Володимир Копоть

14 апреля 2022, 12:25

Ринок нерухомості завмер в очікуванні перемоги, нових інвестицій, розбудови та відбудови зруйнованого житла. Деякі забудовники уже анонсували продовження будівельних робіт. Держава започаткувала нові програми з підтримки громадян, які втратили цілком або частково житло. В цьому аспекті цікавим є питання, чи будуть продовжуватися афери на ринку, шахрайські дії з документами і т.д. і т.п. Якось спілкувався з колегами з цього питання, і вони відзначали, що перевірка нерухомості сервісами, а також юристами буде не потрібна, оскільки свідомість громадян змінилась під час війни, влада також переосмислить процеси контролю за сферу будівництва і ринку нерухомості в цілому. Проте, я дещо більш песимістичний, бо мародери як були, є і будуть. І нам з вами від цього нікуди не подітись. Зауважу основні ризики в будівельній галузі та ринку нерухомості, які чекають покупців та інвесторів після перемоги України у війні. По-перше, очікую зловживань зі сторони продавців вторинного ринку, які, прикриваючись втратою документів, будуть намагатися продати житло (часто і не своє) за підробленими документами. По-друге, з’являться ряд «посередників», які за плату намагатимуться «допомогти» отримати житло або компенсацію від держави за зруйноване або пошкоджене майно. По-третє, рішення, які ухвалює уряд і профільні міністерства, приймаються в авральному режимі, що зумовить конфлікт між нормами законодавства, що в свою чергу призведе до плутанини, а також в появі підстав відмовити громадянам на їх право компенсації. По-четверте, забудовники уже об’єдналися задля формування єдиної позиції щодо змін до містобудівного законодавства, правил забудови територій, підходів до видачі дозволів на будівельні роботи тощо. Це робиться для того, аби полегшити процес входу в цей бізнес і надолужити темпи будівництва на рівень довоєнного часу. Варто зауважити, що далеко не всі будуть зловживати спрощеними процедурами (у разі їх прийняття), прикриваючись державними програмами, але такий ризик існуватиме. І в-п’яте, до війни умови договорів із забудовниками та схеми фінансування були, м’яко кажучи, не на користь покупців. Думаю, що з початком відновлення будівельного ринку, умови таких договорів погіршаться, що буде зумовлене кількістю пропозицій від населення. З огляду на вище перелічені потенційні ризики, вважаю, що юридичні сервіси з перевірки нерухомості та юристи з аудиту будівельних об’єктів продовжать відігравати значну роль в процесі відновлення ринку купівлі-продажу об’єктів нерухомого майна, аби після війни будівельний ринок та ринок нерухомості таки став цивілізований, прозорий і в рамках правового поля, як цього заслуговують покупці та інвестори в об’єкти нерухомості в Україні.

5 января 2022, 10:29

Пандемія COVID-19 змінила спосіб ведення бізнесу: від планування та закриття проєктів до найму працівників і зустрічей з клієнтами. Наслідки пандемії ми відчували і цього року, але крім неї трапилось багато інших подій які вплинули на ринок нерухомості. Пригадаємо що сталось цього року, та спробуємо скласти прогноз на наступний. Іпотека 7% річних Цього року уряд запровадив вигідну іпотеку під 7%, в цілому, сама ідея позитивне явище, якби не декілька але. По перше ефективна ставка далеко не 7%, а ближче до 11. по друге, є суттєві обмеження, які дають змогу скористатися цією програмою одиницям. Саме через це в 2021 році було видано дуже мало кредитів і я вважаю, що дана програма була провалена. Можливо в 2022 році уряд зробить відповідні висновки і перегляне цю програму, щоб більша кількість людей змогла дійсно скористатися програмою і купити омріяне житло. Реформа ДАБІ Реформа ДАБІ почалась ще в 2020 році, аби створити в Україні зрозумілі та прозорі умови для роботи будівельної сфери і мала завершитись цього року. Втім від зміни доданків сума не міняється. Так і в цьому випадку сталося, бо заміна одного органу на інший не отримала очікуваного ефекту. Ба більше, в цьому році вже були скандали, коли сертифікат був виданий на будівлю, яка ще не була готова до експлуатації. Мова йде про ЖК Creators City. Допоки рішення щодо видачі дозволів чи сертифікатів будуть приймати люди на прозорий архітектурно-будівельний нагляд марно сподіватись. Податки на нерухомість Автори законопроєкту №5600 хотіли збільшити бюджетні надходження, зобов’язавши компанії платити ПДВ під час проведення операцій з нерухомістю на вторинному ринку (купівля/продаж готового житла, яке раніше вже було у власності). Норму про ПДВ було під тиском громадськості і забудовників було виключено, тому тут можна не переживати. Але в цьому ж законі таки ввели податок на продаж з третього об'єкта нерухомості в одному календарному році за ставкою 18% з різниці вартості між покупкою і продажем (якщо така покупка була задекларована), це стосується і продажу земельних ділянок. Захист прав інвесторів Верховна Рада підтримала в першому читанні за основу проєкт Закону № 5091 про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому. Він має багато позитивних моментів, особливо в частині врегулювання земельних питань, взаємовідносин із ЖБК, апартаментів та можливість передавати в іпотеку майнові права на об'єкти незавершеного будівництва. Законопроєкт покликаний допомогти у захисті прав інвесторів, однак, на мою думку, навряд чи суттєво вплине на результат боротьби з довгобудами і незаконними будівництвами. Варто зачекати остаточної редакції, бо як показує практика до прийняття закону ще може відбутися дуже багато змін. Введення житла в експлуатацію онлайн «Дія» запустила функцію введення житла в експлуатацію та «будівельної амністії» Не треба ходити до ЦНАПу чи інших органів, щоб ввести будівлю в експлуатацію. Це стосується житлових, садових, дачних будинків та присадибних будівель. Якщо вони були зведені до квітня 2015 року та їхня площа не перевищує 300 кв. м. Задум Дії полягає в тому, щоб спростити життя українцям. Частково це вдається, хоча з точки зору врегулювання питань у будівництві ще є над чим працювати. Час покаже, бо процес тільки запустили й з коліс виправляють хиби в реєстрації та подачі документів. І остання новинка року — реєстр усіх довгобудів Уряд затвердив порядок формування переліку «довгобудів», в ньому має бути інформація про недобудовані житлові будівлі або їх комплекси тому числі ті, які мають ознаки самочинного будівництва. Наступного року органи місцевого самоврядування мають провести інвентаризацію. Реєстр — це звісно добре, але залишається питання в практичній площині: ми знаємо де довгобуди і недобудови, але що робити з цим далі? Які механізми добудови? Тенденції які будемо спостерігати у 2022 Ціни на нерухомість Ціни на житло на первинному ринку у 2021 році — зросли на 46% (у порівнянні січень-грудень 2021 р). Причини: подорожчання цін на будівельні матеріали, подорожчання ціни на газ, який є основоположним чинником формування ціни на матеріали, а також величезний попит на новобудови зі сторони покупців житла. У 2022 буде відчуватися спад попиту на новобудови, що призупинить різке зростання ціни, але й зниження навряд чи варто чекати. Можливо деякі девелопери будуть пропонувати знижки та акції. Доповнена реальність (AR) Якщо раніше для забудовника було новинкою — оновлювати фото з будівництва, зараз цим нікого не здивуєш. В гру вступають елементи доповненої реальності — коли у відділі продажів за допомогою окулярів AR ти можеш прогулятись майбутнім житловим комплексом та віртуальною квартирою, або зі свого комп'ютера переглянути інтерактивне планування житла. Енергоефективне будівництво В багатьох нових будівництв з’являється більше озеленення, тіньових зон, архітектурні форми будівель та громадських просторів стають більш орієнтовані на специфіку клімату. Таким чином архітектори намагаються зменшити вплив на навколишнє середовище. Світ прагне відвернути зміну клімату, тому багато будівельників звертаються до енергоефективних технологій. В Україні вже є приклади таких комплексів і наступного року їх кількість збільшиться. Цифровізація послуг Цього року у сфері нерухомості й будівництва з’явилось багато нових послуг, які можна отримати онлайн: дозвіл на виконання будівельних робіт, декларація про готовність до експлуатації, видача будівельного паспорта тощо. З новинок 2022 в «Дії» запрацює послуга — декларування місця проживання, таким чином змінити «прописку» можна буде онлайн. Також уряд розробляє систему «Простір житлово-комунальних послуг», яка дозволить сплатити за комунальні послуги онлайн. Послуги у сфері містобудівної діяльності теж будуть переходити в онлайн. Фінальні думки Коли ми говоримо про 2022 рік — думаю, що для сфери нерухомості настав чудовий час, щоб подолати деякі з проблем, які вона має. Щоб ризикових угод ставало менше, покупці нерухомості ставали більш обачними інвестуючи в нове будівництво, а забудовники переходили на світлу сторону і були чесними як пред собою так і перед покупцями.

8 сентября 2021, 17:14

8 вересня 2021 року може стати знаменною датою, адже народні депутати проголосували законопроект №5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Його журналісти вже встигли назвати як закон для захисту інвесторів на первинному ринку нерухомості. Але чи справді це так і що зміниться у разі підписання цього документу Президентом України. Отже, давайте коротко пройдемось що цікавого на нас чекає в частині змін до чинного законодавства. 1. Незалежно від строку оренди, якщо будинок збудовано, то первісний користувач або власник земельної ділянки втрачає своє право власності або користування . Тут врегульоване питання, коли, напр., закінчується строк оренди, об’єкт ще недобудовано, а землекористувач відмовляє в продовженні оренди. Слушно, тепер землекористувачі і власники, які по факту були раніше замовниками будівництва, тепер двічі подумають чи віддавати свої права на забудову ділянки третіми особами. Для інвестора – ні тепло, ні холодно від цього нововведення. 2. Якщо будинок збудовано Житлово-будівельним кооперативом (ЖБК), то власником будинку стає не ЖБК, а його члени у спільній сумісній власності . Тут якраз врегульоване питання зловживань зі сторони ЖБК при будівництві і розподілення квартир між членами ЖБК. Плюсик в карму народним обранцям. 3. Також у спільну сумісну власність передаються приміщення загального користування, обладнання та земельна ділянка. Аплодуємо стоячи. Нарешті і так логічне явище змогли врегулювати на рівні закону. То ж тепер «рейдерам» не так просто буде захоплювати, чи то б пак, привласнювати горища та підвальні приміщення. 4. Відтепер можна віддавати в заставу майбутні об’єкти нерухомості. Це чого не було на ринку, тепер буде. Купуючи квартиру в новобудові, можна закласти об’єкт в іпотеку, отримати під це кошти. Все нічого, от тільки якщо об’єкт таки недобудується, то кошти доведеться віддавати банку. Тобто ця норма не рятує інвестора чи покупця. 5. Застава нерухомого майна, в тому числі незавершеного будівництва, як і раніше підлягає держаній реєстрації. Тут нічого нового. Будь-які операції з нерухомістю підлягають державній реєстрації. Але є маленьке уточнення: тепер можна і треба реєструвати об’єкти незавершеного будівництва. 6. Попередній договір щодо купівлі-продажу об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню . Ніяких договорів про наміри, в простій письмовій формі тощо. Ця норма покликана припинити спекуляції горе-ріелторів, які підписують що завгодно з клієнтами без жодних юридичних наслідків, аби не втратити свою комісію. Подивимось, чи норма запрацює. 7. Гарантійний платіж 10% від ціни договору. Передбачається, що загальний розмір будь-яких платежів на підтвердження зобов'язання за попереднім договором щодо укладення договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості не може перевищувати десяти відсотків вартості об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, передбаченої попереднім договором. При цьому, встановлення інших фінансових зобов’язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором щодо укладення договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості не допускається. Це означає, що забудовники втрачають інструмент гарантування оплати інвесторами 100% вартості об’єкту нерухомості. Вочевидь, зіштовхнемося з новими видами позовів до інвесторів від забудовників про сплату штрафних санкцій, які будуть прописані у попередніх договорах. Їх, штрафи, можна залишати в попередніх договорах. І ставлю на те, що забудовники будуть вписувати не просто драконівські штрафи, які є сьогодні на ринку попередніх договорів, а мегадраконівські санкції. 8. Нарешті виключили норму, за якою інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, могло здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств . Це призведе до нормалізації ринку і простих схем купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості без складних ФФБ, деривативів, облігацій тощо. 9. В частині рекламування майбутніх об’єктів тепер забудовники зобов’язані надавати реквізити дозвільних документів; ідентифікатор об’єкта будівництва; адресу вебсайту; дані про право користування чи володіння земельною ділянкою; ліцензії у суб’єкта господарювання, що здійснює будівництво об’єктів, які за класом наслідків(відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками. Якщо інвестори, не маючи цієї інформації від забудовника все рівно будуть купувати квартири у них, тоді вже не знаю чим ще допомогти інвесторам, які люблять грати у рулетку з долею. 10. В договорі з ФФБ тепер має бути обов’язковим пункт про відповідальність сторін договору за невиконання або неналежне виконання умов договору (у тому числі порушення, пов’язані з нецільовим використанням коштів; виконання будівельних робіт з порушенням проектної документації на будівництво об’єкта; порушення строків виконання будівельних робіт та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта; не передання управителю дозвільної, виконавчої, технічної та іншої документації, необхідної для завершення будівництва об’єкта . Прогнозую, що це не суттєво вплине на забудовників і їх захист інвесторів, оскільки ці пункти юристи додатуть, але штрафи будуть настільки мізерні, що можна було б їх і не встановлювати. 11. Увага усім, хто придбав апартаменти замість квартири. Для вас хороші новини. Відповідно до закону, місце проживання – це житло, розташоване на території адміністративно-територіальної одиниці, в якому особа проживає, а також апартаменти (крім апартаментів у готелях), кімнати та інші придатні для проживання об’єкти нерухомого майна, спеціалізовані соціальні установи, заклади соціального обслуговування та соціального захисту, військові частини. Це означає, що після набрання чинності цього закону ви зможете зареєструвати своє місце проживання у своїх апартаментах, що раніше не вважалися житловим фондом. 12. При зміні проекту будівництва тепер потрібна згода згоду усіх співвласників об’єкту. Тепер забудовник не зможе самовільно змінювати проект, яким можна змінити поверховість, вигляд фасаду, планування приміщень тощо. Це добре для інвесторів, але ставить у невигідне положення забудовника, адже у разі виявлення помилки ви проекті або бажанні покращити щось, йому це зробити буде вкрай складно, особливо, коли він будує об’єкт на сотні квартир. Ще є багато специфічних нюансів щодо спадкування об’єктів незавершеного будівництва, іпотеки, порядок стягнення у виконавчих проваджень на майбутні об’єкти, порядок реєстрації спеціальних прав, але це суто технічні моменти, які потрібно розбирати в кожному конкретному випадку. Наразі, я описав вище найцікавіші зміни на мою думку. Що ж, чекаємо на підписання Президентом і офіційне опублікування. А я поки піду читати і вивчати нову термінологію, яку передбачає закон як-то спеціальне майнове право, гарантійна частка будівництва, подільний/неподільний об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості та порядок їх реєстрації. Якщо цікавить моя думка щодо всіх цих понять і питань в новому законі, напишіть про це у коментарях.

28 января 2021, 17:17

Купити квартиру можна не тільки на первинному ринку у забудовників, на вторинному ринку у фізичних осіб, а і заставну нерухомість у банків, яку з якихось причин конфіскували у попередніх власників. Проте чи безпечна з юридичної точки зору така купівля? Як банки отримують нерухомість? Люди беруть в банку позику на велику суму під заставу якогось майна, наприклад нерухомості. Якщо це іпотечний кредит — тоді заставою є придбана нерухомість. Проте не всім вдається повернути кредитні кошти. Ось тут доводиться шкодувати про минулу легковажність, адже коли позичальник перестав виплачувати борг по кредиту, банк або інша фінансова установа має право вилучити і реалізувати заставне майно. Є два способи як банки отримують майно для реалізації: добровільно і примусово. Позичальник, який не в змозі виплачувати кредит — добровільно передає заставне майно в рахунок погашення боргу. Подальше придбання такої нерухомості зводить до мінімуму ризики, що договір купівлі-продажу з якихось причин може бути визнаний недійсним. З одного боку банк, як зацікавлена ​​сторона, приділяє увагу правомірності угоди, з іншого боку — майно було передано добровільно. Проте в цьому випадку ціна нерухомості не особливо відрізняється від ринкової. Якщо боржник не хоче передавати майно банку добровільно, або самостійно продавати, щоб виплатити кредит в такому випадку за рішенням суду майно виставляється на аукціон. Банки не є професійними гравцями на ринку нерухомості, вони прагнуть якнайшвидше повернути гроші в обіг. З огляду на це ціни на нерухомість, яка дісталася як застава по невиплаченому кредиту, значно нижчі ринкових. Як придбати заставну нерухомість? В основному заставне майно банки продають на аукціонах. Аукціон проводиться або на персональних інтернет-майданчиках банків, або на спеціалізованих платформах, тільки після закінчення судового процесу, в якому суд прийняв рішення на користь банку. Продаж квартири з аукціону — це крайні дії на які йде банк аби повернути кошти. Заставна квартира може бути іпотечною, або закладеною для отримання кредиту. Найчастіше продають квартири боржників по кредитах, оскільки вся процедура виставлення квартири на аукціон, включаючи попередній судовий процес, займає як мінімум рік. На аукціонах банки продають не лише квартири, а і заміські будинки, комерційну нерухомість і землю. Серед пропозицій є дуже вигідні варіанти з низькою ціною. Якщо вартість нерухомості значно нижча за ринкової варто ще раз подумати про те чи варто купувати. Низька вартість може свідчити про ризики, пов'язані або з нерухомістю, або з організацією торгів. Початкову ціну лота визначає незалежний оцінювач. Всі учасники аукціону вносять завдаток що залежить від початкової ціни заставного майна. Торги виграє той хто запропонує найвищу ціну. Той хто програв — повертає завдаток, той хто виграв має сплатити повну суму заявлену в аукціоні. Які ризики? Купуючи нерухомість від банку на аукціоні є ризик придбати житло з мешканцями. Наприклад з колишніми власниками які не виписались з квартири. Крім того проблеми можуть виникнути якщо в квартирі прописані люди з інвалідністю, або діти адже їх не можна зняти з реєстраційного обліку. Займатися виселенням доведеться вам, тому що банк за це не відповідає. Таким чином, звільнення квартири може розтягнутися на тривалий термін. Якщо покупець не захотів добровідльно віддавати майно банку, висока ймовірність того, що він спробує це майно повернути. Варіантів розвитку подій кілька: оспорювання кредитного договору, оспорювання договору застави, визнання аукціону недійсним. Також на квартирі можуть висіти непогашені борги власника, оплачувати які доведеться новому власнику. Купуючи в банку іпотечне житло, зазвичай можна ознайомитися тільки з документами, оскільки банк немає ключів від квартири. Чи купувати таке житло, вирішувати покупцям, але практика показує що доволі часто покупці відмовляються від «кота в мішку» і не беруть участь в аукціоні. Як убезпечити угоду? Якщо вирішите придбати заставну квартиру, варто пам’ятати, що банк не гарантує чистоту угоди і відсутність ризиків. Проте їх можна зменшити, якщо уважно ознайомитись з документами, а ще краще залучити до огляду документів професійних юристів. Документи, які варто оглянути, якщо нерухомість передана добровільно: кредитний договір, або договір застави; наявність інших обтяжень майна (наприклад, щодо податкових зобов'язань, заборгованість по комуналці); відсутність судових розглядів щодо предмета застави; витяг про реєстрацію права власності, інформаційна довідка або реєстраційне посвідчення; технічний паспорт на квартиру, щоб перевірити чи не здійснювались незаконні перепланування; довідка про зареєстрованих осіб; Якщо нерухомість банк отримав примусово, варто оглянути всі вище перелічені документи з урахуванням рішення суду про примусове стягнення і чи воно не оскаржується, упевнитися, що в квартирі не зареєстровані неповнолітні. Купуючи іпотечну квартиру шляхом заміни боржника в зобов'язанні в першу чергу, у договорі необхідно перевірити пункт переведення боргу, на предмет відсутності додаткових комісій та інших платежів. Зараз покупець має винятковий вибір високоякісного житла на первинному і вторинному ринка без обтяжень і іншого головного болю. Та все ж є ті, кого купівля заставної нерухомості приваблює своїм цінником. Для того, щоб клопоти з заставним майном мали сенс, ви повинні бачити помітні вигоди для себе.

26 сентября 2020, 18:21

У столиці налічується 232 ризикових об'єкти будівництва, що становить 53,3% від загальної кількості будинків, що зводяться. Найбільша кількість ризикових новобудов зосереджена в Деснянському районі, потім Голосіївський і Шевченківський, найменш проблемний Оболонський район. Такі дані дослідження Monitor.Estate, яке ми проводили на початку вересня. Розберемося, що таке проблемна новобудова? Ознак, за якими визначають проблемний об'єкт, може бути досить багато, але далеко не всі з них призводять до серйозних наслідків. В досліджені ми виокремлюємо такі критерії ризиковості: відсутність ліцензій на виконання будівельних робіт, зведення на землях без відповідного цільового призначення або без сформованої земельної ділянки, будівництво без повного пакету дозвільних документів. Новобудови, які починають зводити без цих документів ризикують мати проблеми в майбутньому. Ліцензія на будівництво — це інструмент забезпечення контролю з боку держави, щоб її отримати компанія має відповідати певним критеріям та вимогам. Якщо вимоги не дотримані забудовники не отримують ліцензій, отже не мають права будувати, а якщо будують, то роблять це не законно і якість таких робіт ніхто не може гарантувати. Цільове призначення земельної ділянки – це її використання за призначенням, яке визначене документацією із землеустрою у встановленому законом порядку. Тобто, будівництво на землях які не відповідають цільовому призначенню, а саме для житлової та громадської забудови — заборонено законом. Земля з правильним цільовим призначенням закінчується, але забудовників це не зупиняє, вони шукають підходящі ділянки для забудови, не дивлячись на її цільове та функціональне призначення і починають зводити багатоповерхівки. Ще одна поширена проблема це будівництво без документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт. В деяких компаній ці документи були, але після перевірок контролюючим органом вони були анульовані. Та недобросовісних забудовників це не лякає, вони і далі продають квартири. Хто винен в появі проблемних новобудов? В першу чергу недосконалість містобудівної системи провокує появу нових проблемних будівництв. Доволі часто контролюючі органи не виконують своїх функцій, або виконують їх не в повній мірі. Є вина і забудовників, які свідомо порушують закон і будують без документів. Їх не лякають штрафні санкції, бо ще є структури з якими можна домовитись. Не всі забудовники зло, умовно надійна компанія, що отримала всі документи, має всі дозволи не застрахована від змін влади і зміни політики, яку ведуть чиновники в своїх кабінетах. В процесі будівництва, може трапитись, що завгодно — палиці в колеса буде ставити міська чи районна адміністрація, підведе підрядник чи раптові зміни погоди. Фінансові або правові складнощі виникають навіть у найдосвідченіших і, здавалося б, надійних девелоперів. За нашим дослідженням, всього до процесу будівництва залучено 712 компаній: замовники будівництва, проектувальники об’єкту, підрядні організації та девелопери, під брендом якого новобудова рекламується. З них: 96 зареєстровані за адресами масової реєстрації – це 13,48% від всіх компаній, 178 компаній мають податковий борг – 25%. Також зафіксовано сотні кримінальних справ, в яких фігурують 389 компаній. Більшість кримінальних справ стосуються використання схем фінансування будівництва та залучення фіктивних компаній, за допомогою яких забудовники занижують базу оподаткування. Ще один сегмент справ — не правомірність передачі земельних ділянок державної власності у користування юридичних осіб. Існують проекти, які з самого початку ніхто навіть не збирався будувати, ці комплекси одразу задумувались як «продаж повітря» от тільки інвестори цього не знали. Кажуть, що в проблемах інвесторів винні самі інвестори і це теж правильно, адже незнання всієї інформації про забудовника не звільняє інвестро від карколомних наслідків. Що робити з проблемними об’єктами? Найпростіше рішення — не допускати їх появу, а ті що вже є притягнути до відповідальності. Знести ряд незаконних об’єктів, виплатити компенсації інвесторам — але це варіант якоїсь утопії. В реальності ж за проблемні об’єкти відповідає місцева влада. Якою б жахливо не здавалась проблема її можна вирішити. Для цього потрібна згуртованість інвесторів і воля місцевих органів самоврядування. Якщо чиновники не хочуть брати відповідальність за проблемні новобудови — їх потрібно змусити це робити. Це можуть бути публічність проблем — мітинги, протести, розголос в соціальних мережах та медіа, а також судові спори. Важливим є також постійний моніторинг нового будівництва та швидке реагування органів влади на дзвіночки про наявність порушень з боку забудовників. Якщо перші варіанти в багато чому не залежать від нас, то з моніторингом можемо допомогти. Була б на то воля чиновників та народних обранців.

10 июля 2020, 13:58

  На початку липня відеоблогу про нерухомість Monitor Estate — 18 місяців. За цей час на каналі 91 відео, понад 2200 підписників і більше ніж 600 тисяч переглядів. Я є його автором і співзасновником компанії Monitor.Estate. Далі розповідаю для чого веду блог та чому професійні блоги потрібні українцям. Невдачі й успіхи Уявіть ви запустили проект, маєте команду, стартовий капітал затишний офіс, але не маєте клієнтів. Очікування, що класний продукт одразу стане популярним не справдилось. Саме тоді з’явилась ідея зробити youtube-канал про нерухомість, для того аби розширити коло своєї аудиторії. Вже у січні 2019 ми завантажили перший промоційний ролик сервісу автоматичної перевірки Monitor.Estate. Трохи згодом почали додавати сюжети та програми з телеканалів де мене запрошували як експерта, спілкувались з фахівцями про проблеми первинної нерухомості: перевірку, нечесних забудовників. Клієнти приходили, але не з youtube. Попри те, що очікування не справдились закидати канал мені не хотілось. За 17 років юридичної практики, клієнти ставили одні й ті ж питання: як перевірити об’єкт, чи є ризики якщо забудовник не має ліцензії, на що звертати увагу в договорах, чи добудують довгобуд та десятки інших. Я зрозумів, що цієї інформації бракує і щоб мені її не повторювати сотню разів, можна записати відео. Так і змінилася мета каналу з комерційної на просвітницьку. Блогерство поставило переді мною нові виклики: я не був ані телеведучим, ані журналістом, ані блогером, тому доводилось вчитись говорити на камеру. Розповідати так, аби відео додивились до кінця. Ми зробили регулярну рубрику — «поради юриста» — де я давав відповіді на популярні питання, які ставлять інвестори юристам, потім давав поради щодо придбання нерухомості. Був ряд питань на які, я не міг дати відповіді: починаючи від того, як робити ремонт в новобудові закінчуючи тим, як держава буде розв'язувати проблеми постраждалих від забудовників інвесторів. Я маю свою скромну думку з багатьох питань, але не можу бути експертом у всьому, тому почали запрошувати компетентних гостей. Вийшло відео з президентом Конфедерації будівельників України Левом Парцхаладзе про те, для чого українцям іпотека та як вона може підвищити темпи будівництва, з журналісткою Вікторією Берещак говорили про те як медіа впливають на вибір інвесторів купувати чи ні ту чи іншу квартиру. Про ремонт і дизайн квартири розповідала Ольга Новікова, співзасновниця дизайн-студії Martin’s також запрошували інвесторів аби разом провести юридичний аудит новобудови. Карантині виклики й ідеї До карантину ми мали дві постійні рубрики: «поради юриста» та «інтерв’ю з експертами» відео виходило щочетверга. Та в умовах карантину довелось змінити підходи і час виходу. Приходило все більше питань про зміни ринку нерухомості, чи будуть з’являтись нові довгобуди, чому зупинились будівництва. Питань було більше ніж міг вмістити один відеоблог, тож я провів вебінар як працюватиме ринок в нових умовах та кілька разів робив прямі ефіри з експертами. Хвиля питань трохи вщухла і з’явились нові ідеї: робити випуски новин з акцентом на нерухомість та огляди новобудов. Перший випуск новин був в травні — новий формат здійняв багато коментарів і обговорень, стало очевидно що подібних програм бракує і рубрику варто робити на регулярній основі. В червні ми запустили спільний відеопроект «Перевірка новобудов» з Нерухомі, де робимо огляд проблемних новобудов столиці. В коментарі почали приходити боти й дискредитувати нашу роботу, емоційними коментарями, безпідставними закидами. Реагувати на них складно, проте їх наявність доводить що ця тема мало обговорювана в медійному середовищі й потрібно продовжувати. Зараз відео виходять щотижня, є кілька постійних рубрик які планую і надалі розвивати: поради юриста: як купити, перевірити, знайти, убезпечити себе від шахрайств з нерухомістю; інтерв'ю з експертами: ми обираємо гостей, так аби вони були цікаві майбутнім інвесторам, це провідні фахівці з різних галузей як наприклад, містобудування, юриспруденція, консультанти та продавці нерухомості, постраждалі інвестори та громадські активісти, що борються за свої права; перевірені новобудови: вибираємо проблемні новобудови, об'єкти з сумною історією, або комплекси з «типовими проблемами» й розповідаємо, які є ризики для інвестора; новини нерухомості: збираємо цікаві історії з ринку нерухомості, які трапились за тиждень і розповідаємо про них з юридичної точки зору і коментарями. Думаю залишити формат одного відео на тиждень. По перше, глядачі звикли бачити відео щочетверга, по друге, це досить виснажлива робота: збирати матеріали, готувати випуск, домовлятись з гостями та відеооператорами. Чому експертні блоги потрібні Спершу я не усвідомлював для чого мені відеоблог, адже він не виправдав, свого комерційного значення. Коли з’явились перші вдячні коментарі інвесторів, це були люди які шукали достовірну інформацію про новобудови, які цікавляться ринком нерухомості й змінами в будівельній галузі зрозумів, що роблю потрібну справу. На сьогодні відсутні незалежні україномовні відео-канали, які розповідали б, як працює ринок насправді. Журналісти піднімають хвилю обговорень на будівельну тематику після того, як місцева рада видасть містобудівні умови й обмеження на заповідну територію і громадські активісти підуть протестувати, або будуть протестувати постраждалі інвестори. В будівельній галузі є безліч проблем про які не говорять, які замовчують, які потребують фахових дискусій не після пікетів і протестів, а завчасно аби попередити. На жаль, зараз в Україні інтереси інвесторів захищають самі інвестори, тому подібні блоги потрібні. Блоги, де простими словами пояснюють складні речі, де можна знайти все в одному місці й на вузьку тему, де можна спровокувати обговорення, де можна знайти однодумців. Відеоблог про нерухомість Monitor Estate є таким. Моя компетентність і особиста зацікавленість в темі, об’єктивність в оцінці — сформувала обізнане середовище. Люди це цінують, їм це подобається і я сам отримую задоволення знімаючи відео. Іноді з youtube приходять клієнти, іноді глядачі рекомендують сервіс, але ці можливості — приємні доповнення до того, що я роблю. Блог — це найефективніший спосіб ділитись думками й спробувати змінити підходити до вирішення, або недопущення проблем, хоча б, невеликої групи людей. Якщо ви ще не підписались на Monitor Estate підпишіться і порекомендуйте друзям

25 мая 2020, 11:11

Вторинна нерухомість має свою історію, в якій бувають темні сторінки: арешти, судові справи, незаконні перепланування і прописані родичі. Основні ризики пов'язані з дорученнями, іпотекою, даруванням, спадщиною, розлученнями, підробкою документів і різними видами шахрайства з боку продавців, нотаріусів, ріелторів та інших пов'язаних осіб. Бувають випадки, коли документи на квартиру здаються надійними, проте через деякий час приходить судове рішення, на квартиру накладають арешт, а мешканців примушують виселятись. Щоб уникнути подібних проблем під час придбання нерухомості на вторинному ринку, не варто довіряти своїй інтуїції, а краще звернутись до юристів. Супровід угод з нерухомістю на вторинному ринку Юридичний супровід угод з нерухомістю на вторинному ринку дуже популярна послуга, яку надають багато юридичних компаній. Юристи допоможуть швидко й оперативно розібратися в будь-яких складних питаннях, що виникають під час укладання угод на вторинному ринку. Зберуть всі необхідні документи, перевірять договір і забезпечать супровід впродовж всього процесу підписання угоди. Юридична допомога може охоплювати роботу з договорами купівлі-продажу, дарування, оренди тощо. Також вирішення будь-яких питань пов'язаних з передачею тих чи інших прав на нерухоме майно – це теж компетенція юристів. Ризики при купівлі житла на вторинному ринку Продавці, щоб уникнути сплати податків можуть занижувати вартість квартири в договорі, тому у випадку судових спорів покупець отримає лише суму вказану в договорі. Ще одним нюансом є перепланування, якщо воно було зроблено незаконно, покупець буде змушений сплатити штраф. Крім того часто квартири продають шахраї за підробленими документами, тому угод на одну і ту ж нерухомість може бути декілька. Проблеми можуть з’явитися з купівлею квартири яку отримали у спадок, несподівано з’являться родичі померлого і подадуть позов до суду у зв'язку з тим, що лише дізнались про смерть родича і раніше не могли пред'явити свої права у встановлений законом термін. Мало хто має час, сили і можливості щоб оцінити юридичну законність угоди самостійно, тому простіше і спокійніше буде звернутися до фахівців з нерухомості, які повністю володіють питанням і збережуть ваш час і гроші.

11 февраля 2020, 09:31

Коли мова йде про новобудови, існує декілька видів договорів: договори купівлі-продажу за попередніми договорами, договори за деривативами, договори викупу майнових прав, договори облігацій, інвестиційні договори. Договори за деривативами. Дериватив — стандартний документ, що засвідчує право та/або зобов’язання придбати чи продати у майбутньому цінні папери, матеріальні або нематеріальні активи, а також кошти на визначених ним умовах. (п.14.1.45 ПКУ). Що потрібно запитати у відділі продажу? Представники відділів продажу розповідають, що це традиційний і стандартний варіант купівлі-продажу квартири. Однак, це не зовсім так. Перш ніж підписувати подібний договір, поцікавтеся, які є правові підстави у компанії-продавця продавати деривативи або підписувати з клієнтом попередній договір. Найчастіше продавець деривативу не є учасником будівництва вашого об’єкта. Інвестор підписує договір купівлі-продажу по деривативу й отримує Акт прийому-передачі деривативу, в якому вказано, що він бронює квадратні метри, які забудовник обіцяє здати. Є компанії, що продають деривативи та стежать за будівельними роботами й при необхідності займаються добудовою об’єкта з іншим підрядником. Так інвестор буде залежати від своєї фінансової компанії. Перевірте, чи прописаний цей пункт в договорі між забудовником і фінансовою компанією. Єдина перевага такого виду договору у тому, що саме фінансова компанія буде змушувати забудовника добудувати будинок, через суди або інші органи. Але гарантій, будинок добудують, фінансова компанія надати не може, оскільки, де-факто, вона пов’язана із самим забудовником або створена ним. Попри те, що у процесі купівлі-продажу беруть участь мінімум 4 сторони (підрядник, замовник, проектувальник і девелопер – компанія, під брендом якої будується об’єкт), акціонерні товариства, що працюють з цінними паперами, ніяк не пов’язані з суб’єктами будівництва, окрім договірних відносин про надання послуг. Договори майнових прав. Майнові права – це суб’єктивні права учасників правовідносин, які пов’язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном, а також з майновими вимогами, що виникають між цими учасниками у зв’язку з обміном і розподілом цього майна. Якщо спростити, то – це право вимагати у забудовника свої квадратні метри, але воно не є матеріальним правом і не зобов’язує забудовника добудувати об’єкт. Інвестор купує замість матеріального активу у вигляді квадратних метрів, лише право претендувати на квартиру. В якомусь сенсі це уявне право на житло, яке тільки після введення будинку в експлуатацію може бути перетвореним на справжню квартиру. Інвестор купив квартиру за 100% передоплатою, але коли будинок вводили в експлуатацію, забудовник повідомив, що квартира вийшла дещо більше, ніж було заплановано, що робити? Доплачувати. Однак, щоб такого не сталося, потрібно перечитати разом з юристом договірні відносини й прописати, що в разі збільшення площі квартири інвестор платить не більше зазначеної суми. Або ж прописати штрафні санкції за порушення строків введення будинку в експлуатацію, тоді цією сумою можна буде перекрити дельту збільшення площі. Часто трапляється, що штраф, який виплачує забудовник, покриває додаткові метри. На жаль, не всі інвестори уважно читають договори і знають про свої юридичні права. Попередні договори. Попередній договір купівлі-продажу квартири – це документ, в якому сторони закріплюють свої зобов’язання і протягом певного терміну зв’язуються, щоб укласти основний договір на умовах, зафіксованих попередньою угодою (ст. 635 Цивільного кодексу і ст. 182 Господарського кодексу України). Це найпоширеніший і простий для сприйняття документ купівлі-продажу, тому що він дуже схожий на основний договір, але не є ним. Пізніше на підставі попередніх договорів підписується основний договір. У відділі продажу покупцеві кажуть, що зараз дві сторони підпишуть попередній договір, а фінансова компанія або забудовник зобов’язується через півроку або рік підписати основний договір. Тільки після введення будинку в експлуатацію у компанії з’являються права власності на об’єкт. І, на жаль, за попередніми договорами в них не з’являється обов’язок побудувати будинок. У разі якщо основний договір не буде підписаний вчасно, можна вимагати розірвання попереднього договору через суд і змусити виплатити компенсацію. Важливо перевірити суб’єкт будівельних робіт у підрядника, тому що подібно до фінансової піраміди, яка набирає купу кредитів, забудовник може взяти у заставу майнові права або територію з землею, а потім зникнути. Договір інвестування. На мій погляд, цей вид договору найбільше захищає інвесторів, ніж інші. Фонд фінансування будівництва (ФФБ), який безпосередньо укладає договір з підрядником, суворо регламентує порядок будівельних робіт, прописує штрафні санкції і, як правило, бере в іпотеку майнові права на будівельні роботи, на землю. Будівництво виявляється в заставі у ФФБ. Фонд акумулює кошти інвесторів і за рахунок цього виступає замовником будівельних робіт. У випадку, якщо підрядник не закінчує будівництво, ФФБ передоручає добудувати об’єкт іншому підряднику. Інвестор може разом з юристом перевірити статус конкретного ФФБ і тільки після цього підписувати договір інвестування. Чи є способи купити квартиру безпосередньо у забудовника? Попередні договори часто підписують із забудовником. Така практика є у компанії «Київміськбуд». Але найчастіше процес купівлі-продажу квадратних метрів відбувається не з забудовником, а з тією компанією, яка купила права за деривативами або за договорами у забудовника. Це пов’язано з оптимізацією оподаткування. Також можна купити квартиру у забудовника після введення будинку в експлуатацію, але ціна буде вищою. Ідеального, тобто такого, який би гарантував вчасне введення будинку в експлуатацію, підключення всіх комунікацій, договору купівлі-продажу не існує. Інвестор повинен бути максимально уважним. Наприклад, у всіх договорах, незалежно від виду, забудовник прописує великі штрафні санкції й перекладає їх на інвестора. Не вніс внесок вчасно – штраф від 5 до 10%, розірвав договір за своєю ініціативою – штраф 5-10%, перепродав своє право купити квартиру третій особі (якщо це не родич) – штраф, не прийшов вчасно підписати акт прямої передачі – штраф, не здав необхідні документи – штраф. На практиці у 50% договорів прописана подвійна відповідальність за одне й те саме правопорушення. Необхідно пам'ятати, що стандартний договір завжди на користь забудовника, а права інвестора зможе захистити лише юрист. © Володимир Копоть, юрист, співзасновник проекту Monitor.Estate — онлайн сервісу юридичної перевірки нерухомості

1 февраля 2020, 08:17

Українські забудовники схильні затримувати терміни здачі об'єктів будівництва в експлуатацію. Навіть якщо у забудовника в порядку документи, темпи будівництва часто можуть не відповідати першочергово заявленим. Досить часто, інвестори, які постраждали від тривалого затягування термінів здачі не отримують від забудовників ані матеріальної компенсації, ані вибачень. Чи можна домогтися компенсації? Перед введенням будинку в експлуатацію, його обстежує ДАБІ (Державна архітектурно-будівельна інспекція), у разі виявлення недоліків видає припис на їх усунення. Зазвичай це відбувається за кілька місяців до планового введення в експлуатацію і забудовник має час усунути негаразди до наступної перевірки й ввести будинок в експлуатацію вчасно. Інша ситуація може бути, коли забудовник не встигає завершити будівництво і ввести будинок в експлуатацію до заявленого терміну здачі. В такому випадку не менше ніж за 60 днів до цієї дати забудовник пропонує інвесторам підписати додаткову угоду про продовження термінів остаточної здачі. В даному документі, крім нових термінів, вказуються і причини невиконання попередніх термінів з обґрунтуванням необхідності продовження проведення робіт. Важливо! Додаткова угода є не обов'язковим документом — підписувати його чи ні кожен інвестор вирішує сам. Будь-який примус, залякування, шантаж з боку забудовника може розцінюватися, як протиправні, кримінальні дії які караються законом. Якщо інвестор відмовляється підписати додаткову угоду, що буде? Відмова від підписання додаткової угоди означає незгоду інвестора із новими термінами здачі будинку. При цьому можливі 3 шляхи розвитку ситуації: Інвестор не розриває договір з забудовником і отримує компенсацію (якщо це передбачено в договорі); Інвестор розриває договір, в результаті чого забудовник повертає кошти інвестору (якщо це передбачено в договорі); Забудовник відмовляється розривати договір, інвестор звертається до суду з вимогою повернути сплачені кошти й виплатити компенсацію за завдану моральну шкоду. Ми розглянули ідеальні умови, в яких права інвестора захищені, але часто відбувається все зовсім інакше. При укладанні договору в пункті «взаємна відповідальність сторін», найчастіше, забудовники прописують штрафи, які має сплатити інвестор в разі прострочення виплат, або якщо вирішує розірвати договір. Тому при укладанні договору з забудовником пункти в розділі «взаємна відповідальність», варто прописати дуже детально, адже від нього багато в чому залежить захист прав інвестора. Відтак, тут має бути вказана матеріальна відповідальність за затягування будівництва. Якщо при укладанні договору цей пункт був відсутній, то сподіватись на компенсацію марно. Якщо компенсація передбачена договором, як її отримати? Напишіть офіційний лист на ім'я директора компанії-забудовника В листі вкажіть, коли уклали договір, які зобов'язання ви на себе взяли, підписавши договір, коли і як розрахувалися з забудовником (виконали зобов'язання), обіцяний (плановий) термін здачі об'єкта, термін прострочення, зобов'язання забудовника. Попросіть директора надати інформацію про хід будівництва, а також вимагайте матеріальну компенсацію на підставі договору. Наприклад, в договорі із забудовником зазначено, що він зобов'язаний виплачувати компенсацію у розмірі 0,02% від ціни Договору за кожен день прострочення починаючи з 9 місяця прострочення. Якщо термін здачі прострочили на 12 місяців, ви маєте право вимагати виплатити компенсацію за 3 місяці. Подайте позов до суду Якщо після листа ви не отримали відповідь, компенсацію вам не виплатили — подавайте до суду. Крім компенсації за протермінування, ви можете вимагати із забудовника компенсацію, якщо ви зазнавали збитків майнового характеру (наприклад, вартість оренди квартири за весь час прострочення), або компенсацію моральної шкоди. Для цього вам знадобиться допомога юристів. Подати заяву це справ кількох годин, проте судові розгляди можуть тривати кілька років. Що робити, якщо пунктів про відповідальність забудовника немає в договорі? В цьому випадку вам залишається тільки чекати, коли будівництво буде завершено. Завжди тримайте в пам'яті картинку з пікетувальниками ошуканими інвесторами й пам'ятайте, що підписувати договір із забудовником, не читаючи його, — ідея дуже сумнівна. Також уважно читайте договори, в яких ви, як інвестор, берете на себе матеріальні зобов'язання в разі порушення домовленостей, але не отримуєте симетричних прав висувати свої вимоги до забудовника.