Чим цікавий рейтинг потенційним інвесторам
Кількість бажаючих купити квартиру в передмісті зростає. А девелопери навперебій заманюють клієнтів гарною картинкою переваг життя подалі від переповнених міст. Але, повіривши красивим обіцянкам, інвестори нерідко потрапляють до пастки: замість «зелених» зон той самий бетон, відсутність елементарної інфраструктури, низька якість будівель тощо.
Ось тут і стане в нагоді наш рейтинг забудовників передмістя Києва. У ньому зібрана найважливіша інформація, яка дозволить:
- предметно вивчити будівельну компанію — її репутацію, власників, тривалість роботи на ринку, виконання зобов'язань перед інвесторами і багато іншого. Більше того, тепер у рейтингу вказується не тільки забудовник, а й замовник кожного ЖК. Це важливий момент. Адже зони відповідальності у кожного різні. Й інвестору слід розуміти, з ким і які питання при необхідності доведеться вирішувати;
- оцінити відповідність ціни і якості зданих об'єктів — що говорять про них нові мешканці, чи все в порядку із дозвільною документацією, чи були затримки з введенням в експлуатацію, які проблеми ховаються за красивими обіцянками.
До рейтингу потрапили компанії, які зводять житло не далі 80 км від Києва. Всього таких населених пунктів 30, ознайомитися з повним переліком можна у нашій методології. Окрім того, для зручності користувачів ми передбачили нову опцію — перехід прямо з рейтингу на геолокацію із точною адресою конкретного ЖК.
Читайте також: В яких містах вигідно купувати квартири у2021 році — спецпроєкт
Що і як рахували
Рейтинг складався з урахуванням декількох критеріїв. Головний — кількість введених в експлуатацію квадратних метрів у першому півріччі 2021 року. Чим більше здала будівельна компанія, тим вищою є її позиція. Обов'язкова умова — наявність сертифіката ДАБІ. З документом, до речі, можна ознайомитися при прямому переході з рейтингу.
Ранжувались компанії, які здали у звітному періоді хоча б один будинок висотою не менше трьох поверхів і наявністю всіх належним чином оформлених документів.
За результатами дослідження хоча б один будинок у передмісті здали 38 забудовників. Це більше, ніж працювало на ринку столичної нерухомості. До рейтингу забудовників Києва за цей період потрапило 24 забудовника.
Але переплюнути столицю за кількістю зданих квадратних метрів не вдалося, оскільки замість обіцяних 74 ЖК в експлуатацію було введено тільки 42 житлових комплекси загальною площею 346 тис. кв м. У Києві за цей період в експлуатацію введено 727,6 тис. кв. м в 31 ЖК.
Інтерактивна карта ЖК передмістя, введених в експлуатацію у 1−2 кварталах 2021 року:
Читайте також: Хто і навіщо купує квартири в Україні і як це вплине на ціну квадратного метра — огляд
Як змінилася п'ятірка лідерів
Незмінні лідери попередніх рейтингів, компанії Атлант та Martynov Real Estate, цього разу не просто залишили перші позиції, — їх взагалі не виявилося у лонг-листі.
Очолила рейтинг компанія Novbud. У першому півріччі вона ввела в експлуатацію 2 ЖК загальною площею майже 33 тис. кв. м у Новосілках та Крюківщині, хоча і з великим запізненням — 30 і 44 місяців.
Другу сходинку посів Альянс Новобуд. У партнерстві з Cityconsult Development забудовник здав 29 тис. кв. м у ЖК Лісовий квартал і ЖК Krona Park в Броварах. Свої зобов'язання перед інвесторами забудовник виконав із незначними затримками — 6 і 9 місяців відповідно.
Замикає трійку лідерів компанія БЗБК — останній раз до нашого рейтингу вона потрапляла у 2017 році. Тоді вона посіла 14 позицію. Тепер же вибитися в лідери їй дозволили майже 25 тис. кв. м, введених в експлуатацію в
До першої п'ятірки також потрапили Синергія і Сфера Житлобуд. Вони поповнили житловий фонд Ірпеня і Софіївської Борщагівки на 20,9 тис і 19,5 тис. кв. м відповідно.
Перша п'ятірка забудовників виглядає так:
|
Забудовник |
Кількість ЖК |
Кількість квартир |
Загальна площа, |
|
Novbud |
2 |
642 |
32 963,45 |
|
Альянс Новобуд |
2 |
476 |
29 130,80 |
|
БЗБК |
1 |
360 |
24 827,40 |
|
Синергія |
2 |
391 |
20 857,90 |
|
Сфера Житлобуд |
1 |
421 |
19 521,12 |
Новий рейтинг забудовників Київської області поповнився новими іменами: в ньому опинилося відразу 11 новачків, які жодного разу не засвітилися в жодному з семи попередніх рейтингів. Йдеться про таких забудовників житлових комплексів:
- Львівська Мрія,
- ЖК Садочок,
- Tomin Family Development,
- БК Ібіс,
- Аргіліт,
- ЖК Хотів,
- КД Олсія,
- ЖК White house,
- Міськбуд БЦ,
- Відважних,
- ЖК Сімейний квартал.
Всі вони будували об'єкти комфорт- та бізнес-класу і ввели їх в експлуатацію з незначним перевищенням термінів. Найбільші затримки допустила БК «Ібіс» — 17 і 25 місяців та ЖК White house — 19 місяців. А Відважних, наприклад, здав комплекс раніше терміну.
Читайте також: Як українські девелопери йдуть від типового будівництва
Скільки коштує передмістя
Основна перевага передмістя — більш ліберальні, ніж у столиці, ціни: різниця у вартості може доходити до 40%.
Наприклад, за даними порталу про нерухомість ЛУН, у липні 2021 року квадратний метр нового житла в передмісті коштував в середньому 18,5 тис. грн, в Києві — 31,9 тис. грн.
Ціни на новобудови у столичному передмісті багато в чому залежать від відстані до міста — чим далі, тим дешевше. Також на цінник впливає клас житлового комплексу, район і його місце розташування.
У рейтингу представлена мінімальна вартість квадратного метра житла в уже побудованих будинках. Найпоширеніший клас житла у забудовників передмістя — комфорт, 80% зведених об'єктів позиціонуються в цьому класі.
Найдешевші квартири — у
Найдорожчі «квадрати» в
Де будували і за якими цінами продавали квадратні метри ТОП-10 забудовників передмістя, можна подивитися в таблиці:
Читайте також: Заміські будинки під Києвом: що і за скільки можна купити зараз
Підвищений ризик інвестицій у передмістя
Крім очевидних переваг — доступна ціна, свіже повітря, більше простору, у заміської нерухомості вистачає й недоліків.
Мова піде не про транспортні проблеми і неготовність соціальної та інженерної інфраструктур до постійно зростаючої кількості користувачів. Про це ми писали неодноразово і погоджуватися з цим жити чи ні — вибір кожного.
А ось з тим, що стосується дозвільної документації, не так все просто. І тут потрібно бути дуже уважним. Оскільки приміські забудовники частіше за столичних ігнорують діючі дозвільні правила. Відповідно, інвестиції в такі комплекси стають ще ризикованішими.
Маніпуляції з цільовим призначенням землі
Найпоширеніше порушення — недотримання забудовниками цільового призначення ділянки. Наприклад, на землях під присадибні ділянки для індивідуального будівництва або розміщення промислових будівель будуються ЖК.
«Будувати житлові багатоквартирні будинки можна тільки на ділянках, призначених для житлової забудови, якщо мова не йде про реконструкцію. В іншому випадку будинок можуть не прийняти в експлуатацію, що означатиме черговий довгобуд», — пояснює суть проблеми керівник сервісу онлайн перевірки нерухомості Monitor. Estate Володимир Копоть.
Тому, перш ніж укласти договір, інвестору слід перевірити, чи є у забудовника права на земельну ділянку і чи відповідає вона цільовому призначенню.
Якщо виникнуть хоч найменші сумніви, експерт радить припинити ділові відносини з забудовником і пошукати квартиру в іншій новобудові. «Тому що в даному випадку це означає, що будівництво на першому етапі узгодження містобудівних документів вже має ознаки порушення, які закриваються корупційним шляхом», — каже Володимир Копоть.
Махінації з класом наслідків
Всі будівельні об'єкти в Україні оцінюють за класами наслідків: незначний (СС1), середній (СС2) і значний (СС3). Вони характеризують рівень можливої небезпеки для життя і здоров'я людей, які перебуватимуть на об'єкті або ззовні, а також матеріальних збитків або соціальних втрат, пов'язаних із припиненням експлуатації або втратою цілісності об'єкта.
Клас призначається об'єкту на етапі проєктування. Однак забудовники, особливо в передмісті, часто навмисно його занижують. Найпоширеніша практика — отримати клас СС1, який дозволяє будувати будинки заввишки до 4 поверхів, а звести 6 або навіть 8 поверхів.
«Справа в тому, що віднесення об'єкта будівництва до класу наслідків СС1 дає право на виконання будівельних робіт та прийняття побудованого будинку в експлуатацію у „спрощеному“ порядку — за декларативним принципом. Тобто не потрібно отримувати дозвіл на виконання будівельних робіт та сертифікат про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, як це передбачено для об'єктів класів СС2 і СС3. Крім того, для переважної більшості об'єктів СС1 не обов'язково проводити експертизу проєктної документації», — пояснює керуючий партнер JN Legal Ян Левітас.
Експерт також не виключає й інші причини штучного заниження класу наслідків. За його словами, вони можуть бути пов'язані зі спробою забудовника обійти певні обмеження, наприклад, щодо цільового призначення земельної ділянки або умови генплану населеного пункту тощо.
Одним словом, занижуючи клас наслідків, забудовник спрощує собі життя і зменшує витрати. А ось з інвестором це може зіграти злий жарт.
«Штучне заниження класу наслідків об'єкта будівництва може стати підставою для припинення в судовому порядку права виконання будівельних робіт», — попереджає керуючий партнер JN Legal.
Він також не виключає, що за подібними порушеннями піде скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації з усіма негативними наслідками і ризиками, що з цим пов'язані. Іншими словами, будівництво або здача ЖК можуть бути взагалі заморожені. І скільки буде потрібно часу, щоб процес відновився, ніхто точно сказати не може.
Читайте також: Як перевірити забудовника за допомогою відкритих даних
Під новим ім'ям
Нерідко забудовники змінюють назву. Наприклад, учасник цього рейтингу під № 26 Делюкс Девелопмент раніше був відомий як AiD Group.
Такий крок — найшвидший і простий спосіб відбілити свою репутацію. У такому ході немає нічого поганого, головне — щоб не постраждав інвестор.
Зміна або перейменування забудовника хоч побічно, але все ж таки впливають на інвесторів, які вже вклали гроші в квадратні метри.
«Неповідомлення і не вказівка у документах інформації про зміну назви забудовника або зміну забудовника може ускладнити будівництво самого об'єкта, так само як і наступне введення його в експлуатацію. Саме тому відповідні норми законодавства передбачають обов'язок нового замовника (або того ж замовника, але з новою назвою) звертатися до контролюючих органів із заявами про внесення відповідних змін до дозвільних документів», — коментує адвокат, керуючий партнер адвокатського об'єднання «Adequate Lawyers» Дмитро Ткаченко.
Насправді зміна або перейменування забудовника не впливають на право інвесторів отримати частину об'єкта будівництва, передбаченого договором.
Як пояснює асоційований партнер, адвокат АО «Goro Legal» Яна Біла, незалежно від кількості змін найменування компанії, за нею залишається закріплений ідентифікаційний код юридичної особи, який присвоюється в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України (код ЄДРПОУ). Саме він дозволяє провести ідентифікацію юридичної особи-контрагента.
«З огляду на це, зміна найменування забудовника не тягне за собою наслідків недійсності/розірвання й договорів, укладених із даною юридичною особою до зміни найменування», — констатує Яна Біла.
Експерт розповідає, що на практиці сторони укладають додаткову угоду про зміну преамбули та реквізитів договору і викладення їх у новій редакції з актуальною назвою.
Досить часто цей документ не підписують спеціально, оскільки необхідності в цьому немає. А ось при внесенні інших змін до договору доцільним буде одним із пунктів зафіксувати і зміну найменування. Додатково рекомендується також запитати у забудовника актуальні установчі документи із новим найменуванням.
В принципі, жодна норма чинного законодавства не зобов'язує інвестора моніторити актуальність назви забудовника. Але перевіряти ці дані в Реєстрі будівельної діяльності час від часу варто. Адже ризики завжди є. Пов'язані вони, за словами Дмитра Ткаченка:
- з можливими витратами в умовах нової будівельної компанії,
- додатковими юридичними операціями і витратами часу на передачу об'єкта,
- ймовірністю отримання не тієї або не такої квартири, як планувалося спочатку.
Звичайно, будь-які зміни умов можуть бути прийняті тільки після обопільного узгодження всіма сторонами договору. Але реалії іноді інші, і свою правоту доводиться довго доводити. Тому краще попередити проблему, ніж потім боротися з її наслідками.