Как инвестировать в восстановление Украины уже сегодня и заработать на этом

Дефицит жилья из-за войны и не только

Согласно данным Всемирного банка и ООН, общая стоимость возрождения и восстановления Украины составляет $588 млрд. Сюда входят разрушения в результате военных действий инфраструктуры, предприятий, электростанций, дорог и мостов.

Огромные разрушения понес и жилищный сектор. По оценкам Всемирного банка, общие потребности для полного восстановления и возобновления жилья уже в прошлом году превысили $84 млрд. Повреждено или полностью уничтожено около 13−14% всего жилищного фонда страны. Разрушение жилья напрямую повлияло на более 3 миллиона домохозяйств. Более 2,5 миллионов домов до сих пор нуждаются в ремонте разной степени сложности или полнов восстановлении.

Кроме необходимости восстановления разрушенного жилья, в замене нуждаются и устаревшие дома. По словам замглавы правления Укрфинжилья Ярославы Авраменко, общие потребности украинцев в жилье достигают 600 млн кв. м. Из них 450 млн кв. м — устаревший жилищный фонд, и еще 150 млн кв. м — повреждено войной.

Что предлагает рынок

Сравним реальную потребность украинцев в жилье с тем объемом, который строится. В прошлом году было введено в эксплуатацию 9,55 млн кв. м жилья. То есть около 1,5% от потребности.

Нынешние показатели строительства ниже уровня до полномасштабного вторжения. К примеру, в 2021 году было сдано 11,44 млн кв. м жилья, то есть на 16,5% больше, чем сейчас. Однако, даже если украинские строители вернутся к этому темпу строительства, он будет обеспечивать не более 2% от реальных потребностей в недвижимости.

Важно отметить также, что изменились и тенденции в строительстве. Сейчас чуть больше половины всех введенных в эксплуатацию «метров» — это частные дома, а не квартиры, как было раньше.

Одна из ключевых причин в том, что сдается мало многоэтажек, — девелоперы неохотно начинают новые проекты, сосредотачиваясь на тех, которые еще не завершили. Если такая ситуация будет продолжаться, то с годами дефицит будет усиливаться.

Цены идут вверх

Несмотря на сложную ситуацию, стоимость недвижимости в Украине растет. По данным ЛУН, за год цена квадратного метра выросла почти во всех регионах Украины. Исключением является только Запорожская область, где жилье подешевело на 1%. При этом в Харьковской области подорожало на 7%, Одесской — на 18%, Киеве — на 9%. Самый же ощутимый рост зафиксирован в Тернопольской области — на 34%.

Жилье дорожает из-за сочетания нескольких факторов. О первом из них — дефиците — мы уже упоминали.

Также цены вверх толкает удорожание строительных материалов. По оценкам экспертов, с начала полномасштабного вторжения они подорожали на 35−45%. Причина — в общей инфляции, разрушениях украинских производственных предприятий и, соответственно, переориентации на импортные материалы, а также в более дорогой логистике.

Дополнительный фактор — острый дефицит кадров из-за мобилизационных процессов и массовой миграции за границу. В итоге застройщики, чтобы удержать работников, вынуждены повышать зарплаты.

Важным фактором поддержания спроса является также государственная программа ипотечного кредитования «єОселя». Некоторые застройщики заявляют, что на нее приходится 15−40% от общего объема продаж жилья. В общей сложности с 2022 года по программе выдано более 25 тыс. кредитов.

Каков потенциал рынка после войны

Один из ключевых факторов, который сдерживает рынок недвижимости, — это отсутствие денег у населения. В то же время, как показывает статистика финансового сектора, это не совсем так. Размещенные средства граждан на счетах в банках все время растут во время полномасштабного вторжения и достигли 1,486 трлн грн. Еще 153 млрд грн физлица держат в ОВГЗ. Однако настоящий король сбережений — наличный доллар, его у граждан и бизнеса на $130 млрд, а это около 5,8 трлн грн. Таким образом, мы можем подсчитать, что общие сбережения составляют 7,466 трлн грн.

Сравним это со стоимостью недвижимости. Средняя цена однокомнатной квартиры существенно отличается, в зависимости от региона, но для упрощения можем считать, что это около $45 тыс., или 2 млн грн.

Несложно подсчитать, что сбережений хватит на покупку 3,7 млн единиц жилья, то есть почти в 32 раза больше, чем за год вводится в эксплуатацию. Именно эти деньги и могут обеспечить стремительный рост рынка недвижимости. Понятно, что все они не будут израсходованы на «метры», но значительная часть украинцев придерживают «кеш» к тому времени, как ситуация в стране стабилизируется, и после этого они будут готовы вкладывать деньги в недвижимость. Именно это может оказать существенное влияние на стремительный рост ее стоимости в первые годы после полномасштабной войны.

В то же время дефицит жилья никуда не исчезнет, ведь высокая потребность в новых метрах не будет обеспечена темпами строительства. Конечно, застройщики будут его увеличивать, но одномоментно сделать это не удастся.

Скорее всего, стоит ожидать прихода на украинский рынок иностранных инвесторов. Их привлечет низкая стоимость жилья, по сравнению со странами Европы. К примеру, «метр» в Киеве стоит $1 700, а в далеко не самом дорогом Будапеште — $4 100−4 850.

Некоторые богатые иностранцы уже понимают потенциал украинского рынка. Так, например, бывший генеральный директор Google Эрик Шмидт вложил в коммерческую недвижимость Украины около $55 млн.

«В 2026 году киевские квадратные метры остаются самыми дешевыми среди всех столиц Центральной и Восточной Европы. Но, учитывая наше движение в ЕС, этот разрыв с соседями начнет быстро сокращаться», — убежден коммерческий директор инвестиционной компании S1 REIT Виктор Бойчук.

Программа ипотечного кредитования после войны тоже будет расширяться. Этому будет способствовать как высвобождение государственных денег, так и зарубежная поддержка, направленная на восстановление Украины.

Главным же фактором, который должен помочь рынку недвижимости, может стать возвращение миллионов украинцев, которые уехали за границу во время войны.

«Когда говорят об „восстановлении Украины“, это не просто красивые слова — это чистая математика. Если посмотреть на историю, то послевоенная Германия, Южная Корея или Польша поднимали свои экономики именно благодаря строительству. На него приходилась треть всего успеха и развития страны. Поэтому формула простая: если вы верите, что у Украины есть будущее, вы автоматически верите в ее недвижимость. Без строительства рост экономики просто невозможен», — подчеркивает Виктор Бойчук.

Альтернативные инвестиции

В последние годы рынок недвижимости Украины существенно трансформировался, и мы можем ожидать продолжения этой тенденции в дальнейшем. Если раньше инвестиции в недвижимость означали владение квартирой или жильем, то сейчас активно развиваются фонды совместного инвестирования или REIT-фонды (real estate investment trust), как их обычно называют в западных странах.

Сейчас в Украине действует около 30 таких фондов, которые предоставляют доступ к широкому перечню разнообразных активов недвижимости. Есть фонды, ориентирующиеся на жилую и доходную недвижимость, гостиницы, торговые комплексы, бизнес-центры, складскую инфраструктуру и даже энергетику.

Во всех случаях такие фонды работают примерно по одинаковым правилам. Фонд строит или покупает определенный объект недвижимости, а множество частных инвесторов вкладывают в него деньги и становятся совладельцами этой недвижимости. Фонд обеспечивает управление этим объектом, сдает его в аренду и обеспечивает операционное функционирование, получает доход от такой деятельности, который распределяет между частными инвесторами фонда в виде дивидендов, в зависимости от их доли. Вторым источником доходности REIT-фондов является рост стоимости активов, то есть удорожание недвижимости, которой владеют инвесторы. Это оказывает непосредственное влияние на рост цены доли, принадлежащей инвестору. По желанию, он может продать ее на вторичном рынке и получить второй вид дохода — от разницы в цене, так называемая капитализация.

Инвестиции в REIT-фонды могут и станут важной составляющей восстановления Украины, поскольку позволяют привлекать средства граждан, у которых нет возможности купить весь объект, будь то из-за нехватки денег, или просто не желая самостоятельно заниматься управлением недвижимостью.

Инвестиции в фонды снижают и риски повреждения объекта в ходе боевых действий. «Главная фишка REIT-фондов — это коллективная безопасность. Вы покупаете не какую-то конкретную квартиру или стену, а сертификаты всего портфеля недвижимости фонда. Если в фонде, например, 20−30 квартир, и одна из них пострадает, для вас это не катастрофа. Да, общая доходность фонда может немного колебаться в коротком промежутке времени, однако никуда не исчезает. А главное, все остальные квартиры продолжают работать, сдаваться в аренду и ежемесячно генерировать вам доход», — объясняет Виктор Бойчук.

Рассмотрим, как работают такие фонды, на примере компании S1 REIT. Фонд S1 Obolon привлекает деньги на покупку квартир в придомовом доме рядом с метро Минская. Объект находится на финальной стадии строительства, поэтому стоимость активов стремительно растет, а инвесторы уже зарабатывают на капитализации. После ввода в эксплуатацию квартиры фонда будут сдаваться в аренду, и таким образом инвестор начнет получать доходность уже из двух источников — арендных платежей и роста стоимости недвижимости. Планируемая доходность фонда составляет 10% годовых в долларах.

Если инвестор рассматривает торговую недвижимость, он может вложить средства в фонд S1 Plaza Позняки. Этот фонд финансирует строительство нового четвертого торгового центра сети S1 Plaza в Киеве рядом с метро Позняки. В отличие от фонда S1 Obolon, это дивидендный фонд с первого дня. На протяжении строительства инвесторы фонда уже получают ежемесячные дивиденды на вложенные инвестиции. Планируемая долларовая доходность здесь составляет 10,4% годовых.

«В настоящее время инвестиционная компания S1 REIT сфокусирована на сегментах, в которых у нее есть немалый опыт и экспертиза. Но главное — на тех типах доходной недвижимости, которые обеспечивают первоочередные базовые потребности — это доходная жилая и коммерческая недвижимость. Для нас важно выбирать те типы объектов, у которых высокие показатели доходности, поэтому у жилой недвижимости — это 8−10% годовых в долларе США, в коммерческой — 10+% годовых в долларе США», — рассказывает Виктор Бойчук.

В то же время, отмечает он, в дальнейшем компания открыта для расширения продуктовой линейки, рассматриваются гостиничная недвижимость, коливинги, энергетика и т. д.

Таким образом, инвестиционные фонды могут стать способом привлечения массового инвестора к строительству в разных сферах. А экономический рост и стабилизация рынка обеспечат удорожание таких объектов.

Автор:

Заместитель главного редактора Олексій Писарев

Пишет на темы: Инвестиции, фондовый рынок, forex, макроэкономика