Виктория Берещак

12 мая 2023, 09:52

За останніми підрахунками Світового банку, на повоєнне відновлення та відбудову України знадобиться не менше $411 млрд. Сума немаленька і вже зараз точаться дискусії на найвищих щаблях про те, звідки ці гроші будуть надходити. Хтось говорить про повоєнні репарації росії, інші про заморожені 300 мільярдів російських резервів, які треба віддати на відновлення нашої країни. Я не вірю в швидкі репарації, проте знаю, на що здатен приватний та державний іноземний капітал, який бачить фінансову та політичну вигоду від допомоги країні, яка здолає рашизм. Вже зараз, за найскромнішими оцінками, йдеться про щонайменше $50-60 млрд інвестицій та фінансової допомоги у різноманітних формах на рік на відновлення України. Для країни, у якої номінальний ВВП в доларах станом на зараз сягає $158 млрд, це величезні гроші. Ще раз: третина цієї суми цілком реально може надходити в українську економіку, підживлювати її, генерувати додану вартість, нові робочі місця, сплату податків, стимулювати системоутворюючі галузі. Серед них і ринок нерухомості, який вже зараз починає цікавити іноземних інвесторів. Я знаю про це не з чуток: вихідці із центральної Азії, Ізраїлю та західної Європи вже цікавляться інвестиціями у квадрати, спостерігаючи уважно за тим, як помалу стабілізується економіка і роблячи велику ставку на повоєнний експоненціальний розвиток. Зараз, якщо ви розумієтесь на законах ринку нерухомості, здатні оцінювати ліквідність продукту та потенціал компанії, доволі вдалий момент, щоб зайти в квадратні метри і заробити на капіталізації активу в розрізі кількох років. Це не про спекуляції з ціною квадрата на котловані, звичайно, адже в умовах, коли ринок трансформується і викристалізовується явно нова фінансова модель девелоперів і принципи взаємодії з покупцем, це надто ризикована ідея. Йдеться про вибір максимально ліквідного лота, який дозволить не тільки пересидіти шторм і часи гіперінфляції, але й чудово заробити за рахунок цінності для кінцевого споживача. Поясню на кількох реальних прикладах, які мають, за моїми підрахунками, всі шанси отримати високу ставку капіталізації. Клубний будинок Illinsky House: бізнес-клас в самому центрі історичного Подолу, усього два будинки, низька поверховість від 5 до 8 поверхів, підземний паркінг, що в центрі є особливо важливим, торговельна галерея на перших поверхах, закрита територія, система контролю доступу, відеонагляд та охорона. Мовою цифр все є ще наочніше: у лютому 2022 року вартість квадрата в комплексі була на рівні 73,7 тис. грн, а станом на травень 131, 2 тис. грн. Зростання вартості квадрата становить 43%. І це в умовах непростого воєнного року. Оцінюючи атрибути локації, інфраструктурне наповнення, реальний запит на подібні об’єкти, моя оцінка потенціалу зростання вартості активу становить ще щонайменше 35%. Це дуже стриманий прогноз, адже подібним розташуванням, наповненням, планувальною лінійкою та сервісною складовою подібний лот гарантує високу ліквідність та дохідність. Особисто я ще вважаю плюсом високу готовність та завершальну стадію, що зменшує ризики й терміни очікування. У Львові ж я, наприклад, рекомендую придивитись до ЖК Avalon Yard, який є продовженням Avalon Kvartal. Подібна синергія помножує цінність: інфраструктурне наповнення, розмаїття комерційних об’єктів та нова архітектура, яка вписана в міське тло. До 10 хв на машині центр, в кількох км — Високий Замок. З плюсів: каскадна невисока поверховість від 3 до 8, квартири з власним двориком і близькість до локального ТРЦ. Подивімось на цифри: в лютому 2022 ціна квадрата — 29 тис. грн, а у квітні 2023 — 54, 8 тис. грн. Зростання вже становить 47%. Прогнозовано ще до 25% можна очікувати. Цей варіант: консенсусний по співвідношенню ціна/цінність, враховуючи, як зараз забудовується столиця західних областей. Отже, як обрати сьогодні максимально високоліквідні лоти з розрахунком на західний попит: 1. Обирайте Київ, Львів та Одесу. І робіть ставку на первинний ринок нерухомості: концепція, формат та тривалий життєвий цикл проєкту, який тільки розпочався, гарантують вам вищу дохідність, ніж вторинне житло. Та й фокус уваги кінцевого споживача: нове, а не морально застаріле житло. Потенціал столиці та цих двох туристичних регіонів важко переоцінити. Плюс це найбільш динамічні первинні ринки нерухомості в країні, де кількість пропозиції достатня, щоб говорити про цікавий та необмежений вибір. 2. Дивіться на локацію: історичний центр, близькість до знакових історичних пам’яток, урядових установ, бізнес-центрів та центрів соціального тяжіння для Києва, до моря — для Одеси, до пам’яток культури та центру — у Львові. 3. Звертайте увагу на реальні темпи будівництва протягом понад року повномасштабної війни. Оцінюйте ступінь готовності та реальну динаміку на майданчику. Можна багато говорити і обіцяти, а можна — будувати. Нагадаю, що з 90% ЖК, які відновили будівництво, по факту це зробили заледве 45%, з яких прийнятні темпи мають хіба що 25% комплексів. За мірило беріть щонайменше 6-8% готовності або 1 поверх моноліту в місяць. До слова, цей маркер дієвий для оцінки і лотів для життя. 4. Обирайте продукт з власною айдентикою та цінностями, які зрозумілі кінцевому споживачу. Якщо орієнтуєтесь на західний попит, то обов’язково розташування поруч з пам’ятками архітектури, центром, ком’юніті, потужна сервісна складова, високий рівень приватності та естетика архітектурних рішень. ЖК має гармонійно вписуватись в навколишній ландшафт. 5. Дивіться на фінансовий бік питання: ступінь готовності, потенціал зростання ціни, невисокий відсоток інвестиційних лотів. В ідеалі, щоб цей об’єкт був орієнтований не на інвесторів, а саме на кінцевий попит.

24 февраля 2023, 11:44

Ще ніколи заточений так сильно на собі і внутрішніх процесах економіки ринок нерухомості України не був залежним від зовнішнього фактору — ситуації на полі бою та військово-політичних здобутках. Саме це впливатиме на зміну поведінкових практик покупця — на його довгоочікуване повернення на ринок, а відтак, є сподівання, що вплине і на гравців, які вперто обирають створювати ілюзію будівництва замість реальних дій на майданчиках. Наразі первинний ринок нерухомості України зіткнувся практично з нульовим попитом збоку реального покупця. Причому ситуація патова абсолютн для всіх регіонів, адже ажіотажних зацікавленість до західних областей вже себе вичерпала, охочих скуповувати там квартири поменшало. Та й в цілому: зима 2022/2023 була не найсприятливішим сезоном для вирішення житлового питання з кількох причин. По-перше, енергетичний терор, розв’язаний росією всередині осені, змусив левову частку охочих подивитись в бік придбання квадратних метрів переглянути свої плани. По-друге, не додавали впевненості і дії геть не шанованих, як виявилось за підсумками 2022 року, девелоперів. Будувати, а не говорити про відбудову і активне поновлення роботи, наважились одиниці. І робили це попри американські гірки з попитом і продажами. Вперто і заповзято нарощували потужності. Решта — створювала замки із піску. Мовою цифр це виглядає так: з понад 90% будівельних майданчиків, які заявили про продовження робіт, реально запрацювали 40%. А дійсно суттєвими темпами, а не просто переставлянням кранів можуть потішити ще менший відсоток — близько 30%. Подібний підхід призведе до серйозних репутаційних втрат і, як наслідок, покупець відвернеться від бренду, який про «бла-бла», а не реальні дії. Попереду початок теплого сезону, тож темпи готовності мають лише нарощуватись. Впевнена, що від цього року дуже залежатиме, хто врешті з компаній вигребе з кризи, а хто — назавжди залишиться великим розчаруванням. Думаю, нас чекає неймовірно захопливе дійство: і по темпах будівництва (кількості кв.м), і по обсягу реального попиту рейтинги девелоперів змінюватимуться буквально на очах. Ніхто з покупців не пробачить позицію «перечекати до кращих часів, щоб не втратити зайві гроші із кишені»: корпоративна соціальна відповідальність компанії і реальні здобутки вирішуватимуть її долю вже восени 2023 року. Але процес запуститься весною. Ціна квадратного метра зростатиме, попри всі складнощі із реальним попитом і угодами. Адже зупинити зростання собівартості будівництва в умовах гіперінфляції, подорожчання будівельних робіт і робочої сили, неможливо. В 2022 обидві ці групи витрат в середньому додали від 40 до 45%, цього року висхідна динаміка продовжиться. Стримувальним фактором виступить покупець: саме його увага буде сприяти нерівномірному здорожчанню квадрата. Загалом по ринку, думаю, це буде в межах 7-10%, а в окремих проєктах в сегментах комфорт+ і бізнес-класу, в яких буде помітно краща ситуація з продажами, ціни зростуть на кілька відсотків вище залежно від якісних характеристик об’єкта.

1 февраля 2023, 09:34

Попри непростий для України час, крах на ринку нерухомості, про який з острахом думали напочатках повномасштабної війни, так і не стався. Ринок потроху увійшов в реалії економіки війни і навіть трохи пристосувався. До адаптації у більшості випадків справа так і не дійшла: девелопери досі потерпають від нестачі рук і кваліфікованих будівельних кадрів, а падіння реальних продажей змусило вивертати з кишень навіть стратегічні запаси. Вирішальною для ринку у 2023 році стане ситуація на полі бою: ми всі чекаємо на велику Перемогу, беззаперечно, проте ставити при цьому на паузу свою діяльність права не маємо. Нижче ключові фактори, які, окрім війни, впливатимуть на стан ринку нерухомості цього року. Купувати будуть, але не всіх і не все Після падіння реальних продажів у найгірший період у 10-15 разів, безперечно, чекати швидкого відновлення чи буму продажей не треба. Ба більше — із урахуванням падіння реальних доходів, складної ситуації в економіці і певної невизначеності на ринку сам факт, що квартири в новобудовах купують тішить. Покупець на ринку є, але в обмеженій кількості. Він не поспішає нести гроші у відділи продажів, ретельно обирає, кому їх віддавати і не пробачає двузначності. Компанія має запропонувати найкраще за його потребами середовище для життя та розвитку і будувати по факту, а не в постах у соцмережах, щоб нині покупець проголосував грошима за продукт. Проте ми вже бачимо поступове відновлення купівельної активності та поодинокі інвесторські угоди. За підсумками 2023 чекаємо стримано на ще до 15% від довоєнних обсягів попиту. Поки що і покупці, і інвестори диють дуже обережно і точково: їх рішення безпосередньо залежать від якості продукту і будівельної динаміки. Шанси на повернення платоспроможного клієнта є у комфорт+-сегменті і бізнес-класі, а саме: формати багатофункціональний ЖК, заміський еко-кластер з рекреаційним потенціалом, поліфункціональний квартал. Окрема увага до безпеки житлового простору та енергетичної незалежності: наявності генераторів для безперебійної подачі води, локальних пунктів незламності для роботи з безперебійним інтернетом і можливістю підзарядити гаджети. Собівартість зростатиме, а з нею і ціна квадрату Ціна будівництва зростатиме. Давайте на пальцях, чому так. По-перше, гіперінфляція і курсові коливання. Зростають в ціні не лише будівельні матеріали, але й паливно-мастильні, енергетичні ресурси та робота усіх без винятку підрядників — проектантів, архітекторів, будівельників тощо. По-друге, брак робочих рук. Сотні кваліфікованих будівельників наразі стали бійцями ЗСУ, полишивши свою роботу на будмайданчиках, що створило неабияку проблему для девелоперів. Навіть за умови не такої будівельної активності, як до війни, компанії стикаються з тим, що за толковими монолітниками, крановиками, електриками, мулярами доводиться влаштовувати справжнє полювання. По-третє, зростання вартості будівельних матеріалів через зміну логістичних ланцюжків (вони стали довшими, витрати на транспортування і зберігання (послуги логістичних центрів) зросли), втрату виробничих потужностей на сході та півдні, вплив інфляційних процесів в економіці. По-четверте, зростання супутніх витрат, на кшталт купівля промислових генераторів для продовження будівництва. Але це, звичайно, якщо компанія будує по-справжньому, а не створює ілюзію. Про це нижче. Ринок чекає переформатування: деякі бренди не переживуть складні часи Це стосується тих, хто ще досі створює видимість активного будівництва, а по факту робить майже нічого. Покупець сьогодні дуже уважно стежить за реальною динамікою на майданчиках і не пробачає великим і знаним брендам їхню мінімальну активність. Ті, хто будують і виконують свої зобов’язання, в результаті отримують увагу та лояльність, яка врешті конвертується в грошовий еквівалент. Направду таких компаній небагато: із понад 75% ЖК, які будувались в київському регіоні до війни, реально будуються нараші не більше 40%. Решта — дуже вдало рухає цеглу, обертає крани вряди годи. Якщо весною ці компанії не візьмуться до роботи і не почнуть будувати, ризикують втратити соціальний капітал і довіру. Іпотека від держави здатна стати реальним, а не номінальним драйвером Ринку треба фінансове плече підтримки, яким здатна стати іпотека від держави. Йдеться не тільки про програму єОселя, але й про повернення іпотеки під 7% без обмежень для громадян України. Є розмови, що статись це може вже весною. Найголовніше, що це підживить сорок супутніх галузей, дасть нові робочі місця, гарантує збільшення податкових надходжень до бюджету, а також почасти сприятиме вирішенню питання відновлення втраченого житлового фонду.

11 ноября 2022, 09:28

Повномасштабна війна, розв’язана росією проти України, внесла серйозні корективи в плани українських девелоперів. Десятикратне падіння продажів, повне замороження ринку у зв’язку із закриттям реєстрів, дефіцит кваліфікованих будівельників, які пішли на фронт захищати країну, врешті відкриття реєстру наприкінці весни, хоча б часткове, але повернення покупця, проте все та сама невизначеність і сум’яття в лавах забудовників, а також реальна криза попиту — це лише частина випробувань, яка випала на долю українського ринку нерухомості у 2022 році. Ми спостерігаємо справжній 10-бальний шторм, результатом якого, я переконана, стане трансформація і переформатування ринку. Частина компаній, яка наразі не знайде в собі сили виконувати свої безпосередні зобов’язання — спорудження житла — без сподівання тут і зараз заробити більше грошей, продавши обіцянки, а не реальний продукт, піде з ринку. Не допоможе ні ім’я, напрацьоване роками, ні попередні здобутки. Якщо ви плануєте зараз чи у близькому майбутньому купівлю квартири в новобудові київського регіону, саме час дати чесну відповідь на два питання — що й у кого купувати. Реальним мірилом стане динаміка будівництва тут і зараз, а також концепція та формат житла, в якому прагнуть жити українці. Пропоную детальніше з цим розібратись. Як оцінити реальну динаміку будівництва ЖК у період війни У перші місяці війни була поправка на невизначеність, хаос і сум’яття — це нормальна реакція, яка властива людині. Тож замороження майданчиків по всій країні — хоч і болісний, проте вимушений крок. Однак з частковим вирівнюванням ситуації на фронті — воєнному та дипломатичному у першу чергу — від частини країни, яка опинилась в тилу, просили одного: кожен на своєму місці наближайте перемогу. Для будівельного сектору це означає створення робочих місць, виконання взятих обов’язків перед інвесторами раніше, сплата податків, запуск виробничих процесів в суміжних галузях, які залучені до спорудження житла. А їх, нагадаю, понад 40. Будівельним компаніям слід було повертатись до роботи: починати з аудиту майданчиків, які певний час були у простої, перелаштовувати логістичні ланцюжки постачання будівельних матеріалів, запускати роботи й нарощувати темпи. І якщо проаналізувати інформаційний простір, офіційні канали девелоперів та їхні заяви, зараз вже понад 70% проєктів, які вийшли на ринок до 24 лютого, повернулись до будівництва. Щоправда, в реальності цей показник майже на третину менший: будують геть не всі, хто про це активно заявляє. Дехто лише створює видимість, і не більше. Найбільший відсоток реального будівництва в західних областях, а номінального, на жаль, — в Києві та області. В області прикладом активного відновлення будівельних робіт можуть бути Бровари, адже на відміну від Бучі, Ірпіня чи Вишгорода, тут повернення забудовників відбулося швидше. Наприклад, Alliance Novobud вийшов на всі три свої броварські майданчики (втім, як і на київські) ще на початку квітня, як тільки минула пряма небезпека. В Києві такий позитивний приклад подали будівельники ЖК Нова Англія (Royal House) Ось три кроки, які допоможуть зараз оцінити реальні темпи будівництва : Вам треба проаналізувати дані про динаміку спорудження з фотозвітами чи реальною картинкою. Причому останній варіант краще: виділіть час і протягом місяця раз на тиждень приїжджайте на об’єкт спостерігати за тим, що там відбувається. Краще обирати будні, а не вихідні, і чергувати дні та час, щоб побачити, чи змінюється картинка в різний час. Якщо проєкт має попередні заселені черги, вважайте, що вам пощастило: є незаангажовані свідки та люди, які вже встигли оцінити продукт — середовище для життя, яке створює компанія. Не нехтуйте можливістю дізнатись з перших вуст, які реалії: Скільки будівельників на майданчику? Чи постійно працюють? Чи помітні візуальні зміни? Як давно компанія реально відновила роботу Реальна динаміка будівництва з поправкою на війну має бути не менше 1 поверху чи 8-10% готовності на місяць. В теплий період компанія мала максимально спорудити каркас будинку, завершити кладку поверхів, зайнятись склінням, в холодний виконувати оздоблювальні роботи за температурним режимом. На що звернути увагу, аби не потрапити в довгобуд у війну : На майданчику тривалий час відсутні будівельники або їхня кількість мінімальна: дві-три людини вряди-годи створюють видимість активної роботи. На офіційних сторінках в соцмережах представники компанії припинили відповідати на запитання інвесторів, коли буде відновлення будівництва чи видача ключів або відповідають шаблонними фразами на кшталт «як тільки ми відновимо роботи, ви дізнаєтесь про це першими» (до речі, реальна відповідь компанії). В офіційних джерелах (зокрема динаміці, яку публікує сама компанія) немає актуальної інформації про роботи та ступінь їхньої готовності. Хто реально будує нове житло сьогодні Поступове відновлення робіт на майданчиках в Києві та області почалось ще наприкінці весни, однак з кількома поправками на війну. По-перше, більшість компаній зосередила свою увагу винятково на комплексах зі ступенем готовності не менше 70%, хоча в їхньому портфелі є комплекси з нижчою готовністю. Вони досі чекають на свій зоряний час. Так, наприклад, вчинив Інтергал-Буд, який до війни мав один із найбільших портфелів проєктів в Києві. Аж 12 проєктів, з них лише 8 офіційно будується зараз. Щоправда, темпи й реальні роботи на майданчиках далекі від бажаних і навіть прийнятних. Про це далі. По-друге, частина компаній взагалі тривалий час не бралась до роботи, обравши варіант не повертатись на майданчики до абсолютної перемоги у війні. Схожі заяви робили, наприклад, у свій час ENSO, Saga Development, Київміськбуд. Усі згодом передумали, проте час швидкоплинний, тож тепер їм треба удвічі завзятіше братись за аудит та поновлення робіт. ENSO оголосили про повернення до роботи 26 серпня, тож можна дати час на розгойдування, хоча наразі кожен день простою на вагу золота і перетворюється на додаткові тижні очікування ключів для інвесторів, це треба розуміти. А от Київміськбуд почав ворушитись лише на незначній частині об’єктів — 7 із 30 станом на липень, нещодавно промайнула інформація про відновлення ще кількох ЖК. Без вищої математики можете порахувати обсяги, а спостереження за динамікою від липня дасть зрозуміти, що обсяг виконаних робіт незначний навіть з поправкою на війну. Найкраща ситуація з цієї трійки в Saga Development: вони запустили реальні аудити, згодом склали графіки відновлення робіт, почали виводити на майданчики будівельників. Темпи робіт з поправкою на війну, але динаміка за останні пару місяців на більшості майданчиків помітна краще. Між тим є компанії (і не одна, що тішить), які без поправки на війну майже на рівних умовах (якщо не брати до уваги кількість проєктів, звичайно, але це суперечливий пункт. Взяли на себе зобов’язання за 10, 20, 30 ЖК, то будьте ласкаві їх виконати) працюють активно на своїх майданчиках і видають результат. Але про все по черзі. Отже, як я оцінюю, хто реально будує у війну в київському регіоні (столиця та область), а хто — або створює видимість роботи, або взагалі не береться і за холодну воду? Є два рівні оцінки: Відповідність заявленої динаміки реальним темпам: чи дійсно є прогрес на майданчиках та який він? Скільки будівельників працюють станом на зараз? Комунікація з клієнтами: наскільки післяпродажний сервіс адекватний та активний? Чи готує компанія апдейти за майданчиками вчасно, надає адекватні інформативні відповіді на незручні питання на кшталт «коли плануєте поновлювати?», «чому цей поновили, а цей досі ні?» тощо. Цей показник важливий: адже якщо не будуєш, сказати тобі нічого. В хід йдуть відмовки. Розуміючи, як влаштований ринок нерухомості, чим він живе і дихає, мені було цікаво спостерігати, як за війну змінилась і риторика, і вчинки багатьох визнаних раніше лідерів своїх сегментів. Я навмисне моніторила інформаційний простір, заїжджала на об’єкти, аналізувала і порівнювала заявлене й бажане. У більшості компаній обсяг потужностей ледве сягає 40-60%. Це стосується добре відомих брендів, як, Stolitsa Group, Ковальська чи Інтергал-Буд. До слова, обсяги реально відновлених робіт в останньої компанії на запущених майданчиках об’єктивно не перевищують 50%. Тобто девелопер працює десь наполовину очікуваних від неї потужностей. Причому є комплекси, де роботи, які вимагають до двох місяців кропіткої роботи (наприклад, благоустрій частини території біля збудованих будинків), розпочали ще влітку, але досі не завершені. На підтвердження моїх слів — реальна динаміка з благоустрою, скажімо, в ЖК «Озерний Гай Гатне». Навіть з поправкою на порушенні логістичні ланцюжки, необхідність заміни частини вітчизняних матеріалів (виробники втратили потужності, треба шукати альтернативи), втрату кваліфікованих кадрів запитань до одного із беззаперечних лідерів ринку до війни залишається чимало. Маю надію, що ситуація покращиться. Бо справа не в одній конкретній компанії, навпаки — більшість тих, хто відновив роботу, працює ще з нижчими показниками або будує ривками: цей місяць активно, наступний — частковий простій. Або заявляють у звітах більше, ніж є насправді. Середній показник залучених потужностей на майданчиках не перевищує 30%: це стосується людських ресурсів, використання техніки та темпів. Звідси й беззаперечний факт: більшість комплексів здаватимуться із затримкою від 8 місяців й вище. Проте є й ті, чиї слова відповідають діям. І з упевненістю можу сказати, що станом на зараз на 90% і вище своїх можливостей будують лише три компанії. Вони повністю виконують взяті на себе зобов’язання, кропітка робота та запас міцності допоміг їм уникнути перенесень й шалених затримок, як у решти, а дехто навіть наростив темпи. Йдеться про К.А.Н Девелопмент (ЖК Respublika, ЖК «Файна Таун», ЖК Unit.Home), Royal House (ЖК Нова Англія) та Alliance Novobud. Останній девелопер з цієї трійки, до слова, має найбільше комплексів — п’ять, з яких три будуються у Броварах (KronaPark II, ЖК «Лавандовий» та Madison Gardens) і два в Києві — ЖК Illinsky House, ЖК Montreal House). При цьому роботи вони відновили й ведуть без суб’єктивного пріоритету — і в столиці, і в передмісті, що особливо тішить в контексті розбудови просторів для життя з багатофункціональною інфраструктурою та рекреаційним потенціалом в містах-сателітах зі зручною транспортною розв'язкою та близькістю до Києва. маю надію, що подібних прикладів реального відновлення більшатиме, адже ринок потребує покупця, а останній — чесності і впевненості, що отримає ключі від свого житла без затримки у понад рік і більше.

28 октября 2022, 08:47

Від початку повномасштабного вторгнення минуло понад 8 місяців, а ринок нерухомості досі оговтується від шоку. Економічні труднощі та психологічні блокери вже зараз змінюють багато процесів і у роботі компаній, і у поведінці споживачів. Ці тенденції в подальшому матимуть визначальний вплив на траєкторію розвитку ринку нерухомості. Спад продажів у 10 разів Після відкриття реєстру в травні і девелопери, і власники на вторинці трохи набрали повітря в легені і готувались розправити плечі. Очікування покращення ситуації на фронті, а можливо і перемоги, яку деякі пророкували вже на літо, викликало закономірний емоційний підйом. Вкупі з військовими перемогами це позначилось на поступовому відновленні попиту, який до кінця літа сягнув 25% від обсягів, що були до війни. Щоправда, левову частку в його структурі займав все ж таки відкладений попит. Люди цікавились потенційною купівлею, але гроші у відділи продажів масово не потекли. По факту у київському регіоні рівень продажів, що був до війни, знизився у 10 разів: це в період затишшя, коли угоди все ж таки реєструвались. Проте вже в першій половині осені первинку чекало нове випробовування на міцність: фактично нульові продажі в умовах підвищення ядерної загрози та обстрілів енергетичної інфраструктури. Цікавлять ЖК зі ступенем готовності від 60-70% Це почасти взаємопов’язані речі з темпами будівництва. Адже девелопери, беруться за будівництво в першу чергу об’єктів з високим ступенем готовності. Тобто це додаткова підстраховка, що затягувать надто довго не стануть. Наразі покупець уважно спостерігає за будівельними майданчиками щонайменше місяць-півтора, щоб оцінити темпи будівництва. Якщо крани лише рухають з місця на місце, то навряд можна говорити про зростання продажів у подальшому. Планування квартир із окремими кімнатами і великими кухнями, об’єднаними із зоною для спілкування родиною/додатковим простором для життя, зараз викликають більший відгук, ніж класичні окремі невеликі кухні 9-12 кв.м. Справа в тому, що наразі родини багато часу проводять вдома в повному складі, а інколи й об’єднуються декілька поколінь (бать, діти, онуки) для спільного проживання. Потрібен простір, де відносно комфортно ці всі люди можуть взаємодіяти і розміститись. Цікавляться, за моїми даними, євродвушками передусім: велика кухня-гостьова, дві окремі спальні. Купують лише у тих, кому довіряють А вимірюють довіру двома принциповими речами: реальними темпами будівництва станом на зараз та досвідом компанії у минулому. Тільки вкупі вони працюють. Відомий бренд зараз нікого не рятує. Ба більше, як показала практика восьми місяців, далеко не всі лідери можуть тримати темп і виконувати взяті на себе зобов’язання по факту. Якщо ми говоримо, що понад 60% проєктів, які розпочались до 24 лютого, відновились, то реальна кількість майданчиків, де крани працюють, а не імітують діяльність, менша щонайменше на чверть. Тому що декларувати не означає виконувати. Якщо говорити про компанії, які дійсно будують в київському регіоні, то я б виділила в першу чергу трійку: KAN Development, Royal House, Alliance Novobud, які не збавляли, а подекуди й нарощували темпи. Це пов’язано із кількістю проектів в портфелі, коли не треба думати одночасно про багато майданчиків, а також підходом компанії, коли готові брати на себе відповідальність і будувати тут і зараз. Загалом динаміка будівництва на майданчиках зараз має бути не менше 1 поверху в теплий період або 8-10% готовності. А коли компанії простоювали 5-6 місяців, соваючи техніку з місця на місце, то ні про які зрушення суттєві не йдеться.

10 мая 2022, 13:08

Зміни в усіх сферах життя, які зараз переживає українське суспільство у зв’язку із повномасштабною війною, настільки динамічні, що змушує нас активно спостерігати, аналізувати та корегувати плани у зв’язку із контекстом часу. Між тим, саме зараз, на мою думку, слушно займатись трендвотчінгом та розуміти, який потенціал розвитку на нас чекає залежно від того чи іншого обраного сценарію. Будівельна галузь була, є і залишиться, якщо стейкхолдери докладуть зусиль, системоутворюючою для економіки України. Понад 40 суміжних галузей задіяні в житловому будівництві, створюється чимало нових робочих місць, бюджет отримує податки, а суспільство, що в умовах колосальних руйнацій вкрай важливо, — сучасне, комфортне та безпечне житло. Тож цілком зрозуміло, що ми якомога швидше маємо почати процес аудиту та розморожування майданчиків для запуску ринку. Перш за все, для виконання амбітних планів держави стосовно забезпечення постраждалих від війни людей квартирами. Це питання дійсно можливо частково вирішити за рахунок житлових комплексів із високим ступенем готовності — понад 60-70% наразі і наявністю готових квартир. Є кілька компаній на ринку Києва зокрема, які пропонують квартири з ремонтом і мають великі обсяги готових квадратних метрів. Перші 15-20 тис. кв.м такого житла дійсно можна встигнути завершити і оздобити до настання холодів, якщо взятись до роботи вже зараз, підписавши необхідні угоди і запустивши процес на майданчиках. Це мають бути проекти із комплексним розвитком території, тобто враховувати забезпеченість соціальними, спортивними, дозвільними об’єктами, тож девелоперам варто буде інвестувати щонайменше 30-40% додатково в бюджет проекту для створення дитячих і спортивних просторів, прогулянкових і рекреаційних зон, займатись формуванням правильного tannet mix з орендарів комерційних площ, які б відповідали викликам часу і забезпечували людей необхідним. Ніякої сегрегації чи розділення — навпаки має бути культура добросусідства, інтеграція ось таких секцій чи будинків, які викупатимуться для переселенців, з ринковими. Має бути одна екосистема для життя. По-друге, для запуску галузі в цілому, у якої є потенціал для якісного стрибка та розвитку. Ось кілька тенденцій, які можуть стати трендами та точками росту для девелоперів і кінцевого продукту. Консолідація галузі Перш за все, йдеться про повний промислово-будівельний альянс на принципам взаємовиручки та допомоги, налагодження нових чи укріплення старих логістичних ланцюжків із вітчизняними постачальниками будівельних матеріалів та за потреби взаємодопомога у виконанні зобов’язань. Підрядні організації, яких ревностно оберігали від конкурентів, сьогодні можуть і повинні бути задіяні на майданчиках, де готові поновити будівництво швидше за вас. Київським велетням є сенс розширити географію своїх підрядників у різних напрямках і подивитись на ті мобільні компанії із західних регіонів, які можуть допомогти із виконанням робіт вже зараз. Готовність стимулювати купівельну спроможність Канікули по програмам іпотеки чи квартир на виплат на три місяці — це розважливий і потрібний крок, проте наступний етап повинен бути зосереджений на розробці доступних механізмів купівлі. Йдеться про тривалі програми розтермінування: від 3 і вище років, а також зменшений поріг першого внеску. Для девелопера це означає необхідність скоротити залежність від швидких грошей покупців у будівельному процесі. Якщо до війни ми казали, що власних коштів у будівництві ЖК має бути не менше 60%, то тепер йдеться про 75% і вище. Залучення інвесторів, включно із приватно-державними програмами партнерства, власне, може стати як раз плечем для перехідного етапу. Дехто, треба бути готовим, не витримає одразу: компанії, які сидять на голці інвестиційних покупок без накопичення власних резервів, можуть посипатись. Тому державі і галузі вже зараз треба напрацьовувати механізм підхоплення ризикових об’єктів. Нарощування експертизи Аналітичні та продуктові компетенції, усвідомлення та урахуванням нових викликів, інтеграція найкращих урбаністичних практик в нові проєкти та адаптація запущених — ось те, потрібно зробити девелоперам, які не просто прагнуть залишатися на ринку, але й піти в up level. Незайвим би для великих компаній було сісти за стіл переговорів та чітко розподілити сфери можливостей та відповідальність у повоєнній відбудові. Зрозуміло, що ринок робить їх конкурентами, але у питаннях створення соціального житла, забезпечення квартирами внутрішньо переміщених осіб, безперечно, можна було б об’єднати зусилля. Це можна і треба зробити в кількох напрямкам: обмін ідеями та експертизою щодо створення екосистеми для життя та спільні проекти разом із державою в партнерстві кількох компаній. Ринок має об'єднатись задля спільних цілей: відбудови держави, реальній допозі економіці та, врешті, свого повноцінного запуску.

11 февраля 2022, 13:04

Обычно, когда речь заходит о вложениях в бетонное золото, речь о двух основных стратегиях инвестирования в жилую недвижимость — покупка с целью перепродажи на старте или начальных этапах по минимальной цене в проекте для дальнейшей перепродажи или покупка с целью аренды. Каждая стратегия предлагает свои сценарии для инвестора в зависимости от его целей. Перепродажа Она позволяет войти на старте и выйти, когда дом сдан или вот-вот сдан, чтобы заработать максимум на строительной готовности. Но вы также можете выйти, скажем, в середине цикла на меньшем приросте, если потребуется. Для этого существует переуступка прав. Комиссия девелопера может быть от 2 до 5%. 2021 получил титул года растущего инвестиционного спроса, который в пиковые периоды достигал и 35-40% в общей структуре рынка, а затем в сентябре, закономерно, пошел на спад. Такой рост интереса легко объяснить простой арифметикой: в ликвидных форматах категории комфорт+ с начала года цены выросли на 30-35% в среднем, а в бизнес-сегменте рост составил от 35%. При этом были ЖК, которые превзошли все ожидания за счет сосредоточения внимания платежеспособного спроса, интересной концепции и более быстрой строительной динамики. Есть прецеденты на рынке, когда инвесторы по итогам года могли заработать и 40-50% на росте цены квадрата. Это ликвидные форматы, которые оттягивают на себя львиную долю покупательского внимания: миниполис (ЖК Lucky Land, ЖК Happy House), где грамотно сочетаются полифункциональность инфраструктуры, принципы нового урбанизма, универсального дизайна и грамотное пространственное зонирование, которое делит территорию на разные функциональные зоны (ретрит, спорт, социальная активность, детские городки, оживленные улицы со стрит-ритейлами, частные дворы с местами для тихого отдыха и т.д), эко-комплексы с рекреационным потенциалом (урбан-парки на территории, природные и био-водоемы, крупные зеленые массивы по соседству и т.д) (ЖК Park Lake City, ЖК Теремки), город в городе, концепт live-work-play (ЖК Greenville Park). Теперь о перспективах инвестиционной активности на 2022 год. Даже с учетом более сдержанного сценария средневзвешенной ценовой динамики (15-20% в годовом измерении прирост средней стоимости) благодаря более благоприятному прогнозу по сырьевым рынкам, прогнозируемой корректировке цен на энергоносители, уровню реального платежеспособного спроса, инвестиции в бетонное золото остаются для украинцев куда более выгодным способом не только переждать шторм, но и заработать. Так как банковские депозиты, напомню, предлагают 7-7,5% годовых, а 19,5% съедают налоги и сборы. Вложения в драгоценные металлы проигрывают долгим периодом окупаемости, а фондовый рынок и криптовалюта вызывают у многих опасения, что это слишком сложно, в частности нужны специальные знания и понимание законов функционирования этих инструментов. Арендная стратегия Арендная стратегия предполагает выбор: посуточная, длительная или микс-формат. Вы можете купить квартиру и управлять ею сами или же войти в инвестиционный объект, купив апартаменты, которыми будет заниматься управляющая компания. Этот формат инвестиций вот уже несколько лет к ряду стабильно крепнет и завоевывает симпатию украинцев. Важно, правда, оценить опыт управляющей компании, потенциал загрузки объекта должен быть не меньше 60-70%, локация и концепция требует тщательной проработки. Долгосрочная аренда в центральном деловом районе в ликвидных новостройках с полифункциональной инфраструктурой может приносить 13-15% годовых в долларах, однако следует помнить, что входной билет в арендный бизнес значительно выше, а срок окупаемости от 15 лет обычно. Чтобы сократить срок окупаемости, можно приобрести квартиру с ремонтом от застройщика. Это позволит сэкономить на 40% минимум чек за подобный ремонт своими силами, ведь у девелоперов подписаны контракты с поставщиками напрямую, есть дисконты на большие объемы закупок. К тому же, вы экономите до полугода не делая ремонт, а это значит, что инвестиция с первых дней работает на вас. Поискать такие квартиры с ремонтом от девелопера можно в комплексах Интергал-Буд, группы компаний DIM, КАН Девелопмент. К слову, не только квартиры привлекают частный капитал: в прошлом году наметилось смещение фокуса внимания инвесторов в сторону ликвидных площадей свободного назначения и коммерческие объекты. Особое внимание привлекают средние площади в 70-120 кв.м с большой витринной группой и процентом остекления, отличной проходимостью места в составе комплексных жилых проектов. Процент инвестиций в коммерцию в составе ЖК в 2021 вырос до 15% в общей структуре инвестиционных сделок по рынку, вполне вероятно, что в 2022 их число увеличится. На что обратить внимание инвестору в недвижимость Сразу скажу, что инвестиции в недвижимость также требуют предельного внимания к деталям, изучения специфики и законов рынка, аудита объекта и компаний. Важно оценить локацию, концепцию, формат, транспортную доступность, понять, кто твой конечный покупатель и какие стили жизни, экосистема ему необходима, затем сопоставить это с тем, что предлагает конкретный ЖК и девелопер. Следующий этап — проверка рисков. Изучить историю компании, опыт реализации предыдущих проектов, были ли долгострои и проблемы, обязательно посмотреть на строительную динамику. Она должна быть не менее 2-3 этажей монолита в теплый период. Третий этап — полный due diligence проекта, а также по возможности оценка девелоперской и финансовой модели компании. Если строят за деньги инвестора, рассчитывая на стабильный приток от продаж, практикуют перекрестное финансирование и занимаются внутренним каннибализмом, плодя похожие продукты, лучше пройти мимо. Немаловажный аспект — процент инвестиционного спроса в конкретном ЖК. Лучше, если он не превышает или незначительно превышает 10% в комплексной застройке. Если же это 20% и выше, лучше 7 раз подумать, а стоит ли игра свеч. Большое количество инвесторов в одном ЖК может создать прецедент ценового демпинга, когда застройщик с остаточным количеством квартир и инвесторы или инвесторы и инвесторы окажутся по разные стороны баррикад в воюющих лагерях на этапе продажи. Начнется ценовая вакханалия, срок экспозиции увеличится, вы потеряете и в деньгах, и во времени. Коротко о ситуации на рынке сейчас: Вернемся к потенциальным цифрам доходности от инвестиций в недвижимости в 2022, которые в конечном итоге и волнуют инвестора. Даже с учетом новых правил налогообложения для инвесторов в недвижимость, вложения в жилье остаются в несколько раз привлекательней. Причем в ликвидных форматах за счет повышенного внимания платежеспособного спроса динамика возрастания цен будет еще выше: думаю, что в среднем на 7-10% выше меридианной. Сдерживающим фактором стремительного роста цен остается, как и в прошлый период, объем платежеспособного спроса на рынке, выше которого никто из девелоперов прыгнуть не сможет. Ну и, разумеется, психологический климат в целом в стране, который связан напрямую с геополитической и экономической повесткой. На данный момент инвесторы заняли выжидательную позицию и не спешат относить деньги в отделы продаж. За декабрь-январь мы наблюдали постепенное снижение покупательской активности и спроса: в среднем на треть. Впрочем, сейчас дает о себе знать также сезонный фактор. Думаю, если самый худший сценарий не воплотится в жизнь, к середине марта начнется постепенное восстановление и покупательской, и инвесторской активности.

11 января 2022, 10:04

В этом году нас ждет еще большее внимание к концепциям продукта и рост предложения готового жилья, девелоперы перешли во вторую фазу цифровой гонки, а покупатель нацелен переждать сложные времена в бетоне с разным предназначением. Я собрала 5 значимых трендов, которые будут определять будущее первичного рынка. Запрос на готовое жилье Квартиры с отделкой в новостройках сегодня пока еще не мейнстрим на украинском рынке недвижимости, однако их доля за 2022 год увеличится. Рост вполне может составить до 20% за счет планов крупных девелоперов увеличиться объемы готовых решений. Сегодня квартиры с ремонтом на разный вкус и кошелек предлагает несколько компаний, например группа компаний DIM, Интергал-Буд, KyivBudDevelopment, Контакт-Инвест, КАН Девелопмент. И если большинство сосредоточилось на пакетном предложении «на пробу» в каком-то конкретном своем проекте, то у двух компаний — группы компаний DIM, Интергал-Буд — присутствуют различные опции и наполнения ремонта, в том числе варианты с полной меблировкой и техникой, кухонным гарнитуром, индивидуальным дизайн-проектом. Ценность готовых ремонтов от застройщика, кроме качества, как раньше, будет измеряться еще и индивидуальным подходом. Поэтому чем больше линейка готовых решений, тем лучше. Среди преимуществ сроки, деньги и отсутствие головного боля от поиска и общения с ремонтной бригадой. Отказавшись от подобного ремонта своими силами с учетом тех же материалов вы можете сэкономить 40-60% стоимости, ответственность за работы берет на себя девелопер (с него и спрос по итогу), а со сдачей дома в эксплуатацию вы получаете ключи от готового жилья. И приятный бонус — в секции все квартиры с ремонтом, то есть вряд ли соседи массово будут включать перфораторы в 8 утра, а лобби и входная группа уж точно будут избавлены от строительного мусора и пыли. Цифровая экосистема жилья Речь, прежде всего, о единой умной системе управления всеми инженерными коммуникациями, системами контроля доступа, умным освещением, платформой управления в виде мобильного приложения для новоселов и так далее. Если раньше цифровые решения у нас применялись избирательно и очень скупо, чтобы подсветить «классность» бизнес-сегмента, то сегодня ставка прогрессивных компаний уж точно будет на цифру. Мобильное приложение от компании — это не только способ отслеживания коммунальных платежей и новостей компании, но и интерактивный помощник в кармане. Важно, чтобы им можно было сделать практически все, что касается среды для жизни внутри проекта: начиная от бронирования места в барбекю-зоне или комьюнити-центре на определенное время и заканчивая интерактивным отслеживанием потребления ресурсов и финансовым мониторингом. При помощи правильного построения послепродажного сервиса и системы лояльности на рынке уже появились первые важные программы лояльности для жильцов с ритейлерами. Через мобильное приложение компании можно заказать продукты, медикаменты, то есть товары первой необходимости. Убеждена, что это только первые шаги, подобный функционал уж точно выигрышно подсвечивает преимущества концепции комплекса в эпоху цифровизации сервиса и ковидной реальности. Миниполис Битва концепций жилых продуктов продолжается, и в 2022 году повышенное внимание ждет комплексы с концепцией миниполиса. Причем у ЖК может быть при этом ярко выраженный формат — например, экополис, где сделана ставка на рекреационную инфраструктуру, социополис — комьюнити-центры, социальные доминанты. Концептуально миниполис — это проект комплексного развития, где девелопер не просто застраивает территорию, а развивает ее с учетом человекоцентричности. Предварительно он прорабатывает сценарии жизни будущих новоселов, учитывая их и в эргономике квартир, и в проектах развития инфраструктуры и общественных пространств, и в ландшафтном дизайне, и в архитектуре и дизайне всего комплекса. Обязательный атрибут миниполиса — ставка на полифункциональность пространства с учетом четкого понимания своей целевой группы. Иными словами среда создается не наобум, а после изучения покупательского спроса и потенциала локации. В результате рекреационные, досуговые, коммерческие, социальные, бытовые функции предусмотрены абсолютно для разных возрастных и социально-демографических групп. Культура добрососедства и взаимопомощи — еще один важный элемент миниполиса. Пространственное зонирование, среда, инфраструктура, сервисное обслуживание, архитектура — все спроектировано таким образом, чтобы формировать комьюнити, а не разобщать соседей. Инвестиции в квадратные метры Уже к весне при условии отсутствия сильных экономических, рыночных и геополитических стресс-факторов возможно возобновление роста инвестиционного спроса на рынке первичной недвижимости связанное с прогнозируемым ростом себестоимости и цены квадрата. Даже при условии умеренного прогноза на этот год (средняя стоимость кв.м в новостройках за год увеличится до 20%), годовой прирост квадрата позволяет не только сохранить деньги от инфляции, но и заработать. В ликвидных проектах сегмента комфорт+ бизнес-класса в таком случае можно рассчитывать на 25-35% за цикл строительства. В 2022 рынок ждет смещение инвесторских акцентов. Есть предпосылки для роста инвестиций в коммерческую недвижимость в составе ликвидных жилых комплексов, где арендная стратегия позволяет зарабатывать до 15% годовых. Отдельное внимание заслуживают трендовые форматы — лайфворкингов, комьюнити-центров. Здесь, правда, придется потрудиться найти профессионального арендатора с хорошей бизнес-моделью, что сложнее, чем в случае с поиском ритейлера или арендатора из сегмента HoReCa. Однако именно эти форматы, несмотря на свою новизну, сейчас наиболее востребованы в составе комплексного освоения новых территорий. Что будет с ценами на новостройки При условии сохранения нынешних условий и макроэкономического прогноза рост цен на первичное жилье скорее всего продолжится, но уже не такими стремительными темпами, как в 2021 году. При сохранении текущих реалий в экономике стоимость квадрата на первичке будет расти в среднем на 3,5-5% в квартал. Рост будет обусловлен дальнейшим повышением себестоимости строительства под воздействием удорожания строительных материалов, квалифицированный рабочей силы и растущей инфляции, прогноз по которой далек от оптимистического. Сдерживать цены будут, в первую очередь, реальный объем платежеспособного спроса, а также психологический настрой покупателя, связанный с нестабильной ситуацией на геополитической арене. Поэтому вполне вероятно нас ждет «сбалансированная норма» на рынке первичного жилья — средний прирост по рынку в пределах 15-20% за год.

19 ноября 2021, 09:26

Быстрый рост цен действительно остался в прошлом, но ни о стагнации, ни о падении речи нет. Увеличение средневзвешенной стоимости квадрата замедлилось, но не остановилось: до конца года при сохранении нынешних общеэкономических и рыночных условий вероятен прирост средней стоимости еще в пределах 5%. В самом начале 2022 нас ждет ценовое плато и сезон скидок и дисконтов, в первую очередь в сегменте комфорт и комфорт+. Массовое жилье, скорее всего, пойдет еще дальше, предлагая скидки выше рыночных. Обольщаться не стоит: в этот период количество ликвидных лотов в период дисконтов сокращается и качественное предложение вымывается, так что нужно смотреть в оба, изучая характеристики объекта. К ним мы традиционно относим локацию и месторасположение, формат и концепцию, инфраструктурное наполнение, архитектурный проект и пространственное зонирование, квартирографию, инженерные коммуникации. К тому же, жилье масс-маркета, которое предложит «суперпремиум» варианты скидоу уступает по качеству строительства, функциональному наполнению, экосистеме для жизни другим проектам. Людям, которые планируют покупку для себя, стоит отталкиваться не от сезонного фактора или дисконтов, а от личных условий: финансовых возможностей, критериев выбора, стабильности зарплаты или других денежных поступлений и так далее. Если не тянете покупку сразу жилья-мечты, не жертвуйте качеством, сделайте уступку в квадратуре. Купить качественное, но небольшое жилье в сегменте комфорт+, которое станет трамплином для следующей покупки. Рост стоимости актива в новостройке при самой консервативной оценке в горизонте 3-5 лет составляет 15-20%. При условии, что квартира в ликвидном ЖК и районе, на который сохраняется стабильно высокий спрос. Почему цены на первичке не будут падать Стоимость первичного жилья в 2022 году продолжит расти, однако динамика роста напрямую будет зависеть от соотношения реального платежеспособного спроса, соотношения спроса и предложения, а определяющим фактором самочувствия первичного рынка станут темпы восстановления мировой и отечественной экономики. Надеяться на то, что себестоимость строительства, которая за последний год по грубым подсчетам выросла на 35-40%, вдруг резко возьмет откат назад, а корректировка цен на сырьевые товары вернет нас к ценам на материалы из доковидных времен, бессмысленно. Вполне вероятно, что если мировая геополитическая и экономическая ситуация несколько уляжется, то в 2022 все же будут более умеренные темпы роста, нежели в первой половине этого года. Однако ценам все равно не даст упасть растущая себестоимость — арматура, керамоблок, бетон, пластик, щебень, лакокрасочные материалы по-прежнему дорожают, равно как и строительно-монтажные работы и оплата услуг многочисленных подрядчиков, задействованных в реализации проектов.