23 августа 2019, 16:30 Читати українською

Строительные аферы: способы противодействия

Украинцы часто вкладывают свои средства в строительство квартир. Застройщики предлагают инвестировать в строящееся жилье. Но, де-факто, ничего не гарантируют клиентам — обманутые граждане порой годами ждут свои квадратные метры.

Строительство, недвижимость
фото: pixabay.com

О вариантах борьбы с аферистами и необходимых реформах, которые будут гарантировать государственную защиту, рассказал изданию «Экономическая правда» Дмитрий Йовдий — адвокат «Центра антирейдерских инициатив».

В настоящее время первичный рынок недвижимости — наиболее рискованная сфера экономики. Строительные компании не выполняют свои обязательства перед инвесторами, прекращая строительство домов. Иногда осуществляют двойные продажи или продажи несуществующих квартир.

В Украине насчитывается около 3 млн квадратных метров жилья. Но отсутствует учет имущественных прав на него. Оказывается, что государство не контролирует строительство за средства физических лиц. И, соответственно, не защищает инвесторов от недобросовестных застройщиков.

Основная проблема — отсутствие механизма регулирования имущественных прав на жилье, которое планируют построить в будущем. Стороны сделки подписывают договоры купли-продажи. Но такие правоотношения — лишь договоры строительного подряда, спорные с юридической точки зрения.

Клиент покупает «кота в мешке». Поскольку застройщики продают квартиры именно таким способом, инвесторы вынуждены идти на риск. В случае же злоупотреблений со стороны застройщиков, эффективная защита на государственном уровне отсутствует. Суды отказывают инвесторам в признании права собственности на такую недвижимость.

Данная проблема требует законодательного урегулирования на государственном уровне.

Государственный реестр имущественных прав

Прежде всего, необходимо предусмотреть возможность проведения государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество, которое находится в процессе строительства. Для этого необходимо создать государственный реестр имущественных прав на такое имущество.

В реестре должен отражаться перечень составных частей, входящих в объект строительства, их проектная площадь, нумерация и прочая информация, которая позволяет идентифицировать объект. Все эти данные должны отражаться в соответствии со строительным проектом на объект строительства, который является составной частью реестра.

Тогда будет невозможно вносить в реестр квартиры или даже целые этажи, если они не отражены в проектной документации. Продаже будут подлежать только имущественные права на объекты, внесенные в реестр. Как следствие, дважды продать один объект будет невозможно, поскольку он будет зарегистрирован в реестре за конкретным покупателем.

Нотариусы и государственные регистраторы, получив доступ к реестру, смогут предоставлять покупателям достоверную информацию о легитимности покупки имущества.

Регистрация права собственности на объект строительства

Другой серьезной проблемой является то, что в случае банкротства строительной компании или невыполнения ею своих обязательств, инвесторы не могут повлиять на ситуацию. Соответствующий правовой статус у них появляется только после регистрации права собственности, которая осуществляется только после ввода объекта в эксплуатацию.

Права на пользование участком и на ведение строительства принадлежат застройщику.

Для урегулирования этого вопроса на законодательном уровне следует установить требование, согласно которому после получения застройщиком участка и до начала строительства должно обязательно регистрироваться право собственности на объект незавершенного строительства, который поделен на условные единицы, — квартиры и нежилые помещения.

Это отображается в реестре имущественных прав и соответствует проектной документации. После ввода дома в эксплуатацию отметка «объект незавершенного строительства» аннулируется. Покупатели станут владельцами уже на стадии строительства, пусть даже с оговоркой, что это объект незавершенного строительства.

У них появится возможность создать ОСМД, которое будет иметь правовой статус и сможет выступать полноценным участником в правоотношениях, связанных со строительством.

Если с застройщиком что-то случится, ОСМД сможет переоформить на себя право пользования участком, стать заказчиком и завершить процесс строительства с привлечением другой строительной компании на рыночных условиях.

Навести порядок на первичном рынке недвижимости не слишком сложно, однако этого до сих пор никто не сделал. Возможно, именно сейчас пришло время для реформ в этой сфере.

Комментарии - 6

+
0
Lexa9992018
Lexa9992018
23 августа 2019, 21:44
#
Украинцы часто вкладывают свои средства в строительство - потому, как так не бывает и рыбку съесть  и на вертеле покрутиться и чтоб все было замечательно))
+
0
Буква Ґ
Буква Ґ
24 августа 2019, 7:38
#
Никак нет, наоборот риски найболее меньше.
А не берут вторичку потому-что убивать по тыще людей каждый раз в схемах с дцп-зеком приписаным в квартире слишком напряжно.
+
0
Игорь Петров
Игорь Петров
24 августа 2019, 22:24
#
Идея навести порядок на этом рынке - отличная! Но увы малореальная - в мутной воде всегда проще рыбку ловить ((
+
0
Юрий Новокрещенов
Юрий Новокрещенов
26 августа 2019, 14:21
#
«Согласно которому после получения застройщиком участка и до начала строительства должно обязательно регистрироваться право собственности на объект незавершенного строительства».
Это было бы ой как здорово.
+
0
manson
manson
26 августа 2019, 16:56
#
На первичке еще не так все плохо, по сравнению со вторичкой, где аферисты, жлобы и маразматики составляют абсолютное большинство.
+
+16
yarg
yarg
27 августа 2019, 0:15
#
Да просто прекратить эту бодягу с псевдоинвестированием. Построил квартиру - продавай. Не построил - строй и не выпендривайся. А все эти «вложения в право на покупку имущественных прав в незавершенном обьекте невидимого строительства через договор взаимоуступки» нужно запретить как мошеничество.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама