ВХОД
Вернуться
discuss
Обсуждение дня
Зарегистрирован:
8 апреля 2012

Последний раз был на сайте:
20 ноября 2014 в 10:27
Подписчики (155):
70059242
Дмитрий Кожух
Gonkalov
Антон Смертин
29 лет, Краснодар
anna77
Анна Молдавская
38 лет, Кривой Рог
56949187
56949187
29 лет, Кривой Рог
Ula1995m
Микола Мартин
pumba053
Роман Тимощук
Киев
Alexandr707
Саша Ш.
Жашков city
Tianna
Tianna
Винница
Letos
Letos
31 год
forexite
Сергей Александров
37 лет, www.FOREXITE.com - БЕЗОПАСНЫЙ ФОРЕКС
dikkens
dikkens
Одесса
naf422
naf422
все подписчики
29 августа 2012, 11:01

Выгодно инвестировать в недвижимость на вторичном рынке или на первичном?

Если есть деньги, их необходимо куда-либо вложить. Как вариант можно рассмотреть рынок недвижимости. Многие покупают квартиры или офисные помещения, чтобы сдавать их в аренду, и получать при этом ежемесячный дополнительный доход. А кто-то покупает недвижимость с целью перепродать ее. Варианты есть, но главным остается вопрос: выбрать первичный или вторичный рынок? Предлагаем сегодня это обсудить.

Луханина
 

Генеральный директор АН «Благовест» Ирина Луханина: «Это зависит, в первую очередь, от суммы и цели инвестирования. Если сумма относительно небольшая, до 100-150 тыс долл, а цель – сохранить средства, лучше приобретать квартиру в новом доме (у застройщика). Такая недвижимость, в отличие от устаревающего жилого фонда, не потеряет в цене и будет в будущем постепенно расти, приумножая сумму инвестиций. 

Если цель – не только выгодно разместить свободные средства, но и получать доход от сдачи жилья в аренду, стоит присмотреться к готовым домам недавнего периода застройки (3-10 лет). В этом случае стоит уделить особое внимание месторасположению объекта. Удачны для аренды квартиры в приближенных к деловому и культурному центру районах с удобной транспортной развязкой. Желательно нахождение поблизости крупных офисных центров и высших учебных заведений.

Если говорить о сумме инвестиций, превышающей 150 тыс долл, стоит задуматься о коммерческих объектах. Особенно эффективны с точки зрения прибыльности от аренды ритейл-объекты (бутики, тематические магазины), а также помещения под кафе-рестораны. Естественно, приобретать такую недвижимость нужно в местах большого потока людей и обязательно с выходом на фасад.

В общем, применительно ко всем видам недвижимости с точки зрения окупаемости и роста стоимости объекта инвестирования, более выгодна покупка на первичном рынке. В то же время, с точки зрения отсутствия рисков и возможности получать доход от аренды, более оправдана вторичная недвижимость».

Владислав Шубравский
 

Директор АН «Альянс» Владислав Шубравский: «Под недвижимостью условимся понимать квартиру.

С моей точки зрения, выбор зависит от нескольких факторов:
1. Располагаете ли вы всей суммой сразу для покупки недвижимости.
2. Рассматриваете ли вы возможность взятия ипотечного кредита.
3. Инвестируя в недвижимость, вы предполагаете вернуть свои деньги до 5-лет, или вы рассматриваете больший период времени.

Если у вас нет всей суммы сразу для покупки недвижимости, но вы не намерены связываться с ипотечным кредитом, и при этом у вас есть стабильная и хорошо оплачиваемая работа, то выбирать не приходится – вы заключаете договор с застройщиком, вносите от 30% стоимости квартиры сразу, а остальные 70% выплачиваете в течении 2-х или больше лет, поэтапно выкупая квартиру. То, что я сейчас наблюдаю на рынке недвижимости, позволяет сделать вывод, что более 40 % потенциальных покупателей идут этим путем.

Но у этой схемы есть два неприятных и незаметных на первый взгляд изъяна. Изъян первый: ваша потерянная прибыль. В течение 2-х или больше лет ваши деньги на вас работать не будут. То есть, ваши средства, не будучи переданы застройщику, а будучи положенными, например, в банк на депозит, принесли бы очень неплохие проценты. И это те деньги, которые вы теряете.

Например, в последний раз, когда я рассчитывал клиентам их возможную потерянную прибыль, речь шла о 12 тыс долл США. И это то, что по сути дела увеличивает стоимость квадратного метра вашей квартиры. Далее. Когда дом будет, наконец, построен и сдан в эксплуатацию, квартиру сразу, как правило, использовать не удастся – нужно будет делать ремонт. Это очередные вложения и потерянная прибыль, как от гипотетического депозита, так и от гипотетического дохода от сдачи квартиры на это время в аренду. И это также в реальности увеличивает стоимость квадратного метра вашей новой квартиры. И если все как следует посчитать, то вы самостоятельно придете к любопытному выводу: продать сразу после ремонта квартиру в «свежепостроенном» доме и выручить все вложенные средства (учитывая потерянную прибыль) вряд ли получится. Если же вы предполагали продать квартиру через 10 или более лет, тогда, инвестируя в квартиру на первичном (а не на вторичном) рынке, вы поступаете верно. Объяснять почему, думаю, не нужно.

Теперь об изъяне втором: кризис и экономическая нестабильность. Речь идет о том, что современные схемы постройки многоэтажных домов предполагают бесперебойный поток покупателей до тех пор, пока все квартиры не будут проданы – тогда у застройщика есть средства собственно достроить дом и сдать его в эксплуатацию. Если очередной виток кризиса оставит без средств тех, кто планировал покупать квартиру на первичном рынке и приток покупателей остановится или сильно поредеет, тогда ваш «новострой» с высокой долей вероятности превратится в «долгострой», в котором намертво будут «заморожены» ваши деньги. И подобный «сценарий» я бы советовал учитывать.

Если же вы располагаете всей суммой сразу и инвестируете в недвижимость на срок около 5-ти лет, или вас не пугает ипотека, тогда имеет смысл выбирать квартиру на вторичном рынке, где вы сразу оказываетесь в привилегированном положении. Еще бы, ведь покупателей с «живыми» деньгами сейчас крайне мало. 

На данный момент, под покупателей в основном «рядятся» те, которым надо что-то продать свое, то есть, денег на покупку сразу у них нет. И одновременно с пониманием того, что «конкурентов-покупателей» у вас практически нет, приходит понимание того, на какой размер скидки (торга) вы можете рассчитывать. Особенно в том случае, если приглянувшаяся квартира находится в срочной продаже.

Скажу откровенно: в настоящий момент, если у вас есть реальные деньги, можно приобрести прекрасные квартиры с ремонтами, мебелью и бытовой техникой в отличных районах города. И эти квартиры моментально можно сдать в аренду, получая довольно приличный пассивный доход, а при необходимости – и перепродать. Но решать, конечно, вам».

Мнение авторов и блогеров «Минфина»:

RaSvet: «Инвестирование всегда предполагает получение дохода. Доход от недвижимости можно получить либо за счёт разности её стоимостей в момент приобретения и в момент последующей продажи. Либо за счёт сдачи недвижимости в аренду. Ответ на вопрос: «что выгоднее на сегодняшний день?» весьма неоднозначен. Возросли риски. Риски долгостроев и мошенничества в первую очередь. И даже пресловутый Киевгорстрой сегодня не может являться 100% гарантией от рисков. На вторичном рынке мошенничество и аферизм растут в прогрессии.

На мой взгляд, оптимальным вариантом на сегодняшний день является приобретение недвижимости на первичном рынке, с последующими ремонтом и сдачей в аренду».

Владимир Беляминов: «Стоит понимать — кому выгодно? С точки зрения развития государственной экономики, безусловно, в глобальном понимании, выгодно инвестировать в строительство нового жилья.

С точки зрения частных капиталовложений — тоже стоит понимать, какие стоят задачи: либо иметь свое жилье, либо в долгосрочной перспективе быть владельцем нематериальных активов.

Инвестиции в недвижимость — это всегда выгодные капиталовложения, будь то жилье на вторичном или первичном рынках. Поэтому все относительно».

А как вы считаете, что выгодней: инвестировать недвижимость на первичном или на вторичном рынке?

Просмотров: 2639, сегодня — 0
Следить за новыми комментариями

Комментарии (19)

+
+39
N
N
29 августа 2012, 11:34
Юрий, Кременчуг
#
Я считаю что СЕГОДНЯ лучше переждать с инвестициями в недвижимость, потому что если лупонет вторая волна или углубится не закончившаяся первая + девальвируют гривну (а это обязательно случится, вопрос лишь в том на сколько) то вкинувшим деньги в недвигу не прибыль а убытки считать придется.
+
+18
kuser
kuser
29 августа 2012, 11:58
Минфин - сайт для дебилов.
#
О! Пришла осень, опять начался загон аленей в бетон. При сегодняшних ценах уважаемые — вкладывайте сами.
Можно рассматривать инвестиции в эту сферу при не менее как 50% падении цен от сегодняшних. Сегодня дорого и глупо инвестировать в дешевеющий актив!
Но продаваны не спешат скидывать цену… Ну что ж нас ждёт длительная 10-15 лет стагнации недвижимости… подождём. Сегодня лучше депозита НИЧЕГО не существует. Аминь!
+
+7
ZavtraK
ZavtraK
29 августа 2012, 12:00
#
Сдача квартиры никогда не была прибыльнее депозита (даже долларового). А сейчас и подавно!
+
+3
kuser
kuser
29 августа 2012, 13:04
Минфин - сайт для дебилов.
#
Неа! Квартира -это было в самом начале САМАЯ ВКУСНАЯ ТЕМА!
Так уж исторически сложилось, что я успел (чисто случайно) вскочить в буквально первый поезд по недвижимости. В 1990 году Вы могли в Киеве купить хрущёвку по за 500 долл. В 2009 году за неё просили 100 000 долл.
ПОДЪЁМ РОВНО В 200 РАЗ! В доларах США! Аренду даже не считаем ;-)
Назовите что либо круче?
Но это всё в прошлом.Сегодня действительно аренда копеечная да и квартиранты паскудные… Больше проблем чем денег. А когда то в 1990 году аренду платили только на год вперёд и на хозяина квартиры молились! Правда и аренда была 12 долл/мес! Но на эти деньги можно было жить!
Но это всё в прошлом… пузырь лопнул и всё вкусное позади. Это сегодня невыгодный сегмент для инвестиций. Дорого!
+
0
ZavtraK
ZavtraK
29 августа 2012, 16:36
#
Знаете, в те годы я еще в школу ходил поэтому для меня «никогда» подразумевает несколько более поздние сроки.
+
0
stochastic
stochastic
29 августа 2012, 18:31
Київ
#
А эти данные где-то опубликованы? Цифры уж больно странные.
+
0
kuser
kuser
29 августа 2012, 18:37
Минфин - сайт для дебилов.
#
Очевидно опубликованы, поговорите с маклерами -ветеранами.
У меня первые купчие от 1990 года! Обе квартиры кооперативные. Тогда это делалось у нотариуса на простой пишущей машинке на обычном листе бумаги. Сзади большая печать(на пол листа) БТИ.У меня вообще цирк — машинка букву «О» насквозь пробивала! Так что у меня ещё и листик в решето! :-)
+
0
stochastic
stochastic
29 августа 2012, 18:51
Київ
#
Извините за мою переборчивость, но в интернете опубликованы? Просто среди моих знакомых упомянутые ветераны в наличии не имеются.
+
+3
kuser
kuser
29 августа 2012, 18:56
Минфин - сайт для дебилов.
#
Тут я бессилен! Но могу сказать Вам одно что в 1990 году 98% населения доллара никогда в руках не держало!
+
0
N
N
29 августа 2012, 19:24
Юрий, Кременчуг
#
Вот с этим трудно не согласиться ...:)
+
+13
Сергей Ждан
Сергей Ждан
29 августа 2012, 13:05
Днепропетровск
#
Выгодно инвестировать в недвижимость с хорошим отношением цены аренды к цене покупки. Такие объекты можно, но непросто найти. То, о чем говорят обычно, никакое не инвестирование, а попытка сохранить деньги. Чаще всего — не слишком удачная, с точки зрения их приумножения.
+
+7
FANTOMAS
FANTOMAS
29 августа 2012, 14:11
Марс
#
В нашей стране недвижимость НЕ ДОЛЖНА быть целью инвестиций! Это нужно вообще запретить. Недвижимость — для жилья и точка. Из-за этой «инвестиционной привлекательности» цена и дорожает. Хотя не только из-за этого конечно.
+
+5
Angry
Angry
29 августа 2012, 14:18
Киев
#
Согласен. Инвестировать можно только в гос. банки, гос.структуры или предприятия Партии Регионов.
+
+12
FANTOMAS
FANTOMAS
29 августа 2012, 14:27
Марс
#
Ну… удачи!
+
+5
kuser
kuser
29 августа 2012, 14:29
Минфин - сайт для дебилов.
#
«В нашей стране недвижимость НЕ ДОЛЖНА быть целью инвестиций! Это нужно вообще запретить. Недвижимость — для жилья и точка. Из-за этой «инвестиционной привлекательности» цена и дорожает. Хотя не только из-за этого конечно.»

Согласен!
А незаконно это сделавших — расстреливать на месте. А тайно задумаших это сделать — сразу определять в концлагерь усиленного режима!
+
0
Angry
Angry
29 августа 2012, 14:46
Киев
#
« тайно задумаших это сделать — сразу определять в концлагерь усиленного режима!»

А за повторную попытку инвестирования оформлять на них пожизненную ипотеку под 146% годовых
+
0
Pozitivo
Pozitivo
30 августа 2012, 10:44
#
Инвестировать выгодно только тогда, когда пузырь или только начинает надуваться или уже почти сдулся-сейчас до почти сдулся еще далеко- может в 2013 это и произойдет, но не сейчас.Сейчас пузырь идет по депозитам, но, к сожалению он уже близок к тому, что скоро лопнет.
+
0
Сергей Ждан
Сергей Ждан
30 августа 2012, 14:06
Днепропетровск
#
Это спекулировать выгодно в указанные вами времена. Инвестициям важна не цена, а доход, денежный поток. Правда, для них еще хороши кредиты, но тут уж, что есть, то есть. Не останавливаться же из-за этого.
+
0
Pozitivo
Pozitivo
30 августа 2012, 19:06
#
Это Вы перефразировали то, что я сказал ранее-здесь высказано одно и то же мнение как мной так и Вами-дискуссии здесь не получится.

Написать комментарий

Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
×
окно закроется через 20 секунд