Homium Агентство Зарубежной Недвижимости

28 августа 2026, 10:19

Аликанте в 2026 году подошёл к рынку, которого здесь ещё не было: средняя цена жилья в июле достигла исторического максимума — около €2 705 за м², что на 6,6% выше уровня предыдущего года. При этом аренда дорожает даже быстрее: средняя ставка в городе выросла до €13,8 за м² в месяц, прибавив 8,6% за двенадцать месяцев. Но рынок крайне неоднороден. В Кампоаморе квартиру всё ещё можно искать примерно от €2 000 за м², тогда как в новом ПАУ-5 цена уже приблизилась к €5 000 за м². Для украинского покупателя недвижимость в Аликанте интересна сразу по нескольким причинам: здесь есть полноценная городская инфраструктура, море, международный аэропорт, университетский и деловой спрос, большой рынок долгосрочной аренды и один из самых интернациональных рынков жилья в Испании. Во втором квартале 2026 года иностранцы обеспечили около 46,4% всех покупок жилья в провинции Аликанте — самый высокий показатель среди испанских провинций. Это означает, что цены на Коста-Бланке формируются уже не только доходами местных жителей, но и международным капиталом. Однако стратегия «купить квартиру возле моря и сдавать туристам» в самом Аликанте в 2026 году практически перестала быть универсальным решением. В городе действует мораторий на выдачу разрешений для новых туристических квартир, который распространяется на всю территорию муниципалитета и может сохраняться до начала 2027 года, пока власти вводят новую систему регулирования. Поэтому долгосрочная аренда и покупка для собственного проживания сегодня выглядят значительно предсказуемее, чем приобретение обычной квартиры с расчётом на новую туристическую лицензию. Что происходит с рынком недвижимости Аликанте в 2026 году Средняя цена предложения в городе достигла €2 705 за м² в июле 2026 года. Это на 0,4% выше июньского показателя, на 0,9% выше апреля и на 6,6% выше июля 2025 года. Июльский показатель стал историческим максимумом для города. При этом провинция Аликанте в целом стоит немного дороже — около €2 744 за м², а годовой рост составляет 7,7%. Разница объясняется дорогими прибрежными муниципалитетами Коста-Бланки, которые входят в провинциальную статистику, но не относятся к самому городу Аликанте. Главное отличие нынешнего рынка от ситуации двух-трёхлетней давности — рост уже не ограничивается престижными районами возле моря. Например, объединённая зона Беналуа — Ла-Флорида — Бабель — Сан-Габриэль за год прибавила около 14,5%, а Беналуа отдельно — примерно 26%. В Кампоаморе, Каролинасе и Альтосано средний рост составляет около 10,2%. Сан-Блас и новые кварталы ПАУ прибавили около 7,8%, а Пляж Сан-Хуан и Кабо-де-лас-Уэртас — около 7,6%. То есть спрос постепенно перемещается из самых дорогих зон в районы, где покупатель всё ещё может найти квартиру в диапазоне €120 000–200 000. Второй фактор — международный спрос. В первом квартале 2026 года иностранные покупатели обеспечили 44,65% сделок в провинции Аликанте. Во втором квартале доля выросла уже примерно до 46,43%, или около 5 710 покупок за три месяца. Для сравнения, средний показатель по Испании составил около 15,98%. Третий фактор — туризм и транспортная доступность. За первые семь месяцев 2026 года аэропорт Аликанте — Эльче обслужил около 12,4 млн пассажиров — на 9,6% больше, чем годом ранее. Только в июле пассажиропоток превысил 2,34 млн человек, а международные рейсы обеспечили подавляющее большинство трафика. Для рынка жилья это означает устойчивый международный поток, но не автоматически высокую доходность каждой квартиры. Рост аренды уже обогнал рост стоимости покупки Это одно из главных преимуществ Аликанте по сравнению с некоторыми перегретыми рынками побережья. В июле 2026 года средняя долгосрочная аренда в городе достигла €13,8 за м² в месяц. За год она выросла на 8,6%, тогда как стоимость продажи — на 6,6%. Если механически сопоставить среднюю аренду и среднюю цену покупки, получится около 6,1% валовой доходности: €13,8 × 12 месяцев = €165,6 годовой аренды на каждый квадратный метр; €165,6 / €2 705 ≈ 6,1%. Но это только математический ориентир. Из дохода необходимо вычитать налог нерезидента, взносы сообществу собственников, налог на недвижимость, страхование, ремонт, управление и период простоя. Поэтому объект с расчётными 6% валовых может приносить заметно меньше чистыми. Лучшие районы Аликанте для покупки Центр Центр — уже не бюджетный рынок. В июле 2026 года средняя цена достигла примерно €3 645 за м², увеличившись на 11,5% за год. Средняя долгосрочная аренда составляет около €14,2 за м² в месяц. Ориентировочно: 40 м² — около €146 000 50 м² — около €182 000 70 м² — примерно €255 000 100 м² — около €365 000. Но внутри центра разница огромна. В историческом центре и Санта-Крус средняя стоимость уже достигает примерно €4 271 за м². В традиционном центре — около €3 876 за м². По средним показателям валовая долгосрочная доходность центра составляет около 4,7%. Это ниже, чем во многих периферийных районах. Зато инвестор получает: максимальную городскую ликвидность инфраструктуру в пешей доступности близость к набережной спрос со стороны иностранцев студентов и специалистов возможность последующей перепродажи более широкому кругу покупателей. Центр рациональнее рассматривать как сочетание сохранения стоимости и аренды, а не как объект максимальной доходности. Исторический центр и Санта-Крус Это самый атмосферный и одновременно один из наиболее дорогих сегментов центра. Средний уровень — около €4 271 за м². Аренда — около €16 за м² в месяц. Здесь хорошо работают красивые отремонтированные квартиры с террасами и характерной архитектурой. Но старый фонд создаёт дополнительные риски: отсутствие лифта состояние фасада крыша влажность ограничения на реконструкцию капитальные работы дома. Кроме того, именно центральные туристические районы сильнее всего затрагивает регулирование краткосрочной аренды. Покупать здесь обычную квартиру с расчётом «потом получу туристическую лицензию» в 2026 году особенно рискованно. Пляж Сан-Хуан и Кабо-де-лас-Уэртас Это главный премиальный прибрежный рынок Аликанте. Средняя стоимость объединённой зоны составляет примерно €3 834 за м². Однако внутри неё есть три совершенно разных сегмента: Аликанте-Гольф — около €2 982 за м² Кабо-де-лас-Уэртас — около €3 693 за м² Пляж Сан-Хуан — около €4 091 за м² ПАУ-5 — уже примерно €4 997 за м². Особенно показателен ПАУ-5. За год этот новый район подорожал примерно на 17,5%. Квартира площадью 80 м² по средней цене района соответствует почти €400 000 ещё до налогов и расходов сделки. Это уже не дешёвая Коста-Бланка. В объединённой зоне средняя долгосрочная аренда составляет около €16,1 за м² в месяц, что соответствует приблизительно 5% валовой доходности. Для собственного проживания этот район один из лучших в городе. Здесь: большие пляжи современные жилые комплексы бассейны парковки трамвай спортивная инфраструктура международный спрос большой выбор семейных квартир. Но именно высокая цена входа ограничивает доходность. ПАУ-5 ПАУ-5 заслуживает отдельного анализа. Это один из самых новых и дорогих жилых кластеров Аликанте. Средняя цена почти достигла €5 000 за м², а годовой рост составляет 17,5%. Покупатель здесь платит не только за море, но и за современный формат: новые дома энергоэффективность парковку террасы бассейн закрытую территорию низкий риск крупных капитальных ремонтов в ближайшие годы. Для сохранения капитала качественный объект может быть интересным. Для аренды необходимо считать особенно осторожно. Квартира за €400 000 должна приносить очень высокую месячную ставку, чтобы приблизиться к доходности более дешёвых районов. Беналуа Беналуа — одна из наиболее интересных локаций 2026 года. Средняя цена здесь достигла примерно €2 740 за м², причём годовой рост составил около 26%. Такой рост не следует механически переносить на будущее. Скорее рынок переоценивает район после периода, когда он значительно уступал центру и морским зонам. Беналуа находится близко к центру и железнодорожной станции, имеет полноценную инфраструктуру и подходит для постоянного проживания. В более широкой зоне Беналуа — Ла-Флорида — Бабель — Сан-Габриэль средняя цена составляет около €2 391 за м², а аренда — около €12,6 за м². Расчётная валовая доходность — примерно 6,3%. Это один из наиболее сбалансированных сегментов для обычной долгосрочной инвестиции. Ла-Флорида и Сан-Габриэль Для покупателя с ограниченным бюджетом эти районы выглядят интереснее премиальной береговой линии. Ла-Флорида — примерно €2 176 за м². Ла-Флорида-Портазго — около €2 095 за м². Сан-Габриэль — около €2 057 за м². Поэтому квартира площадью 60–70 м² ещё может укладываться примерно в €125 000–155 000. Основной покупатель здесь — не турист на неделю, а постоянный житель. Это делает районы интереснее для долгосрочной аренды. Главный минус — меньшая международная ликвидность по сравнению с центром или Пляжем Сан-Хуан. Кампоамор, Каролинас и Альтосано Одна из самых интересных зон по потенциальной доходности. Средняя стоимость — около €2 012 за м². Средняя аренда — примерно €12,6 за м² в месяц. Простой расчёт даёт около 7,5% валовой доходности. Это значительно выше центра и премиальных пляжных районов. Квартира 50 м² по среднему уровню рынка соответствует примерно €101 000. 70 м² — около €141 000. Но высокий процент доходности возникает не бесплатно. Необходимо учитывать: более старый фонд существенную разницу между улицами качество дома социальный профиль микролокации ликвидность при перепродаже. Здесь особенно важно покупать не «район по средней цене», а конкретный дом. Сан-Блас и ПАУ Средняя цена объединённой зоны составляет около €2 449 за м². При этом старый Сан-Блас — около €2 285 за м², а новые кварталы ПАУ — примерно €3 188 за м². Аренда в среднем — около €12,2 за м² в месяц. Теоретическая валовая доходность объединённой зоны составляет приблизительно 6%. Для постоянного проживания район удобен близостью к центру, железнодорожному вокзалу, дорогам и городской инфраструктуре. Новое жильё дороже, но требует меньше капитальных расходов. Старый Сан-Блас дешевле и потенциально доходнее. Парк Авенидас и Вистахермоса Средняя цена — около €2 590 за м². Годовой рост — примерно 5,8%. Аренда — около €12,6 за м² в месяц. Расчётная валовая доходность — около 5,8%. Это прежде всего семейная локация. Покупатель получает больше спокойствия и пространства, чем в центре, при этом остаётся внутри полноценного города. В Гарбинете и районе Парка Авенидас цены уже приближаются к €2 880 за м². Вистахермоса также интересна покупателям более крупных квартир и домов. Пла-дель-Бон-Репос, Ла-Готета и Сан-Антон Средняя стоимость — около €2 464 за м², аренда — около €13,8 за м² в месяц. Ориентировочная валовая доходность составляет около 6,7%. Преимущество района — расположение между центром, торговым центром, пляжными зонами и северной частью города. По соотношению цены и расположения это один из сегментов, который заслуживает внимания при бюджете €130 000–200 000. Сколько стоит квартира в Аликанте в 2026 году Район Средняя цена продажи Аренда Расчётная валовая доходность Кампоамор — Каролинас — Альтосано €2 012/м² €12,6/м²/мес. ~7,5% Беналуа — Ла-Флорида — Бабель €2 391/м² €12,6/м²/мес. ~6,3% Сан-Блас — ПАУ €2 449/м² €12,2/м²/мес. ~6,0% Пла-дель-Бон-Репос — Ла-Готета €2 464/м² €13,8/м²/мес. ~6,7% Парк Авенидас — Вистахермоса €2 590/м² €12,6/м²/мес. ~5,8% Центр €3 645/м² €14,2/м²/мес. ~4,7% Пляж Сан-Хуан — Кабо €3 834/м² €16,1/м²/мес. ~5,0% Это арифметическая валовая доходность по средним ценам предложения. Она не учитывает налоги, ремонт, взносы сообществу собственников, страхование, простой, управление и стоимость приобретения. Долгосрочная аренда выглядит рациональнее туристической Именно в Аликанте этот вопрос в 2026 году особенно важен. Городские власти ещё в конце 2024 года ввели мораторий на новые туристические квартиры, затем расширили его на другие формы туристического размещения. В декабре 2025 года было подтверждено сохранение моратория на второй год, пока проходит утверждение новой градостроительной модели. По действующей схеме мораторий может продолжаться максимум до января 2027 года. Он охватывает весь муниципалитет Аликанте и ограничивает выдачу новых документов о градостроительной совместимости и других разрешений для открытия нового туристического жилья. Более того, проект будущего регулирования предусматривает ограничения для районов с высокой туристической нагрузкой и дополнительные требования к размещению туристических объектов в жилых зданиях. Поэтому покупатель не должен платить надбавку за обычную квартиру только потому, что агент обещает будущую посуточную аренду. В 2026 году необходимо разделять: объект с уже существующим законным туристическим статусом и обычную квартиру, для которой покупатель надеется получить разрешение после сделки. Это совершенно разные активы. Общие правила туристической аренды Валенсийского сообщества Даже после окончания городского моратория останутся региональные и общенациональные требования. В Валенсийском сообществе туристическим считается предоставление всей квартиры одному и тому же гостю на срок до 10 дней включительно. Аренда на 11 дней и более не относится к этой категории в рамках данного режима. Регистрация туристического объекта действует пять лет, после чего требует обновления. Также необходим положительный муниципальный документ о совместимости туристического использования. С 3 апреля 2025 года для новой туристической деятельности в многоквартирном доме требуется ещё и прямое согласие сообщества собственников большинством не менее трёх пятых собственников, представляющих одновременно три пятых долей. Поэтому туристический объект в Аликанте нужно проверять сразу по четырём направлениям: муниципальное регулирование региональный туристический реестр решение сообщества собственников государственный регистрационный режим краткосрочной аренды. Покупка сначала и юридическая проверка потом — неправильная последовательность. Может ли гражданин Украины купить недвижимость в Аликанте Да. Испания не устанавливает общего запрета для граждан Украины на приобретение жилой недвижимости. Иностранному покупателю потребуется идентификационный номер иностранца — NIE. Испанское Министерство внутренних дел предусматривает выдачу NIE иностранцам, имеющим экономические, профессиональные или иные отношения с Испанией. Само владение квартирой не предоставляет автоматического права на проживание в стране. Особенно важно не пользоваться устаревшими материалами о «золотой визе за €500 000». С 3 апреля 2025 года статьи закона, которые позволяли получать инвесторскую визу через приобретение испанской недвижимости, были отменены. В 2026 году покупка квартиры стоимостью €150 000, €500 000 или €1 млн сама по себе уже не создаёт нового права на инвесторский ВНЖ. Миграционный статус оформляется отдельно. Ипотека стала дешевле Кредитный рынок в 2026 году выглядит значительно комфортнее, чем в период пиковых ставок. В июне средняя ставка по новым жилищным ипотекам, зарегистрированным в Испании, составила 2,96%. Количество ипотек на жильё выросло на 10,8% год к году, до 45 907 операций. Средняя сумма кредита составляла около €178 365. Но эта статистика относится ко всему испанскому ипотечному рынку. Для украинского нерезидента банк будет отдельно оценивать: страну налогового резидентства источник доходов валюту дохода стабильность работы или бизнеса существующую долговую нагрузку происхождение капитала стоимость и ликвидность квартиры. Для нерезидента разумно рассчитывать на больший собственный взнос, чем для испанского резидента. Нередко финансирование ограничивается приблизительно 60–70% стоимости объекта, но конкретный лимит определяет банк. Налоги при покупке вторичного жилья изменились С 1 июня 2026 года в Валенсийском сообществе общая ставка налога на передачу вторичной недвижимости снизилась до 9%. Для недвижимости стоимостью более €1 млн действует ставка 11%. Поэтому при стандартной вторичной покупке: €100 000 → около €9 000 налога €150 000 → около €13 500 €200 000 → около €18 000 €300 000 → около €27 000 €500 000 → около €45 000. К этим суммам добавляются расходы на нотариуса, реестр, юридическую проверку и, при наличии кредита, банковские расходы. Поэтому квартира за €200 000 требует бюджета заметно больше €200 000. Новостройки облагаются иначе При первой покупке нового жилья непосредственно у застройщика применяется НДС. Стандартная ставка для жилой недвижимости — 10%. Дополнительно в Валенсийском сообществе применяется налог на нотариальные документы. Общая ставка для соответствующих операций с 1 июня 2026 года составляет 1,4%, если не применяется специальный режим. Например, новая квартира за €300 000 означает: €300 000 — цена; €30 000 — НДС; около €4 200 — налог на нотариальный документ при применении общей ставки; плюс другие расходы оформления. Поэтому новостройку и вторичное жильё необходимо сравнивать по полной стоимости приобретения, а не по цене в рекламном объявлении. Налог на аренду для украинского нерезидента Если гражданин Украины остаётся налоговым нерезидентом Испании и не является налоговым резидентом государства ЕС, общий испанский режим налога на доход нерезидентов предусматривает ставку 24%. Для резидентов ЕС, Исландии и Норвегии применяется ставка 19%; для остальных налогоплательщиков — 24%. Именно поэтому расчёт доходности должен делаться под конкретного собственника. Квартира может выглядеть как объект с валовой доходностью 7%, но налоговая модель украинского нерезидента способна существенно изменить чистый результат. Если покупатель становится налоговым резидентом Испании, расчёт будет уже другим. Процедура покупки для гражданина Украины 1. Получить NIE Без идентификационного номера иностранца проводить полноценную сделку и налоговые процедуры крайне неудобно. Его лучше оформлять заранее. 2. Определить полный бюджет Для вторичного жилья считать нужно: цена квартиры + 9% налога + оформление + ремонт + мебель + банковские расходы. Для новостройки: цена + 10% НДС + соответствующий налог на нотариальный документ + оформление. 3. Проверить юридический статус квартиры До передачи серьёзного задатка необходимо запросить выписку из Реестра собственности. Она позволяет проверить собственника, ипотечные обременения, аресты, ограничения и специальный юридический режим объекта. Государственный портал Испании прямо рекомендует проводить такую проверку до покупки. Дополнительно следует проверить: задолженность перед сообществом собственников муниципальный налог на недвижимость соответствие кадастру законность перепланировок энергетический сертификат протоколы последних собраний жильцов будущие капитальные ремонты. 4. Если нужна туристическая аренда — проверить её до задатка В Аликанте это отдельный обязательный этап. Необходимо выяснить: существовал ли туристический статус раньше действует ли он требуется ли новое разрешение допускает ли использование муниципальное регулирование есть ли согласие сообщества собственников. 5. Проверить ипотеку Если покупка зависит от кредита, это нужно выяснить до подписания безусловного договора задатка. 6. Подтвердить происхождение денег Испанский банк, нотариус или юрист могут запросить подтверждение зарплаты, налоговые декларации, документы бизнеса, банковские выписки, договор продажи другого имущества или документы о наследстве. 7. Подписать нотариальный договор После окончательной проверки проводится расчёт и подписывается нотариальный акт. После уплаты налогов право рекомендуется зарегистрировать в Реестре собственности. Основные риски Покупать по средней цене города Средние €2 705 за м² практически ничего не говорят о конкретном объекте. ПАУ-5 стоит почти €5 000 за м², а Кампоамор — около €2 000. Это фактически разные рынки. Платить туристическую премию за квартиру без лицензии В условиях городского моратория это особенно опасно. Обычная квартира рядом с пляжем не равна готовому легальному туристическому бизнесу. Старый жилой фонд В центре, Каролинасе, Кампоаморе и других старых районах низкая цена может компенсироваться будущими расходами на: фасад лифт крышу коммуникации энергоэффективность. Покупать ПАУ-5 только потому, что он быстро растёт Рост на 17,5% за год выглядит впечатляюще. Но покупать объект за почти €5 000 за м² с ожиданием ещё 15–20% ежегодно — агрессивная стратегия. Гнаться за максимальной доходностью Теоретическая доходность в дешёвых районах может превышать 7–8%. Но высокая математическая доходность часто является компенсацией за более слабую ликвидность, состояние дома или сложный профиль арендатора. Недооценить налоги Для украинского нерезидента 24-процентный режим налога на арендный доход существенно влияет на чистый результат. Прогноз рынка Аликанте Фундаментальные факторы пока остаются сильными. Провинция является лидером Испании по доле иностранных покупателей, международный аэропорт устанавливает новые рекорды пассажиропотока, аренда растёт, ипотечные ставки находятся ниже уровней 2023–2024 годов, а предложение качественного жилья в лучших районах ограничено. Однако рост не будет одинаковым во всех районах. Базовый сценарий для качественного жилья можно оценивать следующим образом: Год Сценарная динамика 2026 +5–8% 2027 +2–6% 2028 +2–5% 2029 +2–5% 2030 +2–5% Это сценарий, а не гарантия. Лучше рынка могут выглядеть новые энергоэффективные квартиры, Пляж Сан-Хуан, ПАУ-5 и качественные семейные объекты в районах с ограниченным предложением. Интересный потенциал остаётся у Беналуа, Пла-дель-Бон-Репос, Сан-Бласа и отдельных частей Ла-Флориды, где цена всё ещё значительно ниже премиальной береговой линии. Что покупать при разных бюджетах До €100 000 Выбор внутри города уже ограничен. В основном это: небольшие квартиры старый фонд объекты под ремонт самые доступные районы. Не стоит покупать квартиру только ради низкой цены. Ликвидность конкретной улицы важнее дополнительных 10–15 м². €100 000–150 000 Это рабочий инвестиционный бюджет. Можно рассматривать: Кампоамор Каролинас Ла-Флориду Сан-Габриэль отдельные варианты Сан-Бласа небольшие квартиры в Беналуа. Для долгосрочной аренды здесь можно искать наиболее высокую доходность. €150 000–200 000 Выбор существенно шире. Доступны: Беналуа Бабель Сан-Блас Пла-дель-Бон-Репос Парк Авенидас отдельные небольшие квартиры ближе к центру. Это один из наиболее сбалансированных бюджетов по сочетанию ликвидности и доходности. €200 000–300 000 Можно сравнивать хорошую городскую квартиру с небольшим объектом возле моря. Появляются: центр часть Кабо-де-лас-Уэртас Аликанте-Гольф качественные новые кварталы семейные квартиры с парковкой и бассейном. €300 000–500 000 Это уже сегмент Пляжа Сан-Хуан, ПАУ-5 и качественного центра. Здесь важнее не максимальная доходность, а: качество дома терраса парковка расстояние до моря энергоэффективность будущая ликвидность. От €500 000 Покупатель выходит в премиальный рынок Аликанте. Можно рассматривать: новые квартиры ПАУ-5 большие объекты на Пляже Сан-Хуан Кабо-де-лас-Уэртас пентхаусы квартиры с видом на море отдельные дома и виллы. На этом уровне юридическая и техническая проверка важнее попытки сэкономить несколько тысяч евро. Что выглядит наиболее интересно в 2026 году Для максимальной расчётной доходности — Кампоамор, Каролинас и часть старых жилых районов после тщательной проверки объекта. Для баланса между ценой, ликвидностью и арендой — Беналуа, Сан-Блас и Пла-дель-Бон-Репос. Для постоянного проживания семьи — Парк Авенидас, Вистахермоса, новые кварталы ПАУ и Пляж Сан-Хуан. Для сохранения капитала и моря — Пляж Сан-Хуан и Кабо-де-лас-Уэртас. Для современного премиального жилья — ПАУ-5, но уже без расчёта на дешёвую цену входа. Для туристической инвестиции в 2026 году разумнее прежде всего искать объект с уже юридически подтверждённым правом туристического использования, а не обычную квартиру с надеждой оформить лицензию позднее. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Аликанте для постоянного проживания, долгосрочной аренды, покупки жилья у моря и инвестиций. Подбор начинается с определения цели покупки и полного бюджета с учётом налогов и расходов оформления. Для вторичного жилья анализируются реальная стоимость района, состояние дома, выписка из Реестра собственности, задолженности, документы сообщества собственников и будущие капитальные работы. Для новостройки проверяются документы застройщика, сроки передачи, полная налоговая нагрузка и реальные отличия проекта от вторичного рынка. Для инвестиционного объекта рассчитывается не рекламная, а фактическая доходность после налогов, обслуживания, управления и возможного простоя. Если квартира рассматривается под краткосрочную аренду, отдельно проверяется её существующий туристический статус, действующий городской мораторий, требования Валенсийского сообщества и решение сообщества собственников. Для украинского нерезидента учитывается испанский налоговый режим доходов от аренды. При ипотечной покупке заранее анализируется возможный размер банковского финансирования и необходимый собственный капитал. Перед внесением задатка проверяются юридические документы объекта и условия возврата денег, если покупка зависит от финансирования или других существенных условий. Актуальные предложения, цены и дополнительную информацию о недвижимости в Аликанте можно получить на сайте Homium https://homium.ua/spain/alicante/ .

27 августа 2026, 17:49

Торревьеха в 2026 году уже перестала быть просто недорогим курортом на Коста-Бланке, где иностранцы покупают небольшие квартиры для зимовки. Население города превысило 113 тысяч человек, больше половины зарегистрированных жителей — иностранцы, а стоимость жилья продолжает обновлять максимумы. В июле средняя цена предложения достигла €2 536 за м² и оказалась на 11% выше, чем год назад. В отдельных районах рост приблизился к 16%. Одновременно аренда подорожала значительно слабее — примерно на 3,4% за год, поэтому инвестору в 2026 году уже недостаточно рассуждать по принципу «у моря всё хорошо сдаётся»: цена входа становится критически важной. Для украинцев недвижимость в Торревьехе имеет ещё одну особенность: это один из самых понятных испанских городов для адаптации после переезда. По данным муниципалитета на май 2026 года, в городе зарегистрировано 113 453 человека из 120 стран, причём украинцы стали крупнейшей иностранной национальной группой — 10 787 жителей. Всего иностранное население превышает 62 тысячи человек. Поэтому спрос здесь формируется уже не только туристами и пенсионерами из Северной Европы, но и людьми, которые постоянно живут, работают, учат детей и арендуют жильё круглый год. Но быстрый рост последних лет изменил рынок. Квартиру у моря за €70–80 тысяч найти всё сложнее, хорошие новостройки ушли далеко выше €3 000 за м², а Пунта-Прима уже превышает этот уровень в среднем. В то же время центр, Плайя-дель-Кура и часть более старого жилого фонда всё ещё позволяют войти в рынок с бюджетом существенно ниже €150 тысяч. Поэтому главный вопрос 2026 года звучит не «стоит ли покупать в Торревьехе», а что именно покупать, в каком районе и для какой цели. Что происходит с рынком Торревьехи в 2026 году Рынок продолжает дорожать практически без пауз. В январе 2026 года средняя цена предложения составляла около €2 420 за м². В марте — €2 463, в мае — уже €2 510, а в июле достигла €2 536 за м². За двенадцать месяцев рост составил 11%. При этом годовые показатели отдельных районов заметно выше: Эль-Асекьон и Лос-Науфрагос — около +15,6% Ла-Мата — около +15,6% Новая Торревьеха и Агуас-Нуэвас — около +15,6% центр — +11,7% Плайя-дель-Кура — +10,8% Плайя-де-лос-Локос — +8,1% Пунта-Прима — +7,9% Лос-Балконес и Лос-Альтос-дель-Эден — +7,3%. На первый взгляд кажется, что районы с более низким годовым ростом слабее. На практике это не обязательно так. Пунта-Прима и Лос-Балконес уже относятся к дорогому сегменту, поэтому их рост идёт с более высокой базы. Новая Торревьеха, Ла-Мата и Эль-Асекьон частично догоняют более дорогие районы. Второй фактор — рост населения. В начале января в Торревьехе было зарегистрировано около 110 500 жителей. Уже к маю показатель достиг 113 453 человек. Только за первые месяцы года муниципальная служба обработала около 3 600 новых регистраций жителей. Это важно для инвестиционного рынка. Торревьеха постепенно уходит от модели города, где квартира нужна исключительно на июль и август. Постоянное население увеличивает спрос на обычную долгосрочную аренду, особенно в районах с магазинами, школами, медициной и транспортом. Иностранцы — не ниша, а основная часть рынка Коста-Бланки Провинция Аликанте остаётся главным рынком Испании по доле иностранных покупателей. Во втором квартале 2026 года иностранцы обеспечили приблизительно 46,4% всех зарегистрированных покупок жилья в провинции. Средний показатель по Испании составлял около 16%. Для Торревьехи это особенно заметно. Здесь десятилетиями формировался международный рынок, поэтому продавец квартиры часто ориентируется не только на покупателя из Испании, но и на клиентов из Украины, Польши, Бельгии, Швеции, Германии и Великобритании. Это одновременно преимущество и риск. Преимущество — ликвидный международный спрос. Риск — цена качественного объекта может определяться не местными зарплатами, а покупательной способностью иностранцев. Поэтому аргумент «местные жители не могут позволить себе такую квартиру» сам по себе не означает, что цена обязательно снизится. Почему Торревьеху покупают для жизни Главное преимущество города — сочетание моря и полноценной круглогодичной инфраструктуры. Это не маленький туристический посёлок, который зимой почти пустеет. В Торревьехе работают: государственные и частные медицинские учреждения школы и образовательные центры супермаркеты и крупные торговые зоны рестораны и сервисы круглый год городской общественный транспорт спортивная инфраструктура большой рынок услуг для иностранных жителей. В 2026 году муниципалитет дополнительно расширяет городской транспорт: новая система предполагает больше маршрутов, более плотное покрытие жилых районов и соединение центра, Ла-Маты, больниц, торговых зон и удалённых урбанизаций. Для семьи это делает выбор района совершенно другим, чем для туриста. Если квартира покупается для постоянного проживания, расстояние до пляжа в 200 метров не всегда важнее школы, магазина, парковки, лифта и удобной дороги. Лучшие районы Торревьехи для покупки Центр Центр остаётся самым доступным крупным сегментом города. В июле 2026 года средняя стоимость составляла примерно €2 128 за м². Средняя ставка долгосрочной аренды — около €11,8 за м² в месяц. Квартира площадью 50 м² по среднему уровню рынка соответствует примерно €106 000. 60 м² — около €128 000. 70 м² — около €149 000. Разумеется, отремонтированная квартира в хорошем доме с лифтом может стоить значительно дороже. Старое жильё без лифта — заметно дешевле. Главные преимущества центра: инфраструктура круглый год магазины в пешей доступности большой выбор квартир более низкий бюджет входа понятный спрос на долгосрочную аренду. Если сопоставить среднюю цену продажи со средней ставкой долгосрочной аренды, теоретическая валовая доходность получается примерно 6,5–6,7%. Но это расчёт до налогов, коммунальных платежей, ремонта и периода простоя. Главный риск центра — качество старого жилищного фонда. Квартира за €90 тысяч может требовать замены электрики, окон, сантехники и кондиционеров. Дополнительно необходимо проверять состояние всего дома. Плайя-дель-Кура Плайя-дель-Кура — один из самых узнаваемых районов Торревьехи благодаря центральному городскому пляжу. Средняя цена — около €2 365 за м². Аренда — примерно €12,2 за м² в месяц. За год жильё подорожало почти на 11%. Это компромисс между пляжной локацией и городской инфраструктурой. Ориентировочно: 40 м² — около €95 000 50 м² — около €118 000 60 м² — примерно €142 000 80 м² — около €189 000. В хорошем состоянии и ближе к первой линии стоимость будет выше. Расчётная валовая доходность долгосрочной аренды находится примерно около 6%. Для собственного проживания район удобен тем, что машина не является обязательной. Для инвестиции необходимо особенно внимательно анализировать дом: здесь много старого фонда, а близость моря ускоряет износ фасадов, металлоконструкций и отдельных инженерных элементов. Плайя-де-лос-Локос Это более дорогой пляжный район. Средняя цена — примерно €2 894 за м². Средняя долгосрочная аренда — около €12,9 за м² в месяц. Годовой рост цен — около 8,1%. 50-метровая квартира по среднему показателю уже соответствует примерно €145 000. 70 м² — около €203 000. Хорошие современные квартиры с видом на море стоят значительно больше. Расчётная валовая доходность по средним ценам — приблизительно 5,3%. То есть Плайя-де-лос-Локос рациональнее покупать не ради максимальной доходности, а ради сочетания пляжа, ликвидности и собственного использования. Ла-Мата Ла-Мата — один из наиболее самостоятельных районов муниципалитета. Здесь длинный песчаный пляж, собственная локальная инфраструктура и значительная доля иностранных собственников. Средняя стоимость в июле 2026 года достигла примерно €2 936 за м², увеличившись на 15,6% за год. Аренда — около €13,6 за м² в месяц. По средней цене: 50 м² — около €147 000 60 м² — около €176 000 80 м² — около €235 000. Первая линия и современные комплексы существенно дороже. Расчётная валовая доходность долгосрочной аренды — около 5,5–5,6%. Но сильная сторона Ла-Маты — не только долгосрочный рынок. Близость пляжа создаёт хороший туристический спрос. Именно поэтому перед покупкой важно решить, будет объект сдаваться на годовые договоры или краткосрочно: юридические требования к этим моделям сильно отличаются. Новая Торревьеха и Агуас-Нуэвас Это один из наиболее интересных районов для семейного проживания и современного инвестиционного жилья. Средняя стоимость — около €2 713 за м². Но внутри зоны есть существенная разница. Агуас-Нуэвас — примерно €2 789 за м². Новая Торревьеха — около €2 401 за м². За год объединённая зона подорожала примерно на 15,6%. Средняя аренда — около €12,8 за м² в месяц. Здесь больше современных малоэтажных комплексов, бассейнов, закрытых территорий и жилья с парковкой. Расчётная валовая доходность — ориентировочно 5,5–5,7%. Для семьи этот сегмент часто практичнее старого центра. Для инвестора главный вопрос — размер ежегодных платежей сообществу собственников. Большой бассейн, сады и закрытая территория увеличивают привлекательность, но одновременно уменьшают чистый денежный поток. Эль-Асекьон и Лос-Науфрагос В 2026 году это один из наиболее интересных районов с точки зрения соотношения стоимости и моря. Средняя цена составляет около €2 384 за м². Годовой рост — примерно 15,6%. Средняя долгосрочная аренда — около €12 за м² в месяц. Квартира 50 м² по среднему показателю — около €119 000. 70 м² — приблизительно €167 000. Валовая доходность — около 6%. Для покупателя с бюджетом €110–160 тысяч район может оказаться рациональнее более дорогих Ла-Маты или Пунта-Примы. Но необходимо смотреть конкретную улицу, состояние дома и расстояние до пляжа. Лос-Балконес и Лос-Альтос-дель-Эден Это преимущественно более спокойная малоэтажная застройка, популярная у семей и покупателей домов. Средняя стоимость достигла примерно €2 951 за м². Годовой рост — около 7,3%. Район интересен тем, кто хочет: больше площади террасу таунхаус отдельный дом бассейн спокойную среду вне плотного центра. При этом для туриста без машины локация может быть менее удобной. Поэтому инвестиционный объект здесь правильнее ориентировать на семью и более длительное проживание, а не только на недельные заезды. Пунта-Прима Пунта-Прима — самый дорогой район в текущем сравнении. Средняя стоимость — примерно €3 186 за м². Аренда — около €14,9 за м² в месяц. Даже средняя квартира 60 м² соответствует примерно €191 000. 80 м² — примерно €255 000. Современные жилые комплексы, виды на море и первая линия могут стоить значительно больше. Валовая долгосрочная доходность по средним цифрам — примерно 5,5–5,6%. Пунта-Прима интересна покупателям, которым важны: новые комплексы закрытые территории бассейны море международный спрос более современный продукт для последующей перепродажи. Но покупать здесь ради высокой доходности не всегда рационально: цена входа уже высокая. Цены и аренда по районам в 2026 году Район Цена продажи Долгосрочная аренда Ориентировочная валовая доходность Центр €2 128/м² €11,8/м²/мес. ~6,7% Эль-Асекьон — Лос-Науфрагос €2 384/м² €12,0/м²/мес. ~6,0% Плайя-дель-Кура €2 365/м² €12,2/м²/мес. ~6,2% Ла-Мата €2 936/м² €13,6/м²/мес. ~5,6% Новая Торревьеха — Агуас-Нуэвас €2 713/м² €12,8/м²/мес. ~5,7% Плайя-де-лос-Локос €2 894/м² €12,9/м²/мес. ~5,3% Пунта-Прима €3 186/м² €14,9/м²/мес. ~5,6% Доходность рассчитана по средним ценам предложения продажи и аренды за июль 2026 года. Это не прогноз дохода конкретного объекта. Она не учитывает налоги, ремонт, коммунальные платежи, управление и простой. Почему рост цены уже опережает рост аренды Это важнейшая характеристика рынка 2026 года. Стоимость жилья выросла примерно на 11% год к году, а средняя долгосрочная аренда — только на 3,4%. Следовательно, доходность новых покупок постепенно сжимается. Квартира, которую два года назад можно было купить за €120 000 и сдавать за €700, могла давать привлекательную валовую доходность. Если аналогичный объект сегодня стоит €150 000, а аренда выросла только до €750, экономика уже другая. Поэтому в Торревьехе особенно важно торговаться и сравнивать вторичный рынок. Даже скидка €10–15 тысяч при покупке значительно влияет на фактическую доходность. Долгосрочная аренда или туристы Обе модели имеют право на существование, но с 2025–2026 годов туристическая аренда стала намного сложнее юридически. Долгосрочная аренда Для неё лучше подходят: центр Новая Торревьеха Агуас-Нуэвас Эль-Асекьон районы возле школ, магазинов и транспорта. Преимущество — более ровный денежный поток. Недостаток — ниже потенциальная ставка в июле и августе. Туристическая аренда Наиболее очевидные районы: Ла-Мата Плайя-дель-Кура Плайя-де-лос-Локос Пунта-Прима объекты у моря в Эль-Асекьоне. Но покупать квартиру и рассчитывать, что её автоматически получится сдавать туристам, нельзя. В Валенсийском сообществе туристическим считается определённый формат краткосрочной передачи жилья; действующие правила, в частности, отделяют его от аренды одному и тому же нанимателю на 11 дней и более. Регистрация туристического жилья действует пять лет и затем требует обновления. Дополнительно для собственников, начинающих туристическую деятельность после 3 апреля 2025 года, необходимо учитывать правила сообщества собственников. Для нового туристического использования требуется его прямое одобрение квалифицированным большинством — три пятых собственников, представляющих одновременно три пятых долей. Поэтому перед покупкой под посуточную аренду необходимо проверить: разрешён ли туристический формат в здании есть ли решение сообщества собственников соответствует ли объект требованиям Валенсийского сообщества можно ли зарегистрировать туристическое жильё соответствует ли использование муниципальным градостроительным требованиям можно ли получить обязательный регистрационный номер для размещения на интернет-платформах. Обещание агента «здесь все сдают туристам» не заменяет эту проверку. Может ли гражданин Украины купить квартиру Да. Гражданство Украины само по себе не запрещает приобретение жилой недвижимости в Испании. Для оформления сделки иностранцу понадобится идентификационный номер иностранца — NIE. Министерство внутренних дел Испании прямо предусматривает его выдачу иностранцам, имеющим экономические интересы в стране; заявление может подаваться в Испании либо через испанское консульство за рубежом. Важно понимать другое: покупка недвижимости больше не является основанием для испанской «золотой визы». Инвестиционная программа для покупателей недвижимости была отменена с 3 апреля 2025 года. Соответствующие статьи закона об инвесторских визах с этой даты утратили действие. То есть квартира за €100 000 и вилла за €1 млн сами по себе не дают ВНЖ. Если гражданину Украины требуется испанский резидентский статус, он оформляется отдельно на соответствующем миграционном основании. Ипотека в 2026 году стала доступнее Испанская ипотека значительно дешевле, чем во время пиковых ставок 2023–2024 годов. В июне 2026 года средняя процентная ставка новых зарегистрированных ипотек на жильё составляла 2,96%, средний срок — 25 лет. Около 61,7% новых ипотек были оформлены с фиксированной ставкой и 38,3% — с переменной. Но эти показатели нельзя автоматически переносить на украинского нерезидента. Испанский банк будет учитывать: страну налогового резидентства источник доходов валюту зарплаты официальный трудовой или предпринимательский доход текущие кредиты кредитную историю собственный капитал ликвидность выбранного объекта. Нерезиденту разумно заранее рассчитывать на более высокий первоначальный взнос, чем испанскому резиденту. Часто банк финансирует только около 60–70% цены покупки нерезидента, хотя конкретные условия определяются индивидуально. К этому собственному капиталу нужно добавить налоги и расходы на сделку. В 2026 году вторичное жильё стало немного дешевле по налогам Для Торревьехи применяется налоговая система Валенсийского сообщества. С 1 июня 2026 года общий налог на передачу вторичной недвижимости был снижен с 10% до 9%. Если стоимость недвижимости превышает €1 млн, ставка составляет 11%. Действующая консолидированная редакция регионального закона уже содержит общую ставку 9%. Это важное изменение для покупателя. Например: квартира €100 000 — общий налог около €9 000; €150 000 — €13 500; €200 000 — €18 000; €300 000 — €27 000. Для отдельных категорий покупателей существуют льготные ставки, но иностранному инвестору нельзя автоматически закладывать их в бюджет. Кроме того, налоговая база может определяться с учётом государственного референсного значения недвижимости. Если оно выше заявленной цены сделки, именно оно может стать минимальной налоговой базой. Новостройка: другая налоговая модель При первой покупке нового жилья у застройщика применяется не налог на передачу вторичной недвижимости, а НДС. Общая ставка НДС на жилую новостройку составляет 10%. Дополнительно применяется гербовый налог на нотариальные документы. С июня 2026 года его общая ставка в Валенсийском сообществе была снижена до 1,4%. Для определённых сделок с основным постоянным жильём могут действовать иные ставки. Поэтому квартира у застройщика за €250 000 фактически требует значительно большего бюджета: цена — €250 000 НДС 10% — €25 000 гербовый налог нотариус регистрация юридическая проверка возможные банковские расходы. Сравнивать новостройку за €250 тысяч со вторичной квартирой за €230 тысяч только по цене объявления неправильно. Ежегодный налог на недвижимость Собственник платит муниципальный налог на недвижимость — IBI. В Торревьехе ставка для обычной городской недвижимости сохранена на уровне 0,40% от кадастровой базы, а бюджет города на 2026 год прямо предусматривает сохранение прежнего уровня муниципальной налоговой нагрузки. Важно: это не 0,40% рыночной цены квартиры. Налог рассчитывается от кадастровой стоимости, которая может существенно отличаться от цены продажи. Поэтому перед покупкой лучше запросить у продавца последний оплаченный счёт IBI и использовать фактическую сумму в инвестиционном расчёте. Дополнительно собственник квартиры в доме платит взносы сообществу собственников. В простом старом доме они могут быть небольшими. В современном комплексе с бассейном, садом, охраной, лифтами и гаражом — намного выше. Налоги на аренду для украинского нерезидента Этот пункт особенно важно считать правильно. Если владелец остаётся налоговым нерезидентом Испании и является резидентом страны вне ЕС и Европейской экономической зоны, общий испанский режим налога на доход нерезидентов предусматривает ставку 24%. Для аренды налоговая база в общем случае формируется из валового дохода без вычета расходов. Возможность вычитать непосредственно связанные расходы предусмотрена прежде всего для резидентов ЕС и соответствующих стран Европейской экономической зоны, для которых ставка составляет 19%. Поэтому украинский собственник, который остаётся налоговым резидентом Украины, не должен рассчитывать чистую доходность по схеме испанского или немецкого владельца. Пример: квартира сдаётся за €850 в месяц; валовая годовая аренда — €10 200; формальная доходность может выглядеть привлекательной; но налоговый режим нерезидента способен заметно уменьшить фактический результат. Если владелец становится налоговым резидентом Испании, применяется уже другая система. Конкретное налогообложение необходимо анализировать с учётом налоговой резидентности собственника и договора между Испанией и Украиной об избежании двойного налогообложения. Если нерезидент не сдаёт квартиру часть года, для периода собственного использования может возникать расчётный налог на условный доход от городской недвижимости. Испанская налоговая служба отдельно предусматривает такой режим и декларирование через форму 210. Процедура покупки для гражданина Украины 1. Получение NIE Идентификационный номер нужен для налоговых и юридических действий, связанных с покупкой. Получать его лучше заранее, а не после выбора квартиры. 2. Определение полного бюджета Нельзя считать только цену объявления. Для вторичного объекта нужно учитывать: стоимость квартиры 9% налога на передачу нотариуса реестр юридическое сопровождение банковские расходы ремонт мебель. Для новостройки используется другая налоговая модель — 10% НДС плюс соответствующий гербовый налог и расходы оформления. 3. Проверка объекта до задатка Нужно получить выписку из Реестра собственности. Она показывает: собственника ипотечные обременения аресты ограничения специальные режимы объекта. Государственный портал Испании прямо рекомендует до приобретения проверять юридический статус жилья через такую выписку. Дополнительно проверяются: задолженность перед сообществом собственников IBI кадастровые сведения законность перепланировок лицензия первого заселения или эквивалентная документация энергетический сертификат протоколы сообщества собственников запланированные капитальные ремонты. 4. Договор задатка После проверки основных условий обычно подписывается предварительный договор и вносится задаток. Часто он составляет около 10% стоимости. Но именно условия договора определяют, что произойдёт, если покупатель откажется от сделки, продавец нарушит обязательства или банк не выдаст ипотеку. Поэтому при покупке с кредитом необходимо прописывать условие финансирования заранее. 5. Проверка происхождения денег Испанский банк, нотариус или юрист могут запросить: выписки со счёта подтверждение зарплаты налоговые декларации документы бизнеса договор продажи другой недвижимости наследственные документы историю накоплений. Международный перевод крупной суммы лучше согласовать заранее. 6. Нотариальная сделка Финальный договор подписывается у нотариуса. Покупатель оплачивает предусмотренную сумму, а затем право регистрируется в Реестре собственности. 7. Налоговая регистрация и коммунальные договоры После сделки оплачиваются соответствующие налоги, меняются договоры электричества, воды и других услуг. Если квартира приобретается для аренды, следующим этапом становится подготовка правильной налоговой и юридической модели. Главные риски в Торревьехе Купить на пике эмоционального спроса Рост на 11–16% в год заставляет покупателей торопиться. Но быстрый рынок — не причина отказаться от торга и проверки. Квартира, выставленная за €180 тысяч, не обязательно стоит €180 тысяч только потому, что аналогичные объявления выглядят так же. Старый дом возле моря Море увеличивает износ фасада, балконов, металлических деталей и кондиционеров. Перед покупкой старой квартиры нужно проверять не только ремонт внутри. Особенно важно состояние всего дома. Крупные будущие расходы сообщества собственников Фасад, лифт, крыша или другие капитальные работы могут потребовать дополнительных взносов. Протоколы последних собраний нужно читать до сделки. Купить квартиру «под туристов» без права туристической аренды В 2026 году это уже один из главных инвестиционных рисков. Возможность краткосрочной аренды должна подтверждаться юридически. Завысить доходность по августу Летняя ставка аренды в Торревьехе может выглядеть впечатляюще. Но нельзя взять цену августа и умножить её на двенадцать месяцев. Недооценить налог нерезидента Для украинского налогового нерезидента Испании фактическая налоговая модель аренды существенно отличается от испанского резидента. Купить слишком маленькую квартиру только ради низкой цены Крошечный объект возле моря может хорошо работать летом, но быть менее удобным для постоянного арендатора. При нынешнем росте постоянного населения двухкомнатная квартира с нормальной кухней и террасой иногда оказывается более устойчивой инвестицией, чем минимальная студия. Прогноз цен Спрос в Торревьехе поддерживают сразу несколько факторов: быстрое увеличение населения высокий процент иностранных покупателей ограниченное предложение качественного жилья возле моря снижение ипотечных ставок относительно 2023–2024 годов значительная международная диаспора климат сравнительно доступные цены относительно многих других прибрежных рынков Испании. Средняя ипотечная ставка по новым зарегистрированным жилищным кредитам в Испании в июне находилась около 2,96%, а количество ипотек на жильё выросло более чем на 10% год к году. Это поддерживает платёжеспособный спрос. Но после роста стоимости Торревьехи на 11% за двенадцать месяцев закладывать такие темпы на каждую следующую пятилетку неразумно. Базовый сценарий можно представить так: Год Возможная динамика качественного жилья 2026 +8–12% 2027 +3–7% 2028 +2–6% 2029 +2–6% 2030 +2–5% Это сценарная оценка, а не гарантия будущей цены. Лучше среднего могут чувствовать себя современные квартиры с террасой, парковкой и бассейном, качественные объекты в пешей доступности от моря и жильё, подходящее не только туристам, но и постоянным жителям. Слабее — переоценённые старые квартиры без лифта, парковки и нормального состояния дома. Что покупать при разных бюджетах До €100 000 В 2026 году выбор заметно сократился. В основном это: небольшие квартиры в старых домах объекты под ремонт студии удалённые от моря варианты отдельные предложения в центре. Покупать объект только ради того, что он стоит €85–95 тысяч, не нужно. Лучше квартира за €105 тысяч с нормальной ликвидностью, чем €80 тысяч за недвижимость, которую потом сложно сдать или продать. €100 000–150 000 Это один из самых рабочих бюджетов Торревьехи. Можно искать: центр Плайя-дель-Кура Эль-Асекьон Лос-Науфрагос Новую Торревьеху отдельные объекты в Ла-Мате. Для долгосрочной аренды здесь уже появляется хороший выбор квартир с одной или двумя спальнями. €150 000–200 000 Возможности становятся значительно шире. Можно рассматривать: качественные квартиры возле моря Агуас-Нуэвас Плайя-де-лос-Локос Ла-Мату отдельные современные комплексы небольшие варианты в Пунта-Приме. Это хороший диапазон для покупателя, который хочет совместить собственное использование и аренду. €200 000–300 000 Появляется выбор современного жилья. Можно смотреть: новостройки квартиры в Пунта-Приме современные комплексы в Агуас-Нуэвас хорошие квартиры с видом большие объекты возле пляжа таунхаусы. В этом сегменте важно уже не только считать цену за метр, но и сравнивать качество проекта. От €300 000 Можно рассматривать: просторную современную квартиру пентхаус таунхаус отдельный дом жильё первой линии новый премиальный комплекс. На этом уровне ошибка выбора района или проекта может стоить десятки тысяч евро при перепродаже. Что выглядит наиболее интересно в 2026 году Для максимальной доходности при умеренном бюджете — центр, Эль-Асекьон и Плайя-дель-Кура. Для постоянного проживания семьи — Агуас-Нуэвас, Новая Торревьеха и Лос-Балконес. Для моря и собственного отдыха — Ла-Мата и Плайя-де-лос-Локос. Для нового качественного жилья и международной ликвидности — Пунта-Прима. Для баланса цены и туристического потенциала — Эль-Асекьон и Лос-Науфрагос. Главное изменение 2026 года состоит в том, что Торревьеху уже нельзя считать исключительно дешёвым рынком. Город быстро догоняет более дорогие районы Коста-Бланки. Поэтому инвестору важнее найти недооценённый конкретный объект, чем просто купить «любую квартиру в Торревьехе». Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Торревьеху для постоянного проживания, сезонного отдыха, долгосрочной аренды и инвестиций. Подбор начинается с определения реальной цели покупки и полного бюджета с учётом налогов. Для вторичного жилья анализируются фактическая цена района, состояние дома, задолженности, выписка из Реестра собственности, кадастровые данные и будущие расходы сообщества собственников. Для новостройки проверяются документы застройщика, сроки передачи, налоговая модель и полный бюджет сделки. Если квартира покупается под аренду, отдельно рассчитывается валовая и реальная доходность. Для туристической модели до сделки проверяется возможность законной регистрации краткосрочной аренды, правила дома и действующие требования Валенсийского сообщества. Для украинского нерезидента учитываются особенности испанского налогообложения доходов от недвижимости. При ипотечной покупке заранее оценивается размер собственного капитала и вероятность финансирования испанским банком. Перед международным расчётом проверяются происхождение средств и банковский маршрут. После покупки можно организовать регистрацию права, подключение коммунальных услуг и последующую подготовку объекта к проживанию или аренде. Актуальные предложения, цены и дополнительную информацию о недвижимости в Торревьехе можно получить на сайте Homium https://homium.ua/spain/torrevieja .

26 августа 2026, 13:40

Ринок нерухомості Оману у 2026 році продовжує активно розвиватися. У першому кварталі загальний індекс цін на житлову нерухомість був приблизно на 17,6% вищим, ніж роком раніше. Водночас ця цифра не означає, що всі квартири та вілли подорожчали майже на 18%. Найшвидше зростала вартість житлових земельних ділянок — приблизно на 21%, тоді як вілли додали близько 9%, а квартири — близько 4,4%. Для покупця це важливий сигнал: оцінювати конкретний об'єкт потрібно за його районом, типом, стадією готовності та реальними угодами, а не лише за загальним індексом країни. Для українського покупця нерухомість в Омані цікава порівняно невисоким порогом входу відносно частини інших країн Перської затоки, стабільною валютою, можливістю отримати повне право власності у визначених державою проєктах та кількома варіантами оформлення резидентського статусу через нерухомість. Але є принциповий нюанс: іноземець не може просто вибрати будь-яку квартиру в Маскаті або Салалі. Спочатку потрібно перевірити, чи має конкретний проєкт право продавати нерухомість громадянам інших країн. Тому ринок Оману варто умовно розділяти на два сегменти. Перший — звичайне житло для громадян Оману та країн Ради співробітництва арабських держав Перської затоки. Другий — спеціально визначені туристичні й житлові проєкти, у яких нерезидент може законно отримати право власності. Що відбувається з ринком нерухомості Оману у 2026 році Зростання помітне не лише в цінах, а й у кількості операцій. За перше півріччя 2026 року загальна вартість операцій із нерухомістю в Омані досягла приблизно 1,434 млрд оманських ріалів, що на 5,4% більше, ніж за аналогічний період попереднього року. Вартість договорів купівлі-продажу збільшилася приблизно на 12,2% — до 688 млн ріалів. Кількість таких операцій зросла майже на 7% і перевищила 34 тисячі. Для порівняння, за весь 2025 рік загальний обсяг операцій із нерухомістю становив близько 3,37 млрд ріалів. Одночасно в країні збільшується кількість дозволів на будівництво та запускаються нові житлові райони. Це важливо, оскільки ринок розвивається не лише завдяки дорогим курортним комплексам для іноземців. Усередині країни формується значний попит на житло, інфраструктуру, нові міські квартали та комерційні об'єкти. Основним центром ринку залишається Маскат. Однак загальні високі темпи зростання цін значною мірою пояснюються подорожчанням земельних ділянок. Для покупця готової квартири більш показовою є динаміка саме квартир — близько 4,4% за рік. Такий темп виглядає здоровішим для довгострокового інвестора, ніж різкий двозначний стрибок. Чому Оман стає цікавішим для іноземців Перша причина — державна стратегія розвитку Oman Vision 2040. У країні реалізуються великі міські, туристичні та інфраструктурні проєкти. Серед них — нове місто Султан-Хайтам-Сіті, діловий центр Аль-Хувайр, нові райони Салали та інші масштабні житлові кластери. Султан-Хайтам-Сіті, наприклад, розраховане приблизно на 100 тисяч мешканців. Перші житлові етапи вже активно продаються, а заселення частини районів очікується у 2026–2027 роках. Друга причина — стабільність національної валюти. Оманський ріал жорстко прив'язаний до долара США. Один ріал дорівнює приблизно 2,60 долара. Для інвестора, який зберігає капітал у доларах, це значно знижує валютні ризики. Третя причина — поступове розширення можливостей для іноземного володіння нерухомістю. Четверта — резидентські програми, які можуть бути пов'язані з придбанням об'єктів певної вартості. Але під час вибору нерухомості важливо відділяти державні правила від рекламних обіцянок забудовника. Чи може українець купити нерухомість в Омані Так, але тільки у визначених законом проєктах. Найбільш зрозумілий механізм — купівля об'єкта в інтегрованому туристичному комплексі. У таких комплексах іноземець може отримати повне право власності на квартиру, віллу або інший дозволений об'єкт та використовувати його для проживання чи інвестицій. До найвідоміших проєктів цього типу належать: Аль-Мудж Маскат Маскат-Бей Маскат-Гіллз Джебель-Сіфа Аїда в районі Їті Хавана-Салала інші комплекси, що мають відповідну державну ліцензію. Проте важливо перевіряти не лише назву району. Конкретна черга будівництва, будинок і навіть окремий тип об'єкта повинні мати дозвіл на продаж іноземцям. Якщо будинок розташований поруч із туристичним комплексом, це ще не означає, що нерезидент має право його придбати. Після завершення угоди право власності реєструється в державній системі, а покупець отримує офіційний документ, який підтверджує володіння нерухомістю. Нові міста також відкриваються для іноземних покупців У 2026 році можливості не обмежуються лише туристичними комплексами. Оман поступово дозволяє іноземцям купувати нерухомість у визначених нових містах та інтегрованих житлових проєктах. Це важлива зміна. Раніше нерезидент переважно розглядав курортну квартиру або віллу. Тепер з'являються сучасні міські квартали, розраховані не тільки на туристів, а й на постійне проживання. Але автоматично вважати всю нерухомість у Султан-Хайтам-Сіті доступною для іноземців не можна. Перед бронюванням потрібно перевірити юридичний статус конкретного будинку та квартири. Резидентський статус через нерухомість В Омані існує кілька різних механізмів, тому їх не потрібно змішувати. Дворічна резиденція для власника нерухомості Іноземець, який володіє готовим житловим об'єктом у дозволеному туристичному комплексі, може претендувати на резидентську візу. Вона видається на два роки та може поновлюватися, поки нерухомість залишається у власності заявника. Окремо можна оформлювати документи для членів сім'ї. Резиденція через нові житлові проєкти Для частини затверджених нових міст та інтегрованих житлових комплексів також передбачена дворічна поновлювана резиденція. Зазвичай право на подання виникає після того, як покупець сплатив щонайменше 30% вартості нерухомості. Якщо вартість об'єкта перевищує 50 000 оманських ріалів, можливості оформлення резиденції для членів сім'ї ширші. Десятирічна «Золота резиденція» Це окрема інвестиційна програма. Один із шляхів участі — інвестиції в нерухомість на суму від 200 000 оманських ріалів. За чинним валютним курсом це приблизно 520 000 доларів США. Саме тому не варто плутати звичайну резиденцію власника квартири та десятирічну інвестиційну програму. Купівля апартаментів за 60–80 тисяч ріалів не означає автоматичного отримання десятирічної резиденції. Найкращі райони для купівлі нерухомості Аль-Мудж Маскат Аль-Мудж — один із найбільш сформованих та ліквідних районів Маската, доступних іноземцям. Тут уже працюють марина, гольф-клуб, ресторани, готелі, набережна та повноцінна житлова інфраструктура. Район розташований неподалік міжнародного аеропорту та користується стабільним попитом серед заможних іноземних спеціалістів. Однокімнатні квартири на вторинному ринку можна знайти приблизно від 84 000 ріалів, але якісні варіанти частіше коштують близько 104 000–134 000 ріалів. Квартири з двома спальнями можуть коштувати приблизно 217 000–255 000 ріалів. Трикімнатні варіанти — від 298 000 ріалів і вище. Нові проєкти зазвичай дорожчі за вторинний ринок. Орієнтовна валова дохідність житлових об'єктів у районі становить близько 5–5,5% річних. Аль-Мудж варто розглядати покупцям, яким важливі: сформована інфраструктура відносно висока ліквідність стабільний попит на довгострокову оренду збереження капіталу престижне розташування. Для максимальної орендної дохідності це не обов'язково найкращий район, але за сукупністю характеристик він один із найнадійніших. Маскат-Бей Маскат-Бей — курортний житловий район між морем і горами. Він значно камерніший за Аль-Мудж та більше орієнтований на власне проживання, відпочинок і туристичну оренду. Нові квартири можуть починатися приблизно від 78 000–80 000 ріалів. Квартири з двома спальнями — приблизно від 125 000 до 230 000 ріалів залежно від виду, площі та конкретного проєкту. Вілли коштують від приблизно 310 000 ріалів. Преміальні варіанти можуть перевищувати 450 000–700 000 ріалів. Орієнтовна валова дохідність якісних об'єктів може перебувати в районі 6–7%. Проте тут особливо важливі витрати на обслуговування комплексу. Чим більше басейнів, пляжної інфраструктури, озеленення та інших сервісів, тим вищими можуть бути щорічні платежі власника. Маскат-Гіллз Маскат-Гіллз — один із найпрактичніших варіантів для довгострокової оренди. Район розташований неподалік аеропорту, має гольф-інфраструктуру та популярний серед іноземних працівників і сімей, які живуть у Маскаті постійно. Однокімнатні квартири коштують приблизно 72 000–105 000 ріалів. Квартири з двома спальнями — близько 95 000–150 000 ріалів. Орієнтовна валова дохідність — близько 6%. Для інвестора це може бути більш збалансований варіант, ніж дорожчий Аль-Мудж: нижчий бюджет входу та стабільний попит на довгострокову оренду. Джебель-Сіфа Джебель-Сіфа розташований за межами центрального Маската та має виражений курортний характер. Тут є марина, пляжі, готелі, гольф та туристична інфраструктура. Готові квартири з однією спальнею можуть коштувати приблизно від 138 000 ріалів. З двома спальнями — від 152 000 ріалів. Великі трикімнатні квартири — приблизно від 254 000 ріалів. Окремі просторі варіанти перевищують 300 000 ріалів. Для щоденного проживання людини, яка працює в центрі Маската, Джебель-Сіфа менш практичний. Натомість для власного відпочинку, сезонної оренди та довгострокового володіння він може бути цікавим. Хавана-Салала Хавана-Салала — один із головних курортних ринків півдня Оману, доступних іноземним покупцям. Салала має специфічний туристичний сезон. Улітку, під час сезону хариф, регіон стає одним із найпопулярніших напрямків Перської затоки завдяки прохолоднішому клімату та зеленим ландшафтам. Квартири з однією спальнею можуть починатися приблизно від 65 500 ріалів. В інших нових чергах ціни становлять близько 90 000–110 000 ріалів. Готові квартири з двома спальнями — приблизно від 117 000 ріалів. Орієнтовна валова дохідність успішного об'єкта може становити близько 6–6,5%. Але Салалу не можна оцінювати лише за доходом у високий сезон. Річну фінансову модель потрібно будувати помісячно, окремо враховуючи сильний літній період та слабші місяці. Султан-Хайтам-Сіті Султан-Хайтам-Сіті — не курорт, а нове масштабне місто неподалік Маската. Воно розраховане приблизно на 100 тисяч мешканців і має стати одним із ключових житлових центрів нового покоління. Обсяг інвестицій у розвиток міста оцінюється приблизно у 3 млрд оманських ріалів. Для інвестора це ставка не стільки на сьогоднішню туристичну оренду, скільки на майбутній розвиток великої житлової агломерації. При цьому потрібно перевіряти, які саме квартали та будинки дозволені для придбання іноземцями. Скільки коштує нерухомість, доступна іноземцю Район або проєкт Орієнтовний бюджет входу Основний формат Хавана-Салала від 65 500 OMR курортні квартири Маскат-Гіллз від 72 000–105 000 OMR міське житло Маскат-Бей від 78 000–80 000 OMR курортне житло біля моря Аль-Мудж Маскат від приблизно 84 000 OMR престижне житло біля моря Джебель-Сіфа від приблизно 138 000 OMR курортні квартири біля марини Інвестиція для десятирічної резиденції від 200 000 OMR кваліфікована інвестиція Це орієнтовні ціни. Конкретна вартість залежить від площі, виду, поверху, готовності, меблів, умов забудовника та стадії проєкту. Яку дохідність реально очікувати У рекламних матеріалах нерідко зустрічається дохідність 8–10% річних. Для реального фінансового планування краще використовувати консервативніші значення. Для основних районів можна орієнтуватися приблизно на: Аль-Мудж — 5–5,5% валової дохідності Маскат-Гіллз — близько 6% Маскат-Бей — приблизно 6–7% Хавана-Салала — приблизно 6–6,5%. Це валова дохідність до витрат. З отриманої орендної плати потрібно відняти: платежі за обслуговування комплексу ремонт меблі та техніку управління комісію агента страхування періоди без орендаря витрати на короткострокову оренду платежі за кредитом, якщо використовувалася іпотека. Тому рекламні 7% можуть перетворитися приблизно на 5–6% або менше чистого операційного результату. Маскат чи Салала Для довгострокової оренди логічніше дивитися Маскат. Основні орендарі тут — іноземні спеціалісти, керівники, працівники міжнародних компаній та сім'ї. Найважливіші характеристики для такого об'єкта: транспортна доступність близькість до міжнародних шкіл аеропорт офісні райони магазини та ресторани якість житлового комплексу. Салала більше орієнтована на туризм. У високий сезон оренда може приносити хороший дохід, але він менш рівномірний протягом року. Тому квартира в Салалі з прогнозною валовою дохідністю 6,5% та квартира в Маскаті з 5,5–6% — це різні за ризиком моделі. Іпотека для іноземця Оманські банки можуть фінансувати не лише громадян країни. Існують програми для іноземців, які легально проживають в Омані, а деякі банки працюють і з нерезидентами, що купують нерухомість у затверджених комплексах. Для нерезидента фінансування може становити приблизно до 50% вартості об'єкта. Тобто квартира за 120 000 ріалів може вимагати близько 60 000 ріалів власних коштів ще до врахування витрат на оформлення. Для резидентів умови можуть бути м'якшими. Банк оцінює: стабільність доходу країну походження доходу кредитну історію розмір власного внеску вартість об'єкта юридичний статус проєкту. Тому отримувати попереднє рішення щодо фінансування потрібно до внесення великого завдатку. Витрати під час купівлі Основний державний платіж при реєстрації нерухомості в туристичному комплексі становить приблизно 3% вартості об'єкта. Наприклад: об'єкт за 100 000 OMR — близько 3 000 OMR об'єкт за 150 000 OMR — близько 4 500 OMR об'єкт за 200 000 OMR — близько 6 000 OMR. Також існують невеликі адміністративні та реєстраційні платежі. Окремо потрібно враховувати: послуги агента юридичну перевірку банківські витрати платежі забудовнику меблювання страхування. ПДВ: новобудова і вторинний ринок відрізняються В Омані діє податок на додану вартість 5%. Але його застосування до нерухомості залежить від типу об'єкта. Перший продаж житлової нерухомості може оподатковуватися ПДВ, тоді як подальший перепродаж житлового об'єкта може мати інший податковий режим. Додатково відрізняються правила для готельних апартаментів, сервісних резиденцій та туристичних комплексів. Тому до підписання договору потрібно окремо перевірити: чи включений ПДВ у ціну чи це перший продаж від забудовника чи це вторинний ринок як юридично класифікований об'єкт чи використовується він як звичайне житло або як туристичний номер. Різниця може становити тисячі ріалів. Чи є щорічний податок на нерухомість Класичного щорічного податку на житлову нерухомість за європейською моделлю для більшості приватних власників в Омані немає. Це одна з переваг місцевого ринку. Але утримання нерухомості все одно коштує грошей. У житлових та туристичних комплексах власники сплачують щорічний збір за обслуговування. Він може включати: охорону прибирання озеленення басейни пляжі марину ліфти дороги всередині комплексу технічне обслуговування спільних зон. У престижному курортному проєкті такі витрати можуть суттєво впливати на чисту орендну дохідність. Податок на доходи фізичних осіб з 2028 року У 2026 році новий загальний податок на доходи фізичних осіб ще не діє. Але закон уже прийнятий. Нові правила мають набути чинності з 1 січня 2028 року. Передбачений поріг доходу становить 42 000 оманських ріалів на рік, а ставка — 5% для доходу, який підпадає під оподаткування відповідно до закону. Для інвестора, який купує квартиру у 2026 році на 7–10 років, це вже потрібно враховувати. Фінансову модель слід будувати не лише за нинішніми правилами, а й з урахуванням майбутніх змін. Процедура купівлі для громадянина України 1. Визначити мету Спочатку потрібно зрозуміти, навіщо купується нерухомість: для постійного або сезонного проживання для отримання резиденції для довгострокової оренди для подобової оренди для збереження капіталу для подальшого перепродажу. Для кожної мети оптимальний тип об'єкта буде різним. 2. Перевірити право іноземця на придбання Потрібно офіційно підтвердити, що конкретний житловий проєкт дозволений для іноземного володіння. Сам напис «повна власність для іноземців» у рекламній презентації не є достатньою юридичною підставою. 3. Перевірити право власності Перед підписанням договору потрібно встановити: кому належить земля чи має забудовник усі необхідні дозволи яке саме право отримує покупець чи є обтяження чи можна перепродавати об'єкт чи дозволена оренда чи переходить майно у спадщину. 4. Перевірити умови резиденції Якщо головна мета купівлі — отримання резидентського статусу, умови потрібно підтвердити ще до бронювання. Квартира за 70 000 ріалів і об'єкт за 220 000 ріалів можуть давати зовсім різні можливості. 5. Перевірити забудовника Для нерухомості на етапі будівництва потрібно перевіряти: дозвіл на будівництво фінансування проєкту графік платежів строк завершення відповідальність за затримку можливість перепродажу до здачі будинку порядок повернення коштів. 6. Перевірити договір У договорі мають бути чітко зазначені: повна вартість податки графік платежів щорічний збір за обслуговування дата передачі характеристики квартири вид права власності умови розірвання процедура реєстрації. 7. Зареєструвати право власності Після виконання умов угоди право власності реєструється через систему Міністерства житлового будівництва та міського планування Оману. Покупець отримує офіційний документ на нерухомість. 8. Оформити резидентський статус Якщо вартість та тип об'єкта відповідають вимогам певної програми, після завершення необхідних платежів можна подавати документи на відповідний тип резиденції. Основні ризики Придбати об'єкт, який юридично не можна оформити на іноземця Це один із головних ризиків. Статус нерухомості потрібно підтверджувати документами, а не словами брокера. Переплутати дворічну резиденцію та десятирічну програму Власність у туристичному комплексі може давати право на резидентський статус, але це не означає автоматичної десятирічної «Золотої резиденції». Переплатити за новий проєкт Квартира на ранньому етапі продажу не завжди вигідніша за готову. У деяких випадках новий проєкт коштує на 20–40% дорожче за схожий об'єкт на вторинному ринку. Потрібно порівнювати готове житло та новобудову в одній локації. Повірити в гарантовані 8–10% Якщо забудовник або керуюча компанія обіцяє гарантовану дохідність, потрібно перевірити: хто саме її гарантує на який строк чи зафіксовано це в договорі які витрати віднімаються що відбувається після завершення гарантованого періоду. Сезонність Салали Сильний літній туристичний сезон не означає однаково високу завантаженість протягом усього року. Нижча ліквідність порівняно з Дубаєм Ринок іноземної нерухомості Оману значно менший. Тому продати квартиру за кілька тижнів не завжди можливо. Краще закладати горизонт володіння щонайменше 5–7 років. Високі витрати на обслуговування Чим дорожча інфраструктура комплексу, тим вищі платежі власника. Морська марина, приватний пляж, басейни, сади та охорона підвищують привабливість об'єкта, але зменшують чисту дохідність. Прогноз ринку нерухомості Оману Фундаментальні фактори на 2026 рік залишаються позитивними. Ринок підтримують: реалізація Oman Vision 2040 нове житлове будівництво розвиток туризму збільшення кількості операцій нові можливості для іноземних покупців резидентські програми будівництво нових міст обмежена кількість якісних прибережних ділянок. Проте очікувати щорічного зростання квартир на 15–20% не варто. Значна частина нинішнього загального росту пов'язана із земельним сегментом. Для готових квартир більш реалістичним виглядає такий сценарій: Рік Орієнтовна зміна цін 2026 +3–7% 2027 +2–6% 2028 +2–6% 2029 +2–5% 2030 +2–5% Це сценарна оцінка, а не гарантія. Краще ринку можуть показувати себе якісні прибережні проєкти, сформовані житлові комплекси та вдалі ранні черги нових районів. Слабше — дорогі новобудови без готової інфраструктури та курортні комплекси з великою кількістю одночасно виставлених на продаж квартир. Що купувати при різних бюджетах До 70 000 OMR Це вже реальний бюджет для входу на ринок нерухомості Оману, доступний іноземцям. Можна розглядати: стартові варіанти в Хавана-Салала невеликі курортні квартири окремі нові житлові проєкти з правом купівлі іноземцями. У престижних районах Маската вибір буде невеликим. 70 000–120 000 OMR Один із найбільш практичних бюджетів. Доступні: Хавана-Салала Маскат-Бей Маскат-Гіллз частина вторинного ринку Аль-Мудж окремі нові курортні проєкти. У цьому діапазоні вже можна вибирати між довгостроковою та туристичною орендою. 120 000–200 000 OMR У Маскаті відкривається значно ширший вибір. Можна розглядати: якісні квартири в Аль-Мудж Маскат-Гіллз Маскат-Бей Джебель-Сіфа більші апартаменти в Салалі. Це хороший бюджет для покупця, якому важлива комбінація якості та орендного потенціалу. Від 200 000 OMR На цьому рівні вже має сенс окремо перевіряти можливість участі в десятирічній програмі «Золота резиденція». Доступними стають: престижні квартири Аль-Мудж великі квартири Маскат-Бей вілли преміальна курортна нерухомість кілька інвестиційних квартир. 300 000–500 000 OMR і більше Це преміальний сегмент. Покупець може вибирати між: віллою біля моря великою квартирою біля марини сімейною резиденцією кількома орендними об'єктами нерухомістю під управлінням міжнародного готельного бренду. На цьому рівні головним критерієм має бути майбутня ліквідність, а не лише площа. Що виглядає найцікавіше у 2026 році Для збереження капіталу та ліквідності — Аль-Мудж Маскат. Для балансу ціни та довгострокової оренди — Маскат-Гіллз. Для купівлі біля моря з меншим бюджетом — Маскат-Бей та окремі нові прибережні проєкти. Для туристичної інвестиції — Хавана-Салала. Для довгострокової ставки на розвиток Маската — окремі проєкти в Султан-Хайтам-Сіті після перевірки права придбання іноземцем. Для десятирічної резиденції — інвестиції від 200 000 OMR, які відповідають актуальним вимогам програми. Головний висновок Оман у 2026 році цікавий не просто тому, що нерухомість тут дешевша, ніж у багатьох популярних районах Дубая. Його головні переваги — можливість повного права власності для іноземців у визначених проєктах, стабільний оманський ріал, відносно невелике податкове навантаження на володіння, розвиток нових міст та кілька резидентських програм. При цьому ринок ще значно менший за ринок Об'єднаних Арабських Еміратів. Це створює і можливості, і додаткові ризики. Ліквідність вторинного ринку нижча, статистики по окремих комплексах менше, а невдалий проєкт може продаватися значно довше. Тому в Омані особливо важливо купувати не красиву презентацію забудовника, а конкретний юридично перевірений об'єкт за адекватною ринковою ціною. Чому покупці обирають Homium Homium супроводжує українських покупців, які розглядають Оман для власного проживання, орендної інвестиції, другого житла, отримання резидентського статусу або формування міжнародного портфеля нерухомості. Підбір починається з перевірки того, чи має іноземець право придбати конкретний об'єкт. Для туристичних комплексів перевіряються ліцензія, право власності, умови перепродажу, правила оренди та реєстрація нерухомості. Для нових міських житлових проєктів окремо перевіряється, чи входить конкретний будинок до програми, дозволеної для іноземних покупців. Якщо метою є резиденція, заздалегідь визначається відповідний механізм: дворічний статус власника нерухомості або десятирічна інвестиційна програма. Для інвестиційних квартир розраховується реальна дохідність після витрат на обслуговування, управління, ремонт і періоди простою. Для Салали окремо аналізується сезонність туристичного попиту. Для нерухомості на етапі будівництва перевіряються забудовник, строки завершення, графік платежів, умови договору та можливість перепродажу. Перед оформленням угоди враховуються податки, державні платежі, вартість реєстрації та повний бюджет придбання. Актуальні об’єкти, ціни та додаткову інформацію про нерухомість в Омані можна отримати на сайті Homium https://homium.ua/uk/oman

25 августа 2026, 16:42

Швейцарский рынок недвижимости в 2026 году снова движется вверх, хотя цены и без того остаются одними из самых высоких в Европе. Во втором квартале официальный индекс стоимости жилой недвижимости вырос на 0,7% за квартал и на 3,5% год к году. К концу июля средняя запрашиваемая цена квартиры в собственности по стране достигла примерно CHF 9 551 за м², что на 4,7% выше уровня предыдущего года. При этом разрыв между регионами огромен: в Цюрихе и Цуге квадратный метр стоит почти вдвое дороже, чем в Берне или Лугано, а отдельные кантоны показывают двузначный годовой рост. Для украинского покупателя недвижимость в Швейцарии может быть инструментом сохранения капитала, собственным жильём при переезде, альпийской резиденцией или частью международного инвестиционного портфеля. Но именно здесь нельзя начинать выбор с красивого дома у озера или предполагаемой доходности Airbnb. Сначала необходимо определить юридический статус покупателя: нерезидент, обладатель разрешения B, разрешения C или другого миграционного статуса. От этого зависит, разрешено ли вообще приобретение конкретного объекта по правилам Lex Koller. Швейцария в 2026 году — это не рынок дешёвого входа и не место для спекулятивной перепродажи через год. Его сильные стороны другие: ограниченное предложение земли, высокий уровень доходов, стабильный швейцарский франк, хронический дефицит аренды и очень высокая ликвидность качественных объектов в экономически сильных регионах. При этом покупателю необходимо учитывать необычную налоговую систему, кантональные различия, налогообложение условной арендной стоимости собственного жилья, ограничения для иностранцев и возможное ужесточение Lex Koller, которое Федеральный совет вынес на обсуждение именно в 2026 году. Что происходит с рынком недвижимости Швейцарии в 2026 году В отличие от многих европейских стран, Швейцария практически не прошла через серьёзное номинальное падение цен после повышения процентных ставок. Рынок замедлялся, но дефицит предложения удерживал стоимость жилья. Во втором квартале 2026 года официальный Swiss Residential Property Price Index Федерального статистического ведомства достиг 127,7 пункта при базе 100 в конце 2019 года. За квартал индекс вырос на 0,7%, а за год — на 3,5%. При этом квартиры в собственности подорожали на 1,6% только за квартал, тогда как отдельные дома немного снизились — примерно на 0,4%. Источник: Федеральная статистика Швейцарии / SECO Показатели рынка предложений ещё сильнее. К концу июля средняя запрашиваемая цена квартиры в собственности по Швейцарии составляла около CHF 9 551 за м² — на 4,7% выше, чем год назад. Для частных домов средний показатель находился около CHF 8 023 за м², годовой рост — примерно 3,2%. Источник: Swiss Marketplace Group — Kaufindex, июль 2026 Но общенациональная цифра почти ничего не говорит о конкретной покупке. В кантоне Цуг стоимость квартир за год выросла примерно на 11,3%, в Ури — на 8,8%, Аппенцелль-Иннерроден — на 7,8%, Берне и Обвальдене — примерно на 7,7%, Невшателе — на 7,2%, Вале — на 7,1%, Люцерне — на 6,7%, Женеве — примерно на 6,4%. Тичино оказался одним из немногих крупных рынков, где квартиры показывали отрицательную годовую динамику — около −2,4%. Для частных домов Цуг также оказался лидером с ростом примерно на 11,4% год к году. Женева и Люцерн показывали около +6%, Во — +5,8%, Вале — +5,4%, Берн — +4,9%. Источник: PwC Switzerland — Immospektive, август 2026 Это означает, что понятия «рынок Швейцарии» для инвестора фактически недостаточно. Цуг, Цюрих, Женева, Тичино и туристические регионы Альп сейчас находятся в совершенно разных ценовых циклах. Почему цены продолжают расти Швейцарский рынок поддерживают сразу несколько факторов. Первый — физический дефицит жилья. Уровень вакантности жилья в стране в 2025 году составлял около 1%, а Федеральное жилищное ведомство ожидало дальнейшего сокращения свободного предложения в 2026 году. На этом фоне арендные ставки по новым договорам во втором квартале выросли примерно на 2,4% за квартал и на 2% год к году. Второй фактор — возвращение дешёвого финансирования. Третий — очень ограниченные возможности нового строительства в наиболее востребованных агломерациях. Четвёртый — высокая привлекательность Швейцарии для состоятельных покупателей и специалистов с высокими доходами. Источник: PwC Switzerland — Immospektive, август 2026 UBS оценивал общий риск формирования пузыря как умеренный, но выделял отдельные зоны повышенного риска: город Цюрих, Нидвальден, Айнзидельн и туристические районы Граубюндена. При этом базовый прогноз UBS предполагал примерно 3% роста стоимости собственного жилья по итогам 2026 года. Источник: UBS — Swiss real estate market and prices То есть рынок остаётся сильным, однако покупать любой объект по любой цене только из-за убеждения, что «Швейцария всегда дорожает», уже опасно. Ипотека снова дешёвая: ставки ниже 2% Денежно-кредитная политика стала одной из основных причин нового ускорения спроса. К августу 2026 года ключевая ставка Национального банка Швейцарии составляла 0,00%. Источник: Swiss National Bank — текущие процентные ставки На рынке ипотечного кредитования это означает ставки, которые выглядят очень низкими по сравнению с большинством европейских стран. По данным Moneyland на начало августа 2026 года, средние публикуемые ориентиры составляли примерно: 1,42% для фиксированной ипотеки на 2 года 1,65% на 5 лет 1,89% на 10 лет. Источник: Moneyland — Swiss Mortgage Index 2026 Лучшие индивидуальные предложения для сильных заёмщиков могут быть ещё ниже, однако рекламную ставку нельзя считать гарантированной. Для покупки собственного жилья швейцарские банки обычно требуют минимум около 20% собственного капитала. В стандартной модели оставшиеся 80% могут финансироваться ипотекой. Банк также проверяет способность домохозяйства обслуживать кредит. Источник: UBS — Purchase price calculator При инвестиционной недвижимости или объекте для отдыха банк может потребовать более высокую долю собственных средств. Для украинского нерезидента вопрос ещё сложнее. Нельзя исходить из того, что наличие CHF 200 000 автоматически позволяет взять CHF 800 000 ипотеки и купить квартиру за CHF 1 млн. Сначала необходимо установить, имеет ли покупатель право приобрести такой объект по Lex Koller. Только после этого имеет смысл анализировать банковское финансирование. Главное правило: украинец не может свободно покупать любую недвижимость Это принципиальное отличие Швейцарии от Франции, Испании, Италии или Германии. В стране действует Федеральный закон о приобретении недвижимости иностранцами, известный как Lex Koller. Покупка недвижимости иностранными лицами, подпадающими под действие закона, в общем случае требует разрешения соответствующего кантонального органа. Именно кантон, где находится объект, определяет необходимость разрешения и возможность его выдачи. Источник: Федеральное ведомство юстиции — приобретение недвижимости иностранцами Для гражданина Украины ситуация зависит прежде всего от места проживания и швейцарского миграционного статуса. Украинец живёт за пределами Швейцарии Нерезидент относится к категории лиц за рубежом. Он не может просто приехать в Цюрих, купить обычную инвестиционную квартиру и начать сдавать её в долгосрочную аренду. Для жилой недвижимости действует разрешительный режим, а разрешение возможно только в предусмотренных законом случаях. На практике наиболее доступным форматом для иностранного нерезидента становятся отдельные туристические объекты и жильё для отдыха в регионах, где кантональное законодательство позволяет такие сделки. Украинец живёт в Швейцарии с разрешением C Обладатель действительного разрешения C в вопросе покупки недвижимости в целом получает права, сопоставимые с гражданином Швейцарии. То есть Lex Koller существенно меньше ограничивает выбор такого покупателя. Украинец имеет разрешение B Для граждан третьих стран, которые законно проживают в Швейцарии, действующее в 2026 году регулирование позволяет при выполнении условий приобретать собственное основное жильё без отдельного разрешения Lex Koller. Объект должен использоваться покупателем лично как основное место проживания, а не приобретаться как инвестиционная квартира для сдачи. Именно здесь особенно важно не путать покупку собственного дома с инвестиционной покупкой. А что со статусом S Для украинцев со статусом S нельзя автоматически переносить правила разрешения B. Конкретную возможность покупки необходимо подтверждать у нотариуса и кантонального органа Lex Koller до подачи безусловного предложения. Это тот случай, где предположение «я легально живу в Швейцарии, значит могу покупать всё» может привести к серьёзной ошибке. Покупка квартиры не даёт ВНЖ Недвижимость и право проживания в Швейцарии юридически не связаны автоматически. Покупка квартиры, дома или туристической резиденции сама по себе не предоставляет иностранцу вид на жительство. Источник: Федеральное ведомство юстиции — Lex Koller Поэтому схема «купить недвижимость в Швейцарии и получить резидентство» для обычного иностранного покупателя не работает. Миграционное основание оформляется отдельно. В 2026 году Lex Koller могут сделать ещё строже Это один из наиболее важных факторов именно текущего рынка. 15 апреля 2026 года Федеральный совет Швейцарии представил проект ужесточения Lex Koller и открыл консультацию, которая продолжалась до 15 июля. Среди предложений — требование получать разрешение гражданам третьих стран даже при покупке основного места проживания, а также дальнейшее ограничение приобретения жилья для отдыха иностранцами. Источник: Федеральное ведомство юстиции — проект реформы Lex Koller, 2026 Важно: на август 2026 года это предложение, а не вступивший в силу новый закон. Нельзя писать, что право покупателей с разрешением B уже отменено. Но иностранному покупателю необходимо следить за изменениями законодательства, особенно если сделка планируется на 2027 год или позже. Для украинцев этот вопрос имеет прямое значение, поскольку Украина не относится к ЕС или ЕАСТ. Где нерезидент всё-таки может купить жильё для отдыха Lex Koller допускает приобретение иностранцами определённой туристической недвижимости при выполнении условий. Разрешения на покупку жилья для отдыха могут выдаваться, в частности, в кантонах Берн, Фрибур, Граубюнден, Люцерн, Невшатель, Нидвальден, Обвальден, Санкт-Галлен, Швиц, Тичино, Ури, Во и Вале, а также в нескольких других кантонах. При этом конкретная коммуна может вводить дополнительные ограничения. Источник: Федеральное ведомство юстиции — Questions and Answers На всю страну действует ограниченная годовая квота разрешений на приобретение иностранцами жилья для отдыха — около 1 500 объектов. В отдельных кантонах, включая Женеву и Цюрих, приобретение иностранным нерезидентом обычного holiday home по этой схеме не допускается. Источник: ch.ch — покупка недвижимости иностранцами Туристический объект также нельзя автоматически превращать в круглогодичную инвестиционную квартиру. Для разрешённого иностранцу holiday home действуют ограничения на использование и аренду. Это значит, что покупателю, который хочет приобрести шале в Альпах исключительно для постоянной сдачи, необходимо проверить юридическую модель до расчёта доходности. Лучшие города и регионы для покупки недвижимости Цюрих Цюрих — крупнейший деловой центр страны и один из самых дорогих жилых рынков Европы. В августе 2026 года средняя стоимость квартиры составляла примерно CHF 16 858 за м². За предыдущие двенадцать месяцев квартиры подорожали примерно на 3%. Средняя модельная арендная ставка находилась около CHF 493 за м² в год. Источник: RealAdvisor — Цюрих При средней цене ориентировочный бюджет выглядит так: 30 м² — около CHF 500 000 50 м² — примерно CHF 840 000 70 м² — около CHF 1,18 млн 100 м² — примерно CHF 1,69 млн. Но в центральных престижных кварталах реальные цены могут значительно превышать среднюю. Простое соотношение средней годовой аренды к средней цене покупки даёт всего около 2,9% валовой доходности. После эксплуатационных расходов, налогов, периодов простоя и стоимости капитала чистая доходность будет ниже. Цюрих поэтому интереснее как рынок сохранения капитала и долгосрочного роста, чем как классическая высокодоходная арендная инвестиция. Для украинского нерезидента есть ещё более фундаментальное ограничение: обычную городскую квартиру нельзя просто купить исключительно для сдачи, не учитывая Lex Koller. Женева Женева сочетает международные организации, финансовый сектор, ограниченную территорию и устойчивый спрос обеспеченных арендаторов. Средняя стоимость квартиры в августе 2026 года находилась примерно на уровне CHF 15 494 за м². Средняя модельная арендная ставка — около CHF 671 за м² в год. Квартиры за двенадцать месяцев подорожали примерно на 2,2%. Источник: RealAdvisor — Женева Ориентировочные бюджеты: 30 м² — около CHF 465 000 50 м² — примерно CHF 775 000 70 м² — около CHF 1,08 млн 100 м² — приблизительно CHF 1,55 млн. Простое отношение аренды к стоимости даёт около 4,3% валовых, но использовать его как обещание реальной доходности нельзя. Женевский рынок сильно регулируется, а предложение ограничено. Кроме того, Женева не относится к регионам, где иностранный нерезидент может свободно приобретать типичное жильё для отдыха по кантональной квоте Lex Koller. Цуг Если нужен пример того, как дефицит предложения, низкие налоги и приток капитала могут влиять на рынок одновременно, это Цуг. Средняя квартира стоит примерно CHF 18 834 за м² — даже больше, чем в Цюрихе. Медианная стоимость квартиры превышает CHF 2,2 млн. Источник: RealAdvisor — Цуг По данным рынка во втором квартале 2026 года, квартиры в кантоне Цуг были примерно на 11,3% дороже, чем годом ранее. Для домов рост составлял около 11,4%. Средняя модельная аренда — около CHF 488 за м² в год. Формальная валовая доходность по средним значениям получается лишь около 2,6%. Это один из лучших примеров того, почему высокая стоимость и высокий рост цены не означают высокую арендную доходность. Цуг — рынок капитала, дефицита и качества адреса. Для покупателя, который рассчитывает прежде всего на ежемесячный денежный поток, существуют более рациональные регионы. Лозанна Лозанна является одним из главных рынков франкоязычной Швейцарии. Университеты, EPFL, международные компании, близость Женевского озера и ограниченное предложение поддерживают высокий спрос. Средняя стоимость квартиры в августе 2026 года составляла около CHF 11 893 за м², годовой рост — примерно 3,3%. Медианная стоимость квартиры превышала CHF 1,08 млн. Средняя модельная арендная ставка — около CHF 443 за м² в год. Источник: RealAdvisor — Лозанна Ориентировочно: 30 м² — CHF 350 000–400 000 50 м² — около CHF 590 000 70 м² — примерно CHF 830 000 100 м² — около CHF 1,19 млн. Расчётная валовая доходность — приблизительно 3,7%. Кантон Во относится к регионам, где в определённых туристических коммунах иностранцу может быть разрешено приобретение жилья для отдыха, но это не означает автоматического права нерезидента купить инвестиционную квартиру непосредственно в Лозанне. Базель Базель интересен совершенно другой экономикой. Город поддерживается фармацевтическими и биотехнологическими компаниями, трансграничным рынком труда и международным населением. Средняя стоимость квартиры составляет около CHF 10 928 за м², годовой прирост — приблизительно 3,4%. Модельная годовая аренда — около CHF 373 за м². Источник: RealAdvisor — Базель Ориентировочные бюджеты: 30 м² — около CHF 330 000 50 м² — CHF 540 000–560 000 70 м² — около CHF 765 000 100 м² — примерно CHF 1,09 млн. Расчётная валовая доходность — около 3,4%. Для собственного проживания специалиста или семьи Базель выглядит существенно доступнее Цюриха и Женевы при очень сильной экономической базе. Берн Столица страны относительно доступна по швейцарским меркам. Средняя квартира стоит около CHF 9 168 за м². За год показатель вырос примерно на 1,9%, а медианная стоимость квартиры составляла около CHF 917 000. Источник: RealAdvisor — Берн При средней годовой аренде около CHF 369 за м² простая валовая доходность получается примерно 4%. Ориентировочная стоимость: 30 м² — CHF 270 000–300 000 50 м² — около CHF 460 000 70 м² — примерно CHF 640 000 100 м² — около CHF 920 000. Берн интересен покупателю, который хочет более спокойный и менее перегретый рынок, чем Цюрих или Цуг. Лугано и Тичино Лугано традиционно привлекает покупателей мягким климатом, итальянской культурой и близостью Милана. Средняя стоимость квартиры находится примерно около CHF 8 877 за м². За год показатель увеличился приблизительно на 1,8%. Источник: RealAdvisor — Лугано Но кантон Тичино в целом выглядел слабее большинства Швейцарии: некоторые рыночные индикаторы показывали снижение стоимости квартир примерно на 2,4% год к году. Это создаёт интересную ситуацию. Покупатель входит на рынок, который заметно дешевле Цюриха, Женевы или Цуга и не переживает такой же быстрый ценовой рост. Ориентировочно: 30 м² — около CHF 265 000 50 м² — CHF 440 000–450 000 70 м² — примерно CHF 620 000 100 м² — около CHF 890 000. Для иностранного нерезидента особенно важен тот факт, что Тичино относится к кантонам, где при выполнении требований возможно получение разрешения на приобретение определённого жилья для отдыха. Но конкретный муниципалитет и объект всё равно необходимо согласовывать по Lex Koller. Давос и Граубюнден Давос — совершенно другая инвестиционная модель. Здесь рынок поддерживают зимний туризм, международные мероприятия, горнолыжная инфраструктура и дефицит качественных second homes. Средняя квартира стоит приблизительно CHF 12 795 за м², а годовой рост составляет около 3,9%. Медианная стоимость квартиры — около CHF 1,15 млн. Источник: RealAdvisor — Давос Средняя модельная аренда соответствует примерно CHF 404 за м² в год, что даёт около 3,2% при простом сравнении с ценой покупки. Но туристический объект нельзя анализировать по среднегодовой аренде так же, как квартиру в Берне. Необходимо учитывать сезонность, управление, уборку, туристические ограничения и возможность приобретения иностранцем. UBS относит отдельные туристические районы Граубюндена к зонам повышенного ценового риска. Поэтому Давос интересен для собственного использования и сохранения капитала, но покупка на пике спроса только ради ожидания дальнейшего двузначного роста — рискованная стратегия. Андерматт Андерматт заслуживает отдельного внимания иностранного покупателя. Для определённого туристического проекта здесь действует специальное исключение из стандартного разрешительного режима Lex Koller, срок которого Федеральный совет продлил до конца 2040 года. Важно: исключение касается конкретного туристического проекта, а не любой недвижимости во всём Андерматте. Поэтому объект необходимо проверять индивидуально. Для состоятельного нерезидента этот рынок может быть одним из наиболее понятных способов приобрести качественную альпийскую недвижимость в Швейцарии, если объект действительно входит в соответствующий разрешённый проект. Цены на квартиры в Швейцарии в 2026 году Город Средняя цена квартиры Ориентир для 50 м² Расчётная валовая доходность* Цуг ~CHF 18 834/м² ~CHF 942 000 ~2,6% Цюрих ~CHF 16 858/м² ~CHF 843 000 ~2,9% Женева ~CHF 15 494/м² ~CHF 775 000 ~4,3% Давос ~CHF 12 795/м² ~CHF 640 000 ~3,2% Лозанна ~CHF 11 893/м² ~CHF 595 000 ~3,7% Базель ~CHF 10 928/м² ~CHF 546 000 ~3,4% Берн ~CHF 9 168/м² ~CHF 458 000 ~4,0% Лугано ~CHF 8 877/м² ~CHF 444 000 зависит от объекта *Доходность рассчитана как отношение модельной годовой аренды к средней стоимости квартиры. Она не учитывает налоги, обслуживание, финансирование, ремонт, простой и управление и не является гарантированной доходностью конкретного объекта. Для иностранного нерезидента дополнительно необходимо сначала установить юридическую возможность покупки жилой инвестиционной недвижимости по Lex Koller. Швейцария — не рынок высокой арендной доходности Главная ошибка инвестора — увидеть дорогую аренду в Цюрихе или Женеве и сделать вывод, что инвестиционная квартира принесёт 7–8%. Высокая аренда компенсируется очень высокой стоимостью покупки. В Цюрихе простой средний показатель находится примерно около 3% валовых. В Цуге — около 2,6%. В Базеле — примерно 3,4%. В Лозанне — около 3,7%. В Берне — около 4%. Даже там, где статистическое соотношение приближается к 4%, чистая доходность после расходов будет ниже. Швейцарская недвижимость чаще работает как инструмент долгосрочного сохранения капитала, чем как объект с максимальным текущим cash flow. И для иностранца дополнительно необходимо разделять экономическую привлекательность рынка и юридическую возможность инвестировать в него. Нерезидент может смотреть на доходность обычной квартиры в Цюрихе сколько угодно, но это не означает, что Lex Koller позволит ему приобрести её исключительно для сдачи. Рынок аренды остаётся очень сильным Если рынок покупки дорогой, рынок аренды испытывает противоположную проблему — недостаток свободного жилья. Свободные квартиры составляли лишь около 1% жилищного фонда в 2025 году, а в 2026 году ожидалось дальнейшее сокращение предложения. Новые договоры аренды во втором квартале 2026 года подорожали примерно на 2,4% относительно предыдущего квартала и на 2% год к году. Быстрее всего в годовом выражении росли новые арендные ставки в Цуге — примерно на 5,7% и Шаффхаузене — около 5,2%. В Граубюндене они, напротив, снизились примерно на 1,4%. Источник: PwC Switzerland — Immospektive, август 2026 Это подтверждает главное преимущество инвестиционного жилья в Швейцарии: при наличии юридического права купить объект найти арендатора в сильной локации обычно проще, чем найти действительно выгодную цену входа. Налоги и расходы при покупке В Швейцарии нет единой общенациональной ставки расходов на приобретение. Налоговая система сильно зависит от кантона. Налог или сбор при переходе права собственности В некоторых кантонах применяется полноценный налог на переход права собственности, в других его заменяют регистрационные сборы. Там, где действует transfer tax, его величина может составлять примерно от 1% до 3,3% стоимости сделки. Источник: ch.ch — налогообложение недвижимости Поэтому две квартиры стоимостью CHF 1 млн в разных кантонах могут иметь заметно отличающиеся дополнительные расходы. Нотариус Договор купли-продажи недвижимости в Швейцарии требует нотариального удостоверения. Право собственности становится юридически действительным после внесения приобретателя в земельный реестр. Источник: UBS — земельный реестр Стоимость нотариуса определяется по кантональным правилам и зависит от цены объекта и структуры сделки. Земельный реестр За регистрацию также взимаются кантональные сборы. Не следует использовать одну фиксированную сумму «для всей Швейцарии». До подписания предложения нужно получить расчёт полного closing cost именно для выбранного кантона. Ежегодный налог на недвижимость В более чем половине кантонов существует отдельный налог на недвижимое имущество. Типичный диапазон составляет примерно 0,01–0,3% оценочной стоимости недвижимости, но конкретные правила зависят от кантона и муниципалитета. Источник: ch.ch — налогообложение недвижимости В некоторых кантонах такого отдельного налога нет. Поэтому инвестицию следует считать по конкретному адресу. Налог на имущество В Швейцарии действует кантональный и муниципальный налог на чистое состояние. Недвижимость входит в налоговую базу, а связанный с ней ипотечный долг в предусмотренных случаях уменьшает облагаемое состояние. Источник: ch.ch — налогообложение недвижимости Для состоятельного владельца объекта за CHF 2–5 млн это может быть существенно. Универсальной ставки нет: она зависит от кантона, муниципалитета, общего состояния собственника и его налогового статуса. Именно поэтому налоговая разница между Цугом, Женевой и Во может быть важнее нескольких десятых процента арендной доходности. Самый необычный налог: собственник платит за условную аренду своего жилья В 2026 году в Швейцарии всё ещё действует система Eigenmietwert / valeur locative. Если собственник сам живёт в своём доме или квартире, налоговая система рассчитывает условный доход, как если бы он сдавал объект себе. Ориентировочная налоговая величина обычно соответствует примерно 60–70% рыночной арендной стоимости. Взамен собственник при действующих правилах может вычитать определённые ипотечные проценты и расходы на содержание. Источник: ch.ch — налогообложение недвижимости Однако эта система уже будет отменена. Федеральная налоговая администрация сообщила, что реформа вступит в силу с 1 января 2029 года. Источник: Федеральная налоговая администрация — реформа Eigenmietwert То есть покупатель в 2026 году должен считать сделку по нынешним правилам, но понимать, что налоговая модель владения изменится через несколько лет. После отмены условной арендной стоимости также изменятся возможности списания части расходов и ипотечных процентов, а кантоны получат возможность вводить специальный налог на преимущественно самостоятельно используемые вторые дома. Для покупателя шале или второй резиденции это особенно важно. Налог при продаже Прибыль от продажи швейцарской недвижимости облагается Grundstückgewinnsteuer / impôt sur les gains immobiliers. Такой налог существует во всех кантонах. Но ставка и методика расчёта различаются. Обычно система специально наказывает краткосрочную спекуляцию: чем меньше период владения объектом, тем выше может быть эффективная ставка. При длительном владении налоговая нагрузка обычно снижается. Источник: ch.ch — налогообложение недвижимости Именно поэтому Швейцария плохо подходит под простую стратегию «купить — немного отремонтировать — продать через 12 месяцев». Даже если рынок вырос, налог на прирост может забрать существенную часть прибыли. Процедура покупки для гражданина Украины 1. Сначала определить правовой статус покупателя Это первый этап, а не формальность перед нотариусом. Необходимо установить: живёт ли покупатель в Швейцарии какой у него вид разрешения является ли объект основным жильём приобретается ли жильё для отдыха планируется ли аренда подпадает ли сделка под Lex Koller существует ли возможность кантонального разрешения. Для нерезидента проверку Lex Koller необходимо провести ещё до внесения задатка. 2. Получить предварительное решение по финансированию Если используется ипотека, банк должен предварительно оценить покупателя и объект. Стандартная модель предполагает от 20% собственного капитала, но инвестиционная или туристическая недвижимость может требовать большей доли. Для иностранца условия рассматриваются индивидуально. 3. Проверить объект Для квартиры в собственности необходимо изучить: выписку земельного реестра права и сервитуты размер ипотечных обременений регламент собственности протоколы собраний совладельцев фонд капитального ремонта размер ежегодных расходов запланированные работы состояние отопления, фасада, крыши и инженерных систем энергетический сертификат GEAK, если он доступен. При покупке дома отдельно проверяются участок, строительные ограничения, сервитуты и возможность реконструкции. 4. Проверить разрешение иностранному покупателю Если покупатель подпадает под Lex Koller, нотариус и кантональный орган должны определить, требуется ли разрешение. Не нужно строить сделку на предположении агента, что «иностранцы здесь всегда покупают». Юридическое решение принимает компетентный кантональный орган. 5. Предложение и резервирование На этом этапе необходимо внимательно прописать условия. Для сделки иностранца особенно важны положения о: получении разрешения Lex Koller одобрении ипотеки результатах юридической проверки возврате депозита, если разрешение не выдано. 6. Нотариальный договор Купля-продажа оформляется нотариальным актом. Нотариус проверяет документы, личности сторон, полномочия, земельный реестр и условия сделки. 7. Подтверждение происхождения средств Для международного покупателя швейцарский банк и нотариус могут потребовать документы о происхождении капитала. Это могут быть: налоговые декларации подтверждение заработной платы дивиденды документы бизнеса договор продажи недвижимости наследство банковские выписки история накоплений. Проводить сложный международный перевод в последний день сделки — плохая идея. Маршрут средств нужно согласовать заранее. 8. Регистрация права собственности Покупатель становится собственником после внесения записи в земельный реестр. После этого оформляются страхование, коммунальные договоры, управление и, при необходимости, аренда. Главные риски рынка в 2026 году Lex Koller Для украинского нерезидента это риск номер один. Нельзя выбирать обычную инвестиционную квартиру как во Франции или Германии, а потом выяснять юридические ограничения. Сначала проверяется право купить — потом экономика. Возможное ужесточение законодательства Проект Федерального совета 2026 года предполагает более строгий режим для граждан стран вне ЕС/ЕАСТ. Правила ещё не изменились, но покупатель с горизонтом сделки на несколько месяцев должен следить за законодательным процессом. Цены уже очень высокие CHF 18 000–19 000 за м² в Цуге или CHF 16 000–17 000 в Цюрихе оставляют мало пространства для ошибки. Даже 10-процентная коррекция объекта за CHF 2 млн означает CHF 200 000 изменения стоимости. Низкая арендная доходность Рост капитальной стоимости не гарантирован. Если объект даёт всего 2,5–3% валовых, инвестор фактически рассчитывает на сохранение стоимости и будущий рост. Перегретые туристические регионы UBS отдельно выделяет часть Граубюндена и другие туристические зоны как рынки с повышенными ценовыми рисками. Шале нельзя покупать только потому, что «земли в Альпах больше не станет». Ограничение второго жилья В туристических муниципалитетах действует отдельное законодательство о second homes. Там, где доля второго жилья превышает установленный порог, новое строительство таких объектов существенно ограничено. Это поддерживает стоимость существующего предложения, но одновременно усложняет девелопмент и использование недвижимости. Валютный риск Для украинского или европейского инвестора актив номинирован в швейцарских франках. Это может быть преимуществом в период укрепления CHF, но покупатель с доходом в евро, долларах или гривне несёт валютный риск. Кантональные налоги Налоговую модель из Цуга нельзя переносить на Женеву. Разница в налогах, fees и правилах владения может существенно изменить фактическую стоимость объекта. Прогноз рынка недвижимости Швейцарии Швейцарский рынок входит во вторую половину 2026 года с сильными фундаментальными показателями. Дешёвое кредитование поддерживает покупателей. Вакантность остаётся крайне низкой. Строительство не успевает полностью удовлетворить спрос. Население и занятость концентрируются в наиболее сильных агломерациях. UBS прогнозировал около +3% стоимости собственного жилья в 2026 году, а официальный индекс уже показывал +3,5% год к году во втором квартале. Источник: UBS — Swiss real estate market and prices Базовый сценарий на следующие годы можно представить так: Год Базовый сценарий 2026 +3–4% 2027 +1–4% 2028 +1–4% 2029 +1–4% 2030 +1–4% Прогноз после 2026 года является сценарной оценкой, а не гарантией. Быстрее рынка могут оставаться локации с ограниченным предложением и сильной экономикой. Но повторение роста Цуга на 11% ежегодно нельзя закладывать в инвестиционную модель. Слабее могут выглядеть регионы с менее выраженным демографическим спросом, отдельные части Тичино и переоценённые туристические проекты. Что покупать при разных бюджетах До CHF 300 000 Это очень ограниченный бюджет для Швейцарии. В Цюрихе, Женеве, Цуге и Лозанне полноценная инвестиционная квартира практически недоступна. Искать можно: небольшие объекты в более доступных регионах отдельные варианты в Тичино небольшие туристические студии старые квартиры за пределами крупнейших агломераций. Для нерезидента главным ограничением всё равно будет не цена, а возможность получить разрешение на покупку. Дешёвая квартира в обычном жилом городе не становится доступной иностранцу только потому, что она стоит CHF 250 000. CHF 300 000–500 000 Появляется выбор небольших квартир в Берне, Базеле и Лугано, а также отдельных туристических объектов. По среднерыночной цене 50 м² в Лугано соответствуют примерно CHF 440 000, в Берне — около CHF 460 000. Для собственного проживания резидента это уже рабочий бюджет. Для нерезидента необходимо искать только юридически допустимый формат. CHF 500 000–1 млн Это наиболее практичный диапазон для Швейцарии. Становятся доступны: полноценные квартиры в Берне квартиры в Базеле Лозанна Лугано отдельные варианты в Давосе небольшие объекты в Цюрихе небольшие квартиры в Женеве туристическая недвижимость в разрешённых регионах. При таком бюджете уже имеет смысл сравнивать не только цену, но и налоговый кантон. CHF 1–2 млн Покупатель получает широкий выбор практически во всех крупных городах. В Цюрихе это может быть качественная квартира среднего размера. В Женеве — полноценный семейный объект. В Лозанне, Базеле или Берне — премиальная квартира. В Давосе и других туристических регионах — качественная альпийская недвижимость. Но для нерезидента выбор по-прежнему ограничивается Lex Koller. CHF 2 млн на банковском счёте не отменяют закон. CHF 2–5 млн Это сегмент престижной недвижимости. Становятся доступны качественные объекты Цуга, Цюриха, Женевы, виллы и премиальные альпийские резиденции. На этом уровне особенно важны: кантональное налоговое планирование наследственная структура налог на состояние происхождение капитала ликвидность премиального объекта правовая структура владения. Экономить несколько тысяч франков на юридической проверке при сделке на CHF 3 млн нерационально. Выше CHF 5 млн Покупатель выходит в международный ultra-prime сегмент. Здесь уже сравниваются не просто Цюрих и Женева, а конкретные адреса, вид на озеро, земельный участок, налоговая юрисдикция и редкость объекта. Для иностранного покупателя юридическая структура сделки должна определяться до выбора формы владения. Где выглядит наиболее интересно в 2026 году Для максимального сохранения капитала — Цюрих и Цуг. Для международного покупателя с сильным бюджетом — Женева и регион Женевского озера. Для баланса между ценой, экономикой города и арендным спросом — Базель и Берн. Для более доступного входа и второго жилья — Тичино, при правильном выборе объекта. Для альпийской недвижимости — Граубюнден, Давос, Вале и отдельные разрешённые туристические проекты. Для нерезидента особый интерес представляет недвижимость, где юридический режим приобретения иностранцем понятен заранее, а не требует попытки подстроить объект под Lex Koller уже после подписания документов. Главный вывод для покупателя в 2026 году Швейцария остаётся одним из наиболее устойчивых рынков недвижимости Европы, но в ней нельзя применять обычную формулу зарубежного инвестора: найти город с высокой арендой, купить квартиру и сдавать её. Для гражданина Украины первый вопрос звучит иначе: имею ли я право купить этот конкретный объект? Второй: для чего я его покупаю — собственного проживания, отдыха, сохранения капитала или дохода? И только третий — сколько процентов он принесёт. При правильном юридическом статусе и горизонте владения 7–10 лет качественная недвижимость в Цюрихе, Женеве, Цуге, Лозанне или экономически сильном региональном центре может выполнять функцию долгосрочного защитного актива. Но переплачивать за объект только из-за слова «Швейцария» не стоит. Высокая цена покупки, низкая доходность, кантональные налоги и юридические ограничения делают качество конкретного объекта намного важнее общего роста рынка. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Швейцарию для собственного проживания, покупки второго жилья, сохранения капитала и формирования международного портфеля недвижимости. Работа начинается с проверки юридического статуса покупателя и возможности приобретения конкретного типа недвижимости по Lex Koller. Для граждан Украины отдельно анализируется миграционный статус, основное место проживания и необходимость кантонального разрешения. Для нерезидента подбираются только те варианты, которые соответствуют действующему законодательству и реальным возможностям получения разрешения. При покупке туристической недвижимости проверяются кантональная квота, правила конкретной коммуны, возможность использования объекта как second home и ограничения на аренду. Для квартиры анализируются земельный реестр, структура собственности, протоколы совладельцев, фонд ремонта и будущие капитальные расходы. Для инвестиционного объекта рассчитывается не рекламная, а реальная доходность после обслуживания, налогов, управления и простоя. При ипотечном финансировании заранее оцениваются требования банка, необходимый собственный капитал и допустимая долговая нагрузка. Перед международным расчётом проверяются источник капитала и банковский маршрут денежных средств. Для дорогих объектов учитываются налог на состояние, кантональные различия и возможные последствия последующей продажи. Отдельно отслеживаются изменения Lex Koller, поскольку в 2026 году Федеральный совет инициировал процедуру возможного ужесточения правил покупки недвижимости гражданами третьих стран. Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию о покупке недвижимости в Швейцарии можно получить на сайте Homium: https://homium.ua/switzerland/

24 августа 2026, 15:23

Французский рынок жилья в 2026 году оказался в необычной точке. Покупатели вернулись быстрее, чем начали расти цены: за двенадцать месяцев к концу мая во Франции прошло около 949 000 сделок со вторичным жильём — на 5,7% больше, чем годом ранее, однако сами цены практически стоят на месте. В первом квартале вторичное жильё в метрополии подорожало всего на 0,2% год к году, а предварительные данные нотариусов указывали уже примерно на −0,6% к концу июля. Это не новый бум, а рынок, где сделки снова совершаются, но продавцу всё ещё приходится считаться с бюджетом покупателя. Для украинцев недвижимость во Франции интересна сразу в нескольких сценариях: квартира для собственного проживания, долгосрочная аренда в университетском или деловом городе, объект на Лазурном Берегу для собственного отдыха, инвестиция в Париже или покупка дома в регионе с существенно меньшим порогом входа. Но Франция — не тот рынок, где достаточно посмотреть цену за квадратный метр. На конечный результат влияют расходы на покупку, налог на недвижимость, энергетический класс DPE, правила регулирования аренды, статус основного или второго жилья и даже конкретный муниципалитет. Что происходит с рынком недвижимости Франции в 2026 году После резкого роста стоимости кредитования в 2022–2024 годах французский рынок прошёл через несколько лет коррекции. Покупатели потеряли часть доступного ипотечного бюджета, количество сделок сократилось, а продавцы не сразу были готовы снижать ожидания. К 2026 году ситуация заметно изменилась. По данным Нотариата Франции, количество сделок со вторичным жильём за двенадцать месяцев к концу мая достигло примерно 949 000. Годовой рост составил 5,7%. При этом ускорение уже замедлялось: если в феврале годовой прирост количества операций составлял около 11,4%, то к апрелю он снизился примерно до 5,3%. Нотариусы характеризуют происходящее скорее как нормализацию рынка, чем как начало нового ценового бума. Цены подтверждают эту картину. В первом квартале 2026 года вторичное жильё во Франции практически не изменилось в цене по сравнению с предыдущим годом. В материковой Франции рост составлял около 0,2%: квартиры прибавили примерно 0,6%, дома потеряли около 0,2%. В регионах за пределами Иль-де-Франс цены в среднем остались на уровне предыдущего года. Иль-де-Франс выглядел несколько устойчивее. Стоимость вторичного жилья здесь увеличилась примерно на 0,6% год к году, а квартир — примерно на 1%. В самом Париже нотариальная статистика первого квартала также показывала около +1% для квартир. Но оперативные оценки рынка на август уже не дают оснований говорить о сильном росте: средняя цена парижской квартиры держится ниже психологической отметки €10 000 за м². Главная характеристика французского рынка летом 2026 года — стабильность с очень сильными различиями между городами и типами недвижимости. Париж почти стоит на месте. Лион постепенно стабилизировался после серьёзной предыдущей коррекции. В Бордо квартиры начали отыгрывать часть падения, тогда как дома всё ещё дешевеют. В Ницце квартиры немного снизились, но рынок остаётся значительно выше уровней пятилетней давности. В Монпелье коррекция продолжается, особенно в сегменте домов. Именно поэтому вопрос «растёт ли недвижимость во Франции» в 2026 году практически бессмыслен без указания конкретного города, района и типа объекта. Ипотека оживила сделки, но снова начала дорожать Одним из главных факторов возвращения покупателей стало удешевление ипотеки относительно пиковых значений 2023–2024 годов. Однако летом 2026 года ставки перестали снижаться. По данным Банка Франции, в июне средняя ставка по новым жилищным кредитам без учёта рефинансирования составляла около 3,27% против 3,21% в мае. Объём новых жилищных кредитов без рефинансирования при этом вырос до €13,2 млрд за месяц. Почти все новые французские жилищные кредиты остаются кредитами с фиксированной ставкой. Для местного покупателя с французским доходом это относительно комфортный рынок по сравнению с периодом, когда ипотечные ставки превышали 4%. Но украинскому нерезиденту нельзя ориентироваться на среднюю цифру 3,27% как на готовое предложение банка. Французские банки анализируют страну налогового резидентства, валюту дохода, трудовой или предпринимательский статус, размер собственного капитала, существующие кредиты и происхождение денег. Для нерезидентов в 2026 году на практике часто требуется около 20–30% собственных средств, а для более сложных профилей или покупателей из стран вне ЕС требования могут быть ещё жёстче. Кроме первоначального взноса покупатель должен иметь деньги на расходы по сделке. Во вторичном жилье они обычно составляют ещё примерно 7–8% стоимости объекта. Поэтому квартира за €300 000 не означает, что нерезиденту достаточно €60 000 наличными для 20-процентного первоначального взноса. Только расходы на приобретение вторичного объекта могут добавить ещё около €21 000–24 000. Финансирование следует проверять до подписания безусловных обязательств. Почему Франция интересна покупателю в 2026 году Главное преимущество Франции — не возможность получить максимальную арендную доходность. На европейском рынке существуют страны с более высокой валовой доходностью. Франция интересна сочетанием размера рынка, ликвидности, евро, развитой юридической системы, устойчивого спроса на аренду и огромного разнообразия локаций. Постоянное проживание Для собственного проживания прежде всего подходят Париж и Иль-де-Франс, Лион, Тулуза, Бордо, Нант, Ренн, Страсбург, Лилль и Монпелье. При этом покупка недвижимости сама по себе не предоставляет гражданину Украины французский ВНЖ. Право собственности и миграционный статус — разные юридические вопросы. Иностранцу разрешено купить объект, но право проживать во Франции определяется визой, временной защитой, ВНЖ или другим миграционным основанием. Долгосрочная аренда Для классической сдачи в аренду интереснее выглядят города, где цена квартиры значительно ниже Парижа, но существует университетский и трудовой спрос: Лион, Тулуза, Марсель, Лилль, Монпелье, Страсбург и отдельные районы Бордо. В Париже спрос на аренду чрезвычайно высокий, но стоимость покупки настолько велика, что валовая доходность часто оказывается ниже региональной. Сохранение капитала Париж, Ницца и отдельные сегменты Лазурного Берега чаще рассматриваются не как инструменты максимального денежного потока, а как ликвидные активы для долгосрочного хранения капитала. Здесь инвестиционная логика строится вокруг качества адреса, ограниченного предложения и горизонта владения 7–10 лет и более. Второе жильё Ницца, Канны, Антиб, Экс-ан-Прованс, районы Прованса, Савойи и побережья подходят покупателям, которые хотят совмещать собственное использование с сохранением стоимости объекта. Но именно здесь особенно важно учитывать taxe d’habitation на второе жильё. Для основного жилья этот налог отменён с 2023 года, а для второго жилья он продолжает действовать. В отдельных муниципалитетах местная часть налога может дополнительно увеличиваться на 5–60%. Краткосрочная аренда Туристическая Франция выглядит привлекательной на бумаге, но Airbnb-модель больше нельзя считать автоматической. Муниципалитеты получили значительно больше возможностей регулировать туристическую аренду. Для таких городов, как Париж, Бордо, Канны, Лион, Ницца, Страсбург и Тулуза, действуют регистрационные или дополнительные местные требования. С 2026 года регулирование туристического жилья стало ещё более системным. Поэтому объект нельзя покупать под краткосрочную аренду, сначала рассчитав доходность по Airbnb, а потом проверяя, разрешена ли такая эксплуатация. Порядок должен быть обратным. Могут ли украинцы покупать недвижимость во Франции Да. Во Франции нет общего запрета на приобретение жилой недвижимости иностранцами или нерезидентами. Отдельного разрешения государства для обычной квартиры или дома по модели Финляндии не требуется. Это относится и к покупателям из государств вне Евросоюза. Но отсутствие запрета не означает отсутствие проверки. Французский нотариус должен установить личность покупателя, его налоговое резидентство, семейное положение и применимый режим собственности. При международной сделке отдельно проверяется происхождение денежных средств. Банки и нотариусы обязаны контролировать крупные трансграничные переводы в рамках законодательства о противодействии отмыванию денег. Украинскому покупателю необходимо заранее подготовить документы, подтверждающие источник капитала. В зависимости от ситуации это могут быть банковские выписки, налоговые декларации, подтверждение зарплаты или предпринимательского дохода, договор продажи другого имущества, документы о наследстве или история формирования накоплений. Покупка объекта не предоставляет автоматически права на проживание во Франции. Лучшие города и регионы для покупки недвижимости Париж Париж остаётся самым дорогим и одновременно самым ликвидным крупным рынком Франции. Но психологическая отметка €10 000 за м² уже не является средней ценой всего города. На начало августа 2026 года средняя стоимость квартиры в Париже находится примерно в диапазоне €9 650–9 850 за м². Диапазон огромный. Основная масса квартир находится примерно в диапазоне €6 500–16 000 за м². В престижных адресах VI, VII, VIII округов и вокруг Люксембургского сада стоимость заметно превышает общегородскую среднюю. В более доступных северных и восточных кварталах встречаются цены около €7 000–9 000 за м². При средней цене около €9 700 за м² ориентировочный бюджет выглядит так: студия 20 м² — около €190 000–230 000; небольшая квартира 30 м² — примерно €270 000–320 000; квартира 50 м² — около €450 000–550 000; квартира 70 м² — примерно €630 000–800 000; качественный семейный объект в престижном районе — от €800 000–1,5 млн и выше. Средняя предлагаемая аренда квартиры составляет около €33 за м² в месяц. Простое отношение средней аренды к средней цене даёт ориентировочную валовую доходность около 4,1% до расходов и налогов. Но инвестор не может просто умножить потенциальную аренду на двенадцать. В Париже действует регулирование арендных ставок. Для долгосрочной аренды необходимо проверять допустимый reference rent и возможность применения дополнительной надбавки. Париж подходит прежде всего для долгосрочного владения и сохранения капитала, а не для погони за максимальной текущей доходностью. Ницца и Лазурный Берег Ницца — один из самых интересных французских рынков для иностранного покупателя. На 1 августа 2026 года средняя стоимость квартиры составляла около €5 200 за м², дома — около €6 450 за м². В наиболее дорогих районах вроде Мон-Борона средняя стоимость значительно выше и может приближаться к €8 500–9 000 за м². Квартиры в Ницце за год потеряли примерно 1,1%, тогда как дома прибавили около 1,1%. При этом за пять лет квартиры всё ещё примерно на 14% дороже. Рынок фактически удержал значительную часть роста периода после пандемии. Ориентировочные бюджеты: небольшая студия — €120 000–180 000; квартира 30–35 м² — €150 000–220 000; квартира 50 м² — примерно €230 000–320 000; квартира 70 м² — €330 000–500 000; хороший объект с видом или близко к морю — от €500 000; премиальные квартиры и виллы — €1 млн и значительно выше. Средняя аренда квартиры оценивается примерно в €20,7 за м² в месяц. На уровне средних городских показателей это соответствует приблизительно 4,8% валовой доходности до расходов. Но Ницца — именно тот рынок, где необходимо отдельно проверить возможность туристической аренды, правила конкретного дома и муниципальные ограничения. Канны Канны значительно меньше Ниццы и сильнее зависят от премиального и второго жилья. Средняя цена квартиры находится примерно около €6 100 за м². В районе Круазетт, Калифорни и в современных проектах с видом на море цена может в несколько раз превышать среднюю. Для инвестиции Канны интересны сезонным спросом, международными событиями и дефицитом качественных объектов, но это рынок с высокой зависимостью от конкретного адреса. Обычная квартира далеко от моря и премиальный объект возле Круазетт — практически две разные инвестиционные категории. Лион После болезненной коррекции предыдущих лет Лион начал стабилизироваться. На 1 августа 2026 года средняя стоимость квартиры составляла около €4 690 за м², дома — около €5 800. За последний год квартиры прибавили примерно 0,5%, но относительно уровня пятилетней давности всё ещё стоили почти на 10% дешевле. Это один из наиболее интересных моментов французского рынка. Покупатель получает крупную экономическую агломерацию, университеты, развитый транспорт и цену примерно вдвое ниже Парижа. Ориентировочные бюджеты: студия — €100 000–150 000; квартира 30 м² — около €130 000–170 000; квартира 50 м² — €210 000–280 000; семейная квартира 70–80 м² — примерно €300 000–450 000. Средняя аренда квартиры — около €17,5 за м². Это даёт приблизительно 4,5% валовых по средним городским показателям. В Лионе действует регулирование арендных ставок, поэтому для инвестора критично рассчитать не «желаемую», а юридически допустимую аренду. Для долгосрочного инвестора Лион выглядит одним из наиболее сбалансированных рынков Франции. Бордо Бордо прошёл через одну из самых заметных коррекций среди дорогих региональных городов. В августе 2026 года средняя цена квартиры составляла примерно €4 375 за м², дома — около €4 943 за м². Квартиры уже показывали около +0,4% за год, тогда как дома оставались примерно на 3,9% дешевле годичной давности. За пять лет и квартиры, и дома всё ещё стоят заметно ниже пиковых уровней. Ориентировочные бюджеты: студия — €90 000–140 000; квартира 30 м² — €120 000–160 000; квартира 50 м² — €190 000–260 000; семейная квартира — €280 000–450 000; хороший городской дом — от €400 000. Средняя аренда квартиры — около €17,1 за м², что соответствует приблизительно 4,7% валовых по средним ценам. В Бордо также действует специальное регулирование долгосрочной аренды. Сейчас город выглядит значительно интереснее для покупателя, чем во время ценового пика. Тулуза Тулуза сочетает авиационно-космическую промышленность, университеты, технологические компании и сравнительно доступную недвижимость. Средняя цена квартиры на 1 августа 2026 года составляла около €3 560 за м², дома — €4 070. Квартиры за год практически не изменились — около +0,2%, тогда как дома потеряли примерно 2,1%. Ориентировочно: студия — €75 000–120 000; 30 м² — около €95 000–125 000; 50 м² — €150 000–210 000; 70 м² — €210 000–300 000; дом — от €280 000–400 000, в хороших районах выше. Средняя аренда квартиры находится около €15,2 за м². Расчётная валовая доходность по средним показателям — примерно 5,1%. Для классической долгосрочной аренды Тулуза выглядит интереснее Парижа по денежному потоку. Марсель Марсель — один из наиболее неоднородных рынков Франции. Средняя квартира стоит около €3 620 за м², но диапазон огромный: от примерно €2 200 до более €5 500 за м² для основной массы предложения. В отдельных престижных кварталах возле моря цена значительно выше. За последний год средняя цена квартир изменилась примерно на −0,3%. Ориентировочный бюджет: недорогая студия — от €65 000–100 000; качественная студия — €90 000–140 000; 30 м² — €90 000–130 000; 50 м² — €150 000–220 000; хорошая семейная квартира — €220 000–400 000; премиальный объект у моря — значительно выше. Средняя аренда квартиры составляет примерно €16,8 за м², что теоретически соответствует около 5,6% валовых. Но в Марселе особенно опасно покупать исключительно по красивой цифре доходности. Два объекта по €3 000 за м² в разных кварталах могут иметь совершенно разную аренду, безопасность, ликвидность и перспективу перепродажи. Монпелье Монпелье остаётся сильным студенческим и миграционным рынком, но в 2026 году цены здесь всё ещё корректируются. Средняя квартира стоит около €3 430 за м², дом — около €3 955. За год квартиры потеряли приблизительно 1,6%, дома — около 6,3%. Для покупателя это означает больше возможностей торговаться, особенно в сегменте домов. Квартира площадью 30 м² по средней цене соответствует примерно €100 000, 50 м² — около €170 000, 70 м² — около €240 000. Средняя аренда квартиры около €16 за м² даёт ориентировочно 5,6% валовых. В городе действует регулирование долгосрочной аренды. Лилль Лилль интересен инвесторам благодаря университетам, близости Бельгии и крупному рынку аренды. Средняя стоимость квартиры — около €3 375 за м². Средняя аренда — примерно €16,5 за м². Это создаёт простую расчётную валовую доходность около 5,9% — одну из наиболее интересных среди крупных городов в этом сравнении. Квартиры при этом подешевели примерно на 1,6% за год. Ориентировочно €100 000 позволяют рассматривать небольшую квартиру, а диапазон €150 000–220 000 уже открывает значительно более широкий выбор. Но Лилль также входит в систему регулирования аренды. Сколько стоит квартира во Франции в 2026 году Ориентиры на август 2026 года выглядят следующим образом: Город Средняя цена квартиры Средняя аренда квартиры Расчётная валовая доходность* Париж €9 657/м² €33,2/м²/мес. ~4,1% Ницца €5 206/м² €20,7/м²/мес. ~4,8% Лион €4 687/м² €17,5/м²/мес. ~4,5% Бордо €4 375/м² €17,1/м²/мес. ~4,7% Марсель €3 620/м² €16,8/м²/мес. ~5,6% Тулуза €3 561/м² €15,2/м²/мес. ~5,1% Монпелье €3 428/м² €16,0/м²/мес. ~5,6% Лилль €3 374/м² €16,5/м²/мес. ~5,9% Страсбург €3 726/м² €15,4/м²/мес. ~5,0% *Это простой расчёт годовой аренды относительно средней стоимости покупки. Он не учитывает простой, налоги, taxe foncière, расходы copropriété, ремонт, управление, страхование и расходы приобретения. Реальная доходность ниже красивой цифры из объявления Французский рынок необходимо считать не по gross yield, а по денежному потоку после обязательных расходов. Например, квартира за €180 000 приносит €900 в месяц. Годовая аренда — €10 800. Формальная валовая доходность составляет 6%. Но покупатель вторичного жилья должен добавить примерно 7–8% расходов приобретения. Если взять 7,5%, инвестиция уже увеличивается до €193 500. После этого появляются taxe foncière, страхование, расходы copropriété, ремонт, возможная управляющая компания, период без арендатора и налог на доход. Фактическая чистая доходность может оказаться ближе к 3–4%, хотя в объявлении объект выглядел как инвестиция под 6%. Особенно внимательно нужно считать старые дома с высокими коммунальными платежами и крупными запланированными работами copropriété. DPE стал одним из главных инвестиционных рисков Во Франции энергетический сертификат DPE нельзя воспринимать как второстепенный документ. С 1 января 2025 года обычное жильё класса G уже нельзя сдавать по новому или продлённому жилищному договору аренды. С 2028 года ограничение распространится на класс F, а с 2034 года — на класс E. Это означает, что квартира класса F, купленная в 2026 году «дёшево под аренду», имеет очень короткое инвестиционное окно. Через два года для продолжения обычной аренды потребуется повышение энергетического класса. Для инвестора вопрос должен звучать не «на сколько продавец готов уступить?», а «сколько будет стоить довести объект хотя бы до допустимого класса?». В старой городской застройке утепление может зависеть не только от владельца квартиры, но и от решения всего copropriété. Это особенно важно в Париже, Лионе, Бордо и других городах с большим количеством исторических зданий. Расходы при покупке недвижимости Вторичное жильё Ориентир — примерно 7–8% стоимости объекта. С 2025 года французские департаменты получили возможность временно повысить свою часть налога на переход права. В большинстве департаментов для соответствующих сделок общий уровень taxe de publicité foncière достигает около 6,32%, что является основной частью совокупных расходов приобретения. При квартире за €300 000 разумно закладывать примерно €21 000–24 000 расходов приобретения. При €500 000 — около €35 000–40 000. Новостройки Для объектов, которые соответствуют налоговому определению нового жилья и продаются в соответствующем режиме, расходы значительно ниже — обычно около 2–3%. Но нельзя считать любую квартиру в доме младше пяти лет автоматически подходящей под сниженный режим. Например, перепродажа недавно построенной квартиры одним частным лицом другому может не получить те же льготные расходы, что первоначальная покупка у застройщика. Ежегодные налоги собственника Taxe foncière Собственник недвижимости ежегодно платит taxe foncière. Единой ставки на всю Францию нет. Сумма зависит от кадастровой арендной стоимости объекта и ставок конкретного муниципалитета. Поэтому утверждение «во Франции налог на недвижимость составляет 1% от цены» некорректно. Для конкретного объекта необходимо запросить последнее налоговое уведомление продавца. Taxe d’habitation для второго жилья Если квартира или дом используется как résidence secondaire, taxe d’habitation сохраняется. Для основного места проживания этот налог отменён. В напряжённых рынках муниципалитет может установить дополнительную надбавку на второе жильё в пределах от 5% до 60% муниципальной части налога. Для Ниццы, Канн, Парижа или другого дорогого рынка второго жилья этот пункт необходимо проверять до покупки. IFI — налог на крупное недвижимое состояние Отдельный риск появляется у состоятельных покупателей. В 2026 году Impôt sur la fortune immobilière применяется, если чистая налогооблагаемая стоимость недвижимости превышает €1,3 млн. Для налогового нерезидента Франции учитывается прежде всего французское недвижимое имущество. Поэтому покупателю виллы на Лазурном Берегу за €2–3 млн необходимо просчитывать не только расходы покупки и ежегодный taxe foncière, но и потенциальный IFI. Налогообложение аренды для украинского нерезидента Доход от французской недвижимости является доходом французского источника и облагается налогом во Франции. Для пустой аренды он относится к категории revenus fonciers. Для меблированной аренды используется другой режим — как правило, категория BIC. Для налогового нерезидента применяется французский прогрессивный расчёт с минимальной ставкой. Для доходов 2025 года, декларируемых в 2026 году, минимальная ставка составляет 20% до установленного порога и 30% выше него, если расчёт по средней ставке на основе мирового дохода не даёт более выгодный результат. Недвижимые доходы также могут подпадать под социальные сборы. Для украинца конкретная итоговая нагрузка зависит от налогового резидентства, вида аренды и применимого международного соглашения. Между Францией и Украиной действует конвенция об избежании двойного налогообложения, предусматривающая правила распределения права налогообложения доходов и имущества между двумя государствами. Поэтому налоговую модель необходимо строить под конкретного владельца, а не копировать калькуляцию французского резидента. Налог при продаже Для обычной инвестиционной недвижимости прибыль от продажи физическим лицом облагается французским налогом на прирост стоимости. Для нерезидента базовая ставка налога на plus-value immobilière составляет 19%. Для резидентов государств за пределами ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии могут также применяться социальные сборы до 17,2% в зависимости от статуса собственника. Французская система предусматривает уменьшение налогооблагаемой базы в зависимости от срока владения. Полное освобождение от подоходного налога на прирост стоимости достигается после 22 лет владения, а от социальных сборов — после 30 лет. Поэтому Франция значительно лучше подходит для долгосрочного владения, чем для схемы «купить сегодня, отремонтировать и через год продать дороже». Процедура покупки для гражданина Украины 1. Определение бюджета Считать нужно не цену объекта, а полный бюджет. Для вторичного жилья: цена объекта + примерно 7–8% расходов приобретения + ремонт + мебель + возможные расходы кредита. 2. Проверка финансирования Если используется ипотека, предварительно необходимо выяснить, готов ли французский банк финансировать покупателя с конкретным налоговым резидентством и доходом. Средняя французская ипотечная ставка не равна индивидуальной ставке нерезидента. 3. Подбор объекта На этапе подбора необходимо анализировать не только район и цену. Для квартиры проверяются: DPE; площадь по закону Каррез; размер charges de copropriété; протоколы собраний copropriété; запланированные капитальные работы; taxe foncière; существующая аренда; возможность долгосрочной или туристической эксплуатации; состояние крыши, фасада, лифта и общих частей. 4. Предложение о покупке Покупатель может направить письменное offre d’achat. К этому документу нельзя относиться как к обычной заявке о заинтересованности. Условия предложения должны быть сформулированы аккуратно. 5. Compromis de vente или promesse de vente После согласования основных условий подписывается предварительный договор. При compromis de vente обе стороны принимают существенные обязательства. На этом этапе обычно вносится депозит порядка 5–10% стоимости. Для покупателя жилой недвижимости действует обязательный десятидневный период, в течение которого он может отказаться от сделки без объяснения причины. 6. Условие получения ипотеки Если покупка предполагает кредит, это должно быть отражено в предварительном договоре. Для потребительского жилищного кредита законодательство предусматривает condition suspensive — сделка зависит от получения финансирования. Для украинского нерезидента важно не указывать нереалистично короткий срок получения кредита. 7. Юридическая проверка нотариусом Нотариус проверяет право собственности, ограничения, ипотечные записи, градостроительный статус, документы объекта и право преимущественной покупки государственных или муниципальных органов, если оно применимо. 8. Проверка источника денег До окончательного расчёта необходимо предоставить подтверждение происхождения капитала. Нотариус и банк могут запросить дополнительные документы. Это нужно делать заранее, особенно если деньги поступают из нескольких стран или от продажи другого актива. 9. Acte authentique Окончательная сделка оформляется нотариальным актом. После подписания и расчёта покупатель становится собственником, а нотариус выполняет регистрационные формальности. Главные риски покупки во Франции Купить объект класса F только потому, что он дешевле С 2028 года сдавать такое жильё по обычной долгосрочной модели станет невозможно без улучшения энергетического класса. Скидка €20 000 может обернуться ремонтом на €40 000. Не проверить copropriété Дешёвая квартира в хорошем районе может находиться в доме, которому предстоит фасад, крыша, лифт или масштабная энергетическая реконструкция. Доля владельца в этих работах может составлять десятки тысяч евро. Посчитать доходность по цене объявления Нужно учитывать 7–8% расходов приобретения вторичного жилья. Это сразу уменьшает реальную доходность капитала. Игнорировать регулирование аренды Париж, Бордо, Лион, Лилль и Монпелье входят в число территорий со специальными правилами ограничения долгосрочной аренды. Нельзя брать рыночную ставку с сайта объявлений и автоматически считать её будущим доходом. Купить второй дом и забыть про taxe d’habitation Для résidence secondaire этот налог сохраняется. В некоторых муниципалитетах действует высокая надбавка. Считать туристическую аренду гарантированной Местные власти получают всё больше полномочий ограничивать meublés de tourisme. Регистрация, изменение назначения, правила copropriété и муниципальные квоты могут изменить экономику объекта. Выбирать город только по валовой доходности Лилль или Марсель могут показать более высокий gross yield, чем Париж. Но внутри города качество районов сильно различается. Доходность должна сравниваться вместе с риском арендатора, ликвидностью и потенциальным сроком продажи. Игнорировать ликвидность сельской недвижимости Дом во французской глубинке за €80 000 выглядит фантастически дёшево для покупателя из крупного города. Но низкая цена может отражать именно отсутствие спроса. Продажа такого объекта в будущем может занять значительно больше времени, чем квартиры в Лионе или Тулузе. Прогноз рынка недвижимости Франции Главная ошибка — ожидать нового общенационального скачка цен только потому, что количество сделок выросло. На середину 2026 года рынок выглядит скорее стабилизировавшимся. Предварительные нотариальные показатели указывали примерно на −0,6% год к году к концу июля. Одновременно количество сделок уже приближается к нормальному уровню около 950 000 операций за двенадцать месяцев. Поэтому базовый сценарий выглядит следующим образом: Год Базовый сценарий изменения цен 2026 −1%…+1% 2027 0…+3% 2028 +1…+4% 2029 +1…+4% 2030 +1…+4% Это сценарная оценка, а не гарантированный прогноз. Для роста должны одновременно сохраниться доступное финансирование, экономическая стабильность и восстановление покупательной способности. Сильнее среднего могут выглядеть качественные объекты в дефицитных районах Парижа, Лазурного Берега и экономически растущих городах. Слабее — энергетически неэффективное жильё, объекты с дорогостоящими работами copropriété и недвижимость в территориях со слабой демографией. Что покупать при разных бюджетах До €100 000 В Париже и Ницце этот бюджет практически исключает обычную качественную квартиру. Реальные варианты появляются в Марселе, Лилле, некоторых районах Тулузы, небольших региональных городах и периферии. Основная задача — не купить объект только из-за низкой цены. При бюджете €70 000–100 000 ликвидность важнее размера квартиры. €100 000–200 000 Это наиболее интересный диапазон для инвестиционной покупки. Можно рассматривать: студию или небольшую квартиру в Лионе; квартиру в Тулузе; объект в Марселе; небольшую квартиру в Бордо; Монпелье; Лилль; отдельные варианты Ниццы. Для долгосрочной аренды этот диапазон позволяет получать значительно более высокую доходность, чем аналогичный процентный возврат в Париже. €200 000–400 000 Появляется настоящий выбор. Можно сравнивать небольшую квартиру в Париже с качественным объектом 50–80 м² в большинстве крупных региональных городов. В Ницце становится доступна полноценная квартира, в Лионе — качественный семейный объект, в Бордо — квартира в хорошем районе, в Тулузе или Марселе — большой объект или несколько небольших стратегий. В этом диапазоне особенно важно решить, что важнее: ликвидность, собственное использование или денежный поток. €400 000–700 000 Покупатель получает доступ к хорошему Парижу, сильным объектам Лазурного Берега и премиальной региональной недвижимости. На этом уровне уже имеет смысл сравнивать не только города, но и структуру собственности, наследственное планирование и потенциальный IFI при дальнейшем увеличении французского портфеля. От €700 000 до €1,3 млн Это диапазон качественной недвижимости Парижа, больших объектов Ниццы, домов Прованса и части премиального побережья. Доходность перестаёт быть единственным критерием. Возрастает значение сохранения капитала, качества адреса и будущей ликвидности. Выше €1,3 млн Появляется дополнительный налоговый вопрос — IFI. Для налогового нерезидента французская недвижимость может попасть под Impôt sur la fortune immobilière при превышении соответствующего чистого порога. На этом уровне структуру покупки нужно проектировать до сделки, а не после неё. Где Франция выглядит наиболее интересно в 2026 году Для сохранения капитала — Париж и лучшие районы Лазурного Берега. Для баланса между ценой и ликвидностью — Лион. Для долгосрочной аренды — Тулуза, Лилль, Марсель и Монпелье после тщательного отбора района. Для покупки после глубокой предыдущей коррекции — Бордо. Для собственного отдыха и международного спроса — Ницца и Канны. Для покупателя с небольшим бюджетом — не Париж, а региональные города, где €100 000–150 000 всё ещё позволяют приобрести полноценный объект. Но французский рынок 2026 года лучше всего вознаграждает не того, кто угадывает направление индекса цен, а того, кто правильно выбирает конкретную недвижимость. Квартира с хорошим DPE, небольшими расходами copropriété, понятной арендой и сильной локацией может быть хорошей инвестицией даже на стагнирующем рынке. А квартира со скидкой 15% может оказаться плохой покупкой, если через два года её нельзя будет сдавать без капитального ремонта. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Францию для собственного проживания, долгосрочной инвестиции, приобретения второго жилья и формирования европейского недвижимого портфеля. Подбор начинается не с количества комнат, а с цели покупки и полного доступного бюджета. Для инвестиционного объекта сравнивается стоимость покупки с законно допустимой арендой, расходами copropriété, taxe foncière, возможным периодом простоя и налогообложением. Отдельно проверяется DPE и стоимость потенциальной энергетической модернизации, поскольку в 2026 году этот показатель напрямую влияет на возможность будущей сдачи объекта. Для квартир в copropriété анализируются протоколы собраний, запланированные работы, доля расходов владельца, состояние общих частей и действующие ограничения. Для второго жилья учитываются taxe d’habitation и возможная муниципальная надбавка. Если объект приобретается для туристической аренды, до сделки проверяются местные регистрационные требования, правила изменения назначения и ограничения copropriété. При ипотечной покупке заранее анализируется возможность французского финансирования для нерезидента, размер собственных средств и необходимые условия предварительного договора. Для международного расчёта подготавливается подтверждение происхождения капитала и банковский маршрут перевода средств. При дорогих объектах дополнительно оценивается потенциальное применение IFI и целесообразность предварительной налоговой консультации. Французский рынок в 2026 году даёт покупателю больше времени на анализ и переговоры, чем несколько лет назад. Использовать это преимущество разумнее для глубокой проверки объекта, а не только для попытки получить максимальную скидку. Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию о покупке недвижимости во Франции можно посмотреть на странице https://homium.ua/france/

21 августа 2026, 15:52

Рынок жилья Словакии после коррекции 2022–2023 годов снова перешёл к заметному росту. Во втором квартале 2026 года средняя цена жилой недвижимости достигла €3 041 за м² — на 9,5% выше, чем годом ранее. Квартиры дорожают значительно быстрее домов, ипотечный спрос остаётся сильным, а разрыв между Братиславой и региональными городами продолжает увеличиваться. Сегодня недвижимость в Словакии рассматривают для постоянного проживания, долгосрочной аренды, обучения детей и сохранения капитала в евро. При этом инвестору не обязательно ограничиваться Братиславой: Кошице, Нитра, Жилина и Банска-Бистрица предлагают более высокую процентную доходность, а Попрад и Высокие Татры формируют отдельный туристический рынок. Что происходит с рынком недвижимости Словакии в 2026 году В 2025 году жильё в стране подорожало примерно на 12%. К началу 2026 года рост продолжился: в первом квартале средняя цена предложения достигла €3 005 за м², а во втором — €3 041 за м². Темп роста при этом начинает замедляться. Между первым и вторым кварталами цены увеличились всего на 1,2% — это самый слабый квартальный прирост примерно с начала 2024 года. Но в годовом выражении рынок всё ещё прибавляет 9,5%. Квартиры выглядят значительно сильнее частных домов. Во втором квартале 2026 года средняя стоимость квартиры составила около €3 430 за м². За квартал они подорожали на 1,6%, за год — примерно на 10,2%. Средняя стоимость частного дома достигла €2 163 за м². Годовой рост здесь значительно спокойнее — около 3,1%. Для инвестора это важный сигнал. Основной спрос концентрируется в городских квартирах, особенно небольших и средних по площади. В 2025 году именно инвестиционный спрос стал одним из факторов ускорения рынка. Национальный банк Словакии уже обсуждает возможность ужесточить кредитование покупателей третьего и последующих объектов, чтобы ограничить дополнительное давление инвесторов на цены. Братислава уже заметно оторвалась от остальной страны Братиславский край остаётся самым дорогим рынком Словакии. Во втором квартале 2026 года средняя стоимость жилой недвижимости здесь достигла примерно €3 882 за м². За квартал показатель прибавил около 1%. При этом квартиры непосредственно в городе, особенно новые и отремонтированные, могут стоить значительно дороже регионального среднего. На рынке предложений августа 2026 года средняя цена квартир в Братиславе находится примерно около €3 800–4 000 за м², а центральные районы и новые проекты регулярно превышают €5 000–6 000 за м². В Старом городе стоимость качественной квартиры может доходить до €6 000–8 000 за м² и выше. Ориентировочный бюджет: небольшая квартира во внешнем районе — €150 000–200 000; квартира с одной спальней — €180 000–280 000; двухкомнатный инвестиционный объект — €220 000–330 000; качественная квартира в центре — от €300 000–450 000; новая семейная квартира — от €350 000–550 000; премиальный центр — от €500 000. По данным предложений августа 2026 года, медианная цена квартиры с двумя спальнями в Братиславе составляла около €329 000, а в Старом городе — примерно €450 000. Какие районы Братиславы интересны инвестору Старе-Место — самый дорогой и ликвидный сегмент. Здесь исторический центр, университеты, офисы, туристический спрос и ограниченное новое строительство. Но высокая стоимость покупки снижает процентную доходность. Ружинов подходит для долгосрочной аренды сотрудникам компаний и семьям. Район имеет развитую инфраструктуру и хороший транспорт. Нове-Место интересно близостью к центру, железнодорожному вокзалу и деловым зонам. Петржалка остаётся одним из наиболее понятных районов для инвестора с ограниченным бюджетом. Большой жилой фонд, общественный транспорт и постоянный спрос позволяют получать более высокую доходность, чем в историческом центре. Карлова-Вес и Дубравка привлекательны для арендаторов, которым важны университеты, зелёные зоны и более спокойное проживание. Валовая доходность небольших квартир в Петржалке и некоторых внешних районах может приближаться к 4,5–5%, тогда как в Старом городе средний показатель находится ближе к 3,5–4%. Аренда: цена квартиры растёт быстрее дохода Средняя валовая доходность жилой недвижимости по Словакии во втором квартале 2026 года составляла примерно 4,49%. В августе расчётные показатели по городам выглядели примерно так: Нитра — 5,26%; Кошице — 4,70%; Банска-Бистрица — 4,34%; Жилина — 4,19%; Старый город Братиславы — 3,90%. Отдельные компактные квартиры показывают результат выше среднего. Например, двухкомнатный объект в Кошице может давать около 5,1% валовых, тогда как аналогичный формат в Братиславе — около 4%. Для инвестора это означает, что самая дорогая локация не обязательно является самой выгодной. Братислава лучше для ликвидности и сохранения капитала. Кошице и Нитра интереснее для текущего денежного потока. Кошице: главный конкурент Братиславы Кошице — второй по величине город страны и один из наиболее интересных инвестиционных рынков 2026 года. Спрос поддерживают университеты, IT-компании, промышленность, медицинский сектор и крупные работодатели. В конце 2025 года Кошицкий край показал один из самых сильных квартальных скачков цен — около 8,2%. Во втором квартале 2026 года стоимость жилья в регионе снова выросла примерно на 4,2% за три месяца. Это один из наиболее быстрорастущих рынков страны. Квартира с двумя спальнями на рынке предложений августа 2026 года имеет медианную стоимость примерно €230 000. Ориентировочно: небольшая квартира — €110 000–160 000; 1 спальня — €130 000–190 000; 2 спальни — €170 000–250 000; новая или центральная квартира — €220 000–350 000. Наиболее интересны Старе-Место, Север, Запад и Терраса. Для небольших квартир расчётная валовая доходность в отдельных районах достигает примерно 5,5–6,5%. Кошице сейчас выглядит одним из лучших вариантов для покупателя, которому нужна более высокая доходность, но который не хочет уходить в небольшой региональный город. Жилина Жилина сочетает университет, автомобильную промышленность, логистику и расположение на важном транспортном направлении. В августе 2026 года средняя цена квартиры среди предложений на одном из крупнейших агрегаторов составляла примерно €210 000–212 000, а типичная площадь предложения — около 64 м². Средняя аренда квартиры находилась примерно около €700 в месяц. Квартира с двумя спальнями может стоить около €260 000 по медиане текущих объявлений. Жилина уже не выглядит дешёвым рынком. Ориентировочный бюджет: небольшая квартира — €110 000–160 000; квартира с одной спальней — €140 000–200 000; семейный объект — €200 000–300 000. Валовая доходность находится примерно около 4–5%. Инвестору стоит смотреть небольшие квартиры возле центра, университета и крупных транспортных маршрутов. Нитра: не самый очевидный, но интересный вариант Нитра редко оказывается первой в списке иностранных инвесторов, хотя по доходности сегодня выглядит сильнее Братиславы. Город имеет университеты, промышленность, крупные предприятия и постоянный внутренний спрос. Медианная стоимость квартиры с двумя спальнями в августе 2026 года составляла примерно €185 000. Валовая доходность по рынку находится около 5,3%, а для некоторых форматов — около 5,5%. Небольшой объект можно искать примерно от €100 000–140 000. Квартира с одной спальней — €120 000–170 000. Хорошая двухкомнатная или семейная квартира — €160 000–240 000. Для чистой долгосрочной инвестиции Нитра иногда выглядит рациональнее центральной Братиславы. Банска-Бистрица Банска-Бистрица — административный, университетский и туристический центр Центральной Словакии. Рынок небольшой, поэтому ликвидность ниже Братиславы или Кошице. Медианная стоимость квартиры с двумя спальнями среди предложений августа 2026 года составляла около €229 000. Средняя валовая доходность — около 4,3%. Для инвестора интересны небольшие квартиры рядом с центром и университетом. Большие дорогие объекты сложнее перепродавать. Высокие Татры и Попрад: совершенно другая инвестиционная модель Татры нужно анализировать отдельно от городского рынка. Здесь основная ставка делается не на постоянного арендатора, а на туризм. Попрад выполняет роль транспортного центра региона, а Татранска-Ломница, Старый-Смоковец, Штрбске-Плесо и другие курортные зоны ориентированы непосредственно на туристов. Стоимость обычной квартиры в Попраде существенно ниже курортных апартаментов. Современный инвестиционный объект непосредственно в Высоких Татрах может продаваться примерно по €4 000–6 400 за м² и выше. Некоторые однокомнатные апартаменты в актуальных предложениях находятся в диапазоне примерно €199 000–300 000. Преимущество региона — два сезона. Зимой работают лыжи, зимние маршруты и горные курорты. Летом — пеший туризм, велосипеды и природные маршруты. Недостаток — значительно более сложное управление. Из дохода необходимо вычитать комиссию оператора, уборку, коммунальные платежи, ремонт, бронирование и периоды слабой загрузки. Для туристического объекта я бы не закладывал рекламные 8–10% как гарантированную доходность. Базовый сценарий лучше считать консервативнее. Туризм в 2026 году растёт Туристическая активность в Словакии остаётся сильной. В январе 2026 года количество ночёвок было примерно на 13% выше предыдущего года. В марте рост составлял около 4,5%, а в июне гости провели в объектах размещения примерно 1,5 млн ночей — на 4,5% больше, чем годом ранее. Ключевые туристические направления — Братислава, Высокие Татры, Липтов, Кошице и горные курорты. Для недвижимости на Татрах этот рост является положительным фактором, но покупать объект необходимо только после проверки правил его использования и реальной истории загрузки. Сколько стоит недвижимость в Словакии в 2026 году Средняя цена по стране во втором квартале составляет €3 041 за м². Средняя квартира — €3 430 за м². Средний частный дом — €2 163 за м². Ориентиры по основным рынкам: Регион Ориентировочная цена Братислава €3 800–5 500+/м² Старый город Братиславы €5 000–8 000+/м² Кошице €2 500–3 600/м² Жилина €2 600–3 500/м² Нитра €2 200–3 200/м² Банска-Бистрица €2 300–3 300/м² Попрад €2 300–3 500/м² Высокие Татры, туристический сегмент €4 000–6 500+/м² небольшие региональные города €1 500–2 500/м² Это рыночные ориентиры, а не единая государственная оценка каждой сделки. Национальный банк публикует средние цены предложений по стране и регионам, а стоимость конкретной квартиры зависит от дома, района, состояния и проекта. Может ли украинец купить недвижимость в Словакии Да. Для обычной квартиры, дома или коммерческого объекта наличие словацкого ВНЖ не является обязательным условием собственности. Государственная процедура регистрации недвижимости предусматривает покупку и гражданами стран вне ЕС. Для них дополнительно требуется удостоверение подписи, но отдельного общего разрешения государства на покупку обычной квартиры не предусмотрено. Однако есть исключения. Ограничения могут касаться сельскохозяйственной и лесной земли за пределами застроенных территорий, а также отдельных объектов со специальным правовым режимом. Поэтому городская квартира и несколько гектаров сельскохозяйственной земли — юридически разные покупки. Покупка квартиры не даёт ВНЖ Право собственности и миграционный статус не связаны автоматически. Иностранец может владеть словацкой квартирой, вообще не имея ВНЖ в стране. Это одновременно означает обратное: сама покупка объекта не создаёт самостоятельного права на временное или постоянное проживание. Для ВНЖ требуется отдельное основание — например работа, предпринимательство, семья, учёба или другая предусмотренная законом причина. Недвижимость может использоваться как подтверждение места проживания. Ипотека в Словакии Финансирование постепенно стало доступнее, чем на пике ставок. В июне 2026 года средняя ставка новых жилищных кредитов с фиксацией от одного до пяти лет составляла около 3,66%. Но это средняя статистика банковского рынка. Нерезиденту из Украины без словацкого дохода банк может предложить другие условия или вообще отказаться от финансирования. Сильнее выглядит заёмщик, который: имеет словацкий ВНЖ; официально работает в ЕС; получает стабильный доход в евро; может внести крупный первоначальный взнос; покупает ликвидную квартиру. Для нерезидента разумно быть готовым внести 30–50% собственных средств. Налоги при покупке: важное преимущество Словакии В Словакии нет отдельного налога на переход права собственности на недвижимость. Налог на передачу недвижимости был отменён ещё в 2005 году и к 2026 году не восстановлен. Это заметное преимущество по сравнению с Германией, Австрией, Хорватией или Венгрией. Покупатель в основном оплачивает: юридические услуги; нотариальное удостоверение подписи; регистрацию в кадастре; банковские расходы; техническую проверку; при необходимости перевод документов. Стандартная государственная регистрация права собственности стоит €66. При электронной подаче — €33. Ускоренная процедура с решением в течение 15 дней — €266, электронная — €133. НДС при покупке новостройки В Словакии стандартная ставка НДС составляет 23%. Однако вторичная недвижимость обычно не облагается НДС как обычная новая продажа. Для зданий и квартир освобождение от НДС в общем случае применяется после пяти лет с момента ввода объекта в эксплуатацию, тогда как новые объекты при соответствующих условиях могут продаваться с НДС. На практике физический покупатель обычно видит конечную цену новостройки уже с учётом НДС. Ежегодный налог на недвижимость В Словакии есть ежегодный местный налог на недвижимость. Он состоит из налога на землю, здания, квартиры и нежилые помещения. Ставки устанавливает конкретный муниципалитет, поэтому одинаковая по цене квартира в Братиславе и небольшом городе может иметь разную налоговую нагрузку. Для обычной жилой квартиры этот налог, как правило, значительно менее существенен, чем коммунальные платежи и обслуживание дома. После покупки необходимо проверить обязанность подачи декларации в муниципалитет. Налог с аренды Доход иностранца от словацкой недвижимости облагается в Словакии. Для физического лица первые €500 годового дохода от стандартной аренды освобождаются от налога. В налоговую базу включается доход сверх этой суммы с соответствующим пропорциональным распределением допустимых расходов. Иностранный собственник, который начинает сдавать словацкую недвижимость, должен зарегистрироваться в налоговой администрации в установленный срок и подавать декларацию, если возникает такая обязанность. Для украинского налогового резидента дополнительно учитывается соглашение между Украиной и Словакией об избежании двойного налогообложения. Налог при продаже Для физического лица действует важное долгосрочное преимущество. Если недвижимость не входила в предпринимательские активы и продаётся после истечения пяти лет с момента приобретения права собственности, доход от продажи обычно освобождается от подоходного налога. Если объект использовался как бизнес-актив, пятилетний срок для освобождения отсчитывается после исключения его из бизнес-активов. Если квартира продаётся раньше, прибыль включается в налогооблагаемый доход, при этом можно учитывать документально подтверждённую стоимость покупки, ремонт и некоторые связанные с продажей расходы. Это делает Словакию значительно удобнее для долгосрочного владения, чем для постоянного флиппинга. Процедура покупки недвижимости для украинца Выбор объекта До внесения денег необходимо определить цель. Для проживания важны школы, работа и транспорт. Для аренды — размер квартиры, университеты и рабочие места. Для Татр — туристическая загрузка и разрешённый формат эксплуатации. Проверка кадастра Право собственности возникает только после регистрации в Реестре недвижимости. До сделки необходимо проверить: собственника; ипотеку; залог; сервитуты; право проживания; арест; другие ограничения. Проверка квартиры Для многоквартирного дома нужно запросить: размер ежемесячных платежей; долги собственника; ремонтный фонд; планы капитальных работ; состояние крыши; лифты; фасад; стояки; отопление. Косметически отремонтированная квартира в проблемном доме может оказаться плохой инвестицией. Резервация На рынке часто используется резервационный депозит. Перед оплатой необходимо письменно зафиксировать: цену; срок основного договора; условия возврата; результат юридической проверки; ипотечное финансирование. Если покупка зависит от кредита, это должно быть отражено в документах. Договор купли-продажи Договор обязательно заключается письменно и должен точно идентифицировать недвижимость, продавца, покупателя и стоимость. Для иностранного покупателя разумно использовать независимого словацкого адвоката. Особенно если квартира приобретается дистанционно. Оплата Самый безопасный вариант — адвокатский, нотариальный или банковский депозит. Деньги передаются продавцу после выполнения предусмотренных договором условий. Украинскому покупателю также необходимо заранее проверить возможность международного перевода и подготовить подтверждение происхождения средств. Регистрация Заявление подаётся в кадастровое подразделение районного управления. Стандартный срок рассмотрения — до 30 дней. Если договор оформлен нотариальным актом или авторизован адвокатом и выполнены процессуальные условия, решение может быть принято в течение 20 дней. Ускоренная процедура — до 15 дней. Инвестиции: что выглядит рациональнее всего Если цель — сохранить капитал, наиболее предсказуемый вариант остаётся в Братиславе. Лучший формат — небольшая квартира возле общественного транспорта, делового района или университета. Если цель — доходность, я бы сравнивал Кошице и Нитру. Здесь стоимость входа ниже, а валовая доходность чаще приближается к 5–6%. Жилина интересна сочетанием промышленности и университетского спроса, но цена уже достаточно высокая. Высокие Татры подходят инвестору, который готов работать с туристической моделью и управляющей компанией. Покупать дешёвую недвижимость в маленьких городах только ради 7–8% расчётной доходности рискованно: слабый рынок перепродажи способен полностью нивелировать несколько лет арендной прибыли. Прогноз рынка недвижимости Словакии После роста примерно на 12% в 2025 году и 9,5% год к году во втором квартале 2026-го логично ожидать постепенного замедления, а не продолжения двузначной динамики несколько лет подряд. Базовый сценарий можно оценивать так: Год Возможная динамика 2026 +6–10% 2027 +2–6% 2028 +2–5% 2029 +2–5% 2030 +2–5% Это аналитический сценарий, а не гарантированный прогноз. Лучше рынка могут выглядеть небольшие квартиры в Братиславе и Кошице, энергоэффективные новостройки и объекты рядом с крупными работодателями. Слабее — большие квартиры в небольших городах, переоценённые новостройки и туристические апартаменты с завышенной рекламной доходностью. Основные риски Покупка после быстрого роста Двузначный рост прошлого года не означает, что аналогичная доходность сохранится. При цене €4 500 за м² квартира должна иметь реальную причину стоить дороже рынка. Низкая доходность Братиславы Столица ликвидна, но дорогая. Квартира за €300 000 при аренде €1 000 в месяц даёт всего 4% валовых до расходов. Переоценённая новостройка Необходимо сравнивать новый объект с готовыми квартирами того же района. Если девелопер просит на 25–30% больше, будущий рост уже частично заложен в цену. Слабая ликвидность регионов Высокая доходность в маленьком городе не компенсирует отсутствие покупателя при продаже. Старый панельный фонд Нужно проверять утепление, лифт, крышу, стояки, балконы и кредит дома на реконструкцию. Туристическая сезонность Высокие Татры имеют сильный зимний и летний сезон, но доходность нельзя рассчитывать по рождественской цене проживания. Налоговое оформление аренды Иностранный собственник обязан учитывать словацкие налоговые правила даже тогда, когда живёт в другой стране. Что покупать при разном бюджете При бюджете до €120 000 Братислава практически отпадает. Стоит смотреть Нитру, отдельные предложения Кошице, региональные города или небольшие старые квартиры. При бюджете €120 000–200 000 появляется наиболее интересный инвестиционный сегмент — небольшие квартиры в Кошице, Нитре, Жилине и внешних районах Братиславы. При бюджете €200 000–300 000 уже можно выбирать между хорошей квартирой в Кошице и полноценным инвестиционным объектом в Братиславе. При бюджете €300 000–500 000 я бы сравнивал качественную квартиру в столице с двумя более доступными региональными объектами. Для собственного проживания и сохранения капитала одна сильная квартира Братиславы может быть рациональнее. Для денежного потока два объекта в Кошице или Нитре потенциально интереснее. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Словакию для постоянного проживания, долгосрочной аренды, обучения детей и инвестиций. Подбор начинается со сравнения Братиславы, Кошице, Жилины, Нитры, Банска-Бистрицы, Попрада и туристического рынка Высоких Татр. Для каждого объекта анализируются фактическая цена квадратного метра, аренда, состояние дома, текущие коммунальные платежи и ликвидность. Перед внесением депозита проверяются кадастр, собственник, ипотека, сервитуты и другие ограничения. Для инвестиционной квартиры рассчитывается не рекламная, а реальная доходность после налога, содержания, ремонта и простоя. Для новостройки отдельно сравнивается стоимость с готовым вторичным жильём в том же районе. При покупке туристического объекта анализируются сезонность и затраты управляющей компании. Для украинского покупателя заранее проверяется банковский маршрут, происхождение средств и налоговая модель сдачи недвижимости. Если покупка связана с переездом, миграционный вопрос рассматривается отдельно, поскольку сама собственность не предоставляет автоматический ВНЖ. Перед внесением задатка необходимо письменно согласовать комиссию, юридическое сопровождение, ответственность сторон и условия возврата средств. Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию https://homium.ua/slovakia/

20 августа 2026, 11:07

Рынок жилья Словении прошёл один из самых заметных циклов роста в Центральной Европе. В первом квартале 2026 года цены на жильё выросли на 9,3% год к году, вторичные квартиры подорожали на 10,7%, а Банк Словении уже считает рынок переоценённым. При этом страна остаётся маленькой: качественных квартир в Любляне, на побережье и возле Бледа физически немного, поэтому хороший объект может исчезнуть с рынка намного быстрее, чем в крупных странах Европы. Сегодня недвижимость в Словении рассматривают для постоянного проживания, долгосрочной аренды, обучения детей, туристической аренды и сохранения капитала в евро. Но главная особенность рынка — очень большая разница между Любляной, Адриатическим побережьем, Альпами и региональными городами. Квартира за €250 000 может быть компактным объектом на окраине столицы, полноценной инвестиционной квартирой в Мариборе или лишь стартовым бюджетом для курортной недвижимости в Пиране. Что происходит с рынком недвижимости Словении в 2026 году После более спокойного начала 2025 года рынок снова ускорился. В первом квартале 2026 года жильё подорожало на 3% всего за три месяца и на 9,3% по сравнению с первым кварталом предыдущего года. Быстрее всего росли цены новых частных домов — на 11,9% год к году. Вторичные квартиры прибавили 10,7%, вторичные дома — 9,1%, новые квартиры — 6,2%. Объём рынка также увеличился. За первые три месяца 2026 года жилой недвижимости было продано примерно на €499,4 млн. Для небольшой страны с населением чуть более двух миллионов человек это значительный объём. Ещё в 2025 году общая стоимость сделок с жильём составляла около €1,9 млрд, а средние цены за год выросли примерно на 5,8%. Поэтому скачок начала 2026 года означает не разовый статистический эффект, а продолжение более длительного восходящего цикла. Основная причина — ограниченное предложение. В Любляне, Копере, Изоле, Пиране, Бледе и Краньской-Горе невозможно быстро построить большие объёмы жилья. Территория страны небольшая, привлекательные районы ограничены горами, побережьем, природоохранными зонами и градостроительными нормами. Одновременно снижение ипотечных ставок вернуло на рынок часть местных покупателей. Средняя фиксированная ставка новых жилищных кредитов в начале 2026 года находилась примерно в диапазоне 2,8–3%. Рост жилищного кредитования ускорился примерно до 10% год к году. Банк Словении при этом предупреждает, что недвижимость уже переоценена относительно фундаментальных факторов. Это не прогноз обвала, но важный сигнал: покупать любой объект по любой цене в расчёте на дальнейшие +10% ежегодно опасно. Любляна впервые приблизилась к уровню дорогих столиц Центральной Европы Любляна остаётся главным и наиболее ликвидным рынком страны. По данным рынка завершённых сделок за 2025 год, медианная цена вторичной квартиры достигла примерно €5 050 за м² — почти на 12% больше, чем годом ранее. Это уже не дешёвая альтернатива Вене или Праге. В 2026 году медианные цены предложений находятся примерно около €5 000–5 100 за м², а хорошие новые квартиры, центр и престижные районы стоят заметно дороже. Ориентировочно рынок можно разделить так: внешние районы — €3 800–5 000 за м²; обычные качественные районы — €4 500–6 000 за м²; центр — €5 500–8 000 за м²; новостройки высокого класса — €6 000–9 000 за м²; редкие премиальные объекты — выше €9 000–10 000 за м². Небольшая квартира площадью 35–45 м² может стоить примерно €170 000–250 000. Качественная квартира с одной спальней — €220 000–330 000. Объект площадью 60–80 м² в хорошем районе — €300 000–500 000. Центральная или новая семейная квартира может стоить €500 000–800 000 и выше. Для инвестора особенно интересны не только исторический центр, но и районы Бежиград, Шишка, Вич, Мосте и территории с хорошим доступом к университетам и деловым зонам. Главная ошибка — покупать самый дорогой объект в центре исключительно ради адреса. Процентная арендная доходность там обычно ниже. Аренда в Любляне Высокие цены жилья поддерживаются сильным рынком аренды. Спрос создают местные специалисты, студенты, сотрудники международных компаний и иностранцы, работающие в столице. По рыночным данным середины 2026 года квартира с одной спальней в центре может сдаваться примерно за €900–1 000 в месяц, тогда как за пределами центральных районов встречаются варианты около €700–850. У типичной инвестиционной квартиры валовая доходность составляет примерно 3,5–5%. Средний показатель по Словении в 2026 году оценивается примерно в 4,1% валовых. Это означает, что Словения — не рынок высокой текущей доходности. Здесь инвестор платит за дефицит, стабильность, евро и относительно высокую ликвидность качественных объектов. Почему Словения стала интереснее иностранным покупателям Словения сочетает сразу несколько преимуществ, которые редко встречаются на одном небольшом рынке. Страна входит в ЕС, еврозону и Шенгенскую зону. При этом из Любляны можно за несколько часов доехать до Италии, Австрии, Хорватии или Венгрии. Для инвестора это означает актив в евро и понятную европейскую систему регистрации собственности. Для семьи — высокий уровень городской инфраструктуры, университеты, Альпы, море и небольшие расстояния внутри страны. Для туристического инвестора — возможность выбирать сразу между городской, морской, горной и термальной недвижимостью. Но небольшой размер страны работает и против покупателя: предложение ограничено, а хорошие объекты часто продаются дорого. Туризм установил новый рекорд 2025 год стал лучшим в истории словенского туризма. Страна приняла около 7 млн туристов, которые обеспечили более 17,8 млн ночёвок. Оба показателя увеличились примерно на 6% за год. Иностранцы сформировали около 13,4 млн ночёвок — 75% всего рынка. Главными туристическими направлениями стали Любляна, Пиран, Блед, Краньска-Гора и Бохинь. На Любляну пришлось около 16% всех ночёвок страны. Рост продолжился и в 2026 году. За первые шесть месяцев количество туристических ночёвок было примерно на 6% выше, чем годом ранее. Только в июне впервые было зарегистрировано более 2 млн ночёвок за один месяц. Это делает туристическую недвижимость привлекательной, но модель Airbnb нужно считать осторожно. Частное туристическое размещение в Словении является регулируемой деятельностью. Необходимо выполнять требования регистрации, выставлять счета и соблюдать налоговые правила. За нелегальную туристическую аренду предусмотрены штрафы. Словенское побережье: всего около 47 км и почти нет дешёвых квартир Одна из главных причин высокой цены побережья — его физический размер. Словения имеет очень короткий участок Адриатики. Основные рынки сосредоточены вокруг Копера, Изолы, Пирана, Порторожа и Анкарана. По итогам 2025 года медианная стоимость вторичной квартиры по прибрежной зоне достигла примерно €4 810 за м² — рост более чем на 11% за год. В середине 2026 года цены предложений выглядят ещё выше. Ориентировочно: Копер — около €4 800–5 000 за м²; Изола — около €4 900–5 200 за м²; Пиран — примерно €5 500–6 000 за м²; Порторож — около €7 000–8 000 за м², а отдельные объекты значительно выше. Поэтому бюджет €150 000 на побережье уже очень ограничен. За €200 000–300 000 можно искать небольшую квартиру в Копере, Изоле или менее центральной части побережья. Качественный объект в Пиране или Портороже часто начинается примерно от €300 000–400 000. Хорошая квартира возле моря — €400 000–700 000. Дом с видом на Адриатику — от €500 000 и может стоить несколько миллионов. Копер Копер — наиболее практичный рынок словенского побережья. Это не только туристический город, но и крупнейший порт страны, рабочие места, университет и круглогодичное население. Поэтому квартира здесь может использоваться как для долгосрочной, так и для сезонной аренды. Главное преимущество — более стабильный спрос по сравнению с чисто курортным Порторожем. Недостаток — цены уже почти достигли люблянского уровня. Валовая доходность хорошей квартиры обычно составляет около 3,5–5%. Изола Изола меньше Копера и ориентирована одновременно на местных жителей и туристов. Предложение ограничено. Хорошие квартиры возле исторического центра и моря продаются с премией. Это рынок для покупателя, который рассчитывает скорее на сохранение стоимости и личное использование, чем на максимальный арендный процент. Пиран Пиран — один из самых узнаваемых туристических городов страны. Историческая застройка, ограниченная территория и практически невозможное крупное новое строительство поддерживают стоимость недвижимости. Но у старого фонда есть недостатки: нет парковки; узкие улицы; сложная доставка; старые инженерные системы; ограничения реконструкции; высокая стоимость ремонта. Покупать историческую квартиру только ради туристического спроса без технической проверки рискованно. Порторож Порторож — наиболее премиальный морской рынок. Здесь отели высокого класса, казино, марина и пляжная инфраструктура. Цена квартиры может превышать €7 000 за м², а редкие новые или панорамные объекты стоят значительно дороже. Для инвестиционной аренды доходность часто ниже Копера, потому что стоимость покупки слишком высокая. Порторож рациональнее рассматривать как курортный актив и объект для собственного использования. Блед: красивая картинка, но уже очень дорогой рынок Блед — главный международный бренд словенских Альп. Спрос создают туристы, ограниченное предложение и невозможность бесконечного нового строительства вокруг озера. В 2025–2026 годах качественные дома возле Бледа продаются примерно от €450 000–500 000, а современные новые дома и премиальные проекты могут превышать €1 млн. По рынку предложений стоимость домов находится примерно около €3 500–4 000 за м², но возле озера фактический уровень может быть намного выше. Для небольшой квартиры разумно ориентироваться примерно на €200 000–350 000. Качественный туристический объект — €300 000–500 000. Дом — от €450 000 и выше. Основная инвестиционная проблема Бледа — цена покупки. Даже если туристическая квартира показывает 5% валовых, после уборки, управления, ремонта, налогов и сезонности чистый результат может снизиться примерно до 3%. Краньска-Гора Краньска-Гора работает зимой как горнолыжный курорт, а летом — как центр пешего и велосипедного туризма. Это уменьшает сезонность по сравнению с небольшими лыжными курортами. Предложение квартир и домов очень ограничено. Поэтому хороший объект возле склонов или центра может стоить сопоставимо с Любляной. Инвестору нужно ориентироваться не на максимально возможную зимнюю ставку, а на среднегодовую загрузку. Для собственного использования плюс аренда — это один из наиболее интересных альпийских рынков Словении. Для чистой доходности Марибор или другие города зачастую выгоднее. Марибор: совершенно другая инвестиционная математика Марибор — второй крупнейший город страны и наиболее очевидная альтернатива дорогой Любляне. Медианная стоимость вторичных квартир в 2025 году составляла около €2 670 за м² — почти вдвое меньше столицы. При этом рост за год превысил 14%. В 2026 году цены предложений находятся примерно около €2 800–3 000 за м². Небольшая квартира может стоить примерно €90 000–130 000. Квартира с одной спальней — €110 000–160 000. Качественный семейный объект — €160 000–250 000. Для инвестора главное преимущество — соотношение аренды и цены. Модельная квартира стоимостью около €105 000 при аренде €520 в месяц даёт примерно 5,9% валовой доходности. Это заметно выше центра Любляны. Марибор поддерживают университет, промышленность, медицина и близость к Австрии. Главный минус — перепродажа может занимать больше времени. Крань Крань расположен между Любляной, аэропортом и Альпами. Это сильный региональный рынок для постоянного проживания. Медианная стоимость вторичной квартиры в 2025 году была около €3 620 за м² — рост примерно на 12,4% за год. Крань интересен покупателям, которые работают в Любляне, но хотят платить меньше. Небольшая квартира — ориентировочно €120 000–180 000. Семейная — €200 000–320 000. Доходность обычно около 4–5%. Целе Целе значительно доступнее столицы и побережья. По рынку предложений квартиры стоят примерно €2 500–2 700 за м². Небольшой объект можно найти примерно от €90 000–120 000. Квартира с одной спальней — около €100 000–150 000. Валовая доходность может приближаться к 5–6%. Целе подходит для долгосрочной аренды, но практически не имеет международного туристического рынка. Ново-Место Ново-Место — промышленный региональный центр. Спрос поддерживают крупные работодатели и постоянное местное население. Это рынок не для туристической аренды, а для стабильного долгосрочного арендатора. Небольшая инвестиционная квартира может стоить примерно €110 000–150 000. Рыночная модель для объекта стоимостью около €120 000 и аренды примерно €550 в месяц даёт валовую доходность около 5,5%. Сколько стоит недвижимость в Словении в 2026 году Ориентиры по вторичному рынку и текущим предложениям выглядят следующим образом: Регион Ориентировочная цена квартиры Любляна €4 500–6 000+/м² центр Любляны €5 500–8 000+/м² Копер €4 500–5 200/м² Изола €4 700–5 500/м² Пиран €5 000–6 500+/м² Порторож €6 500–8 000+/м² Крань €3 300–4 200/м² Блед €3 500–6 000+/м² Марибор €2 500–3 200/м² Целе €2 300–2 900/м² региональные города €1 800–3 000/м² Официальные медианы завершённых сделок за 2025 год составляли около €5 050 за м² в Любляне, €4 810 на побережье, €3 620 в Кране и €2 670 в Мариборе. Реальная доходность: где деньги, а где только красивый адрес Средний валовый показатель по рынку сейчас составляет около 4,1%. Но он сильно зависит от региона. Ориентировочно: Любляна — 3,5–5%; Марибор — 5–6%; Целе — 4,5–6%; Крань — 4–5%; побережье — 3–5%; Блед и Краньска-Гора — 4–6% валовых при туристической модели. Чистая доходность будет ниже. Из выручки необходимо учитывать налог, ремонт, простой, страхование, управление и обслуживание дома. Для туристических объектов дополнительно возникают уборка, платформенные комиссии, бельё, коммунальные услуги и маркетинг. Лучший инвестиционный формат В Любляне я бы рассматривал небольшую квартиру площадью около 35–60 м² рядом с транспортом, университетом или рабочим кластером. В Мариборе — 40–65 м² под долгосрочную аренду. На побережье — небольшой готовый объект с парковкой и пешей доступностью моря. В Бледе — только объект с доказуемой туристической экономикой, а не просто красивым видом. Большой дом сложнее сдавать, дороже содержать и труднее перепродавать. Может ли украинец купить недвижимость в Словении Это один из важнейших юридических нюансов. После получения Украиной статуса кандидата на вступление в ЕС граждане и юридические лица Украины получили формальную возможность приобретать недвижимость в Словении на основании взаимности. Но покупка не происходит автоматически по той же схеме, что у гражданина ЕС. Для граждан Украины требуется положительное решение Министерства юстиции об установлении взаимности для соответствующей сделки и типа недвижимости. Министерство анализирует, может ли гражданин Словении приобрести аналогичный объект в Украине на сопоставимых условиях. Решение связано с конкретным правовым основанием и недвижимостью. Поэтому украинскому покупателю нельзя сначала внести невозвратный депозит, а уже потом выяснять возможность регистрации собственности. Сначала необходимо проверить правовой режим сделки. Сельскохозяйственная земля и отдельные типы земельных участков требуют ещё более тщательной проверки. Даёт ли покупка квартиры ВНЖ Нет. Покупка жилья сама по себе не является самостоятельным основанием для получения словенского вида на жительство. Для проживания используются основания, предусмотренные миграционным законодательством: работа, предпринимательская деятельность, учёба, семья и другие предусмотренные законом категории. Недвижимость может подтвердить место проживания, но не заменяет миграционное основание. Поэтому предложение «купить квартиру и получить европейский ВНЖ» нужно проверять особенно тщательно. Налоги при покупке недвижимости При обычной вторичной продаже применяется налог на переход недвижимости в размере 2% стоимости. По закону плательщиком является продавец. Однако договор может предусматривать, что фактически налог оплачивает покупатель. Поэтому этот вопрос необходимо согласовать до подписания сделки. Если продажа облагается НДС, например в определённых операциях с новой недвижимостью, стандартный 2-процентный налог на переход не применяется. К расходам покупателя дополнительно относятся: юридическая проверка; нотариальное удостоверение; перевод документов; регистрация; комиссия агентства, если она предусмотрена договором; банковские расходы. Для безопасного расчёта разумно иметь отдельный резерв сверх цены квартиры, особенно если покупатель является иностранцем и проходит процедуру взаимности. Налог на аренду С 2023 года доход физического лица от сдачи недвижимости облагается по ставке 25%. Налоговая база по умолчанию уменьшается на нормативные расходы в размере 10%. Вместо них можно заявить подтверждённые фактические расходы на обслуживание, сохраняющие полезную стоимость недвижимости. Простой пример. Аренда составляет €1 000 в месяц. Годовая выручка — €12 000. При стандартных расходах 10% налоговая база составит €10 800. Налог 25% — €2 700. То есть при использовании стандартного вычета эффективная нагрузка составляет 22,5% валовой аренды. Именно поэтому валовые 5% доходности в объявлении нельзя сравнивать с чистой доходностью инвестора. Налог при продаже При продаже инвестиционной недвижимости до истечения 15 лет владения может возникнуть налог на прирост капитала. Начальная ставка составляет 25%. После пяти лет — 20%. После десяти — 15%. После 15 лет налог на прирост капитала не начисляется. Есть освобождение для собственного жилья: если собственник имел там постоянное место жительства, владел объектом и фактически проживал в нём минимум три года до продажи, налог на прирост капитала может не применяться. Это делает Словению более подходящей для долгосрочного владения, чем для постоянного флиппинга. Ежегодные налоги и расходы В Словении нет одной простой ставки вида «0,5% от рыночной цены каждый год». Собственник или пользователь недвижимости может платить муниципальный сбор за использование земли под застройкой. Дополнительно в определённых случаях действует налог на имущество. Конкретная нагрузка зависит от типа недвижимости, муниципалитета и использования объекта. Для жилой недвижимости существуют льготы. Например, собственник жилья площадью до 160 м², в котором он или его ближайшие родственники имеют постоянное место жительства, может освобождаться от соответствующего налога на имущество. Инвестору нужно запросить у продавца последние налоговые и коммунальные платежи по конкретному объекту. Процедура покупки для украинца Проверка возможности приобретения До подписания обязательного договора юрист должен определить, может ли гражданин Украины зарегистрировать право собственности на выбранный объект через процедуру взаимности. Это особенно важно для домов и земли. Получение словенского налогового номера Иностранцу потребуется местный налоговый номер для оформления сделки и последующих налоговых обязательств. Проверка земельного реестра Проверяются: собственник; ипотека; аресты; сервитуты; право прохода; другие ограничения. Словенская система земельного реестра достаточно прозрачна, но сам факт наличия записи не заменяет юридическую проверку договора. Кадастр и фактическое состояние Необходимо проверить, совпадают ли площадь, планировка и назначение объекта с официальными данными. Особенно это важно для старых домов, мансард, пристроек и объектов на побережье. Резервационный договор Если покупатель вносит задаток до получения решения о взаимности, в договоре необходимо прямо указать условия его возврата. Нельзя оставлять ситуацию, при которой государство откажет в регистрации, а депозит останется у продавца. Основной договор В договоре фиксируются: цена; объект; срок оплаты; передача; обременения; ответственность продавца; налоги; условия государственной процедуры для иностранца. Налоговое оформление Продавец подаёт декларацию по налогу на переход недвижимости. После уплаты налога договор получает необходимое налоговое подтверждение. Без этого нельзя завершить нотариальное удостоверение и регистрацию собственности. Регистрация После выполнения условий право собственности вносится в земельный реестр. Именно регистрация, а не просто передача денег или ключей, закрепляет право покупателя. Ипотека для украинцев Местный ипотечный рынок сейчас значительно привлекательнее, чем два года назад. Фиксированные ставки новых жилищных кредитов в начале 2026 года находились примерно около 2,8–3%. Но эта статистика относится прежде всего к местным заёмщикам. Иностранцу без постоянного дохода и кредитной истории в Словении условия могут быть значительно жёстче. Банк оценивает: ВНЖ; место работы; валюту дохода; размер собственного капитала; стоимость недвижимости; источник первоначального взноса. Нерезиденту разумно рассчитывать на значительно больший собственный капитал, чем местному покупателю. Подписывать безусловный договор до получения решения банка рискованно. Основные риски рынка Цены уже сильно выросли Рост на 9,3% год к году выглядит привлекательно для продавца, но инвестору он повышает цену входа. Банк Словении уже говорит о переоценённости рынка. Слишком дорогая Любляна Квартира за €300 000 при аренде €1 000 в месяц даёт только 4% валовых. После налога и расходов результат будет значительно ниже. Побережье практически исчерпало дешёвое предложение Копер и Изола уже стоят почти как Любляна. Пиран и Порторож ещё дороже. Покупка имеет смысл только при хорошей локации или для собственного использования. Туристическая аренда не равна пассивному доходу Airbnb требует легального оформления и постоянного управления. За нелегальную сдачу предусмотрены штрафы. Старые дома Исторический объект может потребовать дорогостоящего ремонта крыши, фасада, отопления и инженерных систем. Особенно внимательно нужно относиться к побережью и старым центрам городов. Маленький вторичный рынок Словения — страна с небольшим населением. Ликвидный объект в Любляне продать сравнительно легко. Большой дом в небольшом городе или дорогая вилла в специфической локации может искать покупателя долго. Рекламная доходность Если объект продаётся с обещанием 8–10% годовых, нужно запросить историю реальных доходов. Средняя валовая доходность рынка находится примерно около 4%. Двузначный результат требует либо очень низкой цены покупки, либо туристического бизнеса с более высокими рисками. Где я бы смотрел недвижимость в 2026 году При бюджете до €150 000 я бы в первую очередь анализировал Марибор, Целе и другие региональные города. В Любляне выбор будет ограничен небольшими или требующими ремонта квартирами. При бюджете €150 000–250 000 уже появляется хороший выбор в Мариборе, Кране и части Любляны. Для долгосрочной аренды это наиболее интересный диапазон. При бюджете €250 000–400 000 можно выбирать качественную квартиру в Любляне, Копере или туристический объект в Альпах. Здесь особенно важно сравнивать не только потенциальную капитализацию, но и чистую доходность. При бюджете выше €400 000 можно рассматривать премиальную Любляну, Пиран, Порторож, Блед и дома в сильных туристических локациях. В таком сегменте цель обычно смещается от максимальной доходности к сохранению капитала и собственному использованию. Что выглядит наиболее перспективно Для максимально предсказуемого спроса — небольшая квартира в Любляне. Для более высокой текущей доходности — Марибор. Для сочетания жизни и инвестиции — Копер. Для сохранения капитала у моря — Пиран или Порторож. Для туристической модели — Блед или Краньска-Гора. Для объекта с хорошим балансом цены и близости к столице — Крань. Главное преимущество Словении одновременно является её главным недостатком: рынок очень маленький. Хорошего предложения мало, но и количество потенциальных покупателей на дорогой или нестандартный объект ограничено. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Словению для постоянного проживания, долгосрочной аренды, отдыха и инвестиций. Перед подбором объекта проверяется возможность приобретения недвижимости гражданином Украины и необходимость процедуры установления взаимности. После этого сравниваются Любляна, Марибор, Крань, словенское побережье, Блед, Краньска-Гора и другие направления. Для инвестиционной квартиры рассчитывается реальная доходность после налога, содержания, ремонта и возможного простоя. Для туристического объекта отдельно оцениваются сезонность, правила сдачи и затраты на управление. Перед внесением депозита проверяются собственник, земельный реестр, кадастровые данные, ипотека, сервитуты и фактическое состояние недвижимости. Для дома дополнительно анализируются земельный участок, разрешения, подъезд, коммуникации и соответствие построек официальной документации. При ипотечной покупке заранее проверяются требования словенских банков и необходимый объём собственных средств. Для международной оплаты готовятся документы о происхождении капитала и проверяется банковский маршрут. Если покупка связана с переездом, миграционная стратегия рассматривается отдельно, поскольку сама недвижимость не предоставляет автоматический ВНЖ. Перед внесением задатка необходимо письменно согласовать стоимость услуг, комиссию, порядок юридической проверки и условия возврата средств. Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию о недвижимости в Словении можно получить по ссылке: https://homium.ua/slovenia/

19 августа 2026, 17:49

Рынок жилья Венгрии прошёл один из самых агрессивных циклов роста в Европе. В 2025 году цены на жильё увеличились в среднем на 23,5% в номинальном выражении, а к концу года Центральный банк уже оценивал рынок примерно на 22,5% выше уровня, который можно объяснить фундаментальными факторами. В начале 2026 года рост замедлился, количество сделок сократилось, а предложение новостроек в Будапеште резко увеличилось. Для покупателя это важный перелом: недвижимость всё ещё дорогая, но рынок уже не такой односторонний, как год назад. Сегодня недвижимость в Венгрии покупают для постоянного проживания, долгосрочной аренды, обучения детей и сохранения капитала в Центральной Европе. Наиболее ликвидным остаётся Будапешт, однако высокий рост цен заметно ухудшил доходность. Дебрецен, Дьёр, Сегед, Печ и район озера Балатон дают более низкий порог входа, но отличаются по спросу, скорости перепродажи и структуре арендаторов. Анализ рынка недвижимости Венгрии в 2026 году 2025 год стал исключительно сильным для венгерского рынка. По оценке Национального банка Венгрии, номинальные цены на жильё выросли за год примерно на 23,5%, а в реальном выражении — на 19%. Это был самый высокий реальный годовой рост примерно за 25 лет. Но уже в первом квартале 2026 года динамика заметно изменилась. По обновлённому индексу Центрального статистического управления Венгрии, совокупная стоимость жилья была примерно на 8,6% выше первого квартала 2025 года. Вторичное жильё подорожало примерно на 9,2%, новостройки — только на 3,9%. Одновременно рынок потерял часть активности. В первом квартале 2026 года количество сделок сократилось примерно на 18% относительно аналогичного периода прошлого года. Инвесторы стали осторожнее из-за высокой стоимости квартир и низкой доходности относительно цены покупки. Это важный момент для покупателя. Венгрия уже не находится в ситуации, когда любой объект автоматически дорожает на 20% в год. Цена входа стала критически важной. Особенно сильно рынок разогрела государственная программа доступного жилищного кредитования Home Start. Она была запущена в сентябре 2025 года и предусматривает льготную ставку до 3% для подходящих покупателей. К марту 2026 года банки заключили уже около 33 200 договоров на сумму примерно 1,16 трлн форинтов. Более 60% покупок жилья в первом квартале финансировались с использованием кредита против примерно 36% до запуска программы. Однако для иностранного инвестора нельзя ориентироваться на эти льготные 3%. Средняя годовая полная стоимость обычных жилищных кредитов в июне 2026 года находилась около 7,8%, а доступ иностранца к финансированию зависит от резидентского статуса, дохода, валюты заработка и размера первоначального взноса. Будапешт: цены выросли слишком быстро Будапешт остаётся главным рынком страны. По последним полным официальным данным сделок, в четвёртом квартале 2025 года средняя стоимость вторичного жилья достигла примерно 1,2 млн форинтов за м². При официальном курсе около 364 форинтов за евро на 18 августа 2026 года это примерно €3 300 за м². Но средняя цифра существенно занижает стоимость качественных квартир в центральных районах. В домах без панельной конструкции средняя цена уже составляла около 1,3 млн форинтов за м². Средняя проданная вторичная квартира в Будапеште стоила около 68 млн форинтов — примерно €187 000 по текущему курсу. Новостройки намного дороже. К концу марта 2026 года средняя стоимость нового жилья в проектах Будапешта достигла около 1,85 млн форинтов за м² — примерно €5 100 за м². При этом рынок новостроек резко расширяется. В первом квартале 2026 года в Будапеште одновременно находились в строительстве и продаже примерно 22 000 квартир — на 46% больше, чем годом ранее. Количество новых квартир, которые оставались доступными для покупки, выросло на 63% и достигло исторического максимума — около 9 490 объектов. Это означает, что инвестор уже не должен покупать новостройку только из-за дефицита. В 2026–2027 годах конкуренция между новыми проектами может заметно усилиться. Сколько стоит квартира в Будапеште Рынок очень неоднороден. Внешние районы столицы могут предлагать квартиры примерно от 800 000–1,1 млн форинтов за м². В более сильных жилых районах стоимость составляет ориентировочно 1,1–1,5 млн. В центральных районах — 1,4–2 млн форинтов за м². Новые и премиальные объекты могут превышать 2–3 млн форинтов за м². Ориентировочный бюджет небольшой квартиры: внешние районы — от €120 000–170 000; квартира с одной спальней в хорошем районе — €160 000–250 000; центральный объект — €220 000–350 000; качественная новостройка — от €250 000; премиальные квартиры в центре — от €400 000–500 000 и значительно выше. Для долгосрочной аренды интереснее не самые дорогие исторические районы, а локации возле метро, университетов, офисных центров и крупных транспортных узлов. Аренда продолжает дорожать В отличие от рынка продажи, рынок аренды пока сохраняет рост. В июне 2026 года ставки предложения по Венгрии были примерно на 5,2% выше, чем годом ранее. В Будапеште — на 4,7%. По сравнению с 2021 годом номинальная аренда выросла примерно на 73%. Наиболее быстро в июне дорожали районы Буды на холмах — примерно на 5,7% за год. Во внешних районах Пешта рост составлял около 2,9%. Но цены недвижимости выросли значительно быстрее аренды. Именно поэтому инвестиционная доходность в Будапеште снизилась. Квартира стоимостью €250 000, которая сдаётся эквивалентно €900–1 000 в месяц, обеспечивает только около 4,3–4,8% валовой доходности. После налога, содержания, ремонта и периодов простоя результат будет ниже. Для премиальных квартир в центре валовая доходность может составлять всего 3–4%. Почему стоит купить недвижимость в Венгрии Венгрия интересна сочетанием европейской юрисдикции, развитого рынка аренды, относительно понятной регистрации права собственности и значительно более низких цен по сравнению с Австрией или крупными городами Германии. Но после роста 2025 года страну уже нельзя считать дешёвым рынком Центральной Европы. Долгосрочная аренда Самая понятная стратегия — небольшая квартира в Будапеште, Дебрецене, Сегеде, Дьёре или Пече. Основная аудитория: студенты; сотрудники международных компаний; молодые специалисты; иностранные сотрудники; семьи; работники промышленного сектора. Валовая доходность хорошего объекта обычно находится примерно в диапазоне 4–6%. В более дешёвых региональных городах можно получить 5–7%, но ликвидность при перепродаже ниже. Образование Венгрия имеет крупный международный университетский рынок. Особенно сильны Будапешт, Дебрецен, Сегед и Печ. Иностранные студенты создают стабильный спрос на небольшие квартиры и объекты с несколькими отдельными спальнями. Для семьи, которая планирует обучение ребёнка в Венгрии несколько лет, покупка квартиры может частично заменить расходы на аренду и сохранить актив после окончания обучения. Сохранение капитала Венгерская недвижимость продемонстрировала огромный рост за последнее десятилетие. К концу 2025 года общий индекс цен достиг примерно 391% от уровня 2015 года — самого высокого показателя среди стран ЕС в соответствующей статистике. Но именно поэтому покупать объект исключительно в ожидании дальнейшего роста на 20% ежегодно опасно. Центральный банк уже оценивает рынок как существенно переоценённый относительно фундаментальных факторов. Покупка недвижимости и ВНЖ Покупка обычной квартиры не предоставляет иностранцу автоматический вид на жительство. Это важное отличие от рекламных предложений, где недвижимость иногда связывают с венгерской «золотой визой». В 2026 году программа гостевого инвестора действительно действует, но прямая покупка квартиры в неё не входит. Доступны два основных инвестиционных варианта: не менее €250 000 в паи квалифицированного фонда недвижимости, зарегистрированного Национальным банком Венгрии; не менее €1 млн в форме пожертвования определённому высшему учебному заведению. Разрешение для гостевого инвестора может выдаваться максимум на 10 лет и продлеваться ещё один раз до 10 лет. При этом обязательного минимального периода постоянного проживания для этой категории нет. То есть квартира за €250 000 в Будапеште сама по себе не даёт инвестору десятилетний ВНЖ. Собственная недвижимость может использоваться как место проживания, но миграционное основание оформляется отдельно. Может ли украинец купить недвижимость в Венгрии Да, но процедура отличается от покупки гражданином ЕС. Граждане Украины относятся к покупателям из стран вне Европейской экономической зоны. Для стандартной покупки квартиры или дома им обычно требуется административное разрешение на приобретение недвижимости от компетентного государственного органа. Для граждан ЕС и ЕЭЗ такое разрешение на обычную жилую недвижимость, как правило, не требуется. Разрешение оформляется под конкретного покупателя и конкретный объект. Поэтому перед внесением безвозвратного задатка договор желательно составлять с условием успешного получения разрешения. Сельскохозяйственная земля регулируется значительно строже и не должна рассматриваться по той же процедуре, что городская квартира. Лучшие города для покупки недвижимости Будапешт Главное преимущество Будапешта — ликвидность. Здесь самый большой выбор квартир, крупнейший рынок труда, международные компании, университеты и туризм. Для долгосрочной аренды интересны районы с хорошим доступом к метро и трамваю. Центральные 5-й, 6-й и 7-й районы дороже и сильнее связаны с туризмом. 8-й, 9-й, 11-й, 13-й и 14-й районы могут предложить более сбалансированное соотношение стоимости и аренды. Внешние районы дают более высокий процент доходности, но хуже подходят иностранному туристу или студенту. Валовая доходность: ориентировочно 3,5–5,5%. Ликвидность: высокая. Главный риск: высокая цена входа. Дебрецен Дебрецен — один из наиболее дорогих региональных городов Венгрии. В четвёртом квартале 2025 года средняя стоимость вторичного жилья составляла примерно 971 000 форинтов за м² — около €2 660 по текущему курсу. Город поддерживают университет, международные студенты, фармацевтика и крупные промышленные инвестиции. Особенно большое влияние на рынок оказывает развитие автомобильного производства и новых предприятий. Небольшая квартира может стоить ориентировочно €100 000–160 000. Хорошая квартира с одной спальней — €130 000–200 000. Новостройки — выше. Валовая доходность: около 4,5–6%. Главный плюс: сильный арендный спрос. Главный минус: цены уже близки к отдельным районам Будапешта. Дьёр Дьёр — один из сильнейших промышленных городов страны. Средняя стоимость вторичного жилья в конце 2025 года была около 907 000 форинтов за м² — примерно €2 490. Город расположен между Будапештом, Веной и Братиславой и имеет сильный автомобильный промышленный кластер. Это поддерживает корпоративную аренду и спрос со стороны специалистов. Небольшие квартиры можно рассматривать примерно от €90 000–140 000. Хорошие современные объекты — €140 000–220 000. Валовая доходность: 4–5,5%. Для инвестора Дьёр интереснее небольших туристических городов благодаря постоянному рынку труда. Сегед Сегед — крупный университетский город на юге страны. Средняя стоимость вторичной недвижимости в четвёртом квартале 2025 года составляла примерно 882 000 форинтов за м², или около €2 420. Основной инвестиционный спрос формируют студенты, медицинский университет и местные специалисты. Небольшая квартира может стоить от €85 000–130 000. Квартира с одной спальней — примерно €110 000–170 000. Валовая доходность: около 4,5–6%. Главный плюс: стабильная студенческая аренда. Главный минус: меньшая ликвидность по сравнению с Будапештом. Печ Печ остаётся более доступным университетским рынком. Средняя цена вторичного жилья составляла около 782 000 форинтов за м² — примерно €2 150. При этом за год город показал один из самых сильных приростов среди крупных региональных центров — более 30%. Это означает, что старые представления о Пече как о дешёвом городе быстро устаревают. Небольшая квартира может стоить примерно €70 000–110 000. Качественный объект с одной спальней — €100 000–150 000. Валовая доходность: около 5–6,5%. Покупать имеет смысл возле университета, центра и транспортных маршрутов. Веспрем Веспрем стал одним из самых дорогих региональных рынков. Средняя цена — около 905 000 форинтов за м². Город выигрывает от близости Балатона, промышленности и высокого качества городской среды. Но для чистой инвестиционной аренды стоимость уже довольно высокая. Доходность обычно ниже Печа или Сегеда. Озеро Балатон Балатон — крупнейший курортный рынок страны. Средняя стоимость вторичного жилья в агломерации в конце 2025 года составляла около 880 000 форинтов за м² — примерно €2 415. Но объекты непосредственно возле воды, новые апартаменты и дома с панорамным видом стоят значительно дороже. Наиболее известны Шиофок, Балатонфюред, Тихань, Кестхей и другие курортные города. Небольшая квартира может стоить примерно €100 000–180 000. Хороший объект возле воды — €180 000–350 000. Дом или вилла — от €250 000–500 000. Премиальный объект на первой линии может стоить €1 млн и выше. Главный риск Балатона — сезонность. В летние месяцы ставки аренды высокие, но зимой спрос значительно ниже. Для чисто инвестиционной покупки Будапешт зачастую предсказуемее. Цены на недвижимость в Венгрии в 2026 году Последние полные официальные региональные данные по вторичному рынку выглядят примерно так: Город / регион Цена за м², HUF Примерно в евро Будапешт 1 200 000 €3 300 Дебрецен 971 000 €2 660 Дьёр 907 000 €2 490 Веспрем 905 000 €2 480 Сегед 882 000 €2 420 Балатон 880 000 €2 415 Секешфехервар 862 000 €2 365 Печ 782 000 €2 145 Кечкемет 723 000 €1 985 Сомбатхей 701 000 €1 925 Эгер 685 000 €1 880 Мишкольц 521 000 €1 430 Пересчёт в евро ориентировочный, по курсу около 364,4 HUF за €1 на 18 августа 2026 года. Для инвестиции намного важнее конкретный район, состояние дома и аренда, чем средняя городская цена. Квартира возле университета может стоить на 20–30% дороже средней и при этом быть выгоднее дешёвого объекта на периферии. Туризм и краткосрочная аренда Венгрия установила туристический рекорд. В 2025 году в объектах размещения зарегистрировали около 47,2 млн ночёвок — на 5,1% больше, чем годом ранее. Международный туризм рос быстрее внутреннего. Для инвестора главным туристическим рынком остаётся Будапешт. Но в 2026 году Airbnb стал значительно сложнее. С 1 января 2025 года до 31 декабря 2026 года в Будапеште действует мораторий на регистрацию новых объектов краткосрочного размещения. Это означает, что покупка обычной квартиры в 2026 году не позволяет просто получить новую лицензию и сразу запустить Airbnb. Дополнительно с 1 января 2026 года в 6-м районе Будапешта краткосрочная сдача частных квартир фактически запрещена — разрешённое количество дней установлено на уровне нуля. Для инвестора вывод простой: квартиру в центре Будапешта нельзя покупать под туристическую модель без проверки уже существующей лицензии и районных правил. Стратегия долгосрочной аренды в 2026 году намного предсказуемее. Инвестиции и реальная доходность Долгосрочная аренда Ориентировочная валовая доходность: Будапешт — 3,5–5,5%; Дебрецен — 4,5–6%; Дьёр — 4–5,5%; Сегед — 4,5–6%; Печ — 5–6,5%; Мишкольц — 6–8% потенциально, но с существенно большей проблемой ликвидности; Балатон — 3–6% в зависимости от формата. Наиболее рациональный формат — квартира площадью примерно 30–60 м². Большая дорогая квартира обычно имеет более низкую процентную доходность. Студенческая аренда Дебрецен, Сегед, Печ и Будапешт подходят для квартир возле университетов. Можно покупать двух- или трёхкомнатный объект и сдавать комнаты отдельно. Такой формат иногда даёт доходность выше обычной аренды на 1–2 процентных пункта. Но управление сложнее, а износ выше. Покупка под ремонт В старых домах Будапешта можно приобрести квартиру с устаревшим ремонтом и повысить её ликвидность. Но после роста стоимости материалов и труда простая формула «ремонт добавит 20–30% к цене» уже не работает автоматически. Перед сделкой необходимо рассчитать: электрику; сантехнику; отопление; окна; кухню; ванную; кондиционирование; общее состояние дома. Особенно важно состояние фасада, крыши и лифта. Новостройки Главный вопрос 2026 года — не дефицит, а цена. Средняя стоимость нового жилья в Будапеште уже достигла примерно 1,85 млн форинтов за м². Одновременно количество объектов в продаже достигло исторического максимума. Поэтому инвестор должен сравнивать новостройку с готовой квартирой. Если новый объект стоит 2 млн HUF за м², а готовая квартира в соседнем современном доме — 1,5 млн, покупатель фактически заранее оплачивает значительную часть будущего роста. Прогноз рынка до 2030 года После повышения цен более чем на 20% в 2025 году повторение такого результата несколько лет подряд выглядит малореалистично. Базовый сценарий разумнее строить значительно осторожнее: Год Возможная динамика цен 2026 +5–10% 2027 0–6% 2028 +2–6% 2029 +2–5% 2030 +2–5% Это аналитический сценарий, а не гарантированный прогноз. В пользу рынка работают кредитование, рост доходов, университетский спрос и ограниченное предложение качественного жилья. Против дальнейшего быстрого роста — переоценённость, снижение количества сделок и значительное увеличение предложения новостроек. Лучше рынка могут выглядеть компактные квартиры возле метро и университетов. Слабее — переоценённые новые проекты и большие квартиры с низкой арендной доходностью. Налоги и расходы при покупке недвижимости В Венгрии покупатель должен учитывать достаточно высокий налог на приобретение. Стандартная ставка составляет 4% рыночной стоимости объекта. При покупке квартиры за €200 000 налог будет эквивалентен примерно €8 000. Для дорогой недвижимости стоимостью свыше 1 млрд форинтов действует отдельный механизм расчёта: 4% на часть стоимости до 1 млрд HUF и 2% на превышение с законодательным максимальным пределом налога. Существуют льготы для отдельных категорий покупателей и сделок, но иностранному инвестору разумнее изначально считать полные 4%. Юрист Венгерская сделка с недвижимостью оформляется с участием адвоката. Юрист проверяет документы, готовит договор и подаёт документы на регистрацию права. Стоимость обычно согласовывается индивидуально и зависит от цены и сложности сделки. Для бюджета разумно резервировать примерно 0,5–1,5% стоимости. Комиссия агентства На венгерском рынке агентскую комиссию часто оплачивает продавец. Типичный диапазон — около 2–5% плюс НДС. Однако структура комиссии должна проверяться в конкретной сделке. Ежегодный налог В Венгрии нет единого общенационального ежегодного налога на жилую недвижимость в виде фиксированного процента от рыночной стоимости. Муниципалитеты могут устанавливать местные налоги на здания и землю. Поэтому расходы различаются между Будапештом и региональными городами. Перед покупкой дома, коммерческого объекта или дорогой квартиры нужно проверить правила конкретного муниципалитета. Налог на доход от аренды Обычная долгосрочная аренда физическим лицом облагается подоходным налогом по ставке 15%. Налог начисляется не обязательно на всю валовую арендную плату. Собственник может использовать один из двух основных способов определения облагаемого дохода. Первый — стандартный норматив расходов 10%. В этом случае 90% полученной арендной платы признаётся доходом и облагается ставкой 15%. Второй — учёт фактически подтверждённых расходов, включая разрешённые расходы на содержание, ремонт и амортизацию. Социальный взнос на обычный доход от сдачи недвижимости не начисляется. Для иностранного владельца дополнительно необходимо учитывать соглашение об избежании двойного налогообложения и налоговое резидентство. Налог при продаже Прибыль физического лица от продажи недвижимости может облагаться подоходным налогом по ставке 15%. Но налоговая база уменьшается в зависимости от срока владения. в год покупки и следующий год учитывается 100% рассчитанной прибыли; на второй последующий год — 90%; на третий — 60%; на четвёртый — 30%; с пятого года облагаемая часть становится нулевой. То есть если недвижимость принадлежит физическому лицу не менее пяти лет по установленным правилам расчёта, налог на прибыль от стандартной продажи может отсутствовать. Это делает Венгрию значительно удобнее для долгосрочной инвестиции, чем для постоянного флиппинга. Процедура покупки недвижимости для украинцев Подбор объекта Сначала необходимо определить цель: собственное проживание; долгосрочная аренда; обучение ребёнка; перепродажа; туристическая аренда. Для каждого сценария подходят разные районы. Квартира в 5-м районе Будапешта может быть сильным активом сохранения капитала, но иметь значительно меньшую доходность, чем квартира возле университета в Дебрецене. Проверка земельного реестра Адвокат получает актуальную выписку и проверяет: собственника; ипотеку; арест; сервитуты; право пользования; долги; другие зарегистрированные ограничения. Нельзя передавать крупный задаток до проверки права продавца. Предварительный договор и задаток В Венгрии задаток часто составляет около 10%. Но для иностранного покупателя договор должен учитывать необходимость разрешения на приобретение недвижимости. Если разрешение не получено, порядок возврата денег должен быть прописан заранее. Получение разрешения иностранному покупателю Гражданину Украины для стандартного объекта обычно необходимо получить соответствующее административное разрешение как покупателю из страны вне ЕЭЗ. Пакет документов готовит адвокат. Проверяются данные покупателя, объект и юридические основания приобретения. Процесс увеличивает срок сделки, поэтому нельзя ориентироваться исключительно на стандартные сроки, которые агент называет гражданину ЕС. Договор купли-продажи Основной договор готовит венгерский адвокат. В нём указываются: цена; график оплаты; объект; условия передачи; существующие обременения; срок освобождения квартиры; мебель; ответственность сторон. Иностранному покупателю нужен точный перевод документа, если он недостаточно владеет венгерским языком. Оплата Банк или участники сделки могут запрашивать документы о происхождении средств. Покупателю необходимо иметь: банковские выписки; подтверждение дохода; договор продажи другого имущества; документы о наследстве; налоговые декларации; подтверждение накоплений. Украинскому покупателю следует заранее проверять действующие ограничения международных переводов до внесения невозвратного задатка. Регистрация После подписания договора адвокат направляет документы в земельный реестр. Право нового собственника регистрируется после выполнения договорных и административных условий. Передача объекта При передаче фиксируются: ключи; состояние квартиры; показания счётчиков; мебель; оборудование; документы. После этого переоформляются коммунальные договоры и обязательства перед управляющей организацией дома. Основные риски Перегретая цена Центральный банк оценивает рынок как существенно переоценённый. Это не означает обязательного обвала, но покупка квартиры на 20–30% дороже аналогов становится особенно опасной. Снижение доходности Цены выросли быстрее аренды. Объект, который три года назад давал 6%, сегодня может приносить только 4%. Большое предложение новостроек В Будапеште количество продаваемого нового жилья находится на максимуме за много лет. Часть проектов будет конкурировать за одного и того же покупателя. Airbnb В 2026 году новая туристическая аренда в Будапеште практически закрыта из-за общегородского моратория на новые регистрации. В 6-м районе действует полный запрет. Покупать квартиру «под Airbnb» без существующего законного статуса нельзя. Старые дома Исторические дома Будапешта могут иметь красивый фасад и очень дорогие будущие ремонтные работы. Нужно проверять финансовое положение дома и решения собственников. Низкая ликвидность дешёвых городов Квартира в Мишкольце может показывать 7–8% валовых, но продаваться значительно дольше Будапешта или Дебрецена. Доходность не должна быть единственным критерием. Валютный риск Венгрия использует форинт, а не евро. Для инвестора из Украины, который оценивает капитал в евро или долларах, изменение курса напрямую влияет на итоговый результат. На 18 августа 2026 года официальный курс составлял около 364,44 HUF за €1, но курс может заметно меняться. Что выглядит наиболее интересно в 2026 году При бюджете до €100 000 выбор в Будапеште ограничен. Рациональнее смотреть Печ, Сегед, Мишкольц и отдельные небольшие квартиры в региональных городах. При бюджете €100 000–180 000 наиболее интересны компактные квартиры в Дебрецене, Сегеде, Дьёре и внешних районах Будапешта. Для долгосрочной аренды это один из лучших диапазонов. При бюджете €180 000–300 000 уже можно выбирать качественную квартиру в Будапеште или хороший объект в одном из крупнейших региональных городов. Здесь я бы отдавал приоритет готовой недвижимости с понятной реальной арендой перед дорогим строящимся проектом. При бюджете от €300 000 стоит сравнивать центральный Будапешт с несколькими более доходными объектами в региональных городах. Для чистой инвестиции одна премиальная квартира не всегда будет лучшим вариантом. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Венгрию для собственного проживания, обучения детей, долгосрочной аренды и сохранения капитала. Перед подбором определяется юридическая возможность покупки и необходимость административного разрешения для конкретного покупателя. По инвестиционным объектам сравниваются Будапешт, Дебрецен, Дьёр, Сегед, Печ, Балатон и другие рынки. Перед внесением задатка проверяются собственник, земельный реестр, ипотека, обременения и состояние объекта. Для квартиры под аренду рассчитывается реальная доходность после налога, содержания, ремонта и простоя. В Будапеште отдельно проверяется возможность законной краткосрочной аренды с учётом моратория на новые регистрации и районных ограничений. При международной оплате заранее анализируются происхождение средств и банковский маршрут. Если покупка связана с переездом или инвестиционным ВНЖ, миграционная стратегия рассматривается отдельно, поскольку обычная покупка квартиры не предоставляет резидентский статус. Перед внесением резерва необходимо письменно согласовать стоимость услуг, комиссию, ответственность сторон и условия возврата средств. Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/hungary

19 августа 2026, 17:25

Финский рынок недвижимости в 2026 году оказался совсем не таким, каким его представляли ещё год назад. Снижение ипотечных ставок не запустило быстрый рост цен: вторичные квартиры продолжают дешеветь почти во всех крупнейших городах, небольшие студии теряют стоимость быстрее семейного жилья, а рынок Лапландии движется в противоположную сторону благодаря международному туризму. Для покупателя это создаёт редкую ситуацию — в Хельсинки и других крупных городах стало проще торговаться, а в Рованиеми качественные объекты уже снова дорожают. Сегодня недвижимость в Финляндии рассматривают для постоянного проживания, долгосрочной аренды, обучения детей, туристического бизнеса в Лапландии и покупки загородного дома у озера. Но выбирать объект только по цене за квадратный метр нельзя: в Финляндии критически важны долги жилищной компании, предстоящий ремонт дома, стоимость содержания и форма собственности. Анализ рынка недвижимости Финляндии в 2026 году Финляндия пережила одну из наиболее глубоких жилищных коррекций среди стран Северной Европы. Рост ставок в 2022–2023 годах резко снизил покупательский спрос, после чего рынок несколько лет пытался найти новый баланс. Ожидаемого полноценного восстановления в 2026 году пока не произошло. Во втором квартале 2026 года цены старых квартир и таунхаусов в жилищных компаниях снизились по стране в среднем на 3,9% относительно предыдущего года. В столичном регионе снижение составило 4,2%. В Хельсинки цены упали примерно на 4,3%, в Вантаа — на 4,9%, в Тампере — на 3,3%. Среди крупнейших городов наиболее устойчиво выглядел Оулу, где снижение ограничилось примерно 0,9%. Ещё хуже чувствует себя сегмент небольших квартир. Студии по стране подешевели примерно на 6,9% за год, двухкомнатные квартиры — на 4,5%, семейные квартиры — примерно на 4,1%. Новостройки также не вышли в уверенный рост. Во втором квартале их стоимость снизилась примерно на 1,7% по стране и на 5% в столичном регионе. Количество сделок с новым жильём оказалось почти на 29% ниже, чем годом ранее. Это важное отличие от старой версии статьи. Финский рынок в августе 2026 года правильнее называть рынком продолжающейся коррекции, а не восстановления цен. При этом ситуация зависит от города. Главным исключением стал Рованиеми. Во втором квартале 2026 года стоимость старого жилья здесь увеличилась примерно на 6% год к году. В первом квартале рост вообще достигал 11,6%. Рованиеми фактически движется против общенационального тренда благодаря развитию арктического туризма и растущему спросу на краткосрочное проживание. Рынок аренды значительно стабильнее цен продажи. Во втором квартале 2026 года свободные рыночные арендные ставки по стране выросли всего на 0,1% год к году. В столичном регионе они снизились примерно на 0,3%, а за его пределами выросли на 0,4%. Наиболее заметный рост среди отслеживаемых городов опять показал Рованиеми — около 2% за год. Это значит, что для инвестора 2026 год выглядит необычно: стоимость покупки во многих городах снижается быстрее аренды. Теоретически это постепенно улучшает валовую доходность новых инвестиций. Ипотека стала дешевле, но рынок всё равно не развернулся Ставки действительно заметно снизились относительно пиковых уровней 2023–2024 годов. В июне 2026 года средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам финских банков составляла около 3,19%. Для сравнения, ещё несколько лет назад резкое повышение Euribor сделало ипотеку главным фактором падения спроса. Большинство финских жилищных кредитов остаются привязанными к Euribor, поэтому изменения европейских процентных ставок быстро отражаются на ежемесячных платежах. Для иностранного нерезидента ставка, размер первоначального взноса и вообще возможность получения кредита будут отличаться от средней статистики финских домохозяйств. Украинскому покупателю без постоянного дохода в Финляндии разумно рассчитывать на значительно больший объём собственных средств. Банк может потребовать 30–50% цены или отказаться финансировать объект вовсе. Средняя ставка 3,19% — это показатель уже выданных новых жилищных кредитов финским домохозяйствам, а не гарантированное предложение нерезиденту. Почему стоит купить недвижимость в Финляндии Финский рынок интересен не высокой спекулятивной доходностью, а сочетанием прозрачной регистрации собственности, евро, сильных городских рынков и большого туристического потенциала Лапландии. Для покупателя с горизонтом 7–10 лет текущая коррекция может оказаться более интересной точкой входа, чем пик 2021–2022 годов. Постоянное проживание Хельсинки, Эспоо, Вантаа, Тампере, Турку и Оулу подходят семьям и специалистам, которые планируют жить в стране длительное время. Собственная недвижимость не предоставляет вид на жительство автоматически. Миграционный статус оформляется отдельно на основании работы, предпринимательства, учёбы, семьи, временной защиты или другого предусмотренного законодательством основания. Квартира только решает вопрос собственного жилья. Долгосрочная аренда Наиболее предсказуемые рынки — Хельсинки, Эспоо, Тампере, Турку и Оулу. Лучше всего сдаются небольшие квартиры возле железнодорожных станций, метро, университетов и крупных работодателей. После падения стоимости небольших квартир доходность для нового покупателя стала интереснее. Реалистичный ориентир валовой доходности составляет примерно 3,5–5% в столичном регионе и около 4–6% в Тампере, Турку, Оулу и некоторых других университетских городах. Покупать объект только по доходности нельзя. Квартира с 6% валовых может иметь крупный долг жилищной компании или предстоящий ремонт труб стоимостью десятки тысяч евро. Туристическая недвижимость в Лапландии Это наиболее динамичный сегмент рынка. В декабре 2025 года в Лапландии зарегистрировали около 550 000 ночёвок иностранных туристов — на 6% больше предыдущего года. Загрузка гостиничных номеров достигала примерно 79%. Сильнейшими направлениями остаются Рованиеми, Леви, Рука, Юлляс и Саариселькя. Главная аудитория — гости из Великобритании, Франции, Германии, Испании, США и Азии. Но Лапландия остаётся сезонным рынком. Декабрь, январь, февраль и март могут приносить очень высокий доход, тогда как весной и осенью загрузка значительно ниже. Загородные дома у озёр Финский коттедж у озера — отдельный тип недвижимости. Для собственного отдыха он может быть очень привлекательным, но инвестиционную модель необходимо считать осторожнее, чем городскую квартиру. Ликвидность зависит от расстояния до Хельсинки или крупного города, подъездной дороги, наличия электричества, водоснабжения, канализации, сауны, собственной береговой линии и возможности круглогодичного проживания. Дом за €60 000 в удалённом муниципалитете может продаваться годами. Качественный коттедж в двух часах езды от Хельсинки имеет совершенно другой рынок. Важное правило для украинцев: квартира и дом — это юридически разные сделки В исходной статье было указано, что граждане Украины могут покупать всю недвижимость в Финляндии без ограничений. Это неверно. Гражданин Украины относится к покупателям из государства вне ЕС и Европейской экономической зоны. Если покупается квартира в обычном многоквартирном доме через акции финской жилищной компании, отдельное разрешение Министерства обороны не требуется. Большинство городских квартир в Финляндии именно так и устроены: покупатель приобретает пакет акций жилищной компании, который даёт право пользоваться конкретной квартирой. Но если украинец приобретает непосредственно объект недвижимости — например отдельный дом вместе с земельным участком, коттедж, участок земли или другую зарегистрированную недвижимость — в общем случае необходимо получить разрешение Министерства обороны Финляндии. Причём наличие постоянного ВНЖ Финляндии само по себе это требование не отменяет: необходимость разрешения определяется гражданством. Разрешение относится к конкретному объекту. Подать заявление рекомендуется ещё до завершения сделки, хотя законодательство допускает обращение не позднее двух месяцев после приобретения. Стоимость электронной подачи разрешения в 2026 году составляет €210 за каждый отдельный идентификатор недвижимости. Для обычных акций жилищной компании разрешение не требуется. Лучшие регионы для покупки недвижимости Хельсинки Хельсинки остаётся самым ликвидным рынком страны, несмотря на продолжающееся падение цен. Во втором квартале 2026 года стоимость вторичного жилья снизилась примерно на 4,3% год к году. Средняя стоимость старой квартиры в многоквартирном доме находится примерно около €4 900–5 000 за м², но разрыв между районами огромный. В центре стоимость легко превышает €7 000–10 000 за м². Во внешних районах встречаются предложения примерно от €3 000–4 000 за м². Ориентировочный бюджет: студия во внешнем районе — €120 000–180 000; небольшая квартира с одной спальней — €180 000–280 000; хорошая квартира площадью 50–60 м² — €250 000–400 000; семейная квартира в центральном районе — €500 000–900 000; премиальный центр — от €1 млн. По данным предложений августа 2026 года, медианная цена квартиры с одной спальней по Хельсинки находилась примерно около €239 000, а в центральной части — около €435 000. Сейчас покупатель имеет больше возможностей для переговоров, чем несколько лет назад. Особенно это касается небольших инвестиционных квартир, поскольку именно студии потеряли в стоимости больше всего. Ориентировочная валовая доходность — 3,5–5%. Ликвидность — самая высокая в стране. Эспоо Эспоо объединяет жилые районы, технологические компании, университет Аалто и западную линию метро. Рынок сильно зависит от транспортной доступности. Наиболее востребованы Тапиола, Матинкюля, Леппяваара и районы возле метро. Квартира с одной спальней обычно стоит примерно €170 000–280 000. Семейная квартира — €300 000–500 000. Частный дом — от €400 000–700 000, в престижных районах значительно выше. Ориентировочная стоимость квартир — около €3 000–5 000 за м². Эспоо подходит прежде всего для собственного проживания и долгосрочной аренды семьям и специалистам. Доходность — примерно 3,5–5%. Вантаа Вантаа дешевле Хельсинки и Эспоо. Сильный спрос существует возле железнодорожной линии и аэропорта. Тиккурила, Авиаполис и Мююрмяки наиболее интересны для аренды. Ориентировочные цены — около €2 500–3 800 за м². Небольшая квартира может стоить €110 000–170 000. Квартира с одной спальней — примерно €140 000–220 000. Семейная квартира — от €200 000–350 000. Но именно Вантаа показала одно из самых сильных падений цен среди крупных городов — около 4,9% год к году во втором квартале 2026 года. Это делает рынок потенциально интересным для покупателей, которые готовы ждать восстановления. Тампере Тампере — один из лучших региональных рынков страны. Город сочетает университеты, промышленность, технологии и стабильный приток молодых жителей. Стоимость значительно ниже Хельсинки. Ориентировочный диапазон вторичного жилья составляет примерно €2 300–3 700 за м². Небольшая квартира — €100 000–170 000. Квартира с одной спальней — примерно €150 000–230 000. Семейная квартира — €220 000–400 000. По предложениям августа 2026 года медианная стоимость квартиры с одной спальней находилась примерно около €189 000. Во втором квартале цены снизились примерно на 3,3% год к году. Для инвестора это один из наиболее сбалансированных вариантов между ликвидностью и доходностью. Ориентировочная валовая доходность — около 4–5,5%. Турку Турку — университетский, портовый и промышленный центр. Рынок значительно меньше Хельсинки, но имеет устойчивую базу арендаторов. Ориентировочные цены — €2 100–3 300 за м². Небольшая квартира — от €90 000–140 000. Квартира с одной спальней — примерно €130 000–200 000. Семейная квартира — €180 000–320 000. Медианная цена предложения квартиры с одной спальней в августе 2026 года находилась примерно около €160 000. Однако рынок пока слабый. В июне 2026 года цены вторичного жилья в Турку были примерно на 7,8% ниже предыдущего года. Для покупателя это создаёт возможность искать объекты со скидкой. Для продавца — означает, что рассчитывать на быструю перепродажу по высокой цене рискованно. Оулу Оулу выглядит устойчивее большинства крупных городов. Технологический сектор, университет и сравнительно доступное жильё поддерживают спрос. Во втором квартале цены снизились лишь примерно на 0,9% год к году, а в июне показатель уже был примерно на 3,3% выше предыдущего года. Ориентировочные цены — €1 800–3 000 за м². Небольшая квартира — €80 000–130 000. Квартира с одной спальней — примерно €110 000–180 000. По рынку предложений медиана однокомнатного объекта находилась около €139 000. Для инвестора Оулу интересен сочетанием невысокой стоимости покупки и стабильного студенческого и технологического спроса. Доходность может составлять около 4,5–6%. Рованиеми Рованиеми — главный победитель рынка 2026 года. Во втором квартале вторичная недвижимость подорожала примерно на 6% год к году. В первом квартале показатель достигал 11,6%. Это резко контрастирует с Хельсинки, Тампере, Турку и Вантаа. Главная причина — туристический спрос. Город стал международным зимним направлением благодаря Деревне Санта-Клауса, северному сиянию, сафари, стеклянным домам и прямым авиарейсам. Ориентировочная стоимость обычных квартир составляет примерно €2 000–3 500 за м². Небольшая городская квартира — от €100 000–160 000. Качественная новая квартира — €150 000–250 000. Апартаменты, ориентированные на туристов, могут стоить значительно дороже. Коттедж или дом — примерно от €180 000–400 000. Премиальные туристические объекты стоят €500 000 и выше. Валовая доходность краткосрочной аренды удачного объекта может составлять около 5–8%, в отдельные годы выше. Но инвестицию необходимо считать на весь год, а не только на декабрь. Леви Леви — один из главных горнолыжных курортов Финляндии. Здесь сформирован профессиональный рынок туристических апартаментов и коттеджей. Небольшие апартаменты могут стоить примерно €100 000–180 000. Квартира или коттедж возле трассы — €180 000–350 000. Хороший современный дом — €300 000–600 000. Премиальный объект — от €600 000. В высокий зимний сезон аренда дорогая, но владельцу необходимо учитывать управление, уборку, отопление и периоды слабой загрузки. Валовая доходность — ориентировочно 5–8%. Рука и Куусамо Рука — ещё один сильный зимний рынок. Порог входа обычно ниже Леви. Небольшие апартаменты — примерно €80 000–150 000. Коттедж — €150 000–300 000. Качественный объект возле трассы — от €250 000. Главное преимущество — длинный снежный сезон. Главный недостаток — меньший рынок перепродажи. Доходность — ориентировочно 5–8% валовых. Юлляс Юлляс подходит покупателям, которые хотят менее коммерческий курорт по сравнению с Леви. Апартаменты можно найти примерно от €90 000–160 000. Коттеджи — €170 000–350 000. Хорошие современные объекты — от €300 000. Ликвидность ниже Леви и Рованиеми. Покупать здесь разумнее с горизонтом не менее 7–10 лет. Саариселькя Саариселькя ориентирована на международный арктический туризм. Здесь особенно востребованы коттеджи, стеклянные домики и небольшие туристические комплексы. Обычный объект может стоить €130 000–300 000. Премиальный коттедж — от €300 000–500 000. Для индивидуального инвестора рынок менее ликвиден, чем Рованиеми. Главный плюс — высокая международная привлекательность северного сияния и арктического опыта. Савонлинна Савонлинна — совершенно другой тип рынка. Здесь главную ценность представляет озёрная недвижимость. Городское жильё дешёвое. Квартиры можно найти примерно от €40 000–80 000. Хорошая семейная квартира — €80 000–150 000. Небольшой загородный дом или дача — от €70 000–150 000. Качественный дом с собственной береговой линией — €200 000–500 000. Самые дорогие объекты могут превышать €1 млн. Основной риск — ликвидность. Недорогую квартиру в маленьком городе иногда приходится продавать значительно дольше, чем объект в Хельсинки или Тампере. Цены на недвижимость в Финляндии в 2026 году Регион Ориентировочная цена квартир Типичный бюджет небольшого объекта Хельсинки €3 500–6 500+/м² €120 000–280 000 Эспоо €3 000–5 000/м² €150 000–280 000 Вантаа €2 500–3 800/м² €110 000–200 000 Тампере €2 300–3 700/м² €100 000–200 000 Турку €2 100–3 300/м² €90 000–180 000 Оулу €1 800–3 000/м² €80 000–160 000 Рованиеми €2 000–3 500/м² €100 000–200 000 Леви зависит от курортного проекта €100 000–250 000 Рука зависит от курортного проекта €80 000–200 000 Савонлинна €900–1 800/м² €40 000–100 000 Это ориентировочные диапазоны. Цена конкретного объекта зависит от возраста дома, района, земельного участка и особенно долгов жилищной компании. Самая важная цифра в объявлении — не всегда цена квартиры Финский рынок имеет особенность, которую иностранные покупатели часто недооценивают. В объявлении могут одновременно указываться две стоимости. Первая — цена самих акций квартиры. Вторая — полная цена без долга, которая включает долю кредита жилищной компании. Например, квартира может рекламироваться за €120 000, но иметь €80 000 долга жилищной компании. Фактически покупатель принимает обязательство, связанное с объектом стоимостью €200 000. Именно поэтому необходимо смотреть полную стоимость без долга, а не только привлекательную цену объявления. Налог на переход права также рассчитывается с учётом относящейся к квартире доли кредита жилищной компании. Инвестиции и реальная доходность Финляндия не является рынком двузначной доходности. Для качественной инвестиции нормой скорее являются 3,5–6% валовых. Долгосрочная аренда Хельсинки — примерно 3,5–5%. Эспоо — 3,5–5%. Тампере — 4–5,5%. Турку — 4–5,5%. Оулу — 4,5–6%. Рованиеми — примерно 4–6%. Главное преимущество — предсказуемый денежный поток. Краткосрочная аренда В Лапландии потенциальная валовая доходность выше. Рованиеми — около 5–8%. Леви — 5–8%. Рука — 5–8%. Юлляс — 4,5–7%. Но оператор туристического жилья может удерживать 20–30% выручки. Дополнительно оплачиваются уборка, бельё, отопление, электричество и ремонт. Озёрные коттеджи Хороший коттедж возле воды может приносить около 3–6% валовых. Основной спрос приходится на лето, Рождество и праздничные периоды. Для собственного использования это привлекательный актив. Как чисто финансовая инвестиция он чаще уступает городской квартире. Прогноз рынка недвижимости Финляндии После падения 2022–2026 годов рынок постепенно становится более привлекательным для покупателей. Но утверждать, что цены уже достигли абсолютного дна, преждевременно. Год Базовый сценарий 2026 от −4% до 0% 2027 0–4% 2028 +1–4% 2029 +1–4% 2030 +1–4% Это сценарная оценка, а не гарантия. Лучше общего рынка могут выглядеть Рованиеми, Оулу, отдельные районы Тампере и качественные объекты Лапландии. Хельсинки способен первым получить эффект от возвращения покупателей после окончательной стабилизации ставок. Слабее могут оставаться маленькие квартиры в районах с большим предложением аренды и недвижимость в сокращающихся населённых пунктах Восточной и Центральной Финляндии. Налоги и расходы при покупке недвижимости В исходной статье использовались старые налоговые ставки. В 2026 году покупатель квартиры через жилищную компанию платит налог на переход права по ставке 1,5%. При прямой покупке недвижимости — например дома с земельным участком — ставка составляет 3%. Квартира через жилищную компанию Налог — 1,5%. Причём он рассчитывается не только от суммы, которую покупатель передаёт продавцу. Если квартира имеет относящийся к ней долг жилищной компании, он также включается в налоговую базу. Пример: цена продавцу — €150 000; доля кредита жилищной компании — €50 000; полная цена — €200 000; налог 1,5% — €3 000. Дом и земельный участок При прямой покупке зарегистрированной недвижимости налог составляет 3%. Для дома за €300 000 — €9 000. Гражданину Украины дополнительно может потребоваться разрешение Министерства обороны. Регистрация Регистрация права собственности на недвижимость в Национальной земельной службе в 2026 году стоит €172. Регистрация собственности на квартиру в системе информации о жилой и коммерческой недвижимости — €92. Юридическая проверка Для простой квартиры отдельный адвокат не является обязательным. Но при покупке дорогого объекта, дома, земли или недвижимости иностранцем юридическая проверка оправдана. Ориентировочные расходы — €500–2 000, для сложных сделок выше. Ежегодный налог на недвижимость Налог на недвижимость применяется прежде всего к непосредственно зарегистрированным объектам и земле. Ставки устанавливает муниципалитет. Размер зависит от типа недвижимости, оценочной стоимости земли, здания и его использования. Поэтому универсальная ставка «0,93–2% от стоимости квартиры» некорректна. Обычный владелец квартиры в жилищной компании не получает отдельный налоговый счёт на принадлежащую компании землю и здание в той же форме, что собственник частного дома. Эти расходы учитываются через структуру жилищной компании. Налог на аренду Доход от аренды относится к капитальному доходу. Ставка в 2026 году составляет 30% — на капитальный доход до €30 000 в год; 34% — на часть свыше €30 000. Но налог платится не со всей полученной арендной платы без учёта расходов. Владелец может вычитать предусмотренные законодательством затраты, связанные с получением арендного дохода. К ним могут относиться обслуживание, ремонт, управление и определённые финансовые расходы. Украина и Финляндия имеют соглашение об избежании двойного налогообложения, однако конкретную декларацию украинского собственника необходимо рассматривать с учётом его налогового резидентства. Налог при продаже Прибыль от продажи инвестиционной недвижимости также относится к капитальному доходу и облагается по ставкам 30% и 34%. Но существует важное освобождение для собственного постоянного жилья. Если собственник владел объектом не менее двух лет и непрерывно проживал в нём как в своём основном доме не менее двух лет, прибыль от продажи может освобождаться от налога. Просто владеть квартирой два года недостаточно. Необходимо также выполнить условие собственного проживания. Расходы жилищной компании Это один из самых важных пунктов для инвестора. Владелец квартиры ежемесячно платит взнос жилищной компании. Он покрывает содержание здания и может включать управление, отопление, уборку, обслуживание территории, страхование, вывоз мусора, ремонт и финансирование корпоративного кредита. Ориентировочный эксплуатационный взнос может составлять примерно €3–7 за м² в месяц, но в старых зданиях с кредитами сумма бывает значительно выше. Необходимо различать обычный эксплуатационный взнос и финансовый взнос по кредитам. Процедура покупки для гражданина Украины Определение типа собственности Первым делом нужно понять, что именно продаётся. Если это акции жилищной компании, разрешение Министерства обороны не требуется. Если это непосредственно земельный участок с домом или коттедж — разрешение в общем случае необходимо. Проверка объекта При покупке квартиры изучаются: выписка о собственности; устав жилищной компании; финансовая отчётность; долги компании; доля долга конкретной квартиры; протоколы собраний; план ремонта на пять лет; энергетический сертификат; размер ежемесячных платежей. Особенно важно проверить план капитального ремонта. Проверка труб Замена труб — один из самых дорогих ремонтов старого финского дома. Стоимость для одной квартиры может составлять €20 000–60 000 и более. Если дом 1960–1980-х годов ещё не проходил комплексную замену труб, это необходимо учитывать в цене объекта. Фасад и окна Следующие крупные статьи — фасад, балконы, крыша и окна. Покупатель должен выяснить, какие работы уже выполнены и какие запланированы. Дешёвая квартира с ремонтом дома на €40 000 через два года может оказаться дороже готовой квартиры в более новом здании. Предложение о покупке Покупатель делает письменное предложение. Не следует относиться к нему как к простой заявке. После принятия оно может создавать юридические обязательства. При покупке с ипотекой необходимо прописать условие получения финансирования. Для дома иностранным покупателем — условие получения необходимого разрешения. Основной договор Для квартиры через жилищную компанию сделка обычно проводится через банк или брокера. Отдельный публичный свидетель сделки обычно не требуется. При покупке непосредственно недвижимости правила другие. Сделку можно оформить электронно через государственный сервис либо с соблюдением требований к письменной сделке и публичному свидетельствованию. Оплата Покупатель должен заранее подтвердить происхождение средств. Финский банк или участник сделки может запросить выписки, налоговые декларации, договор продажи другой недвижимости, документы о наследстве, подтверждение доходов и историю накоплений. Украинскому покупателю необходимо проверить действующие правила трансграничных переводов до подписания безусловного договора. Регистрация квартиры После приобретения квартиры новый собственник регистрирует владение в государственной системе информации о квартирах. Стандартный сбор в 2026 году составляет €92. В зависимости от формы существующего сертификата могут потребоваться дополнительные действия. Регистрация дома При покупке зарегистрированной недвижимости необходимо оформить право собственности в Национальной земельной службе. Заявление подаётся не позднее шести месяцев после подписания договора. Регистрационный сбор — €172. Разрешение Министерства обороны Гражданину Украины при покупке дома с земельным участком необходимо подать заявление на разрешение. Не следует ждать завершения сделки, если объект уже выбран. Разрешение лучше запрашивать заранее. Решение принимается по конкретному объекту. Срок рассмотрения может составлять от нескольких недель до нескольких месяцев. Ипотека для украинца Получить ипотеку легче резиденту Финляндии с местным трудовым доходом. Нерезиденту банки предъявляют более жёсткие требования. Чаще всего понадобятся 30–50% собственных средств, подтверждённый стабильный доход, документы о происхождении капитала, приемлемая банковская история и ликвидный объект. Самый плохой вариант — сначала подписать безусловное обязательство купить квартиру, а потом искать банк. Финансирование нужно проверять заранее. Основные риски Долг жилищной компании Квартира может рекламироваться значительно дешевле своей реальной полной стоимости. Всегда смотрите цену без долга. Замена труб Это один из главных финансовых рисков старого дома. Косметический ремонт квартиры не компенсирует будущий счёт на десятки тысяч евро. Падающий рынок В 2026 году цены продолжают снижаться. Покупать с расчётом «через год обязательно продам дороже» неразумно. Маленькие квартиры Студии сейчас падают быстрее других сегментов. Во втором квартале снижение составило почти 7% за год. Это результат большого предложения небольших инвестиционных квартир и более слабого инвесторского спроса. Малые города Очень дешёвая квартира за €20 000–40 000 может оказаться практически неликвидной. Низкая цена не является преимуществом, если население города сокращается и покупателей мало. Лапландская сезонность Декабрь может приносить выдающуюся выручку. Но год состоит из двенадцати месяцев. Доходность нужно считать по фактической годовой загрузке. Туристическое управление Комиссия управляющей компании, уборка и коммунальные расходы могут съесть значительную часть валовой выручки. Дом у озера Нужно проверять не только сам дом, но и береговую линию, право строительства, септик, скважину, дорогу, лес, границы участка и право причала. Разрешение иностранному покупателю Гражданин Украины не должен исходить из того, что любой частный дом можно купить по той же процедуре, что квартиру в Хельсинки. Дом с землёй требует отдельной проверки разрешительного режима. Что выглядит наиболее интересно в 2026 году При бюджете до €100 000 выбор существует прежде всего в небольших региональных городах, Оулу, Савонлинне и отдельных старых объектах Турку или Тампере. Но дешёвая недвижимость должна покупаться только при наличии понятного арендатора. При бюджете €100 000–200 000 становится доступен наиболее интересный инвестиционный диапазон. Можно рассматривать небольшие квартиры в Тампере, Турку, Оулу, Вантаа и Рованиеми. Для долгосрочной аренды это наиболее рациональный сегмент. При бюджете €200 000–400 000 появляется хороший выбор в столичном регионе и качественных объектах Лапландии. Здесь стоит сравнивать Хельсинки с Тампере и туристический объект Рованиеми с обычной городской квартирой. При бюджете выше €400 000 покупателю уже нужно выбирать между премиальной городской недвижимостью, домом и туристическим объектом. В этом диапазоне юридическая и техническая проверка значительно важнее экономии нескольких тысяч евро на цене. Почему покупатели выбирают Homium Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Финляндию для собственного проживания, долгосрочной аренды, отдыха и инвестиций в туристическую недвижимость Лапландии. Подбор начинается с определения формы собственности, потому что покупка акций жилищной компании и покупка дома с земельным участком требуют разных юридических процедур. Для квартир анализируются полная стоимость без долга, кредиты жилищной компании, ежемесячные платежи и план капитального ремонта. Перед покупкой старой квартиры отдельно проверяются предстоящая замена труб, фасада, крыши и других крупных систем. Для инвестиционного объекта рассчитывается реальная доходность после налогов, расходов жилищной компании, управления и простоя. Для Лапландии учитывается сезонность, стоимость управления и фактическая туристическая загрузка. Для дома или коттеджа проверяются земельный реестр, разрешение на строительство, коммуникации, береговая линия и необходимость разрешения Министерства обороны для покупателя из Украины. При ипотечной покупке анализируются требования банков и размер собственных средств. Для международного расчёта заранее проверяются источник капитала и банковский маршрут. После покупки можно организовать регистрацию права, передачу объекта, подключение управляющей компании и последующую аренду. Перед внесением задатка необходимо письменно согласовать стоимость услуг, комиссию, ответственность сторон и условия возврата денег. Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/finland