Стоит ли покупать жилье в Испании после прихода крупных фондовмегафондами

Для человека, покупающего одну-две квартиры у моря, важно понимать, что приход этого капитала меняет именно для него. Как он влияет на выбор объектов, условия приобретения и конкуренцию будущего арендатора? На испанском побережье эти конфигурации уже можно узреть в работе застройщиков.

Дом, в котором квартиры не продаются

Во время осмотров недвижимости на побережье мы все чаще видим новостройки, которых нет в открытой продаже. Стоят краны, уже построен каркас, в проекте предусмотрены бассейн и вся привычная инфраструктура жилого комплекса. Но приобрести отдельную квартиру в нем невозможно: дом изначально предназначен для одного инвестора.

Фонд может купить земельный участок и заказать строительство местному девелоперу. Или договориться о приобретении всего дома или очереди в уже запланированном проекте. После завершения строительства квартиры будут сдаваться в долгосрочную аренду, а управлением будет заниматься собственная или наемная компания. Масштаб таких сделок показывает пример Greystar и Vía Célere: в марте 2023 года они объявили о создании совместного предприятия для приобретения портфеля из 2425 арендных квартир в 12 проектах, в частности в Малаге и Валенсии.

Для застройщика крупный покупатель может означать уступку в цене. В то же время уменьшаются расходы на рекламу, поиск клиентов и сопровождение многочисленных розничных продаж. Девелоперу не нужно постепенно продавать десятки квартир разным людям: покупатель на весь объем уже есть. Это дает больше определенности со сбытом, хотя ответственность за сроки, бюджет и качество строительства остается. Поэтому продажа комплекса одному инвестору может быть экономически оправдана даже при более низкой цене за квадратный метр.

Кто арендует жилье у моря в течение года

Спрос на аренду в Аликанте, Валенсии или Малаге формируют несколько аудиторий. Наряду с местными жителями жилье ищут иностранцы, переезжающие в Испанию работать, дистанционные работники и пенсионеры. Для человека, работа которого не привязана к офису, побережье может стать местом постоянного проживания.

В таких арендных комплексах в Аликанте живут несколько моих коллег. Я бывал у них в гостях: это качественные дома с бассейнами и общей инфраструктурой. В знакомых мне проектах квартиры сдают без мебели и техники, арендаторы обустраивают ее под себя.

Для владельца недвижимости сочетание местного и иностранного спроса дает больше возможностей найти жильцов на длительный срок. Однако значение имеет конкретный район. Квартира в городе с рабочими местами, школами и транспортом и апартаменты в курортном комплексе могут иметь совершенно разную сезонность. Оценивая покупку у моря, нужно понимать, кто захочет жить именно здесь и по завершении лета.

За что частный инвестор конкурирует с фондом

На этапе приобретения крупный покупатель может сузить выбор для остальных инвесторов. Если фонд забирает квартиры, которые застройщик планировал продавать отдельно, они не попадают в розничную продажу. При ограниченном предложении новостроек это может усиливать давление на цены. По опыту работы с застройщиками только ожидание разрешения на строительство иногда занимает год-полтора, поэтому быстро увеличить предложение сложно. В то же время, комплекс, который фонд заказал дополнительно, увеличивает количество жилья для аренды. Воздействие этих двух ситуаций на рынок отличается.

В аренде конкуренция пока чувствуется слабее. В локациях, с которыми мы работаем, спрос остается высоким, и частные владельцы находят жильцов, несмотря на появление крупных операторов. Но это не значит, что можно не учесть их предложения. По моим наблюдениям, во время заселения отдельных комплексов арендные ставки могут быть на 10−15% ниже других предложений в локации. Так оператор скорее заполняет дом. Сравнивая цены, необходимо учитывать комплектацию: арендатор квартиры без мебели и техники дополнительно тратится на обустройство.

Низшая арендная ставка сама по себе не означает более низкой доходности фонда. Значение имеет сумма, которую он вложил в приобретение и подготовку жилья и расходы на дальнейшее управление. При одинаковой плате от арендатора результат собственника, купившего квартиру по розничной цене, может отличаться от результата покупателя целого комплекса. Без сопоставимых данных о вложениях и затратах определить, кто зарабатывает больше в процентах, невозможно.

В планах перепродажи следует учитывать и права жителей. Октябрьские изменения испанского законодательства сохраняют преимущественное право арендатора на покупку также при пакетной продаже недвижимости, если квартиру можно выделить юридически. Это важно для выхода из инвестиции собственника арендного жилья.

Частному инвестору, покупающему несколько квартир, доступен выбор разных городов и комплексов. Например, можно распределить объекты между Валенсией и Малагой, выбрав районы с разными группами арендаторов. Так, меньшая часть его капитала будет зависеть от спроса в одном месте.

Как использовать интерес крупных инвесторов

Приход фонда позволяет внимательнее присмотреться к локации: крупный покупатель рассчитывает на спрос, который сохранится в течение лет. Однако перспективность района и выгодность конкретной покупки следует оценивать отдельно. Если продавец уже включил в цену ожидаемое подорожание, часть будущего дохода он фактически забирает себе.

Поэтому для частного инвестора важно определить, при какой цене квартира еще отвечает его ожиданиям по доходу и сроку владения. Интерес фондов помогает понять, где искать возможности. А решение о покупке зависит от того, осталась ли такая возможность в конкретном объекте по предложенной цене.

Автор:

Основатель и CEO агентства зарубежной недвижимости Deniz Estate Грушецкий Юрий