Олег Приходько

2 ноября 2023, 07:01

Питання демографії постає на порядку денному все частіше і звучить все гучніше, а цифри приголомшливі. Світовий банку порахував, що станом на 2021 рік у світі сукупний коефіцієнт народжуваності (СКН) тобто середня кількість дітей, яких жінка може народити протягом репродуктивного віку, становить 2,3 дитини. Найвищий він у країнах Африки — Нігері (7 дітей), Сомалі й Чаді (6 дітей) та інших. Найнижчий — у країнах Азії (Гонконг та Корея — менше 1). У довоєнному 2021 році показник СКН в Україні — 1,2 дитини — найнижчий у Європі і один із найнижчих у світі. Молдова і Румунія мають СКН 1,8, Угорщина і Словаччина — 1,6, а рф і білорусь — 1,5. Польща — 1,3. За даними МВФ, станом на квітень 2023 року в Україні проживало трохи більше 33 млн людей, тоді як у 2021 році — понад 41 млн (без врахування населення на тимчасово окупованих територіях). Питання підтримки кількості населення хоча б на поточному рівні вже є критичним для України. За ідеальним (і, найімовірніше, неможливим) сценарієм, в середньому кожна українка після війни має народити щонайменше дві дитини лише для відтворення поколінь, а щоб компенсували кількість загиблих та тих, хто виїхав з України, в середньому українська сім’я має виховувати три дитини. Говорячи у контексті ринку нерухомості через призму демографічної кризи необхідно виділити декілька пікових періодів, коли ринок відчує наслідки цієї війни. 1) Через 17-20 рр після 2023-2025 рр – батьки не будуть купувати, нехай smart, але все ж квартири для своїх студентів, які не переїдуть у великі міста на навчання в університетах і інститутах. 2) Ще плюс 5-7-10 рр, і ті, хто не стали студентами не почнуть своє самостійне життя і не підуть у банки за іпотекою. 3) Ще плюс 5-10 років у них не відбудеться своє нове покоління… Звісно ж, чим далі від 2040 року, тим демографічна криза буде відчуватися все менш болючіше для суспільства і все ще нестримно болюче у серцях тих, хто втратив своїх рідних та близьких. Але є тут і інші «сторони монети», з яких є дві основних: 1) Втрати на полі бою, молодого покоління у віці 20-40, які могли б стати батьками і продовжувачами свого роду. Можливо, після того, як скінчиться війна ми дізнаємося кількість наших загиблих воїнів, але вже очевидно, що це будуть сотні тисяч життів. 2) Міграція. У публічному просторі називають три цифри мігрантів, які залишили країну з лютого 2022 року – 5, 7 та 10 млн чоловік. За даними ООН, близько 5 млн українців попросили тимчасового захисту в країнах ЄС. Тому, вважаю, що реальна цифра на мій розсуд – це десь близько 9 млн українців. Попередньо, вже близько 2/3 із них не збираються повертатися в Україну, а це десь 6 млн чоловік. Якщо до мам з дітьми виїдуть з країни їхні чоловіки, то сумарно, після війни Україна може втратити до 10 млн емігрантами. І це з 33 млн населення, які нарахував МВФ станом на квітень 2023 року. То ж, демографічна криза вже складається з трьох основних складових. і чим далі, тим ситуація погіршується. Ні, ніяк не вдається матеріал про демографічну кризу і людські життя завершити ринком нерухомості. Хоча, ви і самі все розумієте, основні критичні й кризові періоди вбачаються.

24 октября 2023, 07:31

Ринок нерухомості є важливим показником розвитку чи занепаду для будь-якої країни як галузі, так і економіки країни в цілому. За майже 2 роки війни український ринок показав дива виживання, стабілізації і намірів до свого відновлення та розвитку. Основою такого виживання стало те, що всі ті девелопери, які не зупинилися, 100% своєї уваги зосередили на своїх витратах. Витратні частини своїх бюджетів були максимально мінімізовані, всі статті витрат були докорінно зменшені. Така оптимізація максимально скоротила обʼєми будівельних робіт. З іншого боку — падіння реального попиту у приблизно 10 разів не стало фатальним (поки що) для переважної більшості девелоперів центральної частини країни включно з Києвом та київським регіоном. Такий стан, коли девелопери зосередженні на своїх реальних витратах і віртуальних планах розвитку своїх компаній може тривати ще 3-5 років (в залежності від масштабів компанії і будівельних обʼємів початих новобудов) потім настануть невідворотні процеси. У оптимістичному сценарію — наступний, 2024 рік, може стати роком, коли ефективність української армії надихне українців до повернення на ринок нерухомості. І тільки в цей момент девелопери змінять свій вектор на той, щоб пріоритетом стали доходи, а не витрати. З цього часу почнеться і відновлення ринку, і відбудова, і коригування цін, саме в цей період тема цін стане актуальною не лише для кінцевого споживача, а й для інвестора, завдяки якому ринок отримає фінансову «кров» для свого розвитку. Тому, надзвичайно важливим буде період зміни фокусу девелоперів від своїх витрат до планових доходів. У цей час почнуться реальні зміни, які всіх приголомшать.

8 августа 2023, 08:15

Вже майже рік інформаційний простір про ринок нерухомості наповнений лише однією темою – темою цін. Будь-який захід у професійному середовищі, левова частка новин, всі аналітичні матеріали, всі прогнози професійних і доморощених аналітиків лише про ціни. Всі розмови, графіки, діаграми, прогнози (у тому числі і ясновидців) сконцентровані виключно на одному питанні ціни. А чи про ціну сьогодні варто говорити? Невже для країни, яка воює і живе за рахунок іноземних вливань, питання майбутньої ціни є первинним сьогодні для завтрашнього ринку і для формування його становлення і відбудови? Нагадаю , що Ціна — це фундаментальна економічна категорія, яка означає кількість грошей, за яку продавець згоден продати, а покупець готовий купити одиницю товару. А що буде товаром? Яким саме буде товар? Чи не потрібно змінити саму суть і філософію до створення товару? А як щодо кількості і якості товару? Знову ж таки: чи не кількість і якість будуть визначати ту самі ціну? Спробуйте провести паралелі з відомою вам галуззю (для прикладу візьму автомобілебудування) і уявити, що зібралися разом власники найбільших виробників і почали транслювати на весь світ тему завтрашніх цін на свої машини. Тобто, питання розвитку галузі, тенденцій, перспектив, не підіймаються, а все обертається виключно навкруги цін. Ще одна паралель, тепер більш зрозуміла для працівників девелоперського бізнесу: щорічний і міжнародний МІПІМ у Каннах – це архітектура, новаторство, екологія, комплексне бачення розбудови, реновації, green development, освоєння нових територій, створення просторів для комфортного і щасливого життя, моделювання бізнес просторів і т.д. І зверніть увагу, що ціна – це кінцеве питання, а не первинне. Звісно ж, на даний час в Україні є тисячі новобудов які необхідно завершити девелоперам, ввести їх в експлуатацію і передати інвесторам. А це десятки мільйонів квадратних метрів. І у цьому випадку для девелоперів питання сьогоденної і майбутньої собівартості будівництва постає основним, але найголовнішим має бути: для кого ото все будувати і чи готовий буде покупець вже завтра сплатити за ті квадратні метри справедливу ціну. Знову ж таки, всім відома доступна іпотека єОселя, на яку було так багато сподівань– не вражає своїми обсягами кредитування, і це не через наявні на ринку ціни на нерухомість, у т.ч. вторинного ринку. Навіть таке важливе питання відбудови відійшло на другий план, звісно ж через динаміку руху фронту. Хоча, і тут все обертається навкруги грошей, про механізми залучення і розподілу, примноження, пріоритети, черговість витрат, екологію, модернізацію і покращення якості житла не йдеться. Якщо припустити, що ринок нерухомості не буде потребувати змін у післявоєнний час, то мабуть сьогодні окрім цін, обговорювати більше й нічого, і світ точно зійшовся клином лише на цінах.

13 июня 2023, 06:34

За статистикою, починаючи з лютого минулого року, девелопери заявили про старт продаж у 162-х нових житлових комплексах, 21 з яких знаходяться у Києві. Плюси й мінуси й мінуси інвестицій під час воєнного стану на відносно мирних територіях. Серед переваг таких інвестицій можна виділити: Найнижча ціна, як для конкретної локації й класу житла у даний час. Можливість оформлення найдовших термінів на виплат. Індивідуальний підхід девелопера до кожного клієнта, можливість отримання заохочувальних бонусів у різних виглядах. Наявність акційних пропозицій з дисконтом до 35% (можливо й більше, саме цей відсоток неодноразово бачив у рекламі). Вчасний крок до інвестицій на фоні прогнозу стрімкого зростання цін у повоєнний час, як наслідок – можливість продати свою інвестицію з заробітком. Ризики: Недотримання заявлених девелопером термінів закінчення будівництва як з технічних причин будівництва, так і недостатніх об’ємів фінансових потоків. Вірогідність – 101%. Часткове руйнування недобудови в результаті падіння на неї залишків ракети чи дрону. З практики бачимо, що вірогідність наближається до 0,001%. З початком відбудови вихід на ринок нових, більш комфортних проєктів, однак по більш високим цінам. Однак, питання чи випередить черепаха зайця, залишається відкритим і на даний час дискусійним. Неефективне чи нецільове використання девелопером отриманих інвестицій та незадовільна організація будівельних робіт на будмайданчику. Невпевненість у своєму фінансовому стані, та фінансова неспроможність виконувати свої зобов’язання згідно з умовами договору(рів) з придбання нерухомості. Разом з тим, кожна гривня, вкладена у будівельну галузь сьогодні – це необхідна крапля крові у економіку країни. І наостанок: якщо вже більше ніж 15 міс ніяк не справджуються прогнози тих, хто стверджував, що ціни на ринку нерухомості впадуть в рази, то чи можна сьогодні вірити тим прогнозам, які запевняють, що після війни, з початком відбудови (або й без неї) ціни на нерухомість стрімко почнуть зростати?

5 июня 2023, 09:36

Більше ніж 15 міс український ринок нерухомості чекає на позитивні зміни. Девелопери чекають на покупців, покупці чекають на реальні темпи будівництва, потенційні покупці чекають на зростання своєї купівельної спроможності, інвестори чекають на стрімке зростання цін на ринку, виробники будівельних матеріалів чекають на зростання об’ємів будівництва, і всі, всі, всі разом чекають на переможну ходу ЗСУ у їх ефективному і скорому контрнаступі по всій лінії фронту. Та, чи вплине контрнаступ ЗСУ на пожвавлення діяльності на первинному ринку нерухомості? Весь травень та перші дні червня 2023 року відзначалися чи не щоденними атаками на центральні регіони України, особливо на столицю. Постійні тривоги ти горе від падіння уламків ракет, а іноді і вибухи (не плутати зі звуками від старту ЗРК ППО) від російських ракет похитнули навіть ринок оренди нерухомості столичного регіону, не говорячи вже по продажі на первинному ринку нерухомості. Вже доволі довгий час вся країна живе сподіваннями на контрнаступ ЗСУ, який, як всі ми сподіваємося відкине російські війська подалі від сьогоднішньої лінії фронту. Що, у свою чергу ускладнить чи й зовсім унеможливить обстріли української території на дальніх підступах. А фактичний рух лінії фронту у напрямку державних кордонів України у її міжнародних межах дасть позитивний сигнал до наближення дня перемоги і початку відновлення країни, її економіки і реорганізації бізнес процесів у країні. Позитивна переможна динаміка на фронті зможе вже зараз зняти запобіжники платоспроможного населення до інвестування заощаджених коштів у первинний ринок нерухомості. Адже, поки не почали стрімко зростати темпи будівництва, залишається сталим цінова пропозиція на ринку. А програми лояльності девелоперів вже зараз роблять придбання нерухомості розумною інвестицією. То ж, говорячи мовою спортсменів, первинний ринок нерухомості «знаходиться на низькому старті». Всі позитивні й переможні дії на фронтах зі зміною лінії фронту на користь України невідкладно будуть пожвавлювати ринок нерухомості. Рух ЗСУ – це рух економіки країни, і як завжди, попереду і у найбільш вигідній позиції опиняться ті, що вчасно відчують позитивні зміни і тут же зможуть зорієнтуватися і увімкнутися у свої бізнес процеси. Маємо передумови до того, що відкладений попит почне трансформуватися у реальний.

15 марта 2023, 10:45

Якщо хтось сьогодні говорить слово «відбудова» то перша асоціація яка приходь на ум — це «гроші». І влада, і гравці ринку нерухомості сприймають початок відбудови з потоку інвестицій. Воно й не дивно, адже без коштів неможливо створювати будь-які продукти, у тому числі й проекти нерухомості або інфраструктурні проекти. Однак, є ще одна українська біда, яку частина суспільства не помічає, а умовні «вигодогабувачі» від тієї біди, лише радіють. Мова йде про сучасні технології будівництва, ремонту, відновлення і т.і. Наприклад капітальний ремонт доріг, шляхопроводів, комунікацій і т.і. Скільки разів ми дивувалися тому, як десь у розвинених технологічно й ментально країнах, лише за одну ніч, відбувався масштабний ремонт посеред великого міста. Або багатокілометровий міст посеред гірського ландшафту був побудований за лічені місяці. А що в Україні? А в Україні ремонт перехрестя від 30 діб. Будівництво мостового переходу у столиці триває десятиліття, а фраза «метро на Троєщину» стала і болем, і мемом, і лайкою. Тому, сьогодні надважливо говорити не лише про доступ до фінансів і закордонних інвестицій, а й про технології. Якщо ми будемо відбудовувати країну такими темпо-технологіями, як зараз, то ми ніколи її не відбудуємо. Адже, через 10 років доведеться ремонтувати те, з чого почнеться відбудова, при цьому план відбудови, що був намічений 10 років вперед, ще не буде виконаний і на чверть. Чи звертали ви увагу, як швидко будувалися ті об’єкти, які фінансувалися приватними меценатами або об’єкти, над будівництвом яких був фінансовий аудит у складі загального супервайзіну. Виходячи з цього виникають думки, може будівельна галузь володіє знаннями, але їй перешкоджає щось інше? А можливо, такі реально, ми відстаємо від технологій країн, які будують багаторівневі автомобільні шляхопроводи, хмарочоси, здатні створювати нові міста і сушу посеред моря, велетенські аерохаби, порти, прокладати залізницю в горах і т.і.

10 февраля 2023, 07:48

★★★★ Частина 4/4. Сценарії, висновки й прогнози Війна, що триває вже рік, внесла свої корективи у всі галузі економіки України і увірвалася жахіттям і болем у незламне серце кожного українця, де б він не жив і чим би до лютого 2022 року не займався. Ринок нерухомості не став виключенням. Незважаючи на наявні передумови й проблеми, які виникли протягом минулих 12-ти місяців, ринок вистояв, а подекуди показав і рух вперед. У один і той же період на ринку відбувалися руйнації у прифронтових районах з започаткуванням будівництв нових проектів у центральній і західній частині України. Ці тенденції говорять про те, що переважна більшість українських девелоперів, з вірою у ЗСУ та підтримуючи армію бачать перспективи розвитку ринку нерухомості вже у країні переможців у найближчій перспективі. За минули 12 місяців всі девелопери адаптувалися до воєнного часу: оптимізували всі свої статті витрат, провели необхідні робити зі збереження технічно придатного стану незакінчених будівництв до їх скорішого відновлення. Ті ж новобудови, які знаходилися у відносно безпечних районах країни і які були на завершальних стадіях будівництва, по можливості, девелопери намагалися завершити та ввести в експлуатацію. В Україні за перші 3 квартали 2022 року прийнято в експлуатацію 4 млн. 825 тис 286 кв. метри житла, що хоч і на 44,9% нижче показника за аналогічний період минулого року , однак для країни, яку атакує «друга армія світу» у т.ч. її критичну інфраструктуру — це фантастичний показник. І це найгучніший аргумент того, що ринок не просто встояв, не почав панічний розпродаж, а навпаки – намагається рухатися і розвиватися, хоча «розвиток» у цьому контексті дуже дискусійне поняття. На фоні широких перспектив, разом з проблематикою, що була описана у Частині 3/4 цього матеріалу (див. попередні публікації), слід відзначити, що цей весняний сезон ринку нерухомості не буде схожим на ті, що були протягом останніх десятиліть. Як ніколи, головною рушійною силою могли б стати споживачі, інвестори і фінансові інструменти, які запрацюють на ринку лише у майбутній перспективі. На даний час сплеск активності не вбачається, споживачі будуть перебувати у такій же позиції очікування розв’язки протистояння фронтах. То ж, не дивина, що на даний час увесь інформаційний і аналітичний простір заповнений лише двома головними темами: нова хвиля наступу російських військ і контрнаступ українських збройних сил. За рік, що минув, у Києві близько 40% новобудов не відновили свої будівельні роботи на майданчиках, а це той ресурс, який може не лише змінити цінову політику девелоперів, а й суттєво розширити асортиментний ряд для споживачів, однак на даний час не вбачаються дії щодо їхньої активізації. Раціоналізм, економія і прагматизм майже всіх девелоперів будуть триматися всю цю весну і не змінять баланс сил на ринку. Однак, більшість девелоперів продовжують свою господарську діяльність і продовжують будувати. Поодинокі девелопери виявляють неабияку активність на ринку і зі своїми агресивними рекламними компаніями і заохочувальними пропозиціями, відчайдушно борються за поодиноких покупців. І один із кроків таких девелоперів навесні цього року буде анонс про невелике зростання медіанних цін. Найбільш вірогідно, на 5-10%. Однак, це не буде виключати акційні пропозиції зі значним дисконтом. Можливо не цієї весни, а трохи згодом, відбудеться тихе підняття цін, щоб у перші місяці, так би мовити періоду, коли ринок зможе дихати на повні груди, запропонувати небачені до цього знижки на рівні 30-35%. В результаті, ця весна 2023 року не стане якимось незвичайним періодом, який кардинально змінить ціна на ринку нерухомості. Аргументи для обвалу цін, про які йшлося у Частині 2/4 відсутні. Навіть відсутність покупців не в змозі підштовхнути ринок до зниження цінових пропозицій. Звісно ж поодинокі випадки продажів з дисконтом до 40% сегменту елітної нерухомості з дизайнерським вишуканим ремонтом будуть мати місце на ринку. Аргументи забудовників до невеликого зростання цін метрів квадратних є, і таке підняття цін обов’язково відбудеться, але воно буде не стресовим для ринку в цілому. З весняним потеплінням при відсутності погіршення стану справ на фронтах, можна очікувати збільшення кількості новобудов, які відновлять роботи. Не слід виключати вплив на ринок можливі коливання курсових валютних різниць. Хоча фінансисти і запевняють нас, що розміри іноземної допомоги нашій економіці є мінімально достатніми, і золотовалютні запаси на місці, що загалом може підтримувати гривню більш менш стабільною, але ж за вікном війна і яких підступних ударів чекати ми не знаємо. Загалом, у цей час, занадто багато оптимістичних очікувань, як для країни в цілому, так і для ринку нерухомості. Особливо добавилося оптимізму після створення «танкової коаліції» та після неочікуваного візиту Президента Зеленського до Лондона, Парижа і Брюсселя 08-09.02.2023 року. А оптимістичні сподівання — це прекрасна мотивація для планування розвитку, накопичення ресурсів, аудиту стану справ і підсилення професійних команд як практиками, так і стратегами ринку нерухомості. А розвитку і зростання на панічно падаючому ринку не буває, то ж все тільки починається. Кінець частини 4/4. Весна 2023 на ринку нерухомості. Розпродаж чи зростання цін. Дякую за увагу.

8 февраля 2023, 07:12

★★★☆ Частина 3/4. Зростання цін Тема зростання цін на ринку нерухомості була, є і мабуть буде ще багато років найбільш піддана критиці. Адже переважна більшість населення України не в змозі задовольнити свої потреби у комфортних помешканнях. І як наслідок всі розмови, прогнози і аналітика стану ринку на визначений період, болісно сприймається і викликає роздратування пересічного читача, незважаючи на всі доводи, аргументи, факти, цифри і т.і. Мозок обмеженого фінансовими можливостями читача надсилає йому гнівні тиради на кшталт «і так неможливо було купити собі житло, а з черговим зростанням цін і тим паче». І навіть незважаючи на наявність чи відсутність вагомих причин. Звісно ж, війна – це великий і непрогнозований форс мажор. Теоретично, в залежності від розгортання подій на фронтах, ринок нерухомості донедавна мав декілька сценаріїв свого розвитку або занепаду. А на даний час, як говорять у нашій в Одесі «маємо, що маємо». Протягом всіх 12 місяців війни, ситуація на ринку розвивалася за одним сценарієм. З початком широкомасштабного вторгнення, ринок нерухомості зупинився через заблоковані реєстри нерухомості, що унеможливило проводити процедури по зміні власників нерухомого майна. З цієї причини ринок не мав змоги моментально відреагувати на панічні настрої деякої частини власників нерухомості, і ця реакція не спричинила шквал продажів за панічними цінами. Оговтавшись від першого шоку, на ринку зникли і покупці і продавці. Перші, не були згодні на ризиковані інвестиції, у першу чергу щодо руйнування житла через воєнні дії, а другі вирішили не продавати нерухомість за «безцінь». Таким чином встановився паритет, який і діє протягом останніх 6-7 місяців. Однак, завдяки успіхам збройних сил України, ринок адаптувався і сегментувався на 3 основні геолокації. 1). Південь і Схід – через активні воєнні дії ринок знаходиться режимі очікування. 2). Центр – інертність і мінімальна активність. 3). Захід – активність ринку і зростання цін, часто більше ніж у 2 рази до довоєнних. Тобто, вже від час війни ринок показав, що на окремій безпечній території країни, там де виник попит, зростання цін цілком природно-економічне явище. Далі первинний ринок почали переслідували проблеми, які ні на копійку не могли зіграти на пониження цін, серед яких основними були і є на даний час: — зростання цін на енергоносії; — дефіцит будівельних матеріалів у т.ч. через руйнування виробничих підприємств; — неможливість отримання будівельних матеріалів і готових виробів із південних та східних регіонів; — порушені логістичні маршрути у т.ч. і тимчасово неможливі; — заблоковані морські порти; — наявні фінансові зобов’язання перед постачальниками і субпідрядниками, що виникли за довоєнний період; — різкий спад темпів будівництва; — дефіцит робочої сили; — подорожчання всього і вся; — різкий одномоментний стрибок курсу валют; та інші. Із нового, на ринку нерухомості перші кроки робить програма доступної іпотеки єОселя. Хоча, багато хто досить песимістично віднісся до такої ініціативи держави у допомозі придбання житла вибраним категоріям громадян за 3% річних, я вважаю, що при достатній організації залучення коштів для кредитування і реальній зацікавленості Кабміна, вона має право на життя і зможе зробити свій внесок у розвиток ринку нерухомості. Поряд з відкладеним попитом на ринку існує занадто високий рівень позитивних очікувань, до яких можу віднести все що обертається навколо слова «відбудова». І на тлі того, що 2022 рік не дав ринку звичних 10 млн. м.кв. житла, і скільки десятків чи сотень мільйонів квадратних метрів нерухомості було знищено в Україні то попит має бути неймовірно високим. Якщо до цього всього додати ще й потенційні можливості із закордонних інвестицій, технологій, ресурсів, робіт, послуг, матеріалів, інтелектуальної власності і т.і., то перспективи зростання ринку вбачаються неймовірними. У залишку лише одне питання – для якого красеня таке майбутнє і чи знайде українець можливість заробити собі на достойне житло? І думаю, що якщо українці знаходили можливості при червоних, при біло-синіх, при помаранчевих, при зелених, то якого б кольору влада не була в Україні після перемоги – українців не спинити ні в яких їхніх цілях, тепер вже остаточно і безповоротно. То на фоні майбутніх перспектив, весна на ринку нерухомості України влаштує розпродаж? А про це вже зовсім згодом, адже далі… … далі буде частина 4/4, заключна.

6 февраля 2023, 07:30

★★☆☆ Частина 2/4. Тотальний розпродаж Всі профільні аналітичні джерела й представники публічних девелоперів заявляють про те, що і первинний і вторинний ринки нерухомості України за останній воєнний рік у своїх обсягах впали на 90% у відношенні до минулого 2021 року. І для багатьох, таке падіння є достатнім аргументом для того, щоб стверджувати думку про неминучість обвалі цін на ринку. А деякі аналітики й експерти вчергове почали використовувати термін «мильна бульбашка». То чи склалися передумови для обвалу цін на ринку нерухомості України? Перше, що необхідно чітко зафіксувати – це розуміння обвалу. Яке зниження цін можна вважати обвалом? Приведу аналогію з обвалом ринку у 2008 рокі. У той час, мав честь працювати у найпрогресивнішого девелопера України, у портфелі якого був один з проектів житлового будівництва у центрі Києва на паралельній вулиці Хрещатику з краєвидом на Хрещатик, ЦУМ та Бессарабський ринок. До кризи у тому будинку 1 м.кв. на етапі будівництва коштував близько $15 тис. З настанням кризи, ціни впали, і ми з власником компанії влаштували перегони, хто з нас двох більше квартир реалізує. Я продавав по $7…7,5 тис/м.кв., а власник компанії, піддавшись паніці, влаштував panic sales і продавав елітне житло своїм знайомим і їхньому колу спілкування (теж, досить забезпеченим і часто статусним громадянам) по 4…4,4 тис/м.кв. Тобто, можна впевнено стверджувати, що падіння ринку, яке ми тоді реально відчули, відбулося у 2…3,75 разів. Уважний читач зверне увагу, що приклад наведений для категорії елітної нерухомості і буде правий. Однак, саме елітні, найдорожчі групи товарів (якщо це не золото, алмази чи інші рідкісні земельні метали й коштовності) чітко відображають кризові показники. Найдешевший сегмент нерухомості не є показовим, адже там де рентабельність 15-20%, зниження на таку ж цифру просто зупиняє ринок, тому що збиткова торговля – це абсурд. А розпродаж «в мінус» з розумінням, що отриманих коштів не вистачить для завершення проєкту – це як мінімум дилетантство і як максимум – шахрайство. Ви ж всі завжди сміялися з висловів «від’ємний наступ чи від’ємний зліт». З іншої сторони, дисконти у вигляді усіляких акційних пропозицій від девелоперів на рівні 25…30% — це була звична і часто приємна річ для інвесторів і кінцевих покупців нерухомості. У даний період, станом на першу декаду 2023 року можна знайти цінові пропозиції з дисконтом -25%, що абсолютно відповідає парадигмі довоєнного ціноутворення. Отже, обвал, мильна бульбашка і тотальний розпродаж – це зниження цін мінімум у 2 рази. Все те, що пропонувалося на Печерську за 2,5…3,5 тис $/м.кв. при обвалі мало б коштувати 1 тис $/м.кв., чи близько 40 тис грн/м.кв. а при панічному розпродажі і того, вдвічі менше. Вважаєте реальним такий сценарій? Я поки що не бачу підстав для такого цінопада. Тепер про більш продуктивні альтернативи тотальному розпродажу. І відразу давайте відкинемо варіант девелоперів, які зумисно готові піти на «розпродаж» з думкою про подальшу заморозку проектів чи й відсторонення від подальших будь-яких робіт. Тотальний розпродаж за заздалегідь заниженими цінами – це кінець бізнесу для девелопера. Чи не краще продати проект більш стабільному девелоперу чи навіть власникам інших бізнесів і при цьому уникнути підозр у шахрайстві? Український ринок знає приклади цивілізованого виходу з девелоперського бізнесу, при цьому зі збереженням всіх зобов’язань перед інвесторами. Мінімізація об’єму будівельних робіт на 2-3 роки, в залежності від ситуації в економіці країни та розвитку ситуації на фронтах. Саме цим шляхом пішли девелопери у даний час. І фундамент міцності ще є у майже всіх. Різка активізація рекламних заходів, агресивний PR нерухомості і девелопера, гнучкі індивідуальні схеми відтермінування виплат. Залучення альтернативних негрошових активів прийняття у вигляді оплати. До речі, ризиковано й сміливо, часом навіть відчайдушно. Майбутній рік дасть відповідь щодо доцільності використання цього методу. Знімаю шляпу перед такими поодинокими девелоперами і щиро зичу їм успіхів. Долучення до державної програми доступної іпотеки єОселя та інших існуючих кредитних механізмів з метою залучення якомога більшої кількості потенційних покупців. Аудит власних ресурсів і можливостей при плануванні участі і визначення потенційно досяжних робіт з відбудови із залученням іноземних і державних ресурсів, як матеріальних, так і нематеріальних, у т.ч. податкових. Звісно ж, що для кожного девелопера постають індивідуальні питання, які відносяться лише для нього одного і найголовніше серед них – у якій точці 24 лютого 2022 року перетнулися три показники: будівельний бюджет витрат, план продаж і фактично завершений об’єм робіт. Тому що всі подальші дії під час війни потрібно було планувати саме з цього місця, з ціллю того, у якому статусі девелопер хоче увійти у післявоєнний період. Окремо від девелоперів є значний пласт інвесторів, власників десятків мільйонів квадратних метрів, які теоретично можуть влаштувати panic sales і реально обвалити ринок у короткостроковій перспективі. І дехто з аналітиків ринку приймає це за потенційну загрозу ринку. Однак, чи існує сенс трансформації все ще доходної нерухомості у держказначейські банкноти на фоні зруйнованої війною нерухомості країни? Це велике питання на сотні мільйонів у твердій валюті, відповідь на яке буде швидше за все — ні. Отже, прямих передумов до кратного весняного, а разом за ним і літнього цінопаду на ринку нерухомості України не вбачається. Існують механізми для самозбереження девелоперів у стані мінімальних продаж у їх одиничних випадках. Інертність і неквапливість ринку нерухомості – це завжди можливість до самозбереження і реінкарнації протягом декількох років. А потенційні перспективи на період післявоєнної відбудови із залученням іноземного фінансування – очікувано перспективний шлях до розвитку бізнесу на українському ринку нерухомості. І якщо з загрозами обвалу ринку нині прояснилося, то чи назбиралося передумов для зростання цін, про цю сторону медалі згодом, адже далі… … далі буде: ★★★☆ Частина 3/4. Зростання цін ★★★★ Частина 4/4. Сценарії, висновки й прогнози