть отслоилась, потому что не достроили, перенесли сдачу из-за карантина, просели. Однако есть и абсолютно готовые дома, где затянулся процесс выдачи сертификата

Если не отладить работу в скором времени и умножить все на последствия карантина, когда треть объема рынка за счет наследия Укрбуда и простоев некоторых компаний сдвинули сроки, получим реальную угрозу в виде раздосадованных инвесторов/покупателей, которые праведным гневом обрушатся сначала на застройщика, потом на местные органы власти, а потом как пойдет.

Во-вторых, вопрос доступной ипотеки. Сложно с точностью сказать, какое количество реальных покупателей может получить рынок благодаря кредитованию жилья, звучат цифры от 300 тыс. до 500 тыс. человек, которые тут же возьмут и воспользуются программой для покупки жилья.

Думаю, в действительности, сначала количество будет меньше, ведь людям тоже требуется время, чтобы поверить, проверить на чужом опыте и принять реальность механизма. Однако то, что ипотека способна стать спасательным кругом для рынка, это факт. Это драйвер роста с мультипликативным эффектом на экономики страны. Последние подсчеты говорили об 11,5 грн ипотечного мультипликатора в ВВП страны.

Но давайте откровенно? Нет здоровых предпосылок для дешевого кредитования жилья прям здесь и сразу в масштабах страны. Снижение ключевой ставки Нацбанка, конечно, хорошо. Ряд банков уже отреагировали на решение и пошли на понижение ставки по ипотеке.

Однако вопрос, где брать дешевые ресурсы вдолгую, а также как снизить коэффициенты риска по ипотечным кредитам остаются открытыми. Я уже не говорю о том, кого кредитовать, а с кем быть поосторожней. Можно, конечно, обезопасить банку себя и кредитовать только готовые новостройки или вторичку, но цены на подобную недвижимость как раз оказываются неподъемными для ипотекозанимателей. Напомню, что разница в среднем для сегмента комфорт+ составляет 30% от цены на котловане до ввода в эксплуатацию.

Нереальным часто оказывается и первоначальный взнос в 30% для тех, кто мог бы воспользоваться банковским займом. Чтобы простимулировать ипотеку, его стоит снизить до 10-15%. А доступной ипотека для большего количества украинцев станет, когда ставка по ней опустится до 4,5-5%.

В-третьих, вопрос защиты прав инвесторов. Чтобы проблемных долгостроев и обманутых инвесторов было меньше, нужно принимать меры, а не бороться с последствиями, когда 90-100% квартир построено, а дама нет или он не готов.

Это не о том, как сделать всем хорошо и найти волшебную пилюлю. Создание резерва квартир как страховки, которую можно продать и отбить деньги только после завершению дома, страхование договоров купли-продажи или переход на эскроу-счета — пока вопрос с моделью защиты в нашей стране открыт.

Обязать продавать все 100% квартир по завершению строительства — это лишить львиную долю покупателей возможности обзавестись жильем. В идеале, разумеется, иметь пропорцию 70/30 или 80/20 в зависимости от категории или формата комплекса. Большая часть сделок на ранних этапах, часть — продажа готовых квартир. Строить с расчетом 70% — собственные средства, 30% — привлеченные.

Просмотров: 0
Следить за новыми комментариями

Комментарии - 32

+
+15
vladymyrkiev
vladymyrkiev
29 июня 2020, 10:32
#
''… Однако есть и абсолютно готовые дома, где затянулся процесс выдачи сертификата… ". Готовый дом и дом, который построен согласно ДБН и СНиП, имеет все разрешительные документы это разные вещи. В Киеве на Левом берегу есть один большой комплекс. В нём даже есть один готовый дом и ещё 4 где-то на разных этапах строительства. Только в суде у них отобрали разрешение на строительные работы и есть проблема с землёй. Вот и всё… И они сейчас включают дурачка мол вам нечего волноваться, мы всё порешаем. На вопрос почему не порешали уже сейчас (строительство идёт с 2017) в ответ только мычат и рассказывают что у них идут хорошо продажи.

Льготная ипотека, вроде бы касается только тех, кто участвует в программе «Доступне житло». Кстати, как там льготное кредитование бизнеса 5-7-9%? У льготной ипотеки те-же исполнители.

+
+91
AleksandrBank
AleksandrBank
29 июня 2020, 10:40
#
Ооооо неужели признали, что спрос упал и порой даже «ноль» сделок.
Какая это-система? Застройщики рисуют красивые комплексы, а на деле половины нет или вид ужастный, негде погулять или даже пройтись.

10-15%  аванс? Не мечтайте, риски выше. Отказ от оплат Клиентом через 3-6 мес и вы можете эту квартиру не продать за 85-90%, а с учетом карантина-вируса уйти в минус. На деле будет не менее 35% аванса и хорошие финансы.

ставки до 5%? Догоним Польшу после этого можно что-то говорить, а  пока ставка это профанация Президента.


ждем осени, выборы, цены еше упадут и продажи станут.
+
+51
bonv
bonv
29 июня 2020, 11:36
#
Ринок нерухомості став ринком нерухомості:)) Опускайте активно ціни..
+
+22
bonv
bonv
29 июня 2020, 11:39
#
Рассрочка от застройщика… — Разделим тяготы стройки по-честному… Мы пока не строим дом, а Вы — платите частями!:)
https://minfin.com.ua/ua/blogs/bonv/125944/
+
+30
Lamo
Lamo
29 июня 2020, 12:01
#
«если проанализировать данные компаний из первой десятки киевских застройщиков» - какие-какие данные проанилизировать? Стесняюсь спросить - а кто эти данные когда-либо предоставлял?
+
+15
Lamo
Lamo
29 июня 2020, 12:09
#
«строить с расчетом 70% — собственные средства, 30% — привлеченные» — это повлечет значительное удорожание жилья. Крутая идея (нет)!
и тоже — смысл давать кредит/рассрочку тому, кто не смог накопить даже 30% от стоимости?
Никогда квартиры в деловом центре страны не будут доступны людям со средними зарплатами — это нормально и так везде.
+
+26
Shamshir87
Shamshir87
29 июня 2020, 12:19
#
В Болгарии, Чехии, Венгрии- цены на квартиры дешевле чем у нас, даже если отбросить тот факт, что у них строители просят бОльшую зп, и земля у них стоит дороже, и стройматериалы- дороже. Хотелки застройщиков уменьшать надо, и коррупционную себестоимость.
+
+39
Lamo
Lamo
30 июня 2020, 9:05
#
Брешешь ведь - в Будапеште жилье в 2 раза дороже, чем в Киеве; в Праге вообще в 3,5 раза дороже...
Откуда вы все такие брехливые выползаете, из Ольгино?
+
0
Shamshir87
Shamshir87
30 июня 2020, 9:25
#
Посмотрел на тронио и товере- 1к в Будапеште от 28к евро. То что вы не умеете искать- это не проблема других людей, а ваша. Всего хорошего.
+
+39
Lamo
Lamo
30 июня 2020, 9:32
#
Есть нормальный ресурс numbeo.com — в нем показывается СРЕДНЯЯ цена на недвижимость.
ты совсем *** МИНИМАЛЬНЫЕ цены сравнивать?
+
0
Shamshir87
Shamshir87
30 июня 2020, 11:53
#
Во-первых, кто вам сказал что в Украине есть квартиры только в Киеве, во-вторых, аналогично, что квартиры есть только в Будапеште? Какая средняя цена? Откуда у вас вообще появилась идея смотреть не на локальных сайтах, а на сайтах перекупов? Странно что вы не линканули сайты элитки, мол- цэ ж Эуропа, там всё элитное :D Так что- если в теме не разбираетесь, и не хотите обо***- просто не комментируйте, и не потеряете ничего.
+
0
Lamo
Lamo
30 июня 2020, 12:31
#
1. сравнивал столицу со столицей. 
2. сравнивать надо сравнимые вещи - если не столицы, то какой город с каким сравнивать?
3. указанный мной сайт - это на сегодняшний день самый адекватный международный ресурс статистики по стоимости жизни.
4. при чем здесь «элитка»? Вы не в теме и какую-то чушь пишите.
+
0
Shamshir87
Shamshir87
30 июня 2020, 13:40
#
«указанный мной сайт - это на сегодняшний день самый адекватный международный ресурс статистики по стоимости жизни.»-рукалицо
+
0
mega5
mega5
30 июня 2020, 11:33
#
Если человек из Будапешта не понимая реалии киевского рынка недвижимости захочет купить квартиру в Киеве, ему Интернет выдаст, что цены стартуют с 175 тысяч гривен на новые квартиры (объекты Войцеховского), на т.называемые гостинки со своим с/узлом и общей кухней от 10-12 тыс. долларов. 
А когда я реально заходил в АН в Будапеште, там цены в 1,5-2,5 раза выше Киева.
+
0
Shamshir87
Shamshir87
30 июня 2020, 11:55
#
Вот плюсую. И да, странно что никто Болгарию не прокомментировал. Отсебятина: Варны, ЗП- оч. классно отдыхать сейчас, летом, т.е. Одесса загруженна отдыхающими, а оттуда паром работает, пара часиков и вы в Болгарии. И да, там и для аренды дешевле квартирки, и для покупки.
+
0
Lamo
Lamo
30 июня 2020, 12:35
#
В Софии на 10% дороже Киева — т.е. условно одинаковые цены покупки.
При этом аренда в Софии дешевле на 20% — т.е. в Киеве покупка жилья под сдачу в аренду ЗНАЧИТЕЛЬНО выгоднее — соответственно цены на жилье в Киеве привлекательные.
Еще будут попытки перевода стрелок?
+
0
Shamshir87
Shamshir87
1 июля 2020, 16:51
#
Рукалицо. Классно втюхивают инфу и % всяким недалеким =) пожалуйста, не пишите больше ничего, я все-таки хотел бы читать серьезные комментарии, а не анекдоты. Спасибо.
+
+86
bublik
bublik
29 июня 2020, 13:15
#
Основная угроза для рынка новостроек это, как ни странно, сами застройщики :) Новостройки построенные не качественно, без какой либо адекватной инфраструктуры, плана развития и т.д. оказались никому не нужны.
+
+6
Nedvigapro777
Nedvigapro777
29 июня 2020, 23:29
#
Строительная сфера была и остается одним из самых коррумпированных бизнесов в Украине. Не занес кому надо - не примут дом в эксплуатацию. Поэтому все предельно просто: должен быть кнут (большие штрафы для компаний и посадки руководства) и пряник (дерегуляция и упрощение получения документации на строительство).
+
0
mega5
mega5
30 июня 2020, 7:48
#
Если слуги народа введут норматив, что без риэлтора застройщик не имеет право продавать квартиры в новостройках и делать переуступки, то это будет драйвером для рынка.
+
+30
Lamo
Lamo
30 июня 2020, 9:06
#
А зачем там риэлтор нужен? это бесполезная прослойка, которая будет ни за что отжирать еще несколько %.
+
0
mega5
mega5
30 июня 2020, 11:38
#
Так в этом и весь смысл законодательных инициатив новой власти. А как сейчас проходит учёт переуступок и налогов с них? А риэлтор щепетильно занесёт объект недвижимости в базу, взяв за это 5%, затем проведёт пару переуступок, ещё по 5% два раза, а потом продаст ещё пару раз на вторичке в первые 2-3 года (5%+5%).
Но это всё налогами обложится. А иначе сделки эти идут, а налоги не платятся.
+
+15
Finansisstes
Finansisstes
30 июня 2020, 11:33
#
Оказывается спрос просел на 40%!!!
А не так давно я читал, что у застройщиков дела идут в гору. И что ни коронавирус ни фактор Укрбуда на покупателей не повлиял и квартиры улетают, как горячие пирожки!
Ну а если серьезно, то для привлечения инвесторов требуется принять правила игры на законодательном уровне, тем самым исключить фактор кидка. По принципу ФГВЛ в банковской системе. Лег банк - до 200тыс. грн ФГВЛ выплачивает вкладчику.
+
0
igor75
igor75
30 июня 2020, 15:26
#
Тут на форумі є баришня з ніком mary27, зараз вона напише, що так і потрібно лохів кидати, мол раз інвестор в нерухомість, то тебе не жалко, сам приймаєш риски... Десь в цьому дусі, а Ви про захист від кидків...
+
0
Shamshir87
Shamshir87
30 июня 2020, 21:06
#
В Украине есть законодательство, и вот отталкиваясь от него, люди и строят схемы. Когда вкладываются в квартиры-дома на уровне котлована, то люди должны понимать, какие риски они на себя берут, и что законом они не защищены. Например в тех же США, точно также как и в Украине, нету таких норм, что могут физ лица на уровне котлована и отсутствии проекта- вкладывать деньги в недвигу, или банально делать переуступку. И в ЕС такого нет...может тогда суть проблемы кроется в том, что есть богатые буратины, которые решили кого-то поиметь на бабки, а в итоге имеют их? Как думаете?
+
+15
igor75
igor75
1 июля 2020, 1:09
#
Думаю, коли в людини визиває радість, що когось, як ви виразились поїмели, значить ця людина квартиру сама не купляла...
+
0
Shamshir87
Shamshir87
1 июля 2020, 9:28
#
Скорее это не радость, а понимание что человек хотел схитрить и рубануть бабла, а на деле оказался тем кого обхитрили и с кого рубанули бабла. Это как люди, которые серьезно рассматривают вариант заработка на всяких альпари и казино. =)
+
+15
igor75
igor75
1 июля 2020, 15:57
#
Ми похоже з вами про різне думаємо! Ви про зрубити бабла, а я про те, що людина пів життя копила гроші, щоб купити собі житло, і жити скажем окремо від батьків, чи купити більш комфортне житло і т.д., а її просто киданули… А в вашому розумінні, люди які купляють житло це все хитрожопі бариги, яких не жалко киданути, це говорить, що ви житло собі не купляли, в противному разі притримувались б іншої точки зору…
+
+8
Lamo
Lamo
1 июля 2020, 16:13
#
Да он угол в 180 градусов - куда ему жилье покупать? он какой-то бред про недвижимость несет
+
0
Shamshir87
Shamshir87
1 июля 2020, 16:49
#
Это вы, наверное, не поняли: вот копил человек деньги пол жизни и все такое, значит он не богатый. Это означает что нужно делать все наверняка. Его никто не заставлял силой, не принуждал, вкладываться в квартиру дома, на стадии котлована, у него было много времени, чтобы нормы закона узнать итд итп. Но нет, он решил сделать все быстрее, чем другие, ведь он умный и успешный. В результате, другие, кто был беден и копил, через 5 лет покупают квартиру и заселяются, а товарищ который бога за бороду решил поймать- так и продолжает жить в родительском хруще.
+
0
igor75
igor75
1 июля 2020, 17:23
#
Похоже ви молода людина, і вам потрібно ще пожити, щоб зрозуміти, чим часто обертається «наверніка». Дальше думаю дискусія марна...
+
0
Shamshir87
Shamshir87
1 июля 2020, 17:25
#
Я когда покупал себе первое жилье, то я так и делал: покупал вторичку, потому что у меня есть мозги, и я четко представлял себе, что я, в тот момент- не мог рисковать сбережениями своими. Ну а тэлэпни- это не то, что зависит от возраста.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться